5. Cấu trỳc luận văn
2.2.5.2 Đỏnh giỏ chung về tỡnh hỡnh huy động vốn cho thực hiện dự ỏn:
*) Ưu điểm:
- Do tỡnh hỡnh hiện nay nhu cầu về nhà ở đang rất thiếu, “cung khụng đủ cầu” nờn việc huy động vốn từ khỏch hàng trả trước là rất thuận lợi cho doanh nghiệp.
Một phần do: thị trường BĐS những năm gần đõy luụn trong tỡnh trạng cung chưa đỏp ứng đủ cầu. Vỡ thế việc cú những cơn sốt hay tăng giỏ quỏ nhanh là điều khụng trỏnh khỏi. Cỏc nhà đầu tư chuyển nguồn vốn đầu tư của họ sang thị trường dễ sinh lợi nhuận và ớt mạo hiểm này. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh, việc Việt Nam gia nhập WTO, đời sống người dõn phỏt triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn rỗi trong dõn lớn mạnh, nhu cầu đầu tư và đầu cơ cao, tiến trỡnh cổ phần hoỏ của cỏc cụng ty Nhà nước cũng dẫn tới tăng nhu cầu về văn phũng chất lượng cao, tạo thờm ỏp lực trờn thị trường. Cầu tăng cao chưa từng cú đặt ra đũi hỏi cấp thiết về nguồn cung cỏc dịch vụ văn phũng, khỏch sạn, khu vực bỏn lẻ, căn hộ. Theo nghiờn cứu của Tập đoàn CB Richard Ellis (Mỹ) – Cụng ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới cú 500 chi nhỏnh tại cỏc nước đỏnh giỏ thỡ đõy là thời điểm vụ cựng quan trọng để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam với kỳ vọng năm 2008 sẽ tiếp tục phỏt triển hơn nữa.
Mặt khỏc: cỏc dự ỏn của cụng ty cú được vị trớ đẹp, chất lượng thi cụng đạt yờu cầu theo đỳng quy định hiện hành của nhà nước, do thương hiệu của cụng ty nờn việc bỏn trả trước, cho thuờ cỏc văn phũng, siờu thị rất thuận lợi, khụng gặp vướng mắc. Điều đú đồng nghĩa với việc cụng ty sẽ huy động nguồn vốn khỏch hàng khụng khú khăn.
*) Hạn chế trong việc huy động vốn:
- Vốn huy động từ khỏch hàng chưa cao ở khõu khỏch hàng sẽ ứng trước khoản tiền đăng ký mua nhà 5%.
- Vốn vay ngõn hàng trong cỏc dự ỏn đang chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư là khú khăn.
+ Một số dự ỏn chuẩn bị đầu tư của Cụng ty đang trong thời gian chuẩn bị đầu tư cú quy mụ lớn, thời gian thu hồi vốn dài nờn giải quyết vấn đề vốn cho dự ỏn rất khú khăn. Doanh nghiệp gặp rất khú khăn trong việc huy động vốn của dự ỏn: Tuyến đường từ quốc lộ 32 đi đường 23 - Từ Liờm, Hà Nội; dự ỏn: Dự ỏn khu đất xõy dựng nhà ở xó Minh Khai, huyện Từ Liờm làm cỏc dự ỏn vẫn chưa triển khai được.
+ Nguyờn nhõn khỏch quan tỡnh hỡnh hoạt động kộm lành mạnh, tỡnh trạng đúng băng của thị trường BĐS trong những năm qua là do nhiều nguyờn nhõn khỏc nhau: do bất cập về mụi trường phỏp lý, cơ chế chớnh sỏch, quản lý nhà nước chưa thật sự đồng bộ, sự biến động của giỏ vàng, tỏc động núng của thị trường chứng khoỏn... Trong đú nổi lờn một nguyờn nhõn hiện đang được dư luận quan tõm đú là khú khăn trong việc huy động vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Vốn hiện đang là bài toỏn khú đối với cỏc Doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Hiện nay, ngoài nguồn vốn tự cú của cỏ nhõn, tổ chức kinh doanh BĐS thỡ nguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam chủ yếu là vay từ cỏc tổ chức tài chớnh tớn dụng, một phần từ cỏc cụng ty bảo hiểm, cỏc quỹ đầu tư. Tớnh đến năm 2008 toàn quốc cú 7 ngõn hàng quốc doanh, 38 ngõn hàng thương mại cổ phần, 4 ngõn hàng liờn doanh, 28 chi nhỏnh ngõn hàng nước ngoài, với tổng số dư nợ trờn 28 nghỡn tỷ đồng. Theo thống kờ gần đõy của Viện nghiờn cứu địa chớnh (Bộ tài nguyờn và Mụi trường) cú khoảng 18% tổng dư nợ của ngõn hàng được đầu tư vào cỏc dự ỏn bất động sản. Thời điểm trước khi thị trường "đúng băng" hàng loạt dự ỏn được triển khai, thu hỳt một lượng lớn vốn của ngõn hàng. Tốc độ cho vay cỏc dự ỏn BĐS cú khi lờn đến 25%, cỏc khoản vay trung hạn đầu tư nhà đất chiếm 82%. Nhiều ngõn hàng đó phải huy động 30% vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn. Khi thị trường BĐS "đúng băng", cỏc ngõn hàng bị "chụn" một lượng vốn ở thị trường này. Bởi vậy, vừa qua, cỏc ngõn hàng đó thắt chặt việc cho vay đối với thị trường này. Tại Hà Nội, dự nợ BĐS khoảng 9 nghỡn tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ. Đú là chưa tớnh tới việc cỏc chuyờn gia chưa thể thống kờ được số tiền mà khỏch hàng đặt trước vào cỏc dự ỏn, nhưng do gặp khú khăn, dự ỏn triển khai chậm, đất và nhà chưa được giao đỳng hạn khiến cho một lượng vốn lớn của nhà đầu tư cỏ nhõn cũng bị "ngõm" trong dự ỏn này. Trước tỡnh trạng trờn,
sau một thời gian “mở cửa” cho vay đầu tư BĐS thỡ hiện nay, cỏc ngõn hàng đó trở nờn thận trọng hơn, từ chối nhiều dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS. Vỡ vậy, tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư BĐS của hệ thống ngõn hàng đó giảm từ 25% năm 2005, xuống cũn 9% năm 2006 và trong năm 2007 là 6-7%.
+ Nguyờn nhõn chủ quan từ phớa doanh nghiệp là Nguồn vốn tự cú của cụng ty khụng đủ khả cung cấp vốn cho toàn bộ cỏc dự ỏn đầu tư BĐS triển khai cựng thời điểm. Dưới đõy là bảng mụ tả năng lực tài chớnh của Cụng ty trong 3 năm 2005-2007. Tổng số vốn tớn dụng: 42 tỷ đồng.
Bản g 2.6: năn g lực t ài chớn h từ năm 2005 – 2007
TT Tài sản Đơn vị năm 2005 năm 2006 năm 2007 1 Tổng số tài sản cú Triệu đồng 109.225 140.714 185.570 2 Tài sản cú lưu động nt 106.119 123.718 177.797 3 Tổng số tài sản nợ nt 109.225 140.714 185.570 4 Tài sản nợ lưu động nt 102.129 116.429 160.788
5 Lợi nhuận trước thuế nt 2.269 8.598 1.807
6 Lợi nhuận sau thuế nt 1.634 6.186 1.301
7 Doanh thu thuần nt 127.564 133.749 139.499
8 Nộp ngõn sỏch nt 2.644 6.244 6.862
Hỡnh 2.2: Biểu đồ doanh thu và giỏ trị sản lượng của cụng ty trong 3 năm 2005 – 2007