- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
3. Đối t−ợng, địa điểm, nội dung và ph−ơng pháp nghiên cứu
và ph−ơng pháp nghiên cứu 3.1 Đối t−ợng nghiên cứu
Đối t−ợng nghiên cứu của Đề tài là công tác đấu giá đất, trong đó tập trung nghiên cứu các vấn đề:
- Giá đất trong đấu giá đất (giá sàn, b−ớc giá, giá trúng đấu giá, giá tính thuế…);
- Quy hoạch khu vực đấu giá đất (quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, tỷ lệ giữa các loại đất trong khu vực đấu giá đất)
- Trình tự thủ tục đấu giá đất (xin chủ tr−ơng, lập quy hoạch, thu hồi đất, xây dựng hạ tầng, tiến hành đấu giá...);
- Nghiên cứu một số vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất tại các khu vực đấu giá đất.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi của báo cáo này chúng tôi chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đi sâu phân tích, đánh giá một số Dự án đấu giá đất cụ thể sau:
- Dự án 1,3ha sau Phủ Tây Hồ – Quận Tây Hồ; đây là Dự án đ−ợc tiến hành theo cách đấu giá cả lô thửa lớn.
-Dự án khu D1 (V−ờn đào) – Quận Tây Hồ; Dự án này nằm trong quy hoạch khu đô thị Tây Hồ Tây.
- Dự án khu D3 (V−ờn đào) – Quận Tây Hồ; Dự án này nằm trong quy hoạch khu đô thị Tây Hồ Tây.
- Dự án khu D5 (V−ờn đào) – Quận Tây Hồ; Dự án này nằm trong quy hoạch khu đô thị Tây Hồ Tây, với một mặt giáp đ−ờng Lạc Long Quân, một mặt giáp đ−ờng vành đai 2. Đây là Dự án có nghi vấn về tính minh bạch và đã phải tiến hành đấu giá lại.
- Dự án Đền Lừ – Quận Hai Bà Tr−ng – nay thuộc Quận Hoàng Mai; Dự án này nằm trong khu vực phát triển mạnh, thời gian tiến hành đấu giá thực hiện tr−ớc khi thành lập Quận Hoàng Mai, dự án mở rộng hiện đang đ−ợc Quận Hoàng Mai tiến hành làm thủ tục đ−a ra đấu giá.
- Dự án Khu Tân Triều - Thanh Trì, Dự án này chia thành nhiều giai đoạn khác nhau, giai đoạn 1 đã tiến hành đấu giá, giai đoạn 2 mới đ−ợc phê duyệt.
3.3 Nội dung nghiên cứu
3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Nội - Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thuỷ văn, nguồn n−ớc.
- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: Tăng tr−ởng kinh tế, thực trạng phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số, lao động, CSHT, cảnh quan môi tr−ờng.
- Đánh giá thực trạng thị tr−ờng đất đai trên địa bàn Hà Nội.
3.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội - Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn Hà Nội qua các năm gần đây; - Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể ở một số dự án;
- Tìm hiểu định h−ớng và kế hoạch thực hiện đấu giá QSDĐ của Hà Nội; - Tìm hiểu những khó khăn, v−ớng mắc của công tác đấu giá QSDĐ. 3.3.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt
- Hiệu quả kinh tế; - Hiệu quả xã hội;
- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai.
3.3.4 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá QSDĐ - Về chính sách của Nhà n−ớc;
- Giải pháp về kỹ thuật (giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá…); - Các giải pháp về cơ chế tài chính.
3.4 Ph−ơng pháp nghiên cứu
3.4.1 Ph−ơng pháp kế thừa các tài liệu liên quan
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài. Nguồn từ các cơ quan Trung −ơng, các cơ quan của Thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các viện nghiên cứu, tr−ờng đại học.
3.4.2 Ph−ơng pháp điều tra thống kê
- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra; thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án điều tra về nguồn gốc đất, quy hoạch, các b−ớc xây dựng giá sàn...
- Phỏng vấn trực tiếp ng−ời tham gia đấu giá hoặc ng−ời sử dụng đất. Nắm bắt tình hình sử dụng đất và nguyện vọng của ng−ời dân, các đối t−ợng trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất.
3.4.3 Ph−ơng pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính
Tổng hợp và phân tích số liệu thuộc tính bằng phần mềm Excel. 3.4.4 Ph−ơng pháp phân tích tổng hợp
Kết hợp các yếu tố định tính với định l−ợng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.4.5 Ph−ơng pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia t− vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất.