Quy hoạch sử dụng ủất cho phỏt triển cỏc KCN ủến năm 2010 với 10 KCN, diện tớch 2.995,5 ha chiếm 1,8% diện tớch hành chớnh. Trong ủú trước mắt tập trung phỏt triển cỏc KCN Kim Thành diện tớch 664,5 ha, Chớ Linh diện tớch 300 ha. Tiếp tục mở rộng KCN đại An sang phớa Bắc ủường 5A. Hạn chế chuyển mục ủớch sử dụng ủất từủất hai vụ lỳa bảo ủảm ổn ủịnh diện tớch trong lỳa từ 60-62 ngàn ha. Cỏc doanh nghiệp cú nhu cầu thuờ ủất sẽ chỉ ủược cho thuờ trong cỏc khu, cụm cụng nghiệp ủó, ủang xõy dựng trong quy hoạch chung của tỉnh.
Tổng kiểm kờ quy ủất cỏc tổ chức, rà soỏt nhu cầu và khả năng sử dụng
ủất của cỏc tổ chức. Xử lý nghiờm những trường hợp vi phạm chớnh sỏch ủất
ủai, thu hồi những diện tớch khụng ủược sử dụng quỏ 12 thỏng. Tập trung ủụn
ủốc cụng tỏc CGCNQSDđ bảo ủảm quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử
dụng ủất.
Hoàn thiện cỏc quy ủịnh trong thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh về
thẩm ủịnh ủầu tư cho thuờ ủất trong cỏc KCN. Tiếp tục ủiều chỉnh bổ sung quy trỡnh quản lý chất lượng ISO.9001-2000 trong lĩnh vực giao ủất cho thuờ
ủất. thực hiện ủiều chỉnh khung giỏ cỏc loại ủất phự hợp với thị trường bảo
ủảm mức giỏ cho thuờ ủất hợp lý. Thay ủổi biện phỏp ủiều chỉnh giỏ cho thuờ
ủất thuận lợi và phự hợp với ủiều kiện sản xuất kinh doanh của cỏc doanh nghiệp.
Thu hỳt cỏc chủ ủầu tư lớn ủầu tư xõy dựng cỏc KCN, tăng khả năng cạnh tranh và thu hỳt ủầu tư trờn ủịa bàn.
đổi mới, bổ sung về tổ chức và chức năng nhiệm vụ của Ban quản lý KCN cho phự hợp với yờu cầu phỏt triển cỏc KCN trong những năm tới. Thành lập Tổ chức phỏt triển quỹ ủất và chuyển Phũng Mụi trường của Sở
Tài nguyờn và Mụi trường thành Chi cục Mụi trường.
3.2.2. Giải phỏp hoàn thiện việc cho thuờ ủõt trong KCN
3.2.2.1. Giải phỏp tạo nguồn quỹủất cho thuờ
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ128
Quy hoạch ủất ủai phải ủược hiểu như một khỏi niệm chung về quy hoạch tổng thể bao gồm quy hoạch cỏc loại ủất cho từng giai ủoạn gọi là quy hoạch sử dụng ủất. Quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng ủất trong một khuụn khổ sử dụng ủất nhất ủịnh, chi tiết ủến từng loại ủất dự kiến ủầu tư tài sản gắn liền với ủất theo dự ỏn. đối với khu, cụm cụng nghiệp, quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng ủất gồm 2 cấp ủộ khỏc nhau theo nhu cầu sử dụng ủất: Quy hoạch chi tiết mặt bằng khu, cụm cụng nghiệp, quy hoạch chi tiết mặt bằng sử
dụng ủất của từng doanh nghiệp thuờ ủất trong khu, cụm cụng nghiệp ủầu tư
theo dự ỏn.
- Quy hoạch sử dụng ủất KCN.
Lựa chọn vị trớ quy hoạch xõy dựng KCN phải chỳ ý ủến yếu tố vị trớ ủịa lý. Theo chỳng tụi ủể hiện ủại hoỏ cỏc KCN, Chớnh phủ và UBND tỉnh cần rà soỏt ủỏnh giỏ ủầy ủủ và khoa học, về cho thuờ ủất trong cỏc KCN. Trước hết chỳng ta phải ủỏnh giỏ tiềm năng từng khu vực trong tỉnh, như tiềm năng ủất
ủai, lao ủộng...ủể cú ủịnh hướng xỏc ủịnh loại hỡnh KCN. Mức ủộ về khả năng mở rộng quy mụ là yếu tố quan trọng cho việc phỏt triển một KCN hiện ủại ngang tầm khu vực, bảo ủảm tiết kiệm ủất ủai, và xử lý ụ nhiễm mụi trường.
Quy hoạch sử dụng ủất cho KCN phải thống nhất về vị trớ, diện tớch ở cả
3 cấp xó, huyện, tỉnh, trờn cơ sở hiện trạng sử dụng ủất và mục tiờu phỏt triển kinh tế- xó hội của tỉnh, xỏc ủịnh nhu cầu sử dụng ủất cho cỏc năm quy hoạch.
Xõy dựng quy hoạch phải cú chủ trương từ trờn xuống, việc lập quy hoạch theo trỡnh tự từ dưới lờn. Quy hoạch KCN chủ yếu là những vựng ủất xấu, ủất một vụ hoặc ủất 2 vụ bấp bờnh hiệu quả sản xuất nụng nghiệp thấp, tận dụng tối ủa cỏc yếu tốảnh hưởng tớch cực.
Quy hoạch sử dụng ủất khụng nờn ủể thời gian quỏ dài, dẫn ủến hỡnh thức. Quy hoạch cỏc KCN phải ủồng thời xõy dựng quy hoạch CCN, ủảm bảo
ủầy ủủ nguồn ủất ủai cho nhu cầu cho thuờ ủất. Quy hoạch cỏc CCN phải bảo
ủảm hỗ chợ tớch cực cho cỏc KCN phỏt triển ủỳng hướng.
Khi triển khai, thực hiện phải tuõn thủ nghiờm ngặt về sử dụng ủất theo quy hoạch. Khụng quỏ nặng về thu hỳt ủầu tư hoặc theo yờu cầu của chủ ủầu
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ129 tư. định kỳ xõy dựng kế hoạch sử dụng ủất là 2 năm rưỡi, cho quy hoạch là 5 năm và 10 năm. điều chỉnh quy hoạch theo thời ủiểm xõy dựng kế hoạch. Khi
ủiều chỉnh quy hoạch hoặc xõy dựng quy hoạch phải lấy ý kiến tham gia rộng rói.
Chớnh phủ xem xột phờ duyệt quy hoạch sử dụng ủất của cỏc tỉnh, ủồng thời phờ duyệt quy hoạch cỏc KCN. Hạn chế việc phờ duyệt riờng theo ủề nghị
của cỏc tỉnh cho từng KCN, khắc phục tỡnh trạng ỘxinỢ, ỘchoỢ về quy hoạch KCN. Khụng nờn quy hoạch sử dụng ủất cho loại ủất cơ sở sản xuất kinh doanh dựng cho cỏc doanh nghiệp thuờ. Loại ủất này phải quy hoạch hết sức hạn chế, tận dụng cỏc loại ủất khụng cú khả năng canh tỏc hoặc canh tỏc kộm hiệu quả. Quy hoạch loại ủất này nhằm sử dụng vào mục ủớch vệ tinh cho cỏc khu, cụm cụng nghiệp.
Cựng với quy hoạch sử dụng ủất, tỉnh cần chuẩn bị nguồn lao ủộng cho cỏc KCN. Cõn ủối nguồn lao ủộng tại chỗ nơi cú ủất giành cho KCN và cỏc
ủịa phương trong tỉnh ủể cú kế hoạch cụ thể về luõn chuyển lao ủộng. Mở cỏc trường lớp ủào tạo cấp tốc hoặc lõu dài theo nhu cầu của cỏc doanh nghiệp theo hệ thống ủào tạo của tỉnh và của Trung ương.
Tỉnh cần cú chương trỡnh chuyờn sõu về lao ủộng và việc làm ủể cú giải phỏp thật cụ thể, thiết thực cho nhu cầu phỏt triển KCN trong tương lai, gúp phần quan trọng trong giải phỏp lao ủộng của cỏc ngành cụng nghiệp, dịch vụ, thực hiện chủ trương CNH, HđH theo Nghị quyết đại hội đảng cỏc cấp ủề
ra.
Làm tốt cụng tỏc quy hoạch sử dụng ủất cỏc KCN và kế hoạch về lao
ủộng gúp phần vào giải phỏp quan trọng thu hỳt ủầu tư cho thuờ ủất trong cỏc KCN ở tỉnh Hải Dương những năm tiếp theo.
- Quy hoạch chi tiết khu cụng nghiệp.
Quy hoạch chi tiết KCN giỳp cho việc xỏc ủịnh cỏc loại ủất và ủịnh hướng khả năng cho thuờ ủất trong mỗi KCN. bảo ủảm sử dụng ủất tiết kiệm, hiệu quả.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ130 Nhà nước phải cú chế tài quy ủịnh cụ thể trỡnh tự, thủ tục, ủối tượng và thời ủiểm xõy dựng quy hoạch chi tiết KCN cho bất cứ chủủầu tư nào cú nhu cầu thuờ ủất xõy dựng KCN.
Quy hoạch chi tiết phải chớnh xỏc vị trớ, diện tớch, hỡnh thể từng loại
ủất, lụ ủất trong quy hoạch, phự hợp với hồ sơ ủịa chớnh. Quy hoạch chi tiết KCN phải cú tớnh khoa học, hiện ủại và lõu dài, do Ban quản lý khu cụng nghiệp trực tiếp xõy dựng. Trờn cơ sởủó ủược cỏc cơ quan chức năng của tỉnh hoạch ủịnh chi tiết cỏc loại ủất, kiểu kiến trỳc, giao thụngẦ. Khi thực hiện
ủiều chỉnh, bổ sung khỏc với quy ủịnh chung phải cú thuyết minh, giải trỡnh
ủược cỏc sở, ngành cú liờn quan và UBND tỉnh xem xột quyết ủịnh.
Quy hoạch chi tiết mang tớnh tổng thể liờn quan ủến nhiều lĩnh vực của nhiều ngành. Do vậy quy hoạch chi tiết phải ủược giao cho Sở Xõy dựng hoạch ủịnh và thẩm ủịnh về kiến trỳc, Sở Tài nguyờn Mụi trường hoạch ủịnh và thẩm ủịnh về diện tớch, loại ủất và hiệu quả sử dụng ủất, Sở Giao thụng cú trỏch nhiệm hoạch ủịnh và thẩm ủịnh về hệ thống ủường giao thụng, vỉa hố trong khu cụng nghiệpẦ. Sau khi cú ý kiến thẩm ủịnh của cỏc ngành, UBND tỉnh là người quyết ủịnh cuối cựng.
Quy hoạch chi tiết phải là quy hoạch mở cho phộp ủiều chỉnh phự hợp với thực tế, ủỏp ứng nhu cầu cho thuờ ủất nhưng khụng làm ảnh hưởng ủến nội dung chớnh của quy hoạch. Khi ủiều chỉnh, bổ sung cả nội dung chớnh chủ ủầu tư KCN phải cú tờ trỡnh ủề nghị nội dung ủiều chỉnh. Nội dung ủiều chỉnh thuộc chức năng, nhiệm vụ của ngành nào giao cho ngành ủú thẩm
ủịnh. Chủ ủầu tư chỉ ủược thực hiện khi quy hoạch ủược cấp cú thẩm quyền phờ duyệt.
Ban quản lý KCN cú trỏch nhiệm thường xuyờn giỏm sỏt thực hiện quy hoạch sử dụng ủất chi tiết. Kiờn quyết xử lý việc vi phạm quy hoạch, yờu cầu chủ ủầu tư thực hiện ủỳng quy hoạch ủường giao thụng, hệ thống ủiện sản xuất, ủiện chiếu sỏng phục vụ kịp thời khi doanh nghiệp triển khai ủầu tư.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ131
đồng bộ với quy hoạch chi tiết KCN cần phải xõy dựng quy hoạch chi tiết cỏc CCN. Bảo ủảm sự liờn kết về cơ cấu cỏc loại ủất trong khu vực của huyện, thành phố.
Giải phỏp thu hồi, bồi thường và giải phúng mặt bằng
đõy là một giải phỏp quan trọng tạo quỹủất xõy dựng KCN. Khi dự ỏn xõy dựng KCN ủược UBND tỉnh chấp thuận, UBND cấp xó nơi cú dự ỏn phẩi thụng bỏo chủ trương thu hồi ủất ủến cỏc tổ chức, hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn cú ủất, tài sản trờn ủất biết ủể họ cú phương ỏn chuyển ủổi nghề và ủầu tư sản xuất theo hướng mới.
Trước hết phải cú chủ trương chuyển ủổi nghề cho cỏc lao ủộng cú ủất bị thu hồi tại cỏc KCN. Số lao ủộng này phải ủược ủào tạo chuyờn mụn theo loại hỡnh KCN. Cỏc ủịa phương khỏc trong tỉnh cũng cú kế hoạch huy ủộng nguồn nhõn lực triển khai sõu rộng xuống cỏc ủịa phương ủể thực hiện ủào tạo lao ủộng.
Khụng thu hồi nhiều diện tớch cho là" ảnh hưởng của dự ỏn". Nhà nước cần quy ủịnh rừ diện tớch cũn lại của thửa ủất ủược coi là ảnh hưởng. Theo chỳng tụi diện tớch cũn lại khoảng dưới 10 m2. Những thửa ủất ủó thu hồi nhưng vẫn sử dụng vào mục ủớch ủất nụng nghiệp ủược lập sổ theo dừi riờng. Luật đất ủai cần phải bổ sung, ủiều chỉnh về thời gian thụng bỏo ủến hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn cú ủất bị thu hồi trước khi cú quyết ủịnh thu hồi. Theo chỳng tụi thời gian thụng bỏo chớnh thức cho người ủang sử dụng ủất trước khi cú quyết ủịnh thu hồi ủất là 30 ngày ủối với ủất nụng nghiệp, 50 ngày ủối với ủất dõn cưủể người sử dụng ủất phối hợp với cỏc cơ quan Nhà nước khi thực hiện cỏc thủ tục kiểm kờ, lập phương ỏn bồi thường.
Luật cũng nờn bói bỏ quy ủịnh về thu hồi ủất của từng hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn sau khi cú quyết ủịnh thu hồi ủất của UBND tỉnh. Nờn quy ủịnh khi cú quyết ủịnh thu hồi ủất, Hội ủồng bồi thường phối hợp với phũng Tài nguyờn và Mụi trường căn cứ vào kết quả kiểm kờ diện tớch ủất ủó thu hồi, thực hiện
ủiều chỉnh biến ủộng ủối với thửa bị thu hồi một phần, thu hồi giấy chứng nhận quyển sử dụng ủất khi thửa ủất ủó ủược thu hồi toàn bộ diện tớch.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ132 Nhà nước cần ủiều chỉnh quy ủịnh, lấy thời ủiểm bàn giao ủất ngoài thực
ủịa là thời gian tớnh tiền thuờ ủất mà người sử dụng ủất phải nộp cho Nhà nước. Thời ủiểm ra Quyết ủịnh thu hồi ủất sau khi phương ỏn bồi thường ủó
ủược xột duyệt. đơn giỏ bồi thường ủược tớnh theo thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi do vậy thời gian ra quyết ủịnh xột duyệt bồi thường và ra quyết ủịnh thu hồi ủất phải gần nhau, khụng quỏ 10 ngày. Hội ủồng bồi thường phải là cơ
quan chuyờn trỏch, cỏn bộ tham gia trong Hội ủồng bồi thường phải cú trỡnh
ủộ chuyờn mụn và kinh nghiệm về lĩnh vực ủịa chớnh, tài chớnh và xõy dựng. Thực hiện cụng khai khi ỏp giỏ bồi thường ủất ủai, tài sản trờn ủất, những sai sút phải ủược phỏt hiện sớm ủểủiều chỉnh kịp thời.
Chớnh phủ cần quy ủịnh cụ thể quy trỡnh bồi thường và cưỡng chế bàn giao ủất làm căn cứ cho cỏc ủịa phương ỏp dụng thực hiện. đõy là giải phỏp quan trọng, hành lang phỏp lý giỳp cho cỏc cơ quan chức năng cú căn cứ ỏp dụng thực hiện.
Kết quả bồi thường phải ủược tổng hợp cụ thể theo vị trớ, diện tớch ủảm bảo cho cỏc cơ quan Nhà nước cú căn cứ thực hiện bàn giao ủất. Khi thực hiện bồi thường yờu cầu người nhận tiền bồi thường thực hiện ngay việc giải phúng mặt bằng. Nhà nước khụng nờn quy ủịnh cho chủ ủầu tư khu cụng nghiệp thoả thuận bồi thường với người cú ủất bị thu hồi. Quy ủịnh này phỏ vỡ ủơn giỏ bồi thường của UBND tỉnh, gõy mất cụng bằng trong chớnh sỏch
ủất ủai.
3.2.2.2. Giải phỏp về quản lý quỹủất sau khi thu hồi
Quản lý quỹủất KCN
đất KCN sau khi thu hồi ủược giao cho chủ ủầu tư KCN quản lý triển khai theo dự ỏn ủầu tư, tạo nờn tớnh chủủộng trong bồi thường giải phúng mặt bằng và thu hỳt ủầu tư cho cỏc doanh nghiệp tiếp cận tỡm hiểu ủầu tư trong khu cụng nghiệp. Khụng nờn quy ủịnh Tổ chức phỏt triển quỹ ủất tham gia quản lý quỹủất KCN sau thu hồi như Luật đất ủai quy ủịnh.
Chủ ủầu tư KCN phối hợp chặt chẽ với Ban quản lý KCN, Hội ủồng bồi thường của huyện và UBND cấp xó nơi cú ủất xõy dựng và thực hiện kế
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ133 Quản lý quỹủất sau thu hồi phải thực sự linh hoạt, trờn cơ sở thực tiễn và kế hoạch bồi thường ủể cú thể thoả thuận ủưa một số diện tớch vào sản xuất