I- Đất nông nghiệp (45,44%) II Đất lâm nghiệp (7,2%)
4.3.3 Dự án 1,3ha sau Phủ Tây Hồ, ph−ờng Quảng An, quận Tây Hồ
Diện tích đất đấu giá theo quyết định giao đất số 2994/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 30/5/2003 nh− sau:
- Diện tích xây dựng nhà, sân v−ờn và hàng rào biệt thự: 7695 m2
- Diện tích sân thể thao, trồng cây xanh thảm cỏ xung quanh: 843,5 m2
- Diện tích đất giao thông, công trình công cộng: 5346,5 m2
Liên ngành Thành phố bao gồm đại diện các ban ngành: Sở Tài chính, Sở Địa chính nhà đất, Cục Thuế, Ban chỉ đạo GPMB Thành phố, UBND quận Tây Hồ, Ban quản lý dự án Hạ tầng kỹ thuật Hồ Tây đã họp, xem xét, thống nhất trình UBND thành phố mức giá sàn làm cơ sở tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất dự án 1,3ha ph−ờng Quảng An là:
Tiền sử dụng đất theo quy định tính cho m2 đất đấu gía là: Diện tích 13.885 m2 đất thu hồi để bán đấu giá nằm ở vị trí 1 của đ−ờng Đặng Thai Mai
(thuộc đ−ờng loại III mức A), đơn giá là 4.040.000 đồng/m2. Do vậy liên ngành thống nhất áp dụng hệ số K = 2,7.
(A) = 4040.000 đồng/m2 x 2,7 x 13.885 m2/8.538,5 m2 = 17.738.195 đồng/m2
Suất đầu t− xây dựng HTKT tính cho m2 đất đấu giá: - Chi phí xây lắp hạ tầng sau thuế: 5.134.597.522 đồng - Chi phí khác: 415.407.061 đồng
- Thiết bị: 250.000.000 đồng
- Dự phòng phí 10%: 922.920.658 đồng Tổng cộng là: 6.722.925.241 đồng
(B) = 6.722.925.241 đồng/8.538,5 m2 = 787.366 đồng/m2
Diện tích bồi th−ờng thiệt hại bao gồm 1140 m2 đất ở và 12475 m2 đất nông nghiệp. Dự toán tổng chi phí bồi th−ờng thiệt hại do UBND quận tây Hồ lập là 13.352.856.400 đồng, do vậy chi phí tính cho 1 m2 đất đấu giá là:
(C) = 13.352.856.400 đồng/8538,5 m2 = 1.563.841 đồng/m2 Giá sàn tối thiểu làm cơ sở để tổ chức đấu giá là A + B + C:
17.738.195 đồng/m2 + 787.366 đồng/m2 + 1.563.841 đồng/m2 = 20.089.402 đồng/m2
Sau khi khảo sát giá chuyển nh−ợng thực tế quyền sử dụng đất tại khu vực ph−ờng Quảng An và xét yếu tố đấu giá quyền sử dụng đất theo ph−ơng thức đấu thầu trọn gói, mật độ xây dựng đ−ợc phép tối đa là 25,23%, Thành phố đã thống nhất xác định giá sàn làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất là 20.090.000 đồng/m2, b−ớc giá đấu giá cũng đ−ợc thống nhất là 500.000 đồng/m2. (đã đ−ợc phê duyệt tại quyết định só 4071/QĐ-UB ngày 15/7/2003).
Sau khi triển khai thực hiện Dự án, do giá bồi th−ờng thiệt hại về đất và tổng mức đầu t− xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá tăng và do Nhà n−ớc đầu t− xây dựng hạ tầng kỹ thuật quanh Hồ Tây đã làm giá trị khu đất tăng lên. Liên ngành: Sở Tài chính, Sở Địa chính Nhà đất, Cục Thuế, Ban chỉ
đạo GPMB thành phố, UBND quận Tây Hồ đã đề nghị điều chỉnh giá sàn làm căn cứ tổ chức đấu giá tại Tờ trình bổ sung số 2955/TTrLN-STCVG ngày 01/10/2003, UBND thành phố Hà Nội đã quyết định điều chỉnh giá sàn làm căn cứ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 5896/QQD-UB ngày 3/10/2003 thành 27.000.000 đồng/m2, vẫn giữ b−ớc giá quy định để đấu giá là 500.000 đồng/m2.
Phiên đấu giá đ−ợc tổ chức vào ngày 31/10/2003, đơn vị trúng đấu giá là Công ty xây dựng số 1 thuộc Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội với mức giá bỏ thầu là 29.000.000 đồng/m2 (tổng số tiền phải nộp là: 8538,5 m2 x 29.000.000 đồng/m2 = 247.616.500.000 đồng).
Giá trúng đấu giá chỉ cao hơn giá sàn 4 b−ớc giá (trong đó đã có 2 b−ớc là bắt buộc). Hiệu quả đấu gía ch−a cao, hiện nay đất khu dân c− xung quanh khu vực đấu giá mặc dù có hạ tầng kém hơn nh−ng giá cũng vào khoảng 35 triệu đồng/m2 (đối với những thửa đất có mặt tiếp giáp đ−ờng rộng khoảng 3m) và trên 50 triệu đồng/m2 đối với những thửa đất có giáp với Hồ Tây.
- Nhà đầu t− tham gia phiên đấu giá theo lô này phải là những doanh nghiệp có đủ năng lực về tài chính, có đăng ký kinh doanh, đủ tiền đặt cọc mới đ−ợc tham gia nên số l−ợng doanh nghiệp đấu giá rất hạn chế.
Sau khi trúng đấu giá Công ty xây dựng số 1 đã tiến hành chia thành 31 lô và bán cho các tổ chức cá nhân có nhu cầu (giá bán thực tế không điều tra đ−ợc do Công ty không công bố công khai, ng−ời mua cũng chỉ khai theo giá trúng đấu giá cộng với khoản tiền để xây nhà).
Trong số diện tích 8538,5 m2 đất đấu giá có 843,5 m2 đất để làm sân thể thao và thảm cỏ xung quanh, nh−ng sau khi nhận đất và tiến hành chia lô Công ty xây dựng số 1 đã điều chỉnh phần diện tích này xuống chỉ còn 243,8m2, số còn lại có 53 m2 Công ty đ−a vào làm đất ở, 546,7 m2 đ−ợc đ−a vào đất giao thông. Việc điều chỉnh này đã làm lợi cho Công ty xây dựng số 1 khoản tiền là:
(1) Phần diện tích 546,7m2 chuyển vào đất giao thông công cộng Công ty sẽ không phải nộp tiền là:
(546,7m2 x 29.000.000 đồng/m2) = 15.854.300.000 đồng
(2) Nếu bán phần diện tích điều chỉnh vào đất ở theo giá đất trúng đấu giá: 53m2 x 29.000.000 đồng/m2 = 1.537.000.000 đồng
Tổng số tiền Công ty xây dựng số 1 h−ởng lợi khi điều chỉnh QH là:
(1) + (2) = 17.391.300.000 đồng (m−ời bảy tỷ ba trăm chín m−ơi mốt triệu ba trăm nghìn đồng chẵn).
Trong số các lô đất đ−ợc Công ty xây dựng số 1 bán lại có rất nhiều lô do 1 hộ gia đình mua lại.
Ví dụ:
Gia đình Ông Phan Văn Quý và Lê Thị H−ơng Liên mua 4 lô (khi cấp GCNQSDĐ thì vợ đứng 1 thửa, chồng đứng 1 thửa, 2 ng−ời con mỗi ng−ời đứng tên 1 thửa (cả 2 ng−ời con đều sinh năm 1983). Hiện cả 4 thửa đất này đều đang đ−ợc dùng để thế chấp với trị giá thế chấp là 37 tỷ (do Ngân hàng định giá), số tiền vay đ−ợc là 25 tỷ đồng.
Gia đình Nguyễn Thị Kim Thanh, Đặng Công Minh mua 4 thửa (các thửa số 14, 15, 16, 17)
Ông Nguyễn Văn Chuẩn đứng tên cá nhân mua 3 thửa là 18,19,20.