5. Cấu trỳc luận văn
2.2.3. Tỡnh hỡnh lập, thẩm định phờ duyệt dự ỏn
Hiện nay cụng tỏc lập cỏc dự ỏn đầu tư BĐS của cụng ty đều phải thuờ tư vấn lập. Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ thủ tục ban đầu từ phớa Chủ đầu tư như: bản đồ hiện trượng khu đất tỉ lệ 1/500, bản vẽ xỏc định chỉ giới đường đỏ, bản vẽ quy hoạch mặt bằng, bỏo cỏo khảo sỏt điạ chất, cỏc văn bản phỏp lý khỏc liờn quan đến thủ tục xin phộp đầu tư của cỏc cụng trỡnh... Đơn vị tư vấn thiết kế lập thuyết minh dự ỏn, thuyết minh thiết kế cơ sở theo đỳng yờu cầu của Chủ đầu tư và cỏc quy định về quản lý đầu tư xõy dựng hiện hành.
Về cơ bản cỏc bước thực hiện trong giai đoạn lập, thẩm định phờ duyệt dự ỏn tuõn thủ theo đỳng cỏc quy định hướng dẫn của Nhà nước, chất lượng sản phẩm tư vấn được nõng lờn rừ rệt. Nguyờn nhõn khỏch quan của vấn đề này: do những quy định phỏp lý của Nhà nước: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, Luật xõy dựng, luật nhà ở và cỏc
luật thuế liờn quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Cựng với hệ thống cỏc văn bản dưới luật như cỏc Phỏp lệnh, Nghị định, thụng tư, chỉ thị... cụ thể hoỏ và hướng dẫn thi hành cỏc luật trờn, đó và đang được cỏc cơ quan chức năng thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường BĐS, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để cú thể kiểm soỏt được. Cỏc quy định của Nhà nước đó tạo mụi trường thuận lợi cho cỏc Doanh nghiệp ở cỏc thành phần kinh tế khỏc nhau được tham gia tiếp cận đất đai để phỏt triển nhà ở.
Tuy nhiờn một số dự ỏn đó và đang thực hiện lập, thẩm định, phờ duyệt cũng cú những hạn chế nhất định :
- Chất lượng tư vấn chưa đạt yờu cầu: hồ sơ tư vấn của nhiều hạng mục cụng trỡnh chưa được đầu tư đỳng mức, cũn đơn điệu, thiếu tư duy sỏng tạo, thậm chớ dập khuụn, mỏy múc, đối phú, tắc trỏch dẫn đến chất lượng thấp, lóng phớ. Việc thể hiện hồ sơ trong nhiều trường hợp cũn thiếu tớnh hệ thống, thiếu tớnh khoa học và thiếu tớnh chuyờn nghiệp. Cũn thiếu sự phối hợp tốt giữa cỏc bộ mụn. Vai trũ của người làm tư vấn cũn bị hạn chế. Dự ỏn trạm khỏch số 5 Nguyễn Tri Phương – Hải Phũng là một thớ dụ. Hồ sơ sau khi thẩm định, với phương ỏn thiết kế được lựa chọn thỡ vượt tổng mức đầu tư cho phộp dẫn đến hiệu quả kinh tế dự ỏn kộm, chớnh vỡ vậy phải chỉnh sửa phương ỏn. Làm dự ỏn chậm tiến độ.
Dự ỏn trạm khỏch số 5 Nguyễn Tri Phương – Hải Phũng: quý IV/2006 chủ đầu tư thuờ tư vấn lập dự ỏn, tổng mức đầu tư là: 38.485 triệu đồng. Nhưng phải đến thời điểm quý II/2007 sau khi cú thẩm định dự ỏn thỡ mức tổng đầu tư cho dự ỏn là: 49.363 triệu đồng.
Tổng mức đầu tư của dự ỏn (thời điểm Quý II/2007) 49.363 triệu đồng
Trong đú:
- Chi phớ xõy lắp: 35.256 triệu đồng
- Chi phớ thiết bị: 6.185 triệu đồng
- Chi phớ khỏc: 3.434 triệu đồng
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 385 triệu đồng
Tổng mức đầu tư của dự ỏn (thời điểm Quý II/2007) 49.363 triệu đồng
+ Giai đoạn kết thỳc đưa dự ỏn vào khai thỏc sử dụng: 198 triệu đồng
- Dự phũng phớ: 4.487 triệu đồng
+ Cỏc dự ỏn lập nờn chưa phõn tớch sõu yếu tố thị trường, cũn mang tớnh hỡnh thức. Cụ thể phõn tớch dự bỏo nhu cầu ở giai đoạn tương lai về sản phẩm, phõn tớch về khả năng thõm nhập thị trường của sản phẩm đang xột... chỉ đưa ra cỏc số liệu thiếu tớnh khỏch quan điều đú ảnh hưởng rất lớn đến việc ra quyết định của doanh nghiệp.
+ Việc sai lệch trong tớnh toỏn xỏc định quy mụ cụng suất và lựa chọn cụng suất cũn chưa phự hợp với một số dự ỏn, vớ dụ dự ỏn Nhà ở cao tầng - CT3 là một trường hợp khi lập dự ỏn với quy mụ xõy dựng 17 tầng, tuy nhiờn khi thẩm định dự ỏn, phõn tớch lại hiệu quả tài chớnh của dự ỏn lại phải chỉnh sửa, thay đổi thiết kế 12 tầng thỡ mới mang lại hiệu quả cao trong khai thỏc đự ỏn.
+ Khi phõn tớch dự ỏn, vấn đề lạm phỏt kinh tế và trượt giỏ của dũng tiền thu chi chưa được xem xột đầy đủ, nếu khụng tớnh đến yếu tố trượt giỏ thỡ dự ỏn là đỏng giỏ, nhưng nếu chuyển sang phõn tớch cú xột đến yếu tố trờn thỡ dự ỏn khụng cũn đỏng giỏ, dẫn đến rủi ro cho doanh nghiệp đầu tư.
- Xỏc định mục tiờu của dự ỏn: chưa xỏc định rừ ràng, cũn mang tỡnh trạng đầu tư ồ ạt, thiếu sự phõn tớch kỹ lưỡng. Việc xỏc định đầu tư xõy mới, cải tạo, đầu tư tạo lập nhà cho thuờ, bỏn, đầu tư văn phũng, siờu thị… cũn mang tớnh chủ quan, chưa phõn tớch được yếu tố thị trường.
- Do biến động lớn của giỏ cả thị trường, do thời gian thẩm định kộo dài, do thay đổi cỏc nghị định, thụng tư hướng dẫn điều chỉnh chi phớ xõy dựng... làm cho chi phớ đầu tư của dự ỏn tăng lờn. Trung tõm thương mại - Văn phũng và Dịch vụ cụng cộng Vĩnh Tuy là một vớ dụ:
Tổng mức đầu tư được duyệt: 215.415 triệu đồng. Nhưng đến thời điểm phờ duyệt dự ỏn tổng mức đầu tư mới được duyệt là: 261.362 triệu đồng.
Bảng so sỏnh tổng mức đầu tư của dự ỏn: Trung tõm thương mại - Văn phũng và Dịch vụ cụng cộng Vĩnh Tuy
TT Khoản mục chi phớ Khi lập dự ỏn Khi phờ duyệt dự ỏn 1 Chi phớ sử dụng đất 6.380 6.991 2 Vốn xõy lắp 147.354 169.952 3 Vốn thiết bị 34.511 48.510 4 Chi phớ khỏc 11.283 12.785 Tổng cộng (1+2+3+4) 199.529 238.238 5 Dự phũng 9.657 23.124 Tổng mức đầu tư 215.415 261.362
- Trước khi cú Nghị định 16/NĐ-CP, dự ỏn của cụng ty gửi lờn cơ quan quản lý cấp trờn là Tổng cụng ty đầu tư và phỏt triển nhà Hà nội vỡ vậy một số hội đồng thẩm định mang tớnh hỡnh thức, chưa quy định cụ thể về năng lực của cỏc thành viờn trong hội đồng thẩm định nờn chưa cú sự đong gúp ý kiến của cỏc nhà chuyờn mụn.
- Theo quy định việc thẩm định dự ỏn phải được phờ duyệt trước khi triển khai thi cụng, nhưng trong quỏ trỡnh chờ kết quả thẩm định, thỡ dự ỏn vẫn được triển khai theo đỳng tiến độ. Điều này gõy nờn tỡnh trạng nội dung trong thẩm định cú phần sẽ trỏi với thực tế thi cụng, dẫn đến tỡnh trạng lóng phớ, dự ỏn khụng hiệu quả.
- Thủ tục hành chớnh rườm rà, gửi qua nhiều Sở, ban, ngành… mất nhiều thời gian trong khõu chuẩn bị đầu tư như phờ duyệt quy hoạch chi tiết, bàn giao đất...làm dự ỏn chậm tiến độ ảnh hưởng rất lớn đến tỡnh hỡnh hoạt động sản xuất chung của Doanh nghiệp.
Tổng hợp những hạn chế của tỡnh hỡnh lập, phờ duyệt, thẩm định dự ỏn đầu tư BĐS tại cụng ty:
Chất lư ợ ng tư vấn chư a đạt yêu cầu
Chư a phân tích sâu yếu tố thị trư ờng
xá c định quy mô, lựa chọn công suất Sai lệch trong tính toá n
Chư a xem xét đầy đủ yếu tố lạm phát kinh tế và trư ợ t giá của dòng tiền tệ
kéo dài Thời gian thẩm định Chư a quy định rõ năng lực thành viên Thủ tục hành chính rư ờm rà trong hội đồng thẩm định dự án đầu tư BĐ S Những hạn chế của lập, phê duyệt, thẩm định