I- Đất nông nghiệp (45,44%) II Đất lâm nghiệp (7,2%)
4.4.1Hiệu quả kinh tế
- Đối với Nhà n−ớc
+ Khai thác hợp lý quỹ đất.
+ Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu t− xây dựng.
Nhà n−ớc đầu t− cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đ−a ra đấu giá thì ng−ời dân và các nhà đầu t− bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu đ−ợc sẽ đ−ợc sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà n−ớc, phát triển cơ sở hạ tầng của địa ph−ơng.
+ Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu t− cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa ph−ơng khi Nhà n−ớc thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.
Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc.
Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những ng−ời tham gia đấu giá, ng−ời trả giá cao nhất sẽ là ng−ời nhận đ−ợc quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất đ−ợc sử dụng để khai thác tạo vốn
đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng.
Bảng 4.10 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá
S TT Khu đất đấu giá Ngày đấu giá Diện tích Giá đất quy định Số tiền thu đ−ợc sau khi đấu giá
(1000đ) Giao đất có thu tiền (1000đ) Tăng (%) 1 Khu D1 31/12/2004 24868 5814 253573000 144582552 1.8 2 Khu D3 28/01 và 7/6/2004 19112 3230 431783500 61731760 7.0 3 Khu D5 1/11 và 18/12/2004 25897 5814 544336100 150565158 3.6 4 Khu 1,3ha 31/10/2003 8538.5 4040 247616500 34495540 7.2 5 Tân Triều 12, 19/12/2004 2725 1275 81372400 3474375 23.4 6 Khu Đền Lừ 23 - 25/8/2003 3230 3230 67477490 10432900 6.5
Tr−ớc 12/3/2004 áp dụng theo Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997; Sau 12/3/2004 đến 01/7/2004 áp dụng theo Quyết định 35/QĐ-UB ngày 12/3/2004;
Sau 01/7/2004 đến 31/12/2004 áp dụng theo Quyết định 119/QĐ-UB ngày 04/8/2004;
So với cách giao đất có thu tiền thông th−ờng thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền tr−ớc đây. Qua số liệu của 6 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 1,8 – 23,4 lần so với giao đất thông th−ờng, chỉ với 6 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách trên 1.200 tỷ so với số tiền thu đ−ợc nếu thực hiện giao đất theo cách giao đất có thu tiền tr−ớc đây (mặc dù các dự án khi áp giá quy định đều đ−ợc lấy theo giá của vị trí 1).
Đối với đất xây dựng nhà chung c− t−ơng tự Khu D1 của Tây Hồ thì từ truớc đến nay vẫn đ−ợc miễn tiền sử dụng đất; nay thông qua đấu giá Nhà n−ớc cũng đã thu đ−ợc gần 144,6 tỷ đồng.
- Đối với ng−ời sử dụng đất:
Đất để đấu giá là đất đã đ−ợc phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, ng−ời mua đ−ợc Nhà n−ớc bảo đảm tính pháp lý của lô đất, đ−ợc đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu nh− mua đất ngoài thị tr−ờng tự do, ng−ời mua th−ờng phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đ−a ra quyết định thì riêng đối với đất đ−ợc đem ra đấu giá, những yếu tố này đều đ−ợc đảm bảo.
Đấu giá QSDĐ đ−ợc tiến hành công khai, thu hút nhiều đối t−ợng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Tr−ớc khi cuộc đấu giá đ−ợc tiến hành, ng−ời tham gia đấu giá đ−ợc nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị tr−ờng tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất đ−ợc đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và th−ờng đ−a ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông th−ờng trên thị tr−ờng.
Bảng 4.11 Chênh lệch giá đất giữa giá thị tr−ờng và giá trúng đấu giá Đơn vị tính: 1000 đồng
S
TT Khu đất đấu giá
Giá trúng đấu giá Giá thực tế trên thị tr−ờng Tăng (%)
1 Khu đ−ờng Nguyễn Tuân kéo dài
Lô giáp mặt đ−ờng Nguyễn Tuân 46500 65000 163
Lô phía trong 18000 39000 217
2 Khu D3 - Tây Hồ
Các lô giáp mặt đ−ờng vành đai 2 23000 33000 143
Các lô phía trong 20500 28000 137
3 Khu D5 - Tây Hồ
Các lô giáp đ−ờng Lạc Long Quân 31300 40000 128 Các lô giáp mặt đ−ờng vành đai 2 23600 33000 140
Các lô phía trong 18300 28000 153
4 Khu 1,3ha - Tây Hồ
Giáp đ−ờng kè Hồ Tây 29000 55000 190
Các lô phía trong 29000 38000 131
5 Khu Tân Triều - Thanh Trì
Giáp đ−ờng 70 41200 28000 68
Các lô phía trong 16100 18000 112
Lô G, giáp đ−ờng quy hoạch 16100 19000 118
Lô G, phía trong 10100 14000 139
Giá đất chuyển nh−ợng thực tế ở bảng trên đ−ợc điều tra tại thời điểm cuối năm 2004, tuy nhiên theo đánh giá của các chuyên gia và thăm dò thị tr−ờng (thông qua tình hình giao bán đất đai đ−ợc đăng trên các ph−ơng tiện thông tin) thì giá đất từ cuối năm 2003 đến giữa năm 2004 (thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực) trên thị tr−ờng Hà Nội biến động không nhiều. Từ khi Luật đất đai có hiệu lực tới nay giá đất trên toàn địa bàn Thành phố đã chững lại, một số khu vực trung tâm có dấu hiệu đi xuống, khu vực ven đô thị (nơi đang đ−ợc đầu t− nhiều) thì giá có nhích lên nh−ng không đáng kể. Do vậy giá đất thực tế điều tra () đ−ợc chúng tôi sử dụng để so sánh trực tiếp mà không quy đổi về giá tại cùng thời điểm. [38], [39]
Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới th−ờng đặt ra.
Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà n−ớc tham gia trực tiếp vào thị tr−ờng với t− cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất trên thị tr−ờng là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy ng−ời sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Đấu giá QSDĐ đã từng b−ớc lôi kéo đ−ợc các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị tr−ờng chính quy đ−ợc phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà n−ớc có đ−ợc nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất n−ớc.