Thứ nhất: Từ khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 đến ngày nguyên đơn là vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn là vợ chồng ông Cưu, bà Lắm không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ Luật Dân sự 2015:
“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép; d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.”
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ Luật dân sự 2015:
“2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”
Thứ hai: Ông Cưu, bà Lắm đã nhận tiền, giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Cưu, bà Lắm. Như vậy, các bên đã thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có lập giấy xác nhận nhưng chưa thực hiện công chứng, chứng thực thì vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch này theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:
“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Câu 7: Trong Quy t đ nh s 93, vi c Tòa án công nh n h p đ ng chuy n nhế ị ố ệ ậ ợ ồ ể ượng quy n s ề ử d ng đ t ngày 10/8/2009 dù ch a đụ ấ ư ược công ch ng, ch ng th c có thuy t ph c không? Vì ứ ứ ự ế ụ sao?
Trong Quyết định số 93, việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục. Vì:
Thứ nhất, việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xảy ra trước ngày 1-1-2017, vì thế căn cứ theo điểm d, khoản 1, Điều 688 BLDS 2015, thời hiệu được áp dụng theo quy định của BLDS năm 2015. Do đó, Tòa án đã áp dụng khoản 2, Điều 132 BLDS 2015 về việc quá yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Đối chiếu bản án, ta thấy trong 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch thì ông Cựu và bà Lắm không yêu cầu tuyên bố hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực là vô hiệu.
Thứ hai, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Cựu, bà Lắm cho ông Mến, bà Nhiễm đã thực hiện xong nghĩa vụ chuyển nhượng. Cụ thể như sau, ông Mến, bà Nhiễm (bên nhận chuyển nhượng) đã thanh toán đủ 90.000.000 đồng cho vợ chồng ông Cựu, bà Lắm vào năm 2007, và ngược lại bên chuyển nhượng (tức ông Cựu, bà Lắm) cũng đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho nên căn cứ theo khoản 2, Điều 129: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi
phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Trong phần nhận định của tòa án không hề nhắc đến quy định tại khoản 2, Điều 129 BLDS 2015 mà chỉ áp dụng khoản 1, Điều 132 BLDS 2015 thì có thiếu sót không? Theo nhóm em, việc áp dụng khoản 1, Điều 132 BLDS đã ngầm bao hàm quy định tại khoản 2, Điều 129 BLDS 2015; ở đây đã có sự linh hoạt và ngầm hiểu về việc dẫn chiếu quy định này. V n đ 2: Đ n phấ ề ơ ương ch m d t, h y b do không th c hi n đúng h p đ ng.ấ ứ ủ ỏ ự ệ ợ ồ
Tình huống:
Ông Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng một mảnh đất. Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở. Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất.
Tóm tắt bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất.
Công ty TNHH Đông Phong Cần Thơ khởi kiện yêu cầu bà Dệt tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô. Tuy nhiên, hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng đứng ra ký kết giao dịch lại là ông Liêm điều đó là không đúng quy định pháp luật vì trên thực tế người đại diện theo pháp luật là giám đốc Thành chứ không phải bà Dệt. Toà xác định hợp đồng mua bán giữa công ty Đông Phong với ông Liêm là vô hiệu.
Câu 1: Đi m gi ng nhau và khác nhau gi a h p đ ng vô hi u và h y b h p đ ng do có vi ể ố ữ ợ ồ ệ ủ ỏ ợ ồ ph m.ạ
Hợp đồng vô hiệu Hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm
Giống Hợp đồng vô hiệu và huỷ bỏ hợp đồng đều làm hợp đồng không có giá trị thi hành, tức là coi như chưa có hợp đồng.
Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị vô hiệu hoặc hợp đồng bị huỷ bỏ đều phải bồi thường thiệt hại (Khoản 4 Điều 131 BLDS 2015 và Khoản 3 Điều 427 BLDS 2015).
Khi hợp đồng vô hiệu hoặc bị huỷ bỏ thì các bên hoàn nguyên, tức là trả lại cho nhau những gì đã nhận như ban đầu khi hợp đồng chưa xác lập (khoản 2 Điều 131 và khoản 3 Điều 427 BLDS 2015).
Khác Cơ sở pháp lý Điều 122 đến Điều 131 BLDS 2015 Điều 423 đến Điều 427 BLDS 2015 Vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được áp đặt tại thời điểm giao kết. Mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
Do giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác hoặc để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.
Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện. Do bị nhầm lẫn. Do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép.
Do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình. Do không tuân thủ quy định về hình thức.
Điều 423 đến Điều 427 BLDS 2015
Không phải do vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được áp đặt tại thời điểm giao kết.
Hợp đồng đã và đang ở trong giai đoạn được thực hiện.
+ Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận. + Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Do chậm thực hiện nghĩa vụ. Do không có khả năng thực hiện. Do tài sản bị mất, hư hỏng. Hoàn cảnh Do vi phạm các quy định của luật trong quá trình giao kết hợp đồng.
Do vi phạm nghiêm trọng trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Hậu quả pháp lý Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ đi các chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận, trừ thoả thuận về phạt vi phạm, bồi thường
Không có thoả thuận về phạt vi phạm hoặc bồi thường do vi phạm hợp đồng.
thiệt hại và thoả thuận về giải quyết tranh chấp. Nếu bên huỷ bỏ hợp đồng không thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Phạm vi Hợp đồng vô hiệu toàn bộ khi phạm vào điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác hoặc để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba vô hiệu tuyệt đối. Hợp đồng vô hiệu một phần: giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.
Hợp đồng bị hủy bỏ toàn bộ.
Thủ tục Trường hợp hợp đồng vô hiệu phải được Toà án ra quyết định tuyên bố.
Không cần có sự can thiệp của cơ quan tài phán mà chỉ cần thông báo cho bên kia.
Câu 2: Theo Toà án nhân dân t nh Vĩnh Long, h p đ ng vô hi u hay b hu b ?ỉ ợ ồ ệ ị ỷ ỏ
Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng bị vô hiệu tại phần Quyết định: “Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.” vì các lý do sau:
Bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện là Giám đốc đại diện Trương Hoàng Thành nhưng hợp đồng ghi người đại diện là bà “Nguyễn Thị Dệt” là không đúng pháp luật (Điều 12, 13 Luật Doanh nghiệp 2020).
Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao dịch ký kết là ông Trương Văn Liêm là không đúng pháp luật.
Xét về lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng giữa các bên là ngang nhau nên khi vô hiệu hợp đồng sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết (Điều 131 BLDS 2015).
Câu 3: Suy nghĩ c a anh/ch v hủ ị ề ướng gi i quy t c a Tòa án nhân dân t nh Vĩnh Long (v h y b hay ả ế ủ ỉ ề ủ ỏ
vô hi u h p đ ng).ệ ợ ồ
Căn cứ theo Điều 122, Điều 117, Khoản 1, Điều 142 của BLDS 2015, thì hợp đồng vô hiệu vì: Về chủ thể: “Hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt không đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện.”13
“Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định pháp luật.”14
Căn cứ theo khoản 1, khoản 2, Điều 131 BLDS 2015 thì lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng của các bên giao dịch là ngang nhau, do đó các bên sẽ không phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thay vào đó là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Câu 4: N u h p đ ng b vô hi u thì áp d ng vi ph m h p đ ng không? Vì sao?ế ợ ồ ị ệ ụ ạ ợ ồ
Theo khoản 1 Điều 131 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.” và khoản 1 Điều 418 BLDS 2015: “Phạt vi phạm hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.”
Do đó, chỉ khi hợp đồng có hiệu lực thì thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng mới có hiệu lực và có giá trị pháp lý ràng buộc trách nhiệm đối với các bên.
Câu 5. Hướng gi i quy t c a Toà án nhân dân t nh Vĩnh Long đ i v i câu h i trên nh th nào và suy ả ế ủ ỉ ố ớ ỏ ư ế
nghĩ c a anh/ch v hủ ị ề ướng gi i quy t này c a Toà án nhân dân t nh Vĩnh Long.ả ế ủ ỉ
Tòa án không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của cả nguyên và bị đơn vì Tòa cho rằng hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng.
Theo em hướng giải quyết của Tòa là hoàn toàn hợp lí vì:
Thứ nhất: trong hợp đồng ghi bên Mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện là Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt không phải là người đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Công ty TNHH- SX- TM Thanh Thảo do Trương Hoàng Thành làm giám đốc đại diện. Hợp đồng ghi bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy luật của pháp luật.
Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu của các bên giao dịch là ngang nhau, do đó các bên không phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng nên không xét đến yêu cầu phạt vi phạt hợp đồng và các bên nên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận dựa trên cơ sở pháp lý Điều 122, 131, khoản 1 Điều 418 BLDS 2015.
Câu 6: Đi m gi ng nhau và khác nhau gi a đ n phể ố ữ ơ ương ch m d t th c hi n h p đ ng và h y b h p ấ ứ ự ệ ợ ồ ủ ỏ ợ
đ ng do có vi ph m.ồ ạ Điểm giống nhau:
Đều do các bên thỏa thuận.
Tuân theo quy định của Pháp luật (tham khảo Khoản 1, Điều 520).
Nếu không có quy định hoặc thỏa thuận thì chỉ được đơn phương chấm dứt, hủybỏ khi bên kia vi phạm nghiêm trọng hợp đồng.
Điểm khác nhau: