Học viện Ngân hàng 46 Khóa luận tốt nghiệp
3.2.5. Nâng cao chất lượng thẩm định và định giátài sản bảo đảm
Định giá TSBĐ là công việc quan trọng trong BĐTV. Định giá được chính xác giá trị tài sản, ngân hàng sẽ đưa ra được quyết định đúng đắn về mức cho vay, đồng thời đánh giá được toàn diện những rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy khi có những biến động bất thường, ngân hàng có thể chủ động đối phó, tối thiểu hóa các rủi ro xảy ra.
Hạn chế lớn nhất trong công tác định giá tại Chi nhánh là công tác này vẫn chỉ do cán bộ tín dụng thực hiện, do đó tính chuyên môn không cao, kết quả định giá không được bảo đảm. Vì vậy trước hết Chi nhánh cần thành lập tổ định giá TSBĐ. Bộ phận này bao gồm những cán bộ có chuyên môn sâu về nghiệp vụ định giá, có khả năng tổng hợp, phân tích, dự báo xu thế phát triển của TSBĐ. Những cán bộ này phải được đào tạo về chuyên môn và thường xuyên được bổ sung kiến thức về các vấn đề liên quan đến công việc định giá. Cán bộ định giá có nhiệm vụ thu thập các thông tin như các văn bản pháp luật liên quan đến định giá, sự thay đổi giá cả tài sản trên thị trường, sự xuất hiện những sản phẩm, mặt hàng mới thay thế, sự phát triển của khoa học công nghệ... nhằm định giá các TSBĐ mang tính chất phức tạp như các công trình, cơ sở hạ tầng, máy móc thiết bị. sau đó thông báo bằng văn bản với cán bộ tín dụng phụ trách trực tiếp khoản vay. Đối với những tài sản nhỏ lẻ, dễ định giá thì cán bộ tín dụng trực tiếp cho vay vẫn có thể đảm nhận luôn công việc định giá như hiện nay. Tùy theo điều kiện thực tế mà Chi nhánh có thể tuyển nhân sự có chuyên môn định giá từ bên ngoài hoặc điều chuyển một số cán bộ tín dụng sang tổ định giá và tổ chức đào tạo về nghiệp vụ định giá cho những cán bộ này.
Bên cạnh việc thành lập tổ định giá thì Chi nhánh nên xây dựng một mẫu biểu định giá theo khung giá rõ ràng, dựa trên cơ sở giá thị trường và đặc thù của từng loại tài sản khác nhau. Ví dụ như đối với BĐS, nên xây dựng hệ thống định giá với các tiêu chí: vị trí của BĐS, kích thước mảnh đất, giá trị tài sản gắn liền với đất. và
áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí...
Trong quá trình thẩm định và định giá, Chi nhánh cần hết sức quan tâm đến những vấn đề rủi ro mà trong thực tiễn đã xảy ra như khách hàng thế chấp một kho hàng nhưng đến lúc phải xử lý TSBĐ để thu hồi nợ thì hàng không bán được. Như vậy cán bộ ngân hàng khi thẩm định TSBĐ cần chú trọng đặc biệt đến tính thanh khoản của TSBĐ. Bên cạnh đó cũng cần quan tâm đến tiện ích của TSBĐ đối với xã hội, tức là tài sản đó được sử dụng phổ biến trong hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp hay hoạt động mua bán trên thị trường; Chi nhánh không nên nhận những TSBĐ mang tính đặc thù, tính chuyên dụng cao bởi những tài sản này rất khó định giá cũng như rất khó tìm kiếm thị trường tiêu thụ khi phải xử lý tài sản.
Chi nhánh cần lưu ý những rủi ro khi nhận thế chấp TSBĐ là tài sản của bên thứ ba. Những trường hợp doanh nghiệp vay tiền mà tài sản thế chấp là của một người khác, gọi là bên thứ ba, thì ngân hàng cần thận trọng. Khi đó, người có tài sản có nhu cầu vay vốn chỉ vài chục triệu đồng, nhưng không vay được ngân hàng nên phải nhờ doanh nghiệp đứng lên vay. Nhưng doanh nghiệp thường vay nhiều hơn, phần chênh lệch đó, họ giữ lại và đem cho vay với lãi suất cao. Vì vậy Chi nhánh cần thẩm định kĩ nhu cầu vay vốn thực tế của doanh nghiệp cũng như mối quan hệ giữa doanh nghiệp vay vốn và chủ sở hữu tài sản nhằm hạn chế rủi ro khi phải xử lý TSBĐ.
Đối với TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Chi nhánh cần lưu ý, khi tiến hành thẩm định phải xác định được người có quyền sử dụng đất (cá nhân hay hộ gia đình, tổ chức có được quyền sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng, được tặng cho, thừa kế.). Nếu có tài sản gắn liền với đất thì phải xác định được tài sản này thuộc quyền sở hữu của ai, ai là người đang quản lý và sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Mục đích của thẩm định tài sản nhằm xác định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất làm cơ sở thỏa thuận với khách hàng, làm căn cứ khi xử lý TSBĐ. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp cán bộ tín dụng không tiến hành thẩm định thực tế TSBĐ mà chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm biên bản thẩm định, ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nên khi xử lý TSBĐ gặp khó khăn, vướng mắc mà TCTD không thể xử lý được.
Thực tế hoạt động ngân hàng cho thấy, có muôn ngàn lý do làm cho quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, vốn là TSBĐ trở thành không bảo đảm. Vì vậy khi thẩm định TSBĐ, đặc biệt là đối với bất động sản, Chi nhánh cần thẩm định kĩ về nhân thân của người tham gia kí kết hợp đồng thế chấp tài sản, xác định người kí kết hợp đồng có đủ năng lực hành vi dân sự và có đủ thẩm quyền hay không. Bên cạnh đó cần xác định TSBĐ là tài sản chung hay tài sản riêng vì thực tế có thể xảy ra khả năng rủi ro khi ký hợp đồng thế chấp tài sản không đủ căn cứ xác lập quyền tài sản chung hoặc riêng của vợ chồng hay TSBĐ là đất cấp cho hộ gia đình nhưng không có đủ thành viên từ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia ký kết hợp đồng thế chấp. Những vấn đề tưởng chừng như đơn giản nhưng nếu cán bộ ngân hàng làm thiếu trách nhiệm thì cũng có thể gây ra hậu quả khôn lường, khiến cho ngân hàng chịu tổn thất tín dụng nặng nề.