5. Cấu trỳc luận văn
1.2.2 Hoạt động cung – cầu trong thị trường bất động sản ảnh hưởng quyết định đến kinh
định đến kinh doanh bất động sản.
* Cầu bất động sản
Cầu BĐS là khối lượng hàng hoỏ bất động sản mà người tiờu dựng sẵn sàng chấp nhận và cú khả năng thanh toỏn với một mức giỏ nhất định để nhận được BĐS đú trờn thị trường tại những thời điểm nhất định.
Cầu về BĐS xuất hiện trờn cơ sở xuất hiện cỏc điều kiện sau:
+ Sự xuất hiện nhu cầu tiờu dựng về một dạng nhà đất nào đú mà nhu cầu đú khụng thể tự thoả món bằng cỏc quỹ nhà đất sẵn cú của chớnh bản thõn họ;
+ Phải cú cỏc nguồn lực tài chớnh để đảm bảo khả năng thanh toỏn cho cỏc nhu cầu này. Chỉ khi cú cỏc nguồn lực tài chớnh cho thanh toỏn thỡ nhu cầu mới được chuyển thành cầu trờn thị trường;
+ Tớnh chất và điều kiện của thị trường tạo lờn cơ hội cho những người đầu cơ chờ BĐS tăng giỏ để kiếm lời;
+ Phải cú sự hoạt động của thị trường để nhu cầu cú khả năng thanh toỏn cú điều kiện gặp được cung; và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trờn thị trường. Chớnh thị trường là mụi trường để nhu cầu cú khả năng thanh toỏn được trở thành cầu thực tế và được thoả món.
Cầu về BĐS cú nhiều loại khỏc nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho cụng nghiệp, giao thụng, cỏc cụng trỡnh cụng cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xõy dựng cỏc loại nhà và cỏc cụng trỡnh BĐS khỏc. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rói nhất và sụi động nhất trờn thị trường BĐS. Do đú thị trường nhà đất là thị trường
sụi động nhất và là bộ phận chủ yếu trong thị trường BĐS. Trờn thị trường BĐS, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thụng thường, cũn xuất hiện cầu giả tạo của những người buụn bỏn bất động sản. Đú là cầu của những nhà đầu tư buụn bỏn bất động sản mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đú làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, cú thể gõy ra căng thẳng thờm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giỏ nhà đất tăng lờn tại thời điểm nhất định.
* Cung bất động sản
Cung BĐS trờn thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoỏ BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đú với một mức giỏ giới hạn nhất định.
Cỏc điều kiện hỡnh thành cung BĐS trờn thị trường: người chủ sở hữu BĐS cú nhu cầu bỏn, giỏ cả phải phự hợp với sức mua (khả năng thanh toỏn) được coi là giỏ thị trường được cả người mua và người bỏn BĐS chấp nhận.
Nguồn cung cấp bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do cỏc cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xõy dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngõn sỏch và cỏc quỹ nhà ở khỏc thuộc sở hữu Nhà nước. Thụng qua khu vực cụng cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trờn thị trường. Bờn cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung cấp BĐS chủ yếu được hỡnh thành từ khu vực tư nhõn.
Cú nhiều nhõn tố ảnh hưởng đến cung BĐS trờn thị trường trong đú nhõn tố cú tớnh quyết định là cung về quỹ đất phỏt triển bất động sản trong quy hoạch của Chớnh phủ. Đõy là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phỏt triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhõn tốt quan trọng làm thay đổi cung nhà đất. Cỏc yếu tố đầu vào và chi phớ phỏt triển nhà nhà ở. Nguồn nguyờn liệu, vật liệu cho xõy dựng nhà ở sẵn cú, phong phỳ thỡ làm cho tốc độ xõy dựng nhà ở mạnh hơn. Giỏ cả nguyờn vật liệu xõy dựng thấp thỡ giỏ thành xõy dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở...
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với sự thay đổi cung và cầu. Tuy nhiờn, do một số tớnh chất đặc thự của thị trường BĐS gắn liền với đất cũng cú hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thụng tin về hàng hoỏ BĐS khụng đầy đủ... Do vậy, sự mất cõn bằng cung cầu trờn thị trường BĐS thường do sự tỏc động từ phớa cầu. Tuy thị trường luụn cú xu hướng tiến
tới vị trớ cõn bằng nhưng khụng phải cõn bằng ở trạng thỏi cạnh tranh hoàn hảo mà thường cõn bằng ở mức giỏ cao hơn mức giỏ tại điểm cõn bằng trước đú.
Quan hệ cung cầu BĐS diễn ra như sau:
Khi cung nhỏ hơn cầu cú nghĩa là khối lượng hàng hoỏ cung ứng trờn thị trường khụng đỏp ứng được nhu cầu dẫn đến giỏ cả thị trường hàng hoỏ đú tăng lờn. Khi cung bằng cầu cú nghĩa là khối lượng hàng hoỏ đỏp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giỏ cả cõn bằng. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoỏ cung ứng vượt quỏ cầu làm giỏ cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giỏ cả điều tiết lượng cung cầu. Giỏ cả thị trường của một hàng hoỏ nào đú tăng lờn sẽ kớch thớch cung làm cho khối lượng cung tăng lờn, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giỏ cả thị trường giảm xuống sẽ kớch thớch cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm)
Mặc dự tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định, tuy nhiờn cung đất cho từng mục đớch sử dụng cụ thể cú thể thay đổi. Việc xõy dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất khụng thể phản ứng nhanh chúng với sự thay đổi của cầu.
Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoỏ BĐS cụ thể co dón ớt so với giỏ, trong khi cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiờn tăng lờn, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gõy sức ộp lờn giỏ, làm cho giỏ cả tăng vọt. Mức giỏ tăng lại cú tỏc dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống. Mức giỏ sẽ tăng lờn tới một thời điểm mà tại đú, cung và cầu trở lại trạng thỏi cõn bằng. Tại thời điểm cõn bằng mới, mức giỏ cõn bằng cao hơn mức giỏ cõn bằng ban đầu. Quỏ trỡnh ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiờn trường hợp này thường ớt xảy ra.
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cõn bằng của thị trường trong dài hạn. Cỏc nhà đầu tư chỉ quyết định xõy dựng thờm những diện tớch nhà mới khi mà chi phớ cận biờn cho việc xõy dựng chỳng cũn thấp hơn giỏ bỏn, nghĩa là nhà đầu tư cũn cú lợi nhuận. Khi mà họ khụng thu được lợi nhuận thỡ họ sẽ dừng việc xõy dựng thờm những diện tớch nhà mới. Nếu cầu tăng lờn, giỏ cả bị sức ộp của cầu nờn cũng tăng lờn theo. Giỏ cả tăng cao hơn chi phớ xõy dựng cận biờn cho những diện tớch nhà mới sẽ khuyến khớch cỏc nhà đầu tư tiếp tục xõy dựng và cung ứng BĐS để
đỏp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoỏ BĐS trờn thị trường tăng lờn. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lờn, giỏ cả cả cỏc yếu tố đầu vào cũng theo đú tăng lờn. Điểm cõn bằng mới sẽ đạt được khi chi phớ biờn bằng giỏ bỏn. Trong dài hạn, cung BĐS co dón nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giỏ cả BĐS trong dài hạn biến động ớt hơn và thị trường BĐS sẽ ổn định hơn.
Phõn tớch một cơ chế hỡnh thành cơn sốt giỏ nhà đất trong thị trường BĐS cú những đột biến về cầu trong khi cung khụng cú dón. Đối với thị trường BĐS, cả cung và cầu hàng hoỏ BĐS đều co dón so với giỏ cả. Do vậy đường biểu diễn cung (S0) và cầu D0 đều dốc hơn so với cỏc hàng hoỏ khỏc. Trong điều kiện thị trường cõn bằng, giao điểm giữa cầu D0 và cung S0 ta cú điểm cõn bằng thị trường tại O tương ứng với khối lượng BĐS giao dịch là Q0 với mức giỏ là P0
Do một số yếu tố khỏch quan, cầu tăng từ Q0 lờn Q1 làm đường cầu D0 dịch chuyển về bờn phải thành đường D1 gặp đường cung ban đầu S0tại điểm O1. Điểm O1là giao giữa đường cung S0và cầu D1. Người cầu mới chấp nhận mua với mức giỏ P1. Tại mức giỏ này nếu cầu co gión so với giỏ cả thỡ đường cầu D0 sẽ dịch chuyển về bờn trỏi để giảm mức tiờu thụ xuống Q02 nhưng do cầu BĐS là cầu khụng co dón theo giỏ cả do vậy cầu D0 vẫn giữ nguyờn. Nếu giỏ P0 lờn P1 thỡ cung tăng thờm một lượng từ Q0 đến Q2 tức là đường cung S0 dịch chuyển về bờn phải thành đường cung S1.
Khụng chấp nhận với bỏn với mức giỏ P0 để nõng giỏ bỏn lờn P1 cũng cú nghĩa là những người cung cũ giảm đi một lượng cung trờn thị trường tương đương một đoạn từ Q0 đến Q02 khi đú đường cung cũ S0 dịch chuyển về bờn trỏi thành đường S2. Giao nhau giữa cung S2 và D1 tại O2 làm giỏ thị trường tăng lờn P2. Như vậy, chỉ sự tăng của cầu từ D1 lờn D2 đó làm cho giỏ thị trường liờn tục tăng từ P0 lờn P1 và P2. Khi đú hỡnh thành mức giỏ cao nhất P2 chớnh là cơn sốt giỏ của thị trường BĐS.
Hỡnh 1.1: Sơ đồ phõn tớch cơn sốt giỏ nhà đất trờn thị trường BĐS