5. Cấu trỳc luận văn
2.3.2. Tỡnh hỡnh cho thuờ
Tuỳ theo cỏc dự ỏn đầu tư BĐS Cụng ty đưa ra cỏc chiến lược kinh doanh cho thuờ đối với cỏc dự ỏn xõy dựng khỏc nhau. Cho đến thời điểm hiện nay, cỏc dự ỏn của cụng ty chỉ cú dự Khu nhà ở để bỏn tại xó Mỹ đỡnh huyện Từ Liờm là đưa vào khai thỏc cho thuờ.
Tầng hầm cú diện tớch là 1.113,2m2, là nơi để xe đạp, xe mỏy, ụt tụ của cỏc hộ dõn sống trong khu nhà chung cư.
Tầng 1: tầng dịch vụ cú diện tớch 1.113,2m2 là nơi bố trớ khụng gian dịch vụ cụng cộng phục vụ cho cỏc hộ dõn sống trong chung cư và phục vụ cho cỏc hộ dõn sống xung quanh khu vực của dự ỏn.
Phương ỏn kinh doanh: Phần văn phũng và siờu thị:
Phần diện tớch kinh doanh khu siờu thị chủ đầu tư sẽ cho thuờ hoặc sử dụng đảm bảo thu hồi vốn đầu tư và phự hợp với giỏ cả thị trường.
+ 40% diện tớch khu văn phũng chủ đõu tư sẽ sử dụng làm văn phũng của cụng ty và trớch khấu hao theo quy định.
+ 60% diện tớch văn phũng cũn lại chủ đầu tư sẽ cho thuờ theo giỏ thị trường đảm bảo thu hồi vốn và cú lói.
+ Thời hạn khấu hao của khu kinh doanh dịch vụ và văn phũng là 20 năm.
+ Đối với khu vực gửi xe ụ tụ và xe mỏy sẽ do Ban quản lý chung cư quản lý và khai thỏc chỉ mang tớnh chất phục vụ và đủ cỏc chi phớ.
+ Chủ đầu tư sẽ huy động từ khỏch hàng muốn đăng ký thuờ văn phũng ký hợp đồng 5 năm và nộp tiền trước 5 năm đầu tiờn.
Bảng 2.9 :Tổng hợp doanh thu từ cho thuờ tầng hầm, tầng 1:
T T
Nội dung Đơn vị Số lượng Đơn giỏ cho thuờ Doanh thu cho 1 thỏng Doanh thu cho 1 năm 1 Tầng hầm 18.350.000 220.200.000 a Dịch vụ cho thuờ để xe mỏy chỗ 150 50.000 7.500.000 90.000.000 b Dịch vụ cho thuờ để xe đạp chỗ 37 20.000 740.000 8.880.000 c Dịch vụ cho gửi xe
mỏy ban ngày
chỗ 150 1.000 9.000.000 108.000.000
d Dịch vụ cho gửi xe
đạp ban ngày
chỗ 37 500 1.110.000 13.320.000
2 Cho thuờ tầng 1 (giỏ
5USD/m2/thỏng)
m2 631,35 77.500 48.929.625 587.155.500
3 Doanh thu từ thu
tiền cỏc căn hộ sau đầu tư
hộ 150 200.000 30.000.000 360.000.000
Cộng 48.350.000 1.167.355.50 0
Bảng 2.10 : Kết quả kinh doanh từ hoạt động cho thuờ tầng 1 và tầng hầm
TT Nội dung Đơn vị năm 2006 Năm 2007
1 Tổng doanh thu từ dịch vụ cho
thuờ tầng 1, tầng hầm
1.000đ 817.149 1.167.356
2 Thuế GTGT (10%) 1.000đ 74.286 106.123
3 Doanh thu thuần (1-2) 1.000đ 742.863 1.061.232
5 Lợi nhuận từ dịch vụ cho thuờ tầng 1, tầng hầm (3-4)
1.000đ -186.783 131.587
6 Lợi nhuận dịch vụ bỏn nhà 1.000đ 2.939.492 0
7 Lợi nhuận gộp (5+6) 1.000đ 2.752.709 131.587
8 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1.000đ 823.058 36.844
9 Lợi nhuận thuần 1.000đ 1.929.651 94.743
Cộng dồn 1.000đ 1.929.651 2.024.394 2.3.3 Hiệu quả của quỏ trỡnh khai thỏc
Bảng 2.11: Tổng hợp Hiệu quả kinh tế của cỏc dự ỏn: (đv tớnh: triệu đồng)
Cỏc chỉ tiờu Tờn dự ỏn DT thuần Lợi nhuận rũng Thuế GTGT Thuế TNDN Nhà bỏn Kim giang 18.890 1.248 408 1211 Nhà ở để bỏn Mỹ Đỡnh 83.971 2.939 4.082 1.143 Tổ hợp văn phũng và nhà ở cao tầng 342.865 186.383 33.811 16.438 Nhà ở cao tầng CT3 91.260 6.212 9.126 2.416
- Việc kinh doanh khai thỏc cỏc dự ỏn của cụng ty đang rất thuận lợi, cỏc dự ỏn nhà bỏn ra đều bỏn rất nhanh, thu hồi được nguồn vốn bỏ ra.
- Cỏc dự ỏn kinh doanh của cụng đều mang lại hiệu quả kinh tế cao, hàng năm đúng gúp vào ngõn sỏch Nhà nước.
- Khi dự ỏn bàn giao cho người sử dụng, cụng tỏc bảo hành, bảo trỡ cụng trỡnh, Chủ đầu tư luụn cú trỏch nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà và bảo đảm tiờu chuẩn chất lượng theo thoả thuận trong hợp đồng.
- Việc tổ chức hoạt động của Ban quản lý nhà tại cỏc khu nhà bỏn của cụng ty rất cú trỏch nhiệm, quản lý về mặt hành chớnh, an toàn vệ sinh đảm bảo cho khu nhà hoạt động trong mụi trường sống lành mạnh về an ninh, sinh hoạt thẩm mỹ và cỏc lĩnh vực khỏc. Hoạt động của ban quản nhà được người dõn tin tưởng, tạo uy tớn rất lớn cho doanh nghiệp, tăng lượng khỏch hàng tiềm năng.
Bờn cạnh đú cũn cú một số hạn chế:
+ Trờn thực tế, cỏc nhà bỏn đều được giao cho chủ nhà. Nhưng cỏc chủ nhà mua nhưng khụng đến ở (cú thể do nhiều nguyờn nhõn khỏc nhau) gõy khú khăn cho việc quản lý chung của chung cư: chi phớ quản lý tăng lờn như về đảm bảo an ninh, dịch vụ cụng cộng của khu...
+ Quy trỡnh mua bỏn phức tạp, qua nhiều khõu trung gian khụng cần thiết, tốn nhiều thời gian và chi phớ giao dịch.
Mọi hoạt động giao dịch đều cú sự tham gia của cỏc cơ quan cú thẩm quyền của Nhà nước, ớt nhiều mang tớnh chất “xin – cho”. Để hoàn tất một hợp đồng giao dịch dõn sự, cỏc bờn tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở cỏc địa điểm khỏc nhau, đũi hỏi phải đi lại nhiều lần. (chỉ riờng việc nộp tiền thuế và phớ về BĐS cũng đó đũi hỏi chủ hộ phải đi lại nhiều lần qua nhiều cơ quan, rất tồn kộm thời gian và sức lực).
+ Giỏ cả rất dễ biến động, cú nơi, cú lỳc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trờn thực tế khụng tăng đột biến. Cũn tồn tại hệ thống hai giỏ, mặt bằng giỏ thiếu nhiều căn cứ định hướng. Đõy là yếu tốt gõy bất ổn cho cỏc nhà kinh doanh trong việc dự bỏo nhu cầu BĐS để đầu tư đỏp ứng nhu cầu thị trường, ảnh hưởng tiờu cực đến cỏc hoạt động đầu tư phỏt triển.
+ Thụng tin mua bỏn, cho thuờ nhà khỏch hàng khú tiếp cận, khụng đầy đủ, thiếu minh bạch.
+ Chớnh sỏch quảng cỏo rất quan trọng khi doanh nghiệp cú nhiều dự ỏn nhà bỏn, văn phũng cho thuờ đi vào hoạt động. Hiện nay Doanh nghiệp cũn lỳng tỳng trong cỏch tiếp thị BĐS đỳng cỏch đến với cỏc khỏch hàng mục tiờu của mỡnh. Một trong những nguyờn nhõn phải kể đến tỡnh trạng trờn là Doanh nghiệp hạn chế về vốn, khụng muốn bỏ thời gian và chi phớ nghiờn cứu thị trường một cỏch bài bản, chưa quen tiếp cận khỏch hàng chuyờn nghiệp. Đặc biệt là thiếu nhõn tài trong hoạt động này. Nếu cú việc tiếp thị,
quảng cỏo, thỡ cũn rất đơn điệu, chỉ đơn thuần là phỏt tờ rơi quảng cỏo, đưa bưu thiếp cú in địa chỉ liờn hệ. Cỏc quảng cỏo đăng trờn bỏo thỡ lại cú thiết kế tương tự nhau, chưa thực sự tạo nờn sự khỏc biệt và chưa nhằm được tới đỳng phõn khỳc khỏch hàng của mỡnh. Khi thiếu chiến lược tiếp thị đỳng đắn, Doanh nghiệp sẽ lóng phớ nguồn lực, làm xúi mũn hỡnh ảnh thương hiệu, đồng thời cũng khụng mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.
Tổng hợp những phõn tớch về tỡnh hỡnh khai thỏc BĐS như sau:
trong quá trình khai thá c Hạ n chế
không đến ở hết Cá c chủ hộ mua nhà
chư a công khai minh bạ ch Thông tin mua bá n nhà
tiếp thị, quảng cá o BĐ S Còn lúng túng trong khâu
chư a hấp dẫn khá ch hàng Chính sá ch mua bá n
Chương III: Một số giải phỏp nõng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thỏc cú hiệu quả dự ỏn đầu tư bất động sản của Cụng ty cp đầu tư bđs hà nội.
Khi xõy dựng giải phỏp cú thể phõn biệt theo giai đoạn, theo cỏc nguyờn nhõn và nội dung của giải phỏp. Vỡ một số giải phỏp đưa ra thường cú liờn quan đến cả cỏc giai đoạn và nguyờn nhõn... Vỡ vậy trong luận văn này, xin được trỡnh bày cỏc giải phỏp theo nội dung của từng giải phỏp. Với cỏch đề xuất như trờn, cỏc giải phỏp bao gồm:
3.1 Giải phỏp về định hướng chiến lược đầu tư, lựa chọn thứ tự ưu tiờn đầu tư hợp lý tư hợp lý
Nhu cầu về nhà ở tại cỏc khu vực đụ thị đang ngày càng tăng. Như cầu về nhà ở của cỏc đối tượng trong xó hội rất đa dạng, bao gồm nhà ở riờng lẻ và căn hộ cao cấp dành cho cỏc đối tượng cú thu nhập cao, nhà ở tiờu chuẩn trung bỡnh và nhà ở giỏ thấp cho cỏc đối tượng cú thu nhập thấp... theo dự bỏo, tổng dõn số Việt Nam đến năm 2010 sẽ lờn tới gần 90 triệu người, trong đú dõn số đụ thị xấp xỉ khoảng 30 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng dõn số toàn quốc; đến năm 2020, dõn số đụ thị chiếm khoảng 45% dõn số toàn quốc. Hiện nay diện tớch bỡnh quõn nhà ở của Việt Nam mới chỉ đạt khoảng 11,5m2/người. Theo định hướng phỏt triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 sẽ đạt mức bỡnh quõn 15m2/người đến năm 2010. Riờng tại khu vực đụ thị, bỡnh quõn mỗi năm cần phải xõy dựng thờm khoảng 30 triệu m2 nhà ở, trong đú diện tớch nhà ở xõy dựng theo dự ỏn do cỏc thành phần kinh tế đầu tư xõy dựng phải đạt trờn 10 triệu m2. Đặc biệt trong những năm sắp tới thỡ nhu cầu về nhà ở xó hội ngày càng tăng. Xu hướng phỏt triển cỏc dự ỏn nhà ở, dự ỏn khu đụ thị mới đang được cỏc nhà đầu tư quan tõm là cỏc khu vực ven đụ thị lớn, khu vực cú tấc độ đụ thị hoỏ cao và khu vực phỏt triển khu cụng nghiệp nhằm đỏp ứng nhu cầu về nhà ở của cỏc đối tượng tại địa phương cũng như nhu cầu của khỏch hàng tiềm năng tại cỏc trung tõm đụ thị lớn lõn cận. Ngoài nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về cỏc cụng trỡnh thương mại, văn phũng cho thuờ, dịch vụ, du lịch cũng thuộc nhúm BĐS cú tiềm năng phỏt triển cao trong thời gian tới. Trong đú nhu cầu về cụng trỡnh thương mại, văn phũng cho thuờ tập trung tại cỏc thành phố lớn như Hà Nội, thành phố HCM... Cú thể
đỏnh giỏ rằng lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam đang cú tiềm năng và cơ hội rất lớn cho cỏc nhà đầu tư kinh doanh BĐS.
Trước tỡnh hỡnh thị trường BĐS đầy tiềm năng như hiện nay, Cụng ty cú những giải phỏp cho chiến lược phỏt triển cỏc dự ỏn kinh doanh bất động sản:
+ Hiện nay Cụng ty đang thực hiện xõy lắp và kinh doanh nhà bỏn. Xu hướng của Cụng ty trong những năm tới đẩy nhanh đa dạng hoỏ lĩnh vực kinh doanh bất động sản. bảng: Kế hoạch sản lượng từ 2008 đến 2010 của Cụng ty
Đơn vị: Tỷ đồng Nội dung Năm 2008 2009 2010 Thi cụng xõy lắp 160 180 200 Đầu tư bất động sản 70 100 150
Với kế hoạch trờn, cụng ty cú xu hướng đẩy mạnh đầu tư BĐS trong tổng kế hoạch sản lượng hàng năm, cụ thể năm 2008 tỷ lệ đầu tư BĐS chiếm trong tổng sản lượng năm là 34%, năm 2009 là 36%, năm 2010 là 43%. Theo định hướng kinh doanh trong những năm tới về lĩnh vực đầu tư BĐS, Cụng ty sẽ mở rộng khụng chỉ xõy dựng nhà chung cư cao tầng và thấp tầng để bỏn và cho thuờ; cụng ty sẽ đầu tư vào khu văn phũng cao cấp cho người nước ngoài thuờ, khỏch sạn, siờu thị, trung tõm thương mại, khu vui chơi giải trớ.
ở những năm đầu, cụng ty đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh này sau đú tăng cường cụng tỏc quản lý vận hành khai thỏc cỏc dự ỏn, thu hồi vốn. Khi cỏc dự ỏn này hoạt động ổn định, cụng ty tiếp tục mở rộng vừa đầu tư, vừa khai thỏc dự ỏn, đem lại hiệu quả cao. Trước tiờn, định hướng chớnh của cụng ty vẫn là mảng thị trường nhà ở, chung cư cao tầng và thấp tầng. Vỡ cụng ty cú nhiều ưu thế: cú kinh nghiệm lõu năm trong lĩnh vực đầu tư này, đội ngũ cỏn bộ, kỹ thuật cú tay nghề trỡnh độ cao, thiết bị mỏy múc đưa vào thi cụng tốt. Nhưng bờn cạnh đú cụng ty cú khú khăn trong việc: huy động vốn, cơ chế chớnh sỏch của nhà nước thường xuyờn thay đổi, trỡnh độ cỏn bộ trong khõu quản lý, điều hành chưa tốt.
- Xõy dựng chiến lược mở rộng thị trường, khụng chỉ thực hiện cỏc dự ỏn trong thành phố Hà nội. Tổ chức cỏc bộ phận nghiờn cứu thị trường, chuẩn bị tham gia cỏc dự ỏn đầu tư, liờn doanh liờn kết với nước ngoài, cỏc dự ỏn phỏt triển nhằm đa dạng hoỏ sản phẩm.
- Lựa chọn thứ tự ưu tiờn đầu tư hợp lý. Trong đú ưu tiờn xõy dựng nhà chung cư, văn phũng là lĩnh vực cú nhiều tiềm năng và là thế mạnh của cụng ty.
+ Trong thực tế đầu tư thường gặp trường hợp khả năng huy động vốn bị hạn chế do đú cần thiết phải lựa chọn thứ tự ưu tiền đầu tư hợp lý nhằm mang lại hiệu quả cao nhất cho doanh nghiệp.
+ Để lựa chọn thứ tự ưu tiờn đầu tư cú thể ỏp dụng lý thuyết lựa chọn tập dự ỏn đầu tư độc lập khi khả năng vốn bị hạn chế theo chỉ tiờu hiện giỏ hiệu số thu chi hoặc suất thu lợi nội tại của dự ỏn.
Nếu sử dụng chỉ tiờu hiện giỏ hiệu số thu chi (NPW) ta cú:
Phương ỏn được lựa chọn: tập dự ỏn cú giỏ trị NPW lớn nhất cho từng mức vốn đầu tư
Điều kiện xỏc định: Max NPWj khi Ik-1 B < Ik Trong đú:
B tổng mức vốn đầu tư cho dự ỏn cần huy động Ik , Ik-1 vốn đầu tư yờu cầu cho tập dự ỏn k và k-1 k là số thứ tự tập dự ỏn
Xỏc định NPWj cho mỗi dự ỏn dựa vào cụng thức sau
n pw j n t=1 a jt (1 + r)t = j
Ajt : hiệu số thu chi của tập hợp j ở năm thứ t r: suất thu lợi tối thiểu
nj: tuổi thọ của tập dự ỏn j
Nếu cú m dự ỏn thỡ cú thể tổ hợp thành một số cỏc tập hợp dự ỏn T theo cụng thức : T = 2m – 1
Vận dụng cỏch tớnh trờn để phõn tớch lựa chọn thứ tự ưu tiờn cú lợi nhất cho 3 dự ỏn sau, nếu r = 12%.
Số lượng tập dự ỏn T = 23 – 1 = 7 tập dự ỏn Bảng 3.1
Kớ hiệu Tờn dự ỏn Vốn đầu tư ban đầu (triệu đồng)
Hiệu số thu chi đều đặn hàng năm tớnh từ năm 1 đến N (triệu đồng) Tuổi thọ của dự ỏn A Nhà ở cao tầng - CT3 108.343 101.115 9 B Trạm khỏch số 5
Nguyễn Tri Phương
38.485 116.474 15 C Tổ hợp văn phũng và nhà ở cao tầng 121.207 143.488 8 Bảng 3.2: Số hiệu cỏc tập dự ỏn Cỏc dự ỏn thành phần Tổng vốn đầu tư ban đầu của tập dự ỏn (triệu đồng)
Trị số hiệu số thu chi đều đặn của cỏc tập dự ỏn ở cỏc năm t Ajt từ
năm 1 đến năm N (triệu đồng)
1 B 38.485 116.474 từ năm 1 đến năm 15
2 A 108.343 101.115 từ năm 1 đến năm 9
4 AB 146.828 217.588 từ năm 1 đến năm 9 101.115 từ năm 10 đến năm 15 5 BC 159.692 259.961 từ năm 1 đến năm 8 116.474 từ năm 9 đến năm 15 6 AC 229.550 244.603 từ năm 1 đến năm 8 101.115 từ năm 9 đến năm 9
7 ABC 268.035 361.067 từ năm 1 đến năm 8
217.588 từ năm 9 đến năm 9 116.474 từ năm 10 đến năm 15 Xỏc định trị số NPW cho cỏc tập dự ỏn Bảng 3.3 Số hiệu cỏc tập dự ỏn Tổng vốn đầu tư (triệu đồng) Trị số NPW (triệu đồng) Ghi chỳ 1 38.485 754.803 2 108.343 494.755 Cú thể loại bỏ 3 121.207 591589 4 146.828 1.150.971 5 159.692 1.131.700 Cú thể loại bỏ 6 229.550 985.549 Cú thể loại bỏ 7 268.035 1.525.615
Ghi chỳ cỏc phương ỏn cú thể loại bỏ là do chỳng cú vốn đầu tư lớn nhưng lại cú trị số NPW bộ hơn so với phương ỏn đi trước.
Lựa chọn cỏc tập dự ỏn phự thuộc vào nguồn vốn. Bảng 3.4
Phạm vi nguồn vốn dựng để đầu tư (triệu
đồng)