5. Cấu trỳc luận văn
3.1 Giải phỏp về định hướng chiến lược đầu tư, lựa chọn thứ tự ưu tiờn đầu tư hợp lý
tư hợp lý
Nhu cầu về nhà ở tại cỏc khu vực đụ thị đang ngày càng tăng. Như cầu về nhà ở của cỏc đối tượng trong xó hội rất đa dạng, bao gồm nhà ở riờng lẻ và căn hộ cao cấp dành cho cỏc đối tượng cú thu nhập cao, nhà ở tiờu chuẩn trung bỡnh và nhà ở giỏ thấp cho cỏc đối tượng cú thu nhập thấp... theo dự bỏo, tổng dõn số Việt Nam đến năm 2010 sẽ lờn tới gần 90 triệu người, trong đú dõn số đụ thị xấp xỉ khoảng 30 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng dõn số toàn quốc; đến năm 2020, dõn số đụ thị chiếm khoảng 45% dõn số toàn quốc. Hiện nay diện tớch bỡnh quõn nhà ở của Việt Nam mới chỉ đạt khoảng 11,5m2/người. Theo định hướng phỏt triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 sẽ đạt mức bỡnh quõn 15m2/người đến năm 2010. Riờng tại khu vực đụ thị, bỡnh quõn mỗi năm cần phải xõy dựng thờm khoảng 30 triệu m2 nhà ở, trong đú diện tớch nhà ở xõy dựng theo dự ỏn do cỏc thành phần kinh tế đầu tư xõy dựng phải đạt trờn 10 triệu m2. Đặc biệt trong những năm sắp tới thỡ nhu cầu về nhà ở xó hội ngày càng tăng. Xu hướng phỏt triển cỏc dự ỏn nhà ở, dự ỏn khu đụ thị mới đang được cỏc nhà đầu tư quan tõm là cỏc khu vực ven đụ thị lớn, khu vực cú tấc độ đụ thị hoỏ cao và khu vực phỏt triển khu cụng nghiệp nhằm đỏp ứng nhu cầu về nhà ở của cỏc đối tượng tại địa phương cũng như nhu cầu của khỏch hàng tiềm năng tại cỏc trung tõm đụ thị lớn lõn cận. Ngoài nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về cỏc cụng trỡnh thương mại, văn phũng cho thuờ, dịch vụ, du lịch cũng thuộc nhúm BĐS cú tiềm năng phỏt triển cao trong thời gian tới. Trong đú nhu cầu về cụng trỡnh thương mại, văn phũng cho thuờ tập trung tại cỏc thành phố lớn như Hà Nội, thành phố HCM... Cú thể
đỏnh giỏ rằng lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam đang cú tiềm năng và cơ hội rất lớn cho cỏc nhà đầu tư kinh doanh BĐS.
Trước tỡnh hỡnh thị trường BĐS đầy tiềm năng như hiện nay, Cụng ty cú những giải phỏp cho chiến lược phỏt triển cỏc dự ỏn kinh doanh bất động sản:
+ Hiện nay Cụng ty đang thực hiện xõy lắp và kinh doanh nhà bỏn. Xu hướng của Cụng ty trong những năm tới đẩy nhanh đa dạng hoỏ lĩnh vực kinh doanh bất động sản. bảng: Kế hoạch sản lượng từ 2008 đến 2010 của Cụng ty
Đơn vị: Tỷ đồng Nội dung Năm 2008 2009 2010 Thi cụng xõy lắp 160 180 200 Đầu tư bất động sản 70 100 150
Với kế hoạch trờn, cụng ty cú xu hướng đẩy mạnh đầu tư BĐS trong tổng kế hoạch sản lượng hàng năm, cụ thể năm 2008 tỷ lệ đầu tư BĐS chiếm trong tổng sản lượng năm là 34%, năm 2009 là 36%, năm 2010 là 43%. Theo định hướng kinh doanh trong những năm tới về lĩnh vực đầu tư BĐS, Cụng ty sẽ mở rộng khụng chỉ xõy dựng nhà chung cư cao tầng và thấp tầng để bỏn và cho thuờ; cụng ty sẽ đầu tư vào khu văn phũng cao cấp cho người nước ngoài thuờ, khỏch sạn, siờu thị, trung tõm thương mại, khu vui chơi giải trớ.
ở những năm đầu, cụng ty đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh này sau đú tăng cường cụng tỏc quản lý vận hành khai thỏc cỏc dự ỏn, thu hồi vốn. Khi cỏc dự ỏn này hoạt động ổn định, cụng ty tiếp tục mở rộng vừa đầu tư, vừa khai thỏc dự ỏn, đem lại hiệu quả cao. Trước tiờn, định hướng chớnh của cụng ty vẫn là mảng thị trường nhà ở, chung cư cao tầng và thấp tầng. Vỡ cụng ty cú nhiều ưu thế: cú kinh nghiệm lõu năm trong lĩnh vực đầu tư này, đội ngũ cỏn bộ, kỹ thuật cú tay nghề trỡnh độ cao, thiết bị mỏy múc đưa vào thi cụng tốt. Nhưng bờn cạnh đú cụng ty cú khú khăn trong việc: huy động vốn, cơ chế chớnh sỏch của nhà nước thường xuyờn thay đổi, trỡnh độ cỏn bộ trong khõu quản lý, điều hành chưa tốt.
- Xõy dựng chiến lược mở rộng thị trường, khụng chỉ thực hiện cỏc dự ỏn trong thành phố Hà nội. Tổ chức cỏc bộ phận nghiờn cứu thị trường, chuẩn bị tham gia cỏc dự ỏn đầu tư, liờn doanh liờn kết với nước ngoài, cỏc dự ỏn phỏt triển nhằm đa dạng hoỏ sản phẩm.
- Lựa chọn thứ tự ưu tiờn đầu tư hợp lý. Trong đú ưu tiờn xõy dựng nhà chung cư, văn phũng là lĩnh vực cú nhiều tiềm năng và là thế mạnh của cụng ty.
+ Trong thực tế đầu tư thường gặp trường hợp khả năng huy động vốn bị hạn chế do đú cần thiết phải lựa chọn thứ tự ưu tiền đầu tư hợp lý nhằm mang lại hiệu quả cao nhất cho doanh nghiệp.
+ Để lựa chọn thứ tự ưu tiờn đầu tư cú thể ỏp dụng lý thuyết lựa chọn tập dự ỏn đầu tư độc lập khi khả năng vốn bị hạn chế theo chỉ tiờu hiện giỏ hiệu số thu chi hoặc suất thu lợi nội tại của dự ỏn.
Nếu sử dụng chỉ tiờu hiện giỏ hiệu số thu chi (NPW) ta cú:
Phương ỏn được lựa chọn: tập dự ỏn cú giỏ trị NPW lớn nhất cho từng mức vốn đầu tư
Điều kiện xỏc định: Max NPWj khi Ik-1 B < Ik Trong đú:
B tổng mức vốn đầu tư cho dự ỏn cần huy động Ik , Ik-1 vốn đầu tư yờu cầu cho tập dự ỏn k và k-1 k là số thứ tự tập dự ỏn
Xỏc định NPWj cho mỗi dự ỏn dựa vào cụng thức sau
n pw j n t=1 a jt (1 + r)t = j
Ajt : hiệu số thu chi của tập hợp j ở năm thứ t r: suất thu lợi tối thiểu
nj: tuổi thọ của tập dự ỏn j
Nếu cú m dự ỏn thỡ cú thể tổ hợp thành một số cỏc tập hợp dự ỏn T theo cụng thức : T = 2m – 1
Vận dụng cỏch tớnh trờn để phõn tớch lựa chọn thứ tự ưu tiờn cú lợi nhất cho 3 dự ỏn sau, nếu r = 12%.
Số lượng tập dự ỏn T = 23 – 1 = 7 tập dự ỏn Bảng 3.1
Kớ hiệu Tờn dự ỏn Vốn đầu tư ban đầu (triệu đồng)
Hiệu số thu chi đều đặn hàng năm tớnh từ năm 1 đến N (triệu đồng) Tuổi thọ của dự ỏn A Nhà ở cao tầng - CT3 108.343 101.115 9 B Trạm khỏch số 5
Nguyễn Tri Phương
38.485 116.474 15 C Tổ hợp văn phũng và nhà ở cao tầng 121.207 143.488 8 Bảng 3.2: Số hiệu cỏc tập dự ỏn Cỏc dự ỏn thành phần Tổng vốn đầu tư ban đầu của tập dự ỏn (triệu đồng)
Trị số hiệu số thu chi đều đặn của cỏc tập dự ỏn ở cỏc năm t Ajt từ
năm 1 đến năm N (triệu đồng)
1 B 38.485 116.474 từ năm 1 đến năm 15
2 A 108.343 101.115 từ năm 1 đến năm 9
4 AB 146.828 217.588 từ năm 1 đến năm 9 101.115 từ năm 10 đến năm 15 5 BC 159.692 259.961 từ năm 1 đến năm 8 116.474 từ năm 9 đến năm 15 6 AC 229.550 244.603 từ năm 1 đến năm 8 101.115 từ năm 9 đến năm 9
7 ABC 268.035 361.067 từ năm 1 đến năm 8
217.588 từ năm 9 đến năm 9 116.474 từ năm 10 đến năm 15 Xỏc định trị số NPW cho cỏc tập dự ỏn Bảng 3.3 Số hiệu cỏc tập dự ỏn Tổng vốn đầu tư (triệu đồng) Trị số NPW (triệu đồng) Ghi chỳ 1 38.485 754.803 2 108.343 494.755 Cú thể loại bỏ 3 121.207 591589 4 146.828 1.150.971 5 159.692 1.131.700 Cú thể loại bỏ 6 229.550 985.549 Cú thể loại bỏ 7 268.035 1.525.615
Ghi chỳ cỏc phương ỏn cú thể loại bỏ là do chỳng cú vốn đầu tư lớn nhưng lại cú trị số NPW bộ hơn so với phương ỏn đi trước.
Lựa chọn cỏc tập dự ỏn phự thuộc vào nguồn vốn. Bảng 3.4
Phạm vi nguồn vốn dựng để đầu tư (triệu
đồng)
Lựa chọn tập dự ỏn theo cụng thức
Nếu B < 38.485 Gạt bỏ tất cả tập dự ỏn 38.485 B < 121.207 Max NPWj; j=1, 2 Chọn tập dự ỏn 1 (B) 121.207 B < 146.828 Max NPWj; j=1,2,3 Chọn tập dự ỏn 1 (B) 146.828 B < 268.035 Max NPWj; j=1,2,3, 4, 5, 6 Chọn tập dự ỏn 4 (A, B) 268.035 B Max NPWj; j=1,2,3, 4, 6, 7 Chọn tập dự ỏn 7 (A, B, C)
3.2.Giải phỏp về cải tiến bộ mỏy quản trị cụng ty:
Tăng cường củng cố bộ mỏy quản lý điều hành của Cụng ty, cỏc phũng ban, Xớ nghiệp, bảo đảm gọn nhẹ, tinh thụng và hoạt động cú hiệu quả cao trong cụng việc được giao phõn cụng.