I- Đất nông nghiệp (45,44%) II Đất lâm nghiệp (7,2%)
4.3.2Dự án Khu đô thị mới tại đ−ờng 70 x∙ Tân Triều – Thanh Trì
Khu đất có vị trí thuận lợi, cách thị trấn Văn Điển và đ−ờng 1A gần 5km cách thị xã Hà Đông khoảng 2km, nằm trên đ−ờng 70A (theo quy hoạch sẽ rộng 60m) với tổng diện tích toàn khu đô thị là 51958m2 .
Theo quy hoạch, khu đất đ−ợc chia thành 11 lô, trong đó có 5 lô dành để đấu giá đ−ợc ký hiệu là: B, C, E, L và G, với tổng diện tích là 17679 m2 . Các lô còn lại đ−ợc dành để xây dựng các công trình công cộng nh− tr−ờng mẫu giáo, nhà trẻ (lô D - 2285m2), bãi đỗ xe (lô H - 3923 m2)… Toàn bộ các lô đ−ợc chia nối với nhau bằng hệ thống đ−ờng nội khu, có vỉa hè, trồng cây xanh theo quy chuẩn khu đô thị mới, phần ngang khu sẽ có một đ−ờng có mặt cắt rộng 50m nối từ đ−ờng 70A tới đ−ờng 6 và các nhánh nối vào trung tâm.
Đây là dự án đấu giá đầu tiên của huyện, đ−ợc quy hoạch là một khu đô thị mới có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ với các dịch vụ kèm theo. Tỷ lệ cây xanh cao, tỷ lệ đất xây dựng chỉ chiếm khoảng 30% so với tổng diện tích mặt bằng.
Phần đất đấu giá đ−ợc chia thành 141 thửa, các thửa có diện tích rộng từ 108 m2 đến 198 m2 , mặt tiền các thửa bình quân rộng 6m và đ−ợc thiết kế để xây dựng nhà v−ờn.
Trong giai đoạn 1, huyện Thanh trì sẽ đ−a ra đấu giá 36 thửa đất thuộc các lô E và lô L với diện tích trên 4000m2, Lô G với 40 thửa
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu nhà ở tại khu vực đ−ờng 70 xã Tân Triều, huyện Thanh Trì đã xây dựng giá sàn cho 1m2 đất ở lâu dài trên cơ sở sau:
- Chi phí giải phóng mặt bằng:
8.116.000.000 đồng/23576 m2 (diện tích đấu giá) = 343.000 đồng/m2 - Chi phí đầu t− xây dựng hạ tầng kỹ thuật:
20.700.000.000đ/23576 m2 (diện tích đấu giá) = 879.000 đồng/m2
- Tiền sử dụng đất và lệ phí tr−ớc bạ: = 300.000 đồng/m2 Tổng chi phí cho 1 m2 đất là: 1.522.000 đồng/m2
Giá đất sau khi khảo sát giá chuyển nh−ợng thực tế quyền sử dụng đất ở tại khu vực thôn Yên Xá xã Tân Triều cho thấy: giá thực tế chuyển nh−ợng 1 m2 đất ở giao động từ 7 – 10 triệu đồng/m2. Do vậy Hội đồng đấu giá quyền
sử dụng đất huyện Thanh Trì đã dự kiến giá sàn cho 1 m2 đất đấu giá là 8.000.000 đồng/m2, b−ớc giá đấu cho 1 m2 đất đấu giá là 500.000 đồng. Mức giá này đã đ−ợc phê duyệt tại quyết định số 8790/QĐ-UB ngày 03/11/2004 của UBND thành phố Hà Nội.
Kết quả đấu giá của dự án nh− sau:
Tổng diện tích 2 phiên đấu giá là 2529 m2 chia thành 20 thửa; số ng−ời tham gia đấu giá của cả 2 phiên là 74 ng−ời đ−ợc chia thành 2 phiên nh− sau:
Phiên đấu giá đầu đ−ợc tổ chức vào ngày 12/12/2004, đấu giá lô E gồm 8 thửa đất tiếp giáp mặt đ−ờng 70 với diện tích là 1010 m2. Có 38 ng−ời tham gia đấu giá, số ng−ời trúng đấu giá là 8 ng−ời với gía bỏ thầu cao nhất là 41,2 triệu đồng/m2, thấp nhất là 16,3 triệu đồng/ m2 đạt tổng giá trị dự kiến thu đ−ợc là 26.405.600.000 đồng.
Bảng 4.4 Kết quả đấu giá tại Lô E – Xã Tân Triều
Đơn vị tính: 1000 đồng
STT Diện tích Giá đất theo quy định
Giá trúng đấu giá (1000 đồng/m2)
Số tiền dự kiến thu (1000 đồng) 1 120 1275 41200 4944000 2 120 1275 35200 4224000 3 152 1275 32200 4894400 4 138 1275 24400 3367200 5 120 765 20500 2460000 6 120 765 20500 2460000 7 120 765 17500 2100000 8 120 765 16300 1956000 1010 26405600
Phiên đấu giá tiếp cũng đ−ợc tổ chức vào ngày 12/12/2004, đấu giá lô L gồm 12 thửa đất tiếp giáp mặt đ−ờng 70 với diện tích là 1519 m2. Có 36 ng−ời tham gia đấu giá, số ng−ời trúng đấu giá là 11 ng−ời (trong đó có 1 ng−ời trúng 2 lô), với gía bỏ thầu cao nhất là 28,9 triệu đồng/m2, thấp nhất là 17,5 triệu đồng/m2 đạt tổng giá trị thu đ−ợc là 32.030.800.000 đồng.
Bảng 4.5 Kết quả đấu giá tại Lô L – Xã Tân Triều
Đơn vị tính: 1000 đồng
STT Diện tích Giá đất theo quy định
Giá trúng đấu giá (1000 đồng/m2) Số tiền dự kiến thu (1000 đồng) 1 121 1275 28900 3496900 2 121 1275 23800 2879800 3 121 1275 23800 2879800 4 154 1275 20800 3203200 5 155 1275 20800 3224000 6 121 1275 20800 2516800 7 121 765 20800 2516800 8 121 765 20500 2480500 9 121 765 19000 2299000 10 121 765 18700 2262700 11 121 765 17800 2153800 12 121 765 17500 2117500 1519 32030800
Phiên đấu giá tiếp theo đ−ợc tổ chức ngày 19/12/2004 với 16 thửa của lô G (2000 m2). Số l−ợng ng−ời đăng ký tham gia đấu giá là 48 ng−ời, số ng−ời trúng đấu giá là 16 ng−ời, giá bỏ thầu cao nhất là 16.100.000 đồng/m2, gía thấp nhất là 9.500.000 đồng/m2, giá trị thu đ−ợc là 22.936.000.000 đồng/m2.
Bảng 4.6 Kết quả đấu giá tại Lô G – Xã Tân Triều Đơn vị tính: 1000 đồng STT Diện tích (m2) Giá đất theo quy định Giá trúng đấu giá Số tiền dự kiến thu đ−ợc 1 115 765 16100 1851500 2 120 765 14900 1788000 3 120 765 14300 1716000 4 131 765 12500 1637500 5 122 765 12500 1525000 6 120 765 11600 1392000 7 141 765 11300 1593300 8 120 765 11000 1320000 9 136 765 10700 1455200 10 155 765 10100 1565500 11 120 765 10100 1212000 12 120 765 10100 1212000 13 120 765 9800 1176000 14 120 765 9800 1176000 15 120 765 9800 1176000 16 120 765 9500 1140000 2000 22936000
14 thửa đất của Lô G dự định đ−ợc đem đấu giá ngay trong ngày 19/12/2004 nh−ng sau khi cho các tổ chức, cá nhân đăng ký thì chỉ có 18 ng−ời, vì vậy không đủ điều kiện để tổ chức mở phiên đấu giá tiếp theo.
Thành công của cuộc bán đấu giá đ−ợc các chuyên gia về BĐS đánh giá qua một số điểm nh− sau:
Với hệ thống giao thông thuận tiện, cách không xa khu đô thị này là khu đô thị Cầu B−ơu, khu đô thị Bắc Linh Đàm, viện Bỏng quốc gia, viện K mở rộng.. vì vậy khu vực này trong t−ơng lai sẽ trở thành trung tâm của khu vực.
Bên cạnh đó xã cũng đã đ−ợc thành phố đầu t− xây dựng một khu sản xuất làng nghề tập trung rộng hơn 10ha nên đây sẽ là khu vực có tiềm năng kinh tế phát triển mạnh của huyện Thanh Trì nhất là các ngành dịch vụ, thu hút nhiều lao động. Hiện nay, ở khu vực này các hoạt động sản xuất kinh doanh, th−ơng mại cũng đã sầm uất, nhất là mua bán phụ tùng phế liệu ô tô hiện có rất nhiều hộ kinh doanh.
Giá đất của các khu vực xung quanh dự án đấu giá mặc dù có hạ tầng kém hơn nh−ng giá thực tế vẫn cao hơn giá sàn rất nhiều (theo một nhà môi giới bất động sản tại thị trấn Văn Điển thì giá đất ở trong các ngõ của xã Tân Triều cũng đã có giá trên 15 triệu đồng/m2).
Buổi đấu giá mặc dù đã diễn ra theo đúng trình tự, tuy nhiên qua kết quả đã cho thấy có một số biểu hiện bất th−ờng nh−: Trong cùng một lô đất có điều kiện hạ tầng t−ơng tự nh− nhau gía bỏ thầu cao nhất là 41,2 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 16,3 triệu đồng/m2 (ch−a đ−ợc 40% so với giá bỏ thầu cao nhất), chênh lệch 24,9 triệu đồng/m2 .
Các phiên đấu giá về sau có mức giá trúng đấu giá thấp dần. Bảng 4.7 Chênh lệch giá đấu giá giữa các phiên đấu giá.
Phiên đấu giá Giá cao nhất (triệu đồng) Giá thấp nhất (triệu đồng) Chênh lệch Phiên thứ 1 (Lô E) 41,2 16,3 24,9 Phiên thứ 2 (Lô L) 28,9 17,5 11,4 Phiên thứ 3 (Lô G) 16,1 9,5 6,6
Qua đó cho thấy việc điều tra giá đất chuyển nh−ợng thực tế trên thị tr−ờng để xây dựng giá sàn của Hội đồng đấu giá huyện Thanh Trì không đầy đủ, việc xây dựng giá sàn còn nặng tính chủ quan.
Ng−ời tham gia đấu giá ch−a có kinh nghiệm, việc tìm hiểu giá chuyển nh−ợng trên thị tr−ờng tại khu vực tổ chức đấu giá không đ−ợc ng−ời tham gia đấu giá thực hiện. Một lý do khác đ−ợc Ban quản lý dự án tìm hiểu đ−ợc là do một số ng−ời tham gia đấu giá (đã bỏ giá cao) có nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá muốn tạo tâm lý để nâng giá đất trên thị tr−ờng xung quanh khu vực đấu giá lên nên đã bỏ giá rất cao. Thậm chí còn cao hơn cả giá chuyển nh−ợng thực tế ở khu vực lân cận.
Do vậy cho tới thời điểm hiện nay Khu đấu giá đất Tân Triều còn 10 thửa có giá đấu giá cao nhất ch−a thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong đó: Lô G có 3 thửa, Lô E còn 4 thửa, Lô L còn 3 thửa. Các thửa đất này hiện nay đang đ−ợc UBND huyện Thanh Trì tiếp tục đ−a ra đấu giá ở phiên đấu giá khác.