Tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Đồng thời, khoản 4 Điều 683 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng có đối tượng là bất động sản thì pháp luật áp dụng đối với việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản, thuê bất động sản hoặc việc sử dụng bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là pháp luật của nước nơi có bất động sản.”. Do đó, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất.
Câu 8: Trong Quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Tòa án chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố. Cụ thể, tại phần xét thấy “Xét việc giao dịch thục đất nêu trên là tương tự với giao dịch cầm cố tài sản, do đó phải áp dụng nguyên tắc tương tự để giải quyết. Về nội dung thì giao dịch thục đất nên trên phù hợp với quy định về cầm cố tài sản của Bộ luật dân sự (tại Điều 326, 327), do đó cần áp dụng các quy định về cầm cố tài sản của Bộ luật dân sự để giải quyết mới đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch”20.
Câu 9: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 02
Hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 02 là hợp lý.
Theo Điều 309 BLDS 2015 quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”. Vậy cần phải xác định quyền sử dụng đất có phải là tài sản hay không? Ở đây, theo Điều 295 BLDS 2015 thì tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo. Vì thế, việc sử dụng quyền sử dụng đất để cầm cố là hợp pháp, đúng với thực tiễn bởi:
Về mặt pháp lý:
Thứ nhất, theo khoản 1, Điều 107 BLDS 2015 quy định: “1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”; và theo quy định tại khoản 1, Điều 105; Điều 105 BLDS quy định về quyền tài sản trong đó có quyền sử dụng đất. Mặt khác, dù BLDS 2015 không quy định về việc quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng trong nhiều điều khoản của Luật kinh doanh bất động sản có đề cập đến.
Thứ hai, BLDS 2015 cho phép cầm cố bất động sản. Luật Đất đai 2013 cũng không cấm việc cầm cố quyền sử dụng đất, trái lại còn được quy định tại khoản 1, Điều 167 “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Thứ ba, khoản 2, Điều 3 BLDS 2015 quy định về nguyên tắc xác lập, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Do đó chỉ cần việc cầm cố quyền sử dụng đất được xác định dựa trên nguyên tắc trên thì sẽ được pháp luật chấp nhận miễn không trái các quy phạm pháp luật và đạo đức xã hội.
Về mặt xã hội:
Hiện nay, việc cầm cố quyền sử dụng không gây phương hại cho ai thì không nên hạn chế. Nếu hạn chế thì không thuyết phục, vì pháp luật chỉ hạn chế hoặc cấm nếu giao dịch dân sự đó xâm hại hoặc có nguy cơ xâm hại đến quyền và lợi ích của các bên, lợi ích xã hội.
Về mặt kinh tế:
Việc cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố, tức cho phép loại tài sản này có thêm cơ hội lưu thông trên thị trường. Khi chủ sở hữu quyền sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả có thể khai thác làm nguồn vốn để đầu tư, tạo nên giá trị cho quyền tài sản này. Đồng thời, đẩy mạnh việc sử dụng đất đai và kích thích sử dụng nguồn vốn.