5. Cấu trỳc luận văn
3.8. Giải phỏp huy động vốn
Thứ nhất - Chứng khoỏn hoỏ bất động sản: Hướng kinh doanh mới
Hiện nay, nguồn vốn huy động của phần lớn cỏc doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS vẫn chủ yếu là huy động trước từ cỏc nhà đầu tư và vay ngõn hàng. Song trở ngại cho việc huy động nguồn vốn này chủ yếu là do sản phẩm BĐS thường cú giỏ trị lớn; trong khi đú, nguồn vốn nhàn rỗi trong dõn cư thường nhỏ lẻ, vẫn chưa khai thỏc. Để khai thụng nguồn vốn này, đề xuất phương ỏn hỡnh thành mụ hỡnh: "Chứng khoỏn hoỏ cỏc dự ỏn đầu tư BĐS". Đõy là một hỡnh thức đầu tư kết hợp giữa hai hỡnh thức đầu tư chứng khoỏn và đầu tư BĐS.
Hiện Nhà nước chưa cú quy định nào về mụ hỡnh chứng khoỏn này (tạm gọi là mụ hỡnh chứng chỉ đầu tư BĐS, là chứng khoỏn được đảm bảo giỏ trị bằng BĐS, cho phộp nhà đầu tư kiếm lời trờn biến động giỏ trị của BĐS sau này mà khụng nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS đú trong suốt quỏ trỡnh sở hữu chứng khoỏn). Toàn bộ BĐS tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ cú giỏ trị như nhau. Điều này cũng cú nghĩa là, thay vỡ chỉ xoay vũng việc mua bỏn nhà, đất đơn thuần với cỏc thủ tục phức tạp như hiện nay, một doanh nghiệp cú nguồn thu trong tương lại cú thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho cỏc nhà đầu tư đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thụng qua việc phỏt hành chứng khoỏn mà khụng cần thụng qua cỏc định chế tài chớnh trung gian. Cỏc chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ BĐS này bao gồm: đơn vị phỏt hành (chủ dự ỏn), đơn vị phõn phối, ngõn hàng giỏm sỏt và cỏc nhà đầu tư. Tại
thời điểm phỏt hành, chứng khoỏn sẽ được phỏt hành rộng rói cho mọi đối tượng quan tõm khụng giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia.
Trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn, chứng khoỏn BĐS sẽ được tự do chuyển nhượng. Tất cả thụng tin về chứng khoỏn tại thời điểm phỏt hành, trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn được cụng bố cụng khai cho cỏc nhà đầu tư với sự giỏm sỏt của một tổ chức trung gian là ngõn hàng giỏm sỏt. Điều này đảm bảo cho dự ỏn đầu tư được hoàn thành đỳng tiến độ và chất lượng đó cam kết, hạn chế hiện tượng tiờu cực trong giao dịch BĐS. Tại thời điểm kết thỳc dự ỏn đầu tư BĐS, toàn bộ dự ỏn được bỏn đấu giỏ, người mua sản phẩm BĐS sẽ là người cú nhu cầu thực sự, do đú sẽ trỏnh được hiện tượng đầu cơ BĐS. Cũn cỏc nhà đầu tư sẽ được chia lói dựa trờn lợi nhuận thu được từ việc đấu giỏ dự ỏn đó hoàn thành.
Tuy nhiờn muốn đầu tư vào thị trường này, người chơi phải cú thời gian theo dừi nghiờn cứu cỏc hoạt động, phỏt triển của cỏc Cụng ty để nắm bắt thụng tin và đưa ra quyết định cuối cựng. Việc "nắm thụng tin" ở đầy phải là thụng tin thật về cỏc hoạt động của cỏc cụng ty sắp lờn sàn. Trước khi lờn sàn, cỏc cụng ty phải cụng khai mức cổ tức của cổ đụng, lợi nhuận hàng năm, phương hướng hoạt động kinh doanh... nhưng đú khụng phải là tất cả, vỡ khụng loại trừ khả năng nhưng thụng tin cụng khai kia chỉ là bề nổi của tảng băng chỡm. Ngoài ra, cỏc nhà đầu tư cũn phải cõn nhắc hỡnh thức đầu tư và lĩnh vực đầu tư. Nếu chưa cú kinh nghiệm, kiến thức và thụng tin thỡ nhà đầu tư cú thể đầu tư thụng qua cỏc quỹ đầu tư, ở đú cú cỏc nhà đầu tư chuyờn nghiệp, cú khả năng phõn tớch tỡnh hỡnh để đưa ra cỏc quyết định đầu tư, nhưng đú là đầu tư vào chứng chỉ BĐS với giỏ trị được đảm bảo bằng BĐS.
Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư BĐS, sẽ tăng tớnh thanh toỏn cho BĐS và mở rộng cho cỏc nhà đầu tư ớt vốn, khụng cú khả năng sở hữu hoàn toàn một BĐS, vẫn cú thể giam gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riờng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Ngoài ra, tỏch riờng nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu BĐS cũng sẽ thu hỳt được sự tham gia của kiều bào, cỏc cỏ nhõn và cỏc tổ chức kinh tế nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS. Như vậy, chứng chỉ BĐS là sự gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chớnh và thị trường BĐS.
Thứ hai – Thỏo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngõn hàng đối với kinh doanh BĐS
Trong bối cảnh thị trường tài chớnh Việt Nam hiện nay, tớn dụng ngõn hàng đó và sẽ tiếp tục là kờnh cung cấp vốn chủ yếu cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Vỡ vậy, cần phải cú giải phỏp thỏo gỡ vưỡng mắc này như sau:
+ Tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của cỏc ngõn hàng, tạo điều kiện đỏp ứng nhu cầu vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS. Đồng thời cú thể xem xột nõng tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của cỏc ngõn hàng thương mại.
+ Thiết lập và nõng cao chất lượng cỏc kờnh thụng tin về thị trường BĐS làm cơ sở cho cỏc Ngõn hàng thẩm định dự ỏn, đỏnh giỏ khả năng chi trả nợ vay của cỏc chủ đầu tư dự ỏn.
+ Kiến nghị nhà nước, cần hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống luật phỏp về đất đai, BĐS để tạo thuận lợi cho hoạt động cho vay vào đầu tư, kinh doanh BĐS. Hiện nay, hệ thống phỏp luật về đất đai, BĐS chưa đồng bộ, thiếu thực tế đó gõy khú khăn cho việc thế chấp. Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ mà thực hiện theo Bộ luật dõn sự; hoặc phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa được ban hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cỏc địa phương... Bờn cạnh đú, Nhà nước chưa cú cỏc quy định như: căn cứ xỏc định giao dịch BĐS (hợp phỏp) để cho vay, quy định về việc xỏc định giỏ trị tài sản là quyền sử dụng đất của cỏc Doanh nghiệp nhà nước được giao trước đõy nay chuyển sang cho thuờ...
Thứ ba – Hỡnh thành Quỹ đầu tư tớn thỏc cho thị trường BĐS:
Mụ hỡnh Quỹ đầu tư tớn thỏc cho thị trường BĐS là mụ hỡnh mà theo đú nhà đầu tư uỷ thỏc cho cụng ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào BĐS để kiếm lời. Về hỡnh thức hoạt động: quỹ đầu tư tớn thỏc khai thỏc thị trường BĐS, tỡm cỏch sở hữu và điều hành khai thỏc BĐS để tạo thu nhập; cú thể cho chủ sở hữu BĐS hoặc những người khai thỏc BĐS vay tiền; cũng cú thể mua lại cỏc khoản nợ hoặc chứng khoỏn được đảm bảo bằng BĐS... Chứng chỉ Quỹ đầu tư tớn thỏc cú tớnh chất nửa như trỏi phiếu, nửa như cổ phiếu: người nắm giữ Chứng chỉ Quỹ đầu tư tớn thỏc được nhận lợi tức định kỳ, nhưng khụng tham gia
quản lý đầu tư. Đồng thời, người nắm giữ Chứng chỉ Quỹ là nhà đầu tư nờn phải chấp nhận rủi ro: cú thể bị phỏ sản và cụng ty Quản lý Quỹ chỉ bồi thường những thiệt hại nếu xỏc định là do họ gõy ra.
Thứ tư – liờn doanh thu hỳt đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.
Theo phõn tớch và đỏnh giỏ, tớnh từ năm 2004 đến nay, đầu tư trực tiếp 100% vốn nước ngoài và liờn doanh với nước ngoài vào BĐS Việt Nam đó tăng lờn với tốc độ rất nhanh, đặc biệt trong 2 năm gần đõy. Ước tớnh tổng số vốn đầu tư và cam kết đầu tư của nước ngoài vào BĐS từ năm 2004 đến năm 2010 lờn tới khoảng 8-9 tỷ USD qua hàng chục dự ỏn từ Bắc vào Nam
Đõy sẽ là một kờnh huy động vốn cũng như kờu gọi đầu tư vào BĐS sản khỏ hiệu quả nếu chỳng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc nhà đầu tư nước ngoài. Chớnh vỡ vậy, doanh nghiệp cần phải cụng bố danh mục dự ỏn phỏt triển BĐS, kờu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập cụng ty phỏt triển quỹ đất đảm trỏch việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ cụng về BĐS. Đồng thời phải thống nhất được với cỏc nhà đầu tư về mức đền bự giải toả, tỷ lệ nhà được bỏn, mức giỏ, trỏch nhiệm xó hội.
Thứ năm - Để huy động vốn phỏt triển cỏc khu đụ thị mới, khu kinh tế tập trung mới cú thể ỏp dụng cỏc hỡnh thức sau:
- Cụng ty liờn doanh, liờn kết cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS khỏc tham gia đấu giỏ đổi đất lấy cơ sở hạ tầng.
- Để giải phúng đất theo dự ỏn kinh doanh BĐS: những hộ dõn cư cú đất được đền
bự, tỏi định cư cú thể lựa chọn một trong hai hỡnh thức: lấy tiền đền bự từ dự ỏn, hoặc gúp đất làm dự ỏn theo giỏ thoả thuận dưới hỡnh thức cổ đụng gúp vốn để hưởng cổ tức. Thực hiện hỡnh thức này cũng là một kờnh huy động vốn cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy nhiờn, Nhà nước cần cú cơ chế giỏm sỏt đối với chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi cho người dõn.
Thứ sỏu - Đối với cỏc dự ỏn cải tạo để hoàn thiện, phỏt triển mạng lưới cỏc đường giao thụng đụ thị ở cỏc thành phố lớn:
Để tạo điều kiện huy động vốn thực hiện dự ỏn kinh doanh BĐS theo hỡnh thức này cần cú cơ chế cho phộp cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS được huy động vốn bằng cỏch bỏn sản phẩm, dịch vụ theo hỡnh thức thu tiền trước. Quỏ trỡnh thu tiền trước của cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS này phải đang ký với cơ quan quản lý nhà nước. Việc thu tiền và rỳt tiền để đầu tư theo tiến độ phải giao cho một ngõn hàng phục vụ. Ngõn hàng thương mại làm nhiệm vụ ngõn hàng phục vụ cú trỏch nhiệm kiểm soỏt cỏ khõu thanh toỏn và chịu trỏch nhiệm liờn đới; cú như vậy tiến độ dự ỏn và quyền lợi của người mua nhà, cụng trỡnh, thuờ mua dịch vụ mới đảm bảo an toàn.