5. Cấu trỳc luận văn
2.2.1 Về quy mụ đầu tư theo dự ỏn và theo thời gian
1. Dự ỏn nhà ở để bỏn phường Kim Giang
Khu đất xõy dựng nằm giữa hai phường Kim Giang và Hạ đỡnh quận Thanh Xuõn Hà nội
Phớa Đụng giỏp với nhà văn hoỏ phường, khu cõy xanh dự kiến quy hoạch Phớa Tõy giỏp với cỏc hộ dõn và đất canh tỏc
Phớa Bắc giỏp với Xớ nghiệp nhựa Đại Kim
Phớa Nam giỏp khu nhà ở 9 tầng di dõn giải phúng mặt bằng
Quy mụ xõy dựng: xõy thụ 4 tầng, tạo thờm được 17 căn hộ với diện tớch sàn là 2.998 m2.
Tổng diện tớch ụ đất: 12.387m2, trong đú:
Diện tớch dự ỏn: 3.230m2
Thời gian thực hiện dự ỏn:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ quý II/2003 đến quý III/2004 - Giai đoạn thực hiện dự ỏn: từ quý IV/2004 đến quý IV/2005
Tổng mức đầu tư: 7.706 triệu đồng
2. Dự ỏn: Khu nhà ở để bỏn tại xó Mỹ đỡnh.
Địa điểm xõy dựng: xó Mỹ Đỡnh – huyện Từ Liờm – Hà Nội
Khu đất cú diện tớch 2544,6m2. Hiện trạng khu đất để khụng cú địa hỡnh tương đối bằng phẳng cao độ thay đổi từ cốt +5.60m đến +5.94m, trong khuụn viờn khu đất cũn cú 2 nhà cấp 4 một tầng.
Quy mụ xõy dựng:
Diện tớch khu đất xõy dựng 2.544,6m2
Diện tớch xõy dựng 1.113,2m2
Diện tớch sõn, cõy xanh, đường giao thụng 1.431,4m2
Tổng diện tớch sàn xõy dựng + Diện tớch sàn xõy dựng tầng hầm + Diện tớch sàn xõy dựng từ tầng 1-16 7.506,9m2 1.113,2m2 6.393,7m2 Tổng số căn hộ 150
Mật độ xõy dựng 43,74%
Hệ số sử dụng đất 6,44
Thời gian thực hiện dự ỏn:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ quý II/2003 đến quý III/2004 - Giai đoạn thực hiện dự ỏn: từ quý IV/2004 đến quý IV/2005
Tổng mức đầu tư: 84.924 triệu đồng
+ Chi phớ xõy lắp 61.513 triệu đồng
+ Chi phớ thiết bị 4.152 triệu đồng
+ Chi phớ khỏc 9.938 triệu đồng
+ Dự phũng phớ (10%) 7.560 triệu đồng
+ Lói vay trong thời gian xõy dựng 1.760 triệu đồng
Tổng cộng 84.924 triệu đồng
3. Dự ỏn: Tổ hợp văn phũng và nhà ở cao tầng
Vị trớ khu đất đầu tư xõy dựng Tổ hợp văn phũng và nhà ở cao tầng để bỏn tại khu đất số 156 ngừ Xó Đàn 2 – Quận Đống Đa – Hà Nội cú tổng diện tớch đất để xõy dựng 2.419m2 và được giới hạn theo cỏc hướng sau:
- Phớa Tõy Bắc giỏp ngừ Xó Đàn 2 và khu tập thể Quõn khu Thủ đụ (chủ yếu là nhà độc lập cao 3-4 tầng)
- Phớa Tõy Nam giỏp ngừ Xó Đàn 2 và Trường PTTH Lờ Quý Đụn cao 4 tầng. - Phớa Đụng Bắc giỏp khu tập thể Viện kỹ thuật quõn sự (chủ yếu là nhà độc lập cao 3-4 tầng).
- Phớa Đụng Nam giỏp khu tập thể Tổng đội Thanh niờn xõy dựng kinh tế Thủ đụ (toàn khu tập thể này nằm trong phạm vi mở rộng đường quy hoạch và khu vực cõy xanh cụng cộng ven hồ Xó Đàn)
Sau khi mở đường theo quy hoạch, phớa Tõy nam khu đất tiếp giỏp ngay với đường quy hoạch và hồ Xó Đàn.
Tổ hợp cụng trỡnh kiến trỳc được hợp khối bởi 2 hạng mục: khối nhà ở 17 tầng kết hợp dịch vụ cụng cộng và siờu thị và khối văn phũng cho thuờ 19 tầng.
Diện tớch khu đất xõy dựng 2.419m2 Diện tớch xõy dựng 1.028m2 Tổng diện tớch sàn xõy dựng (khụng kể tầng hầm) 19.580m2 Tổng số căn hộ 55 căn Mật độ xõy dựng 42,4% Hệ số sử dụng đất 8,09 lần Cấp cụng trỡnh Cấp 1
Thời gian thực hiện dự ỏn: từ năm 2005 đến năm 2010
Tổng mức đầu tư dự ỏn: 121.207 triệu đồng
Trong đú:
1. Chi phớ xõy lắp và thiết bị 93.782 triệu đồng
2. Chi phớ thuờ, chuyển đổi mục đớch sử dụng đất 7.721 triệu đồng
3. Chi phớ khỏc 7.171 triệu đồng
4. Dự phũng phớ 10.095 triệu đồng
5. Lói vay trong thời gian xõy dựng 2.436 triệu đồng
4. “Nhà ở cao tầng - CT3”
Địa điểm xõy dựng: Đường Lờ Đức Thọ- xó Mỹ Đỡnh- Từ Liờm - Hà Nội
Vị trớ cụng trỡnh:
- Phớa Bắc giỏp dõn cư thụn Phỳ Mỹ
- Phớa Đụng giỏp trường Dõn lập Trớ Đức ( dự kiến)
- Phớa Nam giỏp thổ canh xó Mỹ Đỡnh
- Phớa Tõy giỏp đường Lờ Đức Thọ Cỏc chỉ tiờu kinh tế kỹ thuật
- Diện tớch khu đất nghiờn cứu : 2.400 m2
- Diện tớch đất xõy dựng (diện tớch trỳng đấu giỏ) : 1.658 m2
- Diện tớch đất xõy dựng cụng trỡnh : 1.170 m2
- Tổng diện tớch sàn : 10.200 m2
- Mật độ xõy dựng :48 %
- Tầng cao : 2 và 12 tầng
Mụ tả chi tiết cụng năng:
- Tầng hầm là nơi để xe mỏy, xe đạp phục vụ toàn cụng trỡnh, một phần diện tớch dành làm phũng kỹ thuật nước, phũng bơm, bể phốt, bể nước ngầm.
- Tầng 1 là nơi bố trớ cỏc gian hàng dịch vụ cụng cộng (siờu thị). Phần diện tớch cũn lại là khụng gian sinh hoạt cộng đồng, kỹ thuật điện, kỹ thuật nước, thu rỏc, bảo vệ.
- Tầng 2 là khu vực chủ yếu dành cho siờu thị, một phần nhỏ bố trớ kho và cỏc phũng kỹ thuật toà nhà.
- Tầng 312 bố trớ chia thành cỏc căn hộ nhà ở khộp kớn, với diện tớch cỏc căn hộ
từ 102 - 187 m2.
- Tầng mỏi bố trớ hệ thống bể nước sinh hoạt, bể nước chữa chỏy, hệ thống ăng ten thu truyền hỡnh.
Dự ỏn đưa vào khai thỏc sử dụng gúp vào quỹ nhà của thành phố 7436 m2 sàn hoàn chỉnh, đỏp ứng nhu cầu chỗ ở cho 56 hộ gia đỡnh với khoảng 280 người, phục vụ cụng cuộc đụ thị hoỏ.
Thời hạn xõy dựng:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư : Quý III năm 2007
- Tiến hành xõy dựng cụng trỡnh : Quý II năm 2008
- Hoàn thành đưa vào sử dụng : Quý IV năm 2010
Tổng mức đầu tư 108.343 triệu đồng.
Trong đú:
1. Chi phớ xõy dựng: 60.307 triệu đồng
2. Chi phớ thiết bị: 7.520 triệu đồng
3. Chi phớ quản lý dự ỏn: 1.085 triệu đồng
4. Chi phớ tư vấn: 3.983 triệu đồng
5. Chi phớ khỏc: 1.692 triệu đồng
6. Lói vay trong xõy dựng: 6.983 triệu đồng
7. Chi phớ dự phũng: 7.458 triệu đồng
5. Tuyến đường từ quốc lộ 32 đi đường 23 (đường đờ sụng Hồng) huyện Từ Liờm, Hà Nội.
Huyện Từ Liờm - Hà Nội là một huyện ngoại thành giỏp với quận Cầu Giấy cú vị trớ địa lý nằm ở cửa ngừ phớa Tõy - Tõy Bắc thủ đụ Hà Nội. Theo sơ đồ quy hoạch định hướng phỏt triển khụng gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 tại Quyết định số 108/QĐ- TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chớnh phủ. Huyện Từ Liờm là khu vực được tập trung đầu tư phỏt triển kinh tế theo hướng đẩy mạnh quỏ trỡnh đụ thị húa. Cỏc khu cụng nghiệp lớn nằm trong huyện Từ Liờm đó được đầu tư xõy dựng tại xó Thụy Phương, xó Minh Khai, khu cụng nghiệp Nam Thăng Long nằm trong xó Liờn Mạc là một khu cụng nghiệp lớn thu hỳt cỏc dự ỏn đầu tư của cỏc doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Thành phố Hà Nội cú chủ trương triển khai thực hiện đầu tư xõy dựng tuyến đường từ Quốc lộ 32 đi đường 23 (đờ Sụng Hồng) thuộc địa bàn huyện Từ Liờm, tuyến đường dự kiến đi qua cỏc xó Tõy Tựu, xó Minh Khai, đến khu cụng nghiệp Nam Thăng Long và kộo dài đến đường 23 (đờ Sụng Hồng). Việc đầu tư xõy dựng tuyến đường từ đường 32 đi đường 23 (đờ sụng Hồng) là kết quả nghiờn cứu quy hoạch phỏt triển Thủ đụ, xõy dựng tuyến đường này là hết sức cần thiết nhằm thỳc đẩy nhanh chiến lược mở rộng phỏt triển kinh tế - xó hội Thành phố từ nay đến năm 2020.
Đoạn tuyến cú chiều dài 4km mở mới hoàn toàn. + Phớa Bắc: giỏp nối với đường đờ đi cảng Thượng Cỏt. + Phớa Nam: giỏp đường 32 thuộc địa bàn xó Xuõn Phương.
+ Phớa Đụng: giỏp địa bàn xó Minh Khai và dự ỏn khu cụng nghiệp Nam Thăng Long.
+ Phớa Tõy: giỏp địa bàn xó Tõy Tựu, xó Thượng Cỏt.
Thời gian thực hiện dự ỏn:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 5 thỏng - Giai đoạn thực hiện dự ỏn: 24 thỏng
+ Khởi cụng tuyến đường: Ngay sau khi dự ỏn được GPMB (dự kiến là năm 2008) + Hoàn thành cụng trỡnh: năm 2010
Tổng mức đầu tư: 353.331 triệu đồng
+ Chi phớ quản lý dự ỏn 2.924 Triệu đồng
+ Chi phớ tư vỏn đầu tư và xõy dựng 7.816 Triệu đồng
+ Chi phớ khỏc 4.035 Triệu đồng
+ Dự phũng phớ (10%) 28.990 Triệu đồng
+ Chi phớ đền bự GPMB 54.287 Triệu đồng
+ Lói vay trong thời gian xõy dựng 34.439 Triệu đồng
Tổng cộng 353.331 Triệu đồng
6. Trung tõm thương mại - Văn phũng và Dịch vụ cụng cộng Vĩnh Tuy
Địa điểm xõy dựng: Khu vực cầu Vĩnh Tuy, phường Long Biờn, quận Long Biờn, Hà Nội.
Khu đất dự ỏn nằm ở khu vực cầu Vĩnh Tuy, phường Long Biờn, quận Long Biờn, Hà Nội, khu đất nằm trong khuụn viờn khu đụ thị mới, cú ba phớa đều tiếp giỏp với khu dõn cư, phớa bắc giỏp đường quy hoạch hướng lờn nỳt giao thụng khỏc cốt. Núi chung vị trớ khu đất dự ỏn cú rất nhiều thuận lợi để xõy dựng cụng trỡnh với chức năng làm cụng trỡnh cụng cộng cao tầng.
Hỡnh thức đầu tư: Xõy dựng mới toàn bộ cụng trỡnh cao 11 tầng + 1 tầng hầm.
Mụ tả chi tiết cụng năng :
- Tầng hầm cú chức năng làm khu để xe.
- Tầng 1 đến tầng 3 cú chức năng làm khu vực siờu thị, cửa hàng. - Tầng 4 đến tầng 11 cú chức năng làm văn phũng. Diện tớch khu đất : 9.572,58m2 Tổng diện tớch sàn : 30.864m2 Diện tớch tầng hầm : 3.896m2 Diện tớch siờu thị : 10.384m2 Diện tớch văn phũng : 20.480m2 Mật độ xõy dựng : 40,70% Hệ số sử dụng đất : 3.22 lần
Thời gian dự kiến thực hiện dự ỏn: Từ thỏng 12/2006 đến năm 2010
1 Chi phớ sử dụng đất 6.380 Triệu đồng
3 Vốn thiết bị 34.511 Triệu đồng
4 Chi phớ khỏc 11.283 Triệu đồng
Tổng cộng (1+2+3+4) 199.529 Triệu đồng
5 Dự phũng 5% 9.657 Triệu đồng
Tổng cộng (XL+TB+K+DP) 209.187 Triệu đồng
Tổng mức đầu tư 215.415 Triệu đồng
7. Dự ỏn Trạm khỏch số 5 Nguyễn Tri Phương – Thành phố Hải Phũng
Vị trớ của khu đất được giới hạn như sau:
- Phớa Tõy giỏp đường Nguyễn Tri Phương.
- Phớ Đụng và Bắc giỏp khu dõn cư
- Phớa Nam giỏp đường Hoàng Văn Thụ.
- Diện tớch khu đất: 4.126,7 m2 - Diện tớch xõy dựng: 1730 m2 - Mật độ xõy dựng: 41,9% - Diện tớch sàn xõy dựng: 11.642 m2 - Hệ số sử dụng đất: 2,82 lần - Tầng cao: 9 tầng Mụ tả cụng năng:
Đầu tư xõy dựng Trạm khỏch nhà 9 tầng, diện tớch xõy dựng là 1730 m2, tổng diện tớch sàn xõy dựng là 11.642m2, chiều cao toà nhà 43,4m. Gồm 105 phũng nghỉ = 3863.8m2 sàn; Phũng hội nghị, hội thảo đỏp ứng được 574 chỗ = 644m2 sàn (Phũng hội thảo 1 cụng suất 342 chỗ diện tớch là 282; Phũng hội thảo 2 cụng suất 120 chỗ cú diện tớch là 174m2 và phũng hội thảo 3 cú cụng suất 112 chỗ cú diện tớch 188m2); Quản lý hành chớnh và phục vụ hồi chức năng, giải khỏt = 1.309m2 sàn; Phũng ăn, phũng bếp = 1.309m2;
Thời gian thực hiện:
- Bắt đầu từ quý III/2006 và kết thỳc vào quý IV/2011.
Tổng mức đầu tư: 38.485 triệu đồng
8. Dự ỏn khu đất xõy dựng nhà ở xó Minh Khai, huyện Từ Liờm
Mụ tả cụng việc:
Khu đất thuộc xó Minh Khai nằm ven tuyền đường BT cú quy mụ khoảng 8,5ha. - Diện tớch xõy dựng cụng trỡnh: 31.000m2
- Diện tớch hạ tầng kỹ thuật: 54.000m2
Tổng mức đầu tư dự kiến: 590 tỷ đồng
Hiện dự ỏn này đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
9. Dự ỏn khu đụ thị mới Kiều Mai – xó Phỳ Diễn – huyện Từ Liờm Hà Nội
Vị trớ : huyện Từ Liờm – Hà Nội
Dự ỏn khu nhà ở Kiều Mai – Phỳ Diễn đó được UBND Thành phố Hà Nội giao cho Cụng ty làm chủ đầu tư lập quy hoạch theo quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 12/07/2006. Tổng khu đất nghiờn cứu lập quy hoạch là 22ha, trong đú phần đất xõy dựng mới của dự ỏn khoảng 8ha, phần cũn lại đất cải tạo chỉnh trang làng xúm. Tổng mức đầu tư: 650 tỷ đồng
Thời gian thực hiện: từ năm 2008 – 2011.
Bảng 2.1 : tổng hợp tỡnh hỡnh đầu tư cỏc dự ỏn BĐS của Cụng ty cổ phần đầu tư BĐS hà nội
TT Tờn dự ỏn DT ụ đất (m2) DT xõy dựng (m2) Tiến độ Tổng mức đầu tư (trđ) 1. Dự ỏn nhà ở để bỏn
phường Kim Giang
12.387 3.230 2003-2005 7.706 2. Khu nhà ở để bỏn tại xó Mỹ đỡnh 2.545 1.113 2003-2005 84.924 3. Tổ hợp văn phũng và nhà ở cao tầng 2.419 1.028 2005-2010 121.207 4. Nhà ở cao tầng - CT3 2.400 1.658 2007-2010 108.343
5. Tuyến đường từ quốc lộ 32
đi đường 23 - Từ Liờm, Hà
Nội
6. Trung tõm thương mại -
Văn phũng và Dịch vụ cụng cộng Vĩnh Tuy 9.573 8.530 2006-2010 215.415 7. Trạm khỏch số 5 Nguyễn Tri Phương – Thành phố Hải Phũng 4.127 1730 2006-2011 38.485 8. Dự ỏn khu đất xõy dựng nhà ở xó Minh Khai, huyện Từ Liờm 8,5ha 2008-2013 590.000
9. Khu đụ thị mới Kiều Mai –
xó Phỳ Diễn – Từ Liờm Hà Nội
8ha 2008- 2011 650.000
Việc đầu tư BĐS tại cụng ty cổ phần đầu tư BĐS Hà Nội theo quy mụ dự ỏn và thời gian cho thấy tỡnh hỡnh đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực BĐS cũng mới chỉ triển khai bắt đầu từ năm 2003. Lĩnh vực đầu tư BĐS của cụng ty đó được mở rộng, ngoài sản phẩm truyền thống nhà xõy dựng chung cư cao tầng và thấp tầng, thỡ cụng ty đó mở rộng sang xõy dựng hạ tầng kỹ thuật, xõy dựng tuyến đường 32 đi đường 23 (đờ sụng Hồng), con đường dài 4km. Tuyến đường xõy dựng mang lại hiệu quả kinh tế rất lớn: tiết kiệm thời gian cho hành khỏch, tiết kiệm chi phớ vận hành sẽ cải thiện điều kiện chạy xe đồng thời rỳt ngắn thời gian vận chuyển hàng hoỏ và hành khỏch, giỳp tiết kiệm được chi phớ biến đổi, gúp phần thỳc đẩy tăng trưởng kinh tế của vựng.
Tuy nhiờn tỡnh hỡnh đầu tư theo quy mụ và theo thời gian cỏc dự ỏn BĐS tại cụng ty cú một số hạn chế sau:
Một số hạn chế:
- Cỏc dự ỏn của cụng ty vẫn cũn ớt, hiện nay chỉ cú hai dự ỏn: dự ỏn Kim giang và dự ỏn nhà ở để bỏn tại Mỹ đỡnh đưa vào sử dụng. Cũn lại hầu như cỏc dự ỏn đang trong giai đoạn thực hiện và chuẩn bị đầu tư.
Nguyờn nhõn chủ yếu về tỡnh hỡnh đầu tư BĐS của cụng ty vẫn chưa cú nhiều quỹ đất cho cỏc dự ỏn.
- Một số dự ỏn với tổng vốn đầu khụng cao, nhưng kộo dài thời gian.