- Ông D có đem Hợp đồng thế chấp soạn sẵn và vợ chồng ông bà có ký vào Hợp đồng thế chấp tại nhà.
24 Bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Tòa án nhân dân TP Hà Nội.
Câu 4: Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/09/2009 có vô hiệu không? Vì sao?
Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/09/2009 không vô hiệu vì trong bản án có nêu: “Xem xét việc thế chấp này HĐXX thấy: Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba ngày 07/09/2009. Sau khi các bên ký kết hợp đồng thì công chứng viên thực hiện công chứng theo trình tự, nội dung của văn bản công chứng không trái với quy định pháp luật, không vi phạm Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 nên không thể tự vô hiệu”25.
Câu 5: Hướng của Tòa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục không? Vì sao?
Hướng giải quyết trong câu hỏi trên về việc cho rằng khi tài sản thế chấp không được đăng ký sẽ không làm vô hiệu hợp đồng thế chấp là không thuyết phục:
Thứ nhất, về mặt pháp lý: Tại khoản 2 Điều 323 BLDS 2005 có quy định như sau: “Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định”.Như vậy, có thể hiểu rằng, đối với các biện pháp bảo đảm không được pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký, thì khi không đăng ký bảo đảm sẽ không làm hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Tuy nhiên, đối với các biện pháp mà luật quy định phải đăng tại NĐ163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì việc đăng ký sẽ trở thành một trong các điều kiện để hợp đồng thế chấp có hiệu lực.
Thứ hai, xét hợp đồng thế chấp trong trường hợp trên, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, có quyền sử dụng đất thuộc một trong các biện pháp bảo đảm bắt buộc đăng ký. Mặc dù tài sản thế chấp trên đã được đăng ký biện pháp bảo đảm, hợp đồng đã phát sinh hiệu lực, nhưng Tòa nhận định rằng việc đăng ký chỉ làm phát sinh quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp thôi là không đúng với quy định của pháp luật.
Giả sử, nếu như tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất không được đăng ký thì theo quy định của pháp luật hợp đồng thế chấp trên sẽ bị vô hiệu một phần. Khi công ty V không thực hiện thanh toán nợ cho Ngân hàng N, việc xử lý tài sản thế chấp để giải quyết nghĩa vụ thanh toán sẽ gặp khó khăn khi tài sản xử lý là nhà đất lại gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong khi đó, BLDS 2005 thời điểm hiện tại chưa quy định hướng xử lý.
Do đó, cũng có thể hiểu được phần nào việc Tòa cho rằng cơ sở trên không làm hợp đồng thế chấp vô hiệu. Tuy nhiên, đối chiếu với quy định của pháp luật thì việc tòa nhận định như vậy là không thuyết phục.
V N Đ 3Ấ Ề
ĐẶT CỌC
Tóm tắt Án lệ 25/2018/AL
Ngày 20/02/2008, Công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận ký kết biên bản bán cổ phiếu thuộc sở hữu của SCIC cho công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân. Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân đã chuyển 1 tỷ đồng tiền đặt cọc mua cổ phiếu và công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh tỉnh Ninh Thuận. Ngân hàng đã trích tài khoản này để thu nợ vay của công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận. Thỏa thuận mua bán không thành. Công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận đổi thành Công ty TNHH du lịch Ninh Thuận và sát nhập vào Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận hoặc Ngân hàng hoàn trả 1 tỷ đồng, không yêu cầu lãi suất.
Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện và buộc Ngân hàng phải trả 1 tỷ đồng. Quyết định của Tòa giám đốc thẩm: Giữ nguyên bản án sơ thẩm và phúc thẩm.
Tóm tắt quyết định số 49/2018/KDTM-GĐT
Ngày 20/02/2008, Công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận ký kết biên bản thỏa thuận bán 3.912 cổ phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/cổ phiếu, tổng là 3.191.200.000 đồng, thuộc sở hữu của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) tại Công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận cho Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân. Ngày 22/02/2008 Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân chuyển 1 tỷ đồng tiền đặt cọc mua cổ phiếu vào tài khoản của Công ty du lịch Ninh Thuận tại Ngân hàng Thương mại cổ phiếu Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Ngân hàng này đã trích tài khoản này để thu nợ ấy của Công ty Ninh Thuận. Thỏa thuận không đạt được, Công ty Ninh Thuận đổi thành Công ty TNHH du lịch Ninh Thuận và hiện nay đã sát nhập vào Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận. Vì vậy, nguyên đơn là Công ty Hoàng Quân khởi kiện buộc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận hoặc Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh tỉnh Ninh Thuận hoàn trả 1 tỷ đồng và không yêu cầu lãi suất.
Tóm tắt bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh
Nguyên đơn: Ông Vũ Đình P
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Kim A Bị đơn: Ông Trần Xuân I
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thúy L Tranh chấp về vấn đề: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Lý do: ông P nhờ ông I mua xe ô tô nhập khẩu từ Mỹ về Việt Nam, và ký văn bản thỏa thuận đặt cọc tiền mua xe với số tiền 450.000.000 đồng. Thời hạn giao xe là trước tết dương lịch 2017 nhưng ông I không giao xe đúng hạn. Hai bên lại ký hợp đồng gia hạn bàn giao xe nhưng ông I cũng vẫn không giao xe đúng hạn. Ông P làm đơn khởi kiện yêu cầu ông I phải trả tiền cọc là phạt cọc.
Cách giải quyết Tòa án:
Hợp đồng đặt cọc mua bán xe ô tô nhập khẩu giữa ông P và ông I vô hiệu. Vì vi phạm các quy định của pháp luật về mua bán nhập khẩu xe ô tô.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Đình P, về việc yêu cầu ông Trần Xuân I phải trả số tiền phạt cọc là 450.000.000đ.
Câu 1: Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp
* Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố:
Đặt cọc: Điều 328 BLDS 2015 Cầm cố: Điều 309 – Điều 316 BLDS 2015 + Giao tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc.
+ Tài sản đặt cọc là tiền, vật có giá trị hoặc các vật thông thường khác mà bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc.
+ Giá trị tài sản đặt cọc có thể thấp hơn giá trị hợp đồng cần bảo đảm.
+ Đưa tài sản cho bên nhận cầm cố. + Tài sản cầm cố thường là động sản.
+ Cầm cố tàu bay, tàu biển là phải đăng ký giao dịch đảm bảo, còn lại các loại cầm cố khác không cần.
+ Rủi ro thấp hơn cho bên nhận cầm cố (do đã nắm giữ tài sản).
* Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và thế chấp:
Thế chấp: Điều 317 - Điều 327 BLDS2015 Đặt cọc: Điều 328 BLDS 2015 + Không đưa tài sản cho bên nhận thế chấp
+ Tài sản thế chấp thường là bất động sản, có thể đã hình thành hoặc được hình thành
+ Giao tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc. + Hầu hết các loại thế chấp đều phải đăng ký giao dịch đảm bảo.
+ Rủi ro cao hơn cho bên nhận thế chấp.
+ Giao tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc. + Tài sản đặt cọc là tiền, vật có giá trị hoặc trong tương lai.
+ Rủi ro cao hơn cho bên nhận thế chấp các vật thông thường khác mà bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc.
+ Giá trị tài sản đặt cọc có thể thấp hơn giá trị hợp đồng cần bảo đảm.
Câu 2: Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc
Theo khoản 1, Điều 358 BLDS 2005 quy định đặt cọc phải được thành lập bằng văn bản. Tuy nhiên, đến BLDS 2015 cụ thể tại Điều 328 lại không hề quy định việc này. Theo ta biết, thỏa thuận đặt cọc có thể thể hiện dưới hình thức một văn bản hay tại một điều khoản trong hợp đồng chính thức. Đối với việc đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng thì việc đặt cọc phải được thực hiện bằng văn bản vì tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành. Bên cạnh đó, pháp luật cũng không quy định việc công chứng, chứng thực đối với văn bản này mà tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên. Như vậy, chiếu theo BLDS 2005 thì việc thỏa thuận đặt cọc dưới hình thức miệng sẽ không được công nhận giá trị pháp lý, thay vào đó BLDS 2015 thì lại không hề đặt “hàng rào” điều kiện cho vấn đề này. Điều này, BLDS 2015 đã có sự linh hoạt hơn về vấn đề đặt cọc và giải quyết thiếu sót mà BLDS 2005 còn bỏ ngỏ.
Câu 3: Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc?
Theo khoản 2, Điều 328 BLDS 2015 “…nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Câu 4: Nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách quan, bên nhận cọc có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc không? Vì sao?
Theo khoản 2, Điều 328 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” . Có thể hiểu là, nếu một bên có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện được thì phải chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự.
Tuy nhiên, trong điểm d, khoản 1, Điều 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định “Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.”. Do đó nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách quan, bên nhận cọc không bị phạt cọc và bên nhận cọc có nghĩa vụ phải hoàn trả lại tài sản cho bên đặt cọc.
Câu 5: Theo Quyết định được bình luận, bên đặt cọc đã chuyển tài sản đặt cọc cho bên nhận cọc như thế nào?
Trong nhận định của Tòa án: “Ngày 22/02/2008, giữa Công ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận (gọi tắt là Công ty Ninh Thuận) và công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân (gọi tắt là công ty Hoàng Quân) ký Biên bản thỏa thuận về việc Công ty Ninh Thuận bán cho Công ty Hoàng Quân cổ phần thuộc sở hữu của Tổng công ty đầu tư và kinh doanh Nhà nước (gọi tắt là SCIC) tại Công ty Ninh Thuận 39.192 cổ phiếu mệnh giá 100.000/cổ phiếu, tổng giá trị 3.919.200.000 đồng. Công ty Hoàng Quân đặt cọc trước 1.000.000.000 đồng. Ngày 22/02/2008, công ty Hoàng Quân đã chuyển số tiền đặt cọc vào tài khoản của Công ty Ninh Thuận mở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh tỉnh Ninh Thuận theo ủy nhiệm ngày 22/02/2008”26.
Câu 6: Theo Toà giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt cọc còn thuộc sở hữu của bên đặt cọc không? Vì sao?
Theo Tòa giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt cọc còn thuộc sở hữu của bên đặt cọc. Vì số tiền 1.000.000.000 đồng đặt cọc chưa thuộc quyền sở hữu của Công ty Ninh Thuận, theo quy định tại khoản 1, Điều 328 BLDS 2015 “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền… trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.