Hội nghị TW 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt và QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị tr−ờng BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng "...là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị tr−ờng BĐS, đ−a thị tr−ờng này phát triển lành mạnh, đúng h−ớng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất...". Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt đ−ợc những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất n−ớc, công tác quản lý Nhà n−ớc về đất đai đang có chiều h−ớng tích cực, hiệu quả nh−ng còn có nhiều nh−ợc điểm tồn tại đ−ợc Bộ TNMT đánh giá "...Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số l−ợng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi ch−a đ−ợc điều chỉnh hoặc ch−a đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nh−ng còn nhiều kẽ hở".
Thực hiện Nghị quyết TW 7 (phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập t−ơng đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc. Một trong những nội dung đó là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, chế định này Luật Đất đai 1988, 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật tr−ớc đây ch−a quy định thành văn, chỉ có một số Nghị định, Thông t− đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này :
- LĐĐ 1988 quy định cụ thể quyền của ng−ời SDĐ rất hạn chế, ng−ời SDĐ chỉ "... đ−ợc quyền chuyển, nh−ợng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà ng−ời sử dụng đất có đ−ợc một cách hợp pháp trên đất đ−ợc giao",
đ−ợc Nhà n−ớc đền bù thiệt hại thực tế và đ−ợc giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi có LĐĐ 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đ−ợc khẳng định, trong đó Nhà n−ớc là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của ng−ời SDĐ đ−ợc Đảng và Nhà n−ớc mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối t−ợng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của ng−ời SDĐ, một lần nữa đ−ợc quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà n−ớc, bảo đảm quyền và lợi ích của ng−ời SDĐ, tạo điều kiện lành mạnh cho thị tr−ờng BĐS hoạt động trong đó có thị tr−ờng QSDĐ, nhà cửa gắn liền QSDĐ. Quá trình phát triển tăng tr−ởng kinh tế, ứng với từng thời kỳ, vấn đề cung - cầu về nhà đất cũng biến động và phát triển mạnh, QSDĐ đ−ợc chuyển nh−ợng trôi nổi, giấy chuyển nh−ợng hợp pháp, bất hợp pháp đ−ợc trao tay luân hồi không quy luật. Tiền chuyển nh−ợng đất đai, nhà ở bằng giấy trao tay không chỉ gây ảnh h−ởng xấu trong d− luận xã hội mà còn làm tổn hại đến nền kinh tế của đất n−ớc, Nhà n−ớc thất thu trên tài sản do chính mình làm chủ sở hữu.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị tr−ờng QSDĐ, từ năm 1994 đến tr−ớc khi có Luật đất đai 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị tr−ờng này theo từng lĩnh vực:
- Thông t− số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP - Tài chính - Xây dựng – Tổng cục Địa chính h−ớng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thông t− số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về h−ớng dẫn thi hành Nghị định số 193/CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí tr−ớc bạ;
- Thông t− số 02/BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính h−ớng dẫn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;
- Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong n−ớc đ−ợc Nhà n−ớc giao, cho thuê đất;
- Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế đấu thầu;
- Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các TT h−ớng dẫn số 1417/TT - TCĐC ngày 19/9/2999, TT số 1248/2000/TT - TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp và điều kiện đ−ợc cấp GCNQSDĐ cho các tr−ờng hợp ch−a có GCNQSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho ng−ời sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị tr−ờng QSDĐ theo quy định của pháp luật;
- Thông t− số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính h−ớng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ - CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ;
- Nghị định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ ;
- Nghị định số 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về h−ớng dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 22/2003/QĐ - BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT.
Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị tr−ờng đất đai này nh− sau:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về h−ớng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về ph−ơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông t− 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính h−ớng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản;
- Thông t− số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính h−ớng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà n−ớc để bán đấu giá.
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các tr−ờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá.