2.3.2.1 Thực trạng của thị tr−ờng bất động sản trên địa bàn cả n−ớc
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh của
t−ơng tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị tr−ờng của BĐS, đ−ợc phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ đ−ợc xác định bằng yếu tố cầu nh− mật độ dân c−, tỉ lệ tăng tr−ởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa ph−ơng, khả năng của hệ thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp.
Hình 2.2 minh hoạ sự t−ơng tác cung và cầu quyết định giá của đất. L−u ý rằng đồ thị cung là một đ−ờng thẳng đứng nghĩa là số l−ợng đất là cố định: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của địa ph−ơng. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm d lên d' , thì giá tăng từ điểm p lên p'. p' p Giá s d d' Số l−ợng
Mặc dù tổng số cung của đất đai là cố định, nh−ng cung cho một mục đích sử dụng đặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Ví dụ, đất rừng hoặc đất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể đ−ợc phát triển làm khu dân c−. Cung đ−ợc tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá. Tuy nhiên, những giới hạn thực tế cho sự phát triển và tăng tr−ởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn đến giá cao hơn và sử dụng cần nhiều hơn, ví dụ, các lô đất nhỏ hơn và việc thay thế những căn hộ một gia đình (xem hình 2.3)
Mạng l−ới giao thông của địa ph−ơng ảnh h−ởng mạnh mẽ đến sơ đồ phát triển và giá cả. Tr−ớc khi có ôtô, thị tr−ờng đất đô thị tập trung ở những khu buôn bán gần trung tâm dẫn đến những sự chênh lệch giá đỉnh cao giữa đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. Đ−ờng sá và giao thông đ−ợc cải thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ô và tăng l−ợng cung hiệu dụng của đất đô thị. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và vùng ngoại ô thành phố đã giảm đi.
Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh h−ởng trái ng−ợc, bởi vì chúng giới hạn l−ợng cung sẵn có về đất đai cho một sử dụng nhất định. Điều này th−ờng dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nh−ng giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn. giá p' p s d d' Q Q' số l−ợng
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá nh− vậy - chắc chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, nh− thực phẩm, quần áo; cũng không phải hàng tiêu dùng lâu bền nh− các trang thiết bị và ôtô; cũng không phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
2.3.2.2 Các nhu cầu về đất đai [5], [6],[27]
Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở n−ớc ta đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất đ−ợc khai thác sử dụng triệt để, tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của TCĐC (nay là BTNMT), trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 nh− sau (không tính đất ch−a sử dụng, sông suối, núi đá) :
Bảng 2.1 So sánh diện tích các loại đất Đơn vị tính : 1000ha Loại đất Diện tích năm 1990 Diện tích năm 1995 Diện tích năm 2000 Diện tích năm 2003 So sánh năm 2003 với 2000 1. Đất nông nghiệp 6.993,2 7.993,7 9.345,4 9531,8 +186,4 2. Đất lâm nghiệp 9.395,2 10.795 11.575,4 12402,2 +826,8 3. Đất chuyên dùng 972,2 1.271 1.532,8 1669,6 +136,8 4. Đất ở nông thôn 57,5 371,0 379,3 + 8,3 5. Đất ở đô thị 817,8 382,9 72,2 81,0 + 8,8
Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại đất đã có hiệu quả ở n−ớc ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân c− nông thôn giảm dần (do từ năm 1995 việc thống kê chuyển diện tích đất v−ờn liền kề vào đất nông nghiệp, từ năm 1995 diện tích đất ở nông thôn đã có xu h−ớng tăng lên), đất ở đô thị có xu h−ớng gia tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện có, các nhu cầu về đất đai đ−ợc đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển kinh tế đất n−ớc thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 1990 đến nay, cả n−ớc đã thực hiện việc giao đất đối với các loại đất nh− sau :
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ.
- Đất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSDĐ cho hơn 515.000 hộ gia đình và trên 7550 tổ chức sử dụng đất.
- Đất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha đất chuyên dùng (cả đất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, công trình, trong đó có trên 15.000 ha đất chuyên dùng giao cho các dự án có vốn đầu t− n−ớc ngoài.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị.
2.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở [1], [6],[10],[18]
Trong thời kỳ này, hoạt động thị tr−ờng nhà ở đ−ợc pháp luật thừa nhận trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu t− và sử dụng đất đai có hiệu quả, phát huy đ−ợc tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm của thị tr−ờng QSDĐ, thị tr−ờng nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu vực đô thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà n−ớc giao
tăng 68.637 ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726 ha. Theo số liệu thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà n−ớc của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m2/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà n−ớc bán, thanh lý nhà ở cho ng−ời đang thuê nhà ở và cấp GCN - QSDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà n−ớc:
Bảng 2.2 Quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà n−ớc (năm 2000)
Quỹ nhà ở thuộc sở hữu NN của 64 tỉnh, Tp trực thuộc TW
Số diện tích nhà ở đ∙ bán của 28/64 tỉnh
Địa ph−ơng
Số căn hộ Diện tích (m2) Số căn hộ Diện tích (m2)
Tổng số 425.874 25.553.392 59.993 3.281.260 Hà Nội 116.000 4.500.000 22.800 858.000 Hải Phòng 12.441 950.000 1.000 37.000 Tp. Hồ Chí Minh 140.730 7.900.000 26.318 1.867.000 Đà Nẵng 4.554 237.960 1.795 107.700 Các tỉnh khác 152.149 11.965.432 8.080 411.560
Theo chính sách nhà ở của n−ớc ta, ngoài việc chuyển nh−ợng trao tay về nhà ở và QSDĐ mà Nhà n−ớc ch−a kiểm soát đ−ợc (khoảng 60.000 tr−ờng hợp) thì thị tr−ờng nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nh−ợng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nh−ợng QSDĐ của các tổ chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7 triệu đồng/m2 (năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đồng/m2 (năm 2001). Tính đến giữa năm 1999, cả n−ớc có 701,4 triệu m2 nhà ở, trong đó nhà ở đô thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2.
Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả n−ớc có số hộ gia đình là 16,7 triệu hộ trong đó ở đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đô thị, vấn đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang đ−ợc cải
thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với mọi tầng lớp dân c−.
Theo quy luật cung cầu và định h−ớng phát triển nhà ở trong cả n−ớc đến năm 2010, dự tính đến năm 2005, cả n−ớc cần có 1.118.600 ngàn m2, đến năm 2006 cần có 1.425.000 ngàn m2 (Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng).
Nh− vậy, cùng với hoạt động của thị tr−ờng QSDĐ, thị tr−ờng nhà ở là một trong những yếu tố không thể thiếu đ−ợc trong hoạt động của thị tr−ờng BĐS của n−ớc ta giai đoạn hiện nay và trong t−ơng lai.
2.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai [9]
- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu công nghiệp tập trung đ−ợc Thủ t−ớng Chính phủ quyết định đầu t− và cho thuê đất với tổng diện tích là 7.988 ha (tính đến tháng 7/2001) có 67 khu công nghiệp, 03 khu chế xuất và 01 khu công nghệ cao trên địa bàn 31 tỉnh, thành phố trực thuộc TW với 3 loại hình đầu t−: khu công nghiệp do các doanh nghiệp trong n−ớc đầu t−, khu công nghiệp liên doanh với n−ớc ngoài, khu công nghiệp 100% vốn đầu t− của n−ớc ngoài.
- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong n−ớc và tổ chức cá nhân n−ớc ngoài để sản xuất kinh doanh.
Theo số liệu thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW đến 2003, phía Việt Nam đã sử dụng giá trị QSDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên n−ớc ngoài với tổng giá trị gần lên tới 3,0 tỷ USD t−ơng đ−ơng khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam (Điều tra của Cục quản lý doanh nghiệp – Bộ Kế hoạch và Đầu t−).
Nh− vậy, có thể thấy thị tr−ờng QSDĐ trong thị tr−ờng BĐS đã đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế cũng nh− xã hội của đất n−ớc, quá trình hình thành và phát triển đó đã khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan của thị tr−ờng này ở n−ớc ta.