- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
2.4.3.3 Các ph−ơng pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở n−ớc ta [2], [4], [11], [36]
[11], [36]
Trên lý thuyết có nhiều ph−ơng pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các ph−ơng pháp sau:
- Ph−ơng pháp so sánh dữ liệu thị tr−ờng: Ph−ơng pháp dữ liệu thị tr−ờng hay còn gọi là ph−ơng pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh đ−ợc trên thị tr−ờng. Đây là ph−ơng pháp định giá trong đó ng−ời định giá khảo sát giá bán các tài sản t−ơng tự trên thị tr−ờng để sau đó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Ph−ơng pháp giá thành: Ph−ơng pháp này còn đ−ợc gọi là ph−ơng pháp thay thế hoặc ph−ơng pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc ph−ơng pháp chi phí. Theo ph−ơng pháp này, giá trị của đất đ−ợc bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị tr−ờng của BĐS cần định giá.
- Ph−ơng pháp thu nhập: Ph−ơng pháp này còn gọi là ph−ơng pháp thu hồi vốn hoặc ph−ơng pháp đầu t−. Đây là ph−ơng pháp định giá đ−ợc sử dụng để −ớc tính giá thị tr−ờng của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản đ−ợc −ớc tính bằng việc vốn hoá thu nhập −ớc tính trong t−ơng lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các ph−ơng pháp trên để tiến hành định giá đất, không có ph−ơng pháp nào là ph−ơng pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng ph−ơng pháp thích hợp nhất, còn các ph−ơng pháp khác có thể đ−ợc sử dụng để kiểm tra kết quả của ph−ơng pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12- LĐĐ năm 1998, xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền SDĐ, bồi th−ờng thiệt hại khi Nhà n−ớc thu hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó còn ảnh h−ởng trực tiếp đến công tác đấu giá QSDĐ.
Giai đoạn các địa ph−ơng thực hiện công tác đấu giá QSDĐ, Bộ Tài chính ch−a ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT (Quyết định số 22-ngày 18/2/2003), nên các địa ph−ơng thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên, công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định (Nghị định 87/CP và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng. - Chi phí bồi th−ờng thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nh−ợng thực tế của thị tr−ờng tại khu vực đấu giá QSDĐ hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, ph−ơng pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã đáp ứng đ−ợc khá đầy đủ yêu cầu, đ−ợc các địa ph−ơng b−ớc đầu áp dụng và đã đạt đ−ợc kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định để đ−a ra đấu giá vẫn thấp hơn rát nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).
2.4.3.4 Đánh giá chung về những hạn chế trong việc quy định giá
đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở n−ớc ta [36]
Tình hình thực thi giá đất do Nhà n−ớc quy định tr−ớc những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải đ−ợc nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn, đồng thời định h−ớng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị tr−ờng BĐS và kinh tế thị tr−ờng ở n−ớc ta trong những năm tới. Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là:
- Giá đất do Nhà n−ớc quy định và giá đất thực tế- giá đất thị tr−ờng. Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 – Luật Đất đai hiện hành quy định "Nhà n−ớc quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi th−ờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất".
Từ quy định này cho thấy, giá đất do Nhà n−ớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà n−ớc với t− cách là chủ sở hữu đất - ng−ời SDĐ - ng−ời đ−ợc nhà n−ớc giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự nh− chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao đất hoặc cho thuê đất. Giá QSDĐ đ−ợc hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận và giá này th−ờng đ−ợc gọi là “giá đất trên thực tế” hay “giá đất thị tr−ờng”.
Giá đất thị tr−ờng là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện đ−ợc phù hợp với khả năng của ng−ời bán và ng−ời mua QSDĐ trong một thị tr−ờng có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do ng−ời chuyển nh−ợng (bán) và ng−ời nhận chuyển nh−ợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về ph−ơng diện tổng quát, giá bán QSDĐ chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Nh− vậy, trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do Nhà n−ớc quy định và giá đất thị tr−ờng. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà n−ớc với ng−ời SDĐ và giữa ng−ời SDĐ với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ.
Giá Nhà n−ớc quy định th−ờng ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị tr−ờng th−ờng lại ở trạng thái động và cao hơn giá của Nhà n−ớc. Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng- hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của Nhà n−ớc và lợi ích của ng−ời SDĐ trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi th−ờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị tr−ờng so với giá đất do Nhà n−ớc quy định (là giá do UBND cấp Tỉnh sở tại quy định theo khung giá tại Nghị định 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị tr−ờng BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động.
Mặt khác, muốn cho giá đất (hiểu theo nghĩa rộng tức là cả giá đất Nhà n−ớc quy định và giá đất thực tế - giá thị tr−ờng) đáp ứng đ−ợc yêu cầu mà cuộc sống đặt ra thì ngay trong nội hàm của nó phải có sự kết hợp - hoà nhập - đan xen chọn lọc để dung hoà, đồng thời giải quyết đ−ợc hai vấn đề trong quan hệ cung - cầu và giá trị sinh lời của đất đai, tức là phần còn lại sau khi đã trừ đi tất cả các khoản chi phí cho việc SDĐ bao gồm cả tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất (nếu có) nhằm làm cho hai giá này xích lại càng gần nhau càng tốt.
Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP đã đ−ợc các tỉnh triển khai nh−ng các hạn chế về giá đất vẫn ch−a đ−ợc khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính.
Nh− đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị tr−ờng, trong khi đó Nhà n−ớc ch−a có quy định về giá đất đấu giá QSDĐ và
khi Nhà n−ớc giao đất thu tiền SDĐ theo giá quy định sẽ dẫn đến Nhà n−ớc bị thất thu, ng−ời đ−ợc giao đất lại rất lợi, đã có không ít tr−ờng hợp sau khi nhận đất đ−ợc giao lại chuyển nh−ợng đất cho ng−ời khác theo giá thị tr−ờng, số lời này rất lớn nên những ng−ời đó giàu lên nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều ng−ời lợi dụng những quy định ch−a hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất” của Nhà n−ớc núp d−ới danh nghĩa "dự án”, thực chất là đem đất của Nhà n−ớc thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng tr−ớc đây.
2.4.3.4 Đánh giá chung về những hạn chế trong công tác giao đất,
cho thuê đất tr−ớc đây [22], [34], [35]
+ Thực tế, việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính bao cấp, mức độ hành chính, cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực.
+ Tiến độ giao đất chậm do thời gian hoàn tất thủ tục bị kéo dài, hiện t−ợng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất, sử dụng sai mục đích diễn ra phổ biến.
+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng các dự án bằng kinh phí của Nhà n−ớc thực hiện chậm, ảnh h−ởng đến giá bán của chủ đầu t− cho ng−ời sử dụng, ng−ời đ−ợc lợi thì Nhà n−ớc không điều tiết đ−ợc, ng−ời bị Nhà n−ớc thu hồi đất tr−ớc đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong đền bù.
+ Việc xác lập QSDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất th−ờng phải qua nhiều công đoạn, kéo dài trong nhiều năm.
Từ những phân tích trên cho thấy việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở các địa ph−ơng trong cả n−ớc ch−a phát huy đ−ợc nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà n−ớc. Vì vậy để tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà n−ớc, đáp ứng nhu cầu về đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà n−ớc cần cho phép nhân rộng mô hình đấu giá nh− đã đ−ợc thực hiện ở Hà Nội và một số địa ph−ơng.