I- Đất nông nghiệp (45,44%) II Đất lâm nghiệp (7,2%)
4.6 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
4.6.1 Ph−ơng thức đấu giá
a/ Ph−ơng thức đấu giá theo lô lớn là hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu t− xây dựng thêm hạ tầng sau đó bán lại cho ng−ời có nhu cầu nhà ở nên giá thấp hơn giá giao dịch trên thị tr−ờng rất nhiều.
Ví dụ: Dự án D3 đấu giá theo lô ở quận Tây Hồ có giá trúng đấu giá là 22,5 triệu đồng/m2, trong khi giá giao dịch trên thị tr−ờng khu vực này vào thời điểm đấu giá là 32 – 40 triệu đồng/m2. Dự án 1,3 ha sau phủ Tây Hồ có giá trúng đấu giá là 29 triệu đồng/m2 nh−ng giá đang giao dịch của các lô đất trong khu dự án này hiện nay giao động từ 38 triệu/m2 tới 60 triệu/m2 (theo các trung tâm môi giới trong khu vực thì các lô đất nằm giáp Hồ Tây hiện rất nhiều ng−ời muốn mua nh−ng không có ai bán).
Ph−ơng thức này chỉ cho phép doanh nghiệp đủ năng lực, có đăng ký kinh doanh mới đ−ợc tham gia. Do vậy, luợng ng−ời tham gia đấu giá rất hạn chế, thậm chí một số phiên đấu giá phải tạm dừng vì không đủ đơn vị tham gia,
Ví dụ: Quận Tây Hồ và huyện Từ Liêm...
b/ Ph−ơng thức đấu giá theo thửa đất cũng còn bất cập, nhiều thửa đất đ−a ra đấu giá có hiện t−ợng thông đồng giữa những ng−ời tham gia đấu giá với nhau hoặc có hiện t−ợng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao.
Ví dụ: Tại phiên đấu giá khu D5 của quận Tây Hồ phải dừng và tổ chức đấu giá tiếp vào buổi khác; khu Tân Triều huyện Thanh Trì, giá trúng thầu giữa các ô chênh lệch lớn, giá các ô đất sau bị tụt rất nhanh.
c/ Do những bất cập nh− vậy, thành phố cần điều chỉnh lại ph−ơng thức đấu giá đất hiện nay.
Ví dụ đối với đất xây dựng nhà chung c−, cần đấu giá cả lô và thực hiện ít nhất là 2 vòng, còn với đất nhà v−ờn, biệt thự cần tiến hành từng lô nhỏ theo nhiều vòng. Ngoài ra, để chống tình trạng thông đồng trong đấu giá, thì ng−ời
tham dự chỉ đ−ợc đăng ký tại phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 15 phút xuống 5 phút.
Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để ng−ời dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau.
4.6.2 Giá đấu giá quyền sử dụng đất
Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất tại nhiều quận, huyện thấp so với giá thị tr−ờng chính là nhằm bình ổn thị tr−ờng bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần thay đổi một số ph−ơng thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối t−ợng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị tr−ờng để chống tiêu cực.
4.6.3 Kế hoạch đấu giá QSDĐ
Thành phố cần từng b−ớc tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập đ−ợc hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo ra đ−ợc sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao đ−ợc giá trị quyền sử dụng đất.
Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, lập quy hoạch chi tiết đến từng xã, ph−ờng, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu.
Tr−ớc mắt cần khẩn tr−ơng hoàn thiện các dự án để sớm thực hiện đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của ng−ời dân hiện nay. Trên cơ sở các dự án đã đuợc phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành công khai thông tin quy hoạch để ng−ời dân có thể tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để ng−ời dân chuẩn bị về mặt tài chính khi thực hiện.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Tài Nguyên môi tr−ờng và Nhà đất thì tiến độ nhiều dự án đấu giá đất khó đạt theo kế hoạch đề ra. Năm nay, thành phố chỉ có thể đ−a ra đấu giá 50 ha với dự kiến tổng thu là 2000 tỷ đồng thay vì 91 ha theo kế hoạch (Biểu 4.12). Bởi nhiều dự án đến nay vẫn ch−a đ−ợc phê duyệt quy hoạch chi tiết, Ban quản lý dự án quận, huyện thực hiện lúng túng do thiếu chuyên môn... [38], [39]
Bảng 4.12 Một số dự án sẽ đấu giá đất ở Hà Nội trong thời gian tới
Quận (huyện) Địa bàn thực hiện dự án Diện tích (m2)
Việt H−ng 168000
Thạch Bàn 6300
Long Biên
Th−ợng Thanh 8000
Tây Hồ Xuân La, Phú Th−ợng, Nhật Tân 186000
Cầu Giấy Dịch Vọng 160000
Đống Đa Thái Hà - Voi Phục 3000
Kh−ơng Đình 19000
Thanh Xuân
Hạ Đình 20000
Hoàng Mai Mai Động 9000
Sóc Sơn Phù Linh 38600
Đông Anh Liên Hà, Tiên D−ơng 44000
Gia Lâm Bát Tràng 170000 Mỹ Đình 45000 Từ Liêm Phú Diễn 122000 Tân Triều 44000 Thanh Trì Ngũ Hiệp 166000
Hoàn Kiếm 18 Hàng Khoai, Đồng Xuân 1600
4.6.4 Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá, phát các tờ rơi để ng−ời dân có thêm thông tin.
4.6.5 Từng b−ớc giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để ng−ời dân có thể dễ dàng tìm hiểu đ−ợc thông tin, việc này có thể giao cho Sàn giao dịch bất động sản thực hiện. Các cơ quan chuyên môn của UBND các cấp chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chính sách tạo điều kiện cho đơn vị đ−ợc giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá.
4.6.6 Đối với các dự án đấu giá đất cần đ−ợc đầu t− hạ tầng tr−ớc khi đ−a ra đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi dấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá ng−ời trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. Tránh tình trạng chậm thu tiền sau khi đấu giá nh− đã diễn ra trong thời gian vừa qua vì nhiều dự án không kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho ng−ời trúng đấu giá (theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu t− Hà Nội với UBND thành phố Hà Nội thì cho tới nay toàn thành phố mới thu đ−ợc gần 60% số tiền đấu giá).
4.6.7 . Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng nh− bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị tr−ờng và khu vực có thể: thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau (Ví dụ đối với các dự án đấu giá từng thửa đất nhỏ thì nên chia nhỏ diện tích (60 – 100m2) không nên để diện tích quá lớn), đ−a ra đấu giá theo các ph−ơng thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn và b−ớc giá cũng cần đ−ợc điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với thửa đất lẻ thì giá sàn cần xây dựng vừa phải, còn nếu cả lô lớn thì giá sàn phải sát giá thị tr−ờng để chống tiêu cực).
4.6.8 Trích một phần kinh phí thu đ−ợc từ đấu giá đất để đầu t− phát triển nhà ở cho các đối t−ợng chính sách, ng−ời thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái định c− để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho ng−ời bị thu hồi tái định c− ngay.
4.6.9 Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần đ−ợc xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đ−ờng để triển khai dự án.
4.6.10 Bãi bỏ quy định yêu cầu về hộ khẩu mới đ−ợc mua nhà hoặc đất để có thể thu hút thêm nhiều khách tham gia đấu giá đất, làm tăng thêm l−ợng cầu, từ đó cải thiện đ−ợc tình hình đấu giá đất (mới đây Hà Nội đã cho phép mở rộng đối t−ợng tham gia đấu giá gồm có hộ khẩu KT3 và ng−ời có hợp đồng lao động có đóng bảo hiểm xã hội trên 3 năm tại Hà Nội).