Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là một bộ phận khụng thể tỏch rời của hồ sơ ủịa chớnh, là khõu cuối cựng trong thủ tục hành chớnh về cho thuờ
ủất. Trong thực tế CGCNQSDð vẫn tuỳ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng
ủất. Nhà nước quy ủịnh người sử dụng ủất “ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất" (19), người sử dụng ủất cú thể yờu cầu thực hiện cấp giấy chứng nhận ngay sau khi ký hợp ủồng thuờ ủất hoặc vào cỏc thời gian doanh nghiệp thấy cần thiết. Trỡnh tự, thủ tục ủó ủược cụ thể theo tiờu chuẩn ISO 9001-2000 tại Sở TN&MT.
3.1.6.1. CGCNQSDð cho chủủầu tư KCN
Thực trạng quy ủịnh về CGCNQSDð cho chủủầu tư KCN.
Hiện nay chớnh sỏch của Nhà nước chưa cú quy ủịnh riờng về
CGCNQSDð cho chủ ủầu tư KCN. Do vậy, việc CGCNQSDð ủược ỏp dụng như cỏc trường hợp CGCNQSDð cho cỏc doanh nghiệp thuờ ủất ngoài KCN(20). Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ủược cấp cho cỏc loại ủất dựng cho thuờ lại và trụ sởủiều hành KCN. Tuy nhiờn việc xỏc ủịnh diện tớch mỗi loại ủất cũn rất hạn chế do quy hoạch chi tiết chưa ủảm bảo chớnh xỏc.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………102 Diện tớch xỏc ủịnh ủể cấp giấy chứng nhận ủược trớch lục từ bản ủồủịa chớnh khu ủất, nhưng giữa trớch lục và quy hoạch chưa trựng khớp nờn việc xỏc ủịnh cỏc loại ủất khụng ủược cấp giấy chứng nhận sẽ chưa bảo ủảm chớnh xỏc.
Khi giấy chứng nhận ủược cấp cho chủ ủầu tư KCN, chủ ủầu tư thực hiện việc cho thuờ lại. Nhà nước chưa cú quy ủịnh về chỉnh lý biến ủộng trước hoặc sau khi doanh nghiệp thuờ lại ủất ủược CGCNQSDð. Hiện nay thực hiện chỉnh lý biến ủộng ủược thực hiện sau khi doanh nghiệp thuờ lại ủất
ủược CGCNQSDð. Nếu quỏ trỡnh thực hiện khụng ủồng thời sẽ cú giai ủoạn diện tớch ủất cú cả trong hai giấy chứng nhận.
Nhỡn chung về CGCNQSDð cho chủ ủầu tư KCN Nhà nước chưa cú những chế tài cụ thể. Trong quỏ trỡnh thực hiện cỏc cơ quan của Nhà nước phải vận dụng cỏc quy ủịnh của trường hợp doanh nghiệp thuờ ủất ở ngoài KCN, nờn cũn nhiều bất cập.
Trỡnh tự, thủ tục CGCNQSDð cho chủủầu tư KCN.
Khi chủủầu tư hoàn thành về nghĩa vụ tài chớnh trờn diện tớch ủất, thực hiện ký kết hợp ủồng thuờ ủất với Sở TN&MT. Chủ ủầu tư nộp hồ sơ xin CGCNQSDð.
- Hồ sơ gồm:
ðơn xin thuờ ủất; ðơn xin CGCNQSDð; Giấy phộp ủăng ký kinh doanh hoặc giấy chứng nhận ủầu tư; Quy hoạch mặt bằng chi tiết hoặc quy hoạch sử dụng ủất cho KCN; Thụng bỏo chấp thuận ủầu tư; Dự ỏn ủầu tư xõy dựng KCN; Trớch lục, trớch ủo bản ủồ ủịa chớnh khu ủất; Biờn bản xỏc ủịnh mốc ranh giới; Quyết ủịnh cho thuờ ủất; Quyết ủịnh phờ duyệt phương ỏn bồi thường; Phương ỏn bồi thường và kết quả bồi thường; Phiếu chuyển thụng tin
ủịa chớnh; Biờn bản bàn giao ủất; Hợp ủồng thuờ ủất.
- Trỡnh tự thực hiện:
Hồ sơ ủược nộp tại Sở Tài nguyờn và Mụi trường. Cơ quan chức năng tiếp nhận hồ sơ kiểm tra số lượng, chất lượng hồ sơ theo quy ủịnh, nếu hồ sơ
khụng hợp lệ sẽ trả lại cho người nộp. Hồ sơ hợp lệủược luõn chuyển ủến cơ
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………103 CGCNQSDð (xin xem Sơủồ: 03 Quy trỡnh ISO.9001- 2000 về CGCNQSDð
trang phụ lục).
Trong thời hạn 7 ngày làm việc Sở TN&MT thẩm ủịnh xem xột cỏc nội dung của hồ sơ theo quy ủịnh của phỏp luật về CGCNQSDð. Nếu ủủ ủiều kiện Sở TN&MT sẽ trỡnh UBND tỉnh xem xột quyết ủịnh CGCNQSDð. Trường hợp hồ sơ khụng ủảm bảo, Sở TN&MT tiến hành xỏc minh làm rừ hoặc yờu cầu chủ ủầu tư cung cấp bổ sung tài liệu cú liờn quan. Hồ sơ cú vướng mắc Sở TN&MT phải thụng bỏo cho chủủầu tư bằng văn bản.
Trong thời hạn 04 ngày làm việc sau khi cú quyết ủịnh của UBND tỉnh, Sở Tài nguyờn và Mụi trường thực hiện thụng bỏo cho chủ ủầu tư thực hiện nộp cỏc khoản phớ, lệ phớ theo quy ủịnh và trao giấy chứng nhận quyển sử
dụng ủất cho chủủầu tư KCN.
Từ kết quả cỏc Biểu 3.9, Biểu 3.10 và Biểu 3.16 cho thấy CGCNQSDð
cho chủ ủầu tư KCN cú thể thực hiện làm nhiều lần, theo số lần ký hợp ủồng thuờ ủất. Trong thực tế việc CGCNQSDð hoàn toàn căn cứ vào diện tớch ủó
ủược bồi thường, giải phúng mặt bằng, ủược bàn giao ủất và ký hợp ủồng thuờ ủất. Diện tớch trong giấy chứng nhận khụng bằng diện tớch của hợp ủồng thuờ ủất như KCN Tõn Trường ủó ký hợp ủồng thuờ ủất với Nhà nước diện tớch là 942.934 m2 nhưng chưa ủược CGCNQSDð; KCN ðại An ủó ủược bàn giao với diện tớch là 1.373.388m2 nhưng mới chỉ ủược CGCNQSDð bằng 52% diện tớch bàn giao.
Biểu 3.16: Thời ủiểm, diện tớch CGCNQSDð cho chủủầu tư khu cụng nghiệp
Khu cụng nghiệp Thời ủiểm cấp GCN (thỏng, năm) Diện tớch trong GCN (m2) KCN Nam Sỏch 25/3/2003 588.720,0 KCN ðại An 06/11/2003 718.100,6 KCN Phỳc ðiền 22/9/2005 722.524,4 KCN Tõn Trường - - Tổng cộng - 2.029.345,0
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………104
(Nguồn số liệu ủiều tra)
Thụng thường diện tớch CGCNQSDð bằng diện tớch trong biờn bản giao ủất, nhưng do khụng tỏch chớnh xỏc diện tớch cỏc loại ủất cho thuờ và cỏc loại ủất khỏc trong KCN hoặc do chủ ủầu tư ủề nghị ủược cấp ủể thuận lợi cho quỏ trỡnh ủầu tư. Như vậy chưa ủảm bảo quy ủịnh của Luật ðất ủai về
khụng CGCNQSDð cho cỏc cụng trỡnh cụng cộng nhưủường giao thụng. Diện tớch trong quyết ủịnh cho thuờ ủất của UBND tỉnh cú thểủược cấp làm nhiều giấy chứng nhận và nhiều thửa, gõy khú khăn cho việc quản lý theo dừi và chỉnh lý biến ủộng ủất ủai.
CGCNQSDð theo kết quả bồi thường, giải phúng mặt bằng tạo ủiều kiện thuận lợi cho chủ ủầu tư thực hiện cỏc thủ tục cho thuờ lại và CGCNQSDð cho cỏc doanh nghiệp thuờ lại ủất. Chủ ủầu tư KCN cú ủủ ủiều kiện thực hiện cỏc quyền của người sử dụng ủất theo quy ủịnh của Luật ðất
ủai, tạo nờn sự thụng thoỏng và thuận lợi khi thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh cho cỏc nhà ủầu tư.
3.1.6.2. CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ ủất trong KCN
Thực trạng quy ủịnh về CGCNQSDð cho doanh nghiệp.
Hiện nay việc CGCNQSDð cũn rất hạn chế, số doanh nghiệp ủược CGCNQSDð chỉ ủạt 40% số cỏc doanh nghiệp thuờ ủất trong KCN. Trong toàn tỉnh tỷ lệ khu ủất ủược CGCNQSDð chỉ ủạt trờn 16%, chủ yếu là cỏc doanh nghiệp cú nhu cầu về giao dịch bằng giấy chứng nhận. Nguyờn nhõn chớnh là Nhà nước chưa cú chế tài bắt buộc người sử dụng ủất phải thực hiện nghĩa vụ về CGCNQSDð mà coi ủõy là quyền lợi của người sử dụng ủất. Người sử dụng ủất chưa ủược CGCNQSDð gõy rất nhiều khú khăn cho việc quản lý ủất ủai theo quy ủịnh của phỏp luật.
Nhà nước chưa cú cỏc quy ủịnh về thực hiện bàn giao ủất trước khi CGCNQSDð. Thực trạng hiện nay số liệu về diện tớch, hỡnh thể trong hồ sơ
cho thuờ ủất vẫn cũn sai sút, giữa vị trớ, diện tớch của quy hoạch chi tiếp với hồ sơ ủịa chớnh, giữa hợp ủồng thuờ ủất và hồ sơ xin CGCNQSDð chưa bảo
ủảm chớnh xỏc. Do vậy, cơ quan Nhà nước cần phải thực hiện bàn giao ủất ủể
khắc phục những thiếu sút trờn. Nếu việc thực hiện như hiện nay sẽ gõy ảnh hưởng rất lớn ủến quỏ trỡnh thực hiện CGCNQSDð.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………105 Trong chớnh sỏch của Nhà nước chủ ủầu tư KCN cú quyền ủược thế
chấp tài sản gắn liền với ủất xin thuờ. Hiện nay hầu hết diện tớch cỏc KCN ủều
ủược thế chấp tài sản trờn ủất, khi thực hiện CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ lại sẽ thực sự gặp nhiều khú khăn. Quỏ trỡnh thực hiện chưa cú hướng dẫn cụ thể của Nhà nước.
Quy ủịnh về CGCNQSDð ủú là doanh nghiệp phải bảo ủảm hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh, diện tớch cấp giấy chứng nhận phự hợp với quy hoạch sử dụng ủất. Như vậy việc CGCNQSDð cho cỏc doanh nghiệp thuờ ủất trong cỏc khu cụng nghiệp sẽ gặp khụng ớt khú khăn. Trong thực tế cỏc chớnh sỏch của Nhà nước chưa ủồng bộ và cụ thể, khi thực hiện phải vận dụng theo chủ quan của mỗi cơ quan và cỏ nhõn của người thực hiện.
Trỡnh tự, thủ tục CGCNQSDð cho doanh nghiệp.
Sau khi chủủầu tư KCN và doanh nghiệp thuờ lại ủất ký hợp ủồng thuờ
ủất ủược Ban quản lý KCN xỏc nhận. Chủ ủầu tư KCN hoặc doanh nghiệp nộp hồ sơ xin CGCNQSDð tại Sở Tài nguyờn và Mụi trường.
- Hồ sơ gồm:
ðơn xin CGCNQSDð; Giấy phộp ủầu tư do Ban quản lý KCN cấp; Dự
ỏn ủầu tư; Quy hoạch chi tiết KCN; Trớch lục bản ủồ ủịa chớnh khu ủất cho thuờ lại; Hợp ủồng thuờ ủất; Kết quả thanh toỏn nghĩa vụ tài chớnh.
- Trỡnh tự thực hiện:
Sở Tài nguyờn và Mụi trường tiếp nhận hồ sơ sau khi xem xột nếu hồ sơ ủầy ủủ theo quy ủịnh, sẽ ủược luõn chuyển ủến cơ quan thực hiện cỏc thủ tục trỡnh CGCNQSDð theo quy ủịnh của phỏp luật. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ cơ quan tiếp nhận trả lại cho người nộp.
Trỡnh tự và thời hạn thực hiện CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ ủất trong khu cụng nghiệp ủược ỏp dụng như ủối với trỡnh tự, thời hạn CGCNQSDð cho chủủầu tư KCN (mục 3.1.5.1).
ðồng thời với nộp hồ sơ xin CGCNQSDð, chủ ủầu tư KCN nộp hồ sơ
xin ủăng ký biến ủộng ủất ủai, ủể chỉnh lý diện tớch ủất ủó cho thuờ lại.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………106
ðơn xin ủăng ký biến ủộng ủất ủai; Dự ỏn ủầu tư; Trớch lục, trớch ủo thửa ủất; Quy hoạch sử dụng ủất; Hợp ủồng thuờ ủất; ðơn xin CGCNQSDð; Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ủó cấp cho chủủầu tư KCN.
- Trỡnh tự thực hiện:
Trong thời hạn 10 ngày làm việc, Sở Tài nguyờn và Mụi trường thực hiện thẩm ủịnh quy hoạch sử dụng ủất, nghĩa vụ tài chớnh, hồ sơ ủịa chớnh cú liờn quan. Trường hợp chủ ủầu tưủang vay vốn tại ngõn hàng cú thế chấp tài sản trờn ủất, thỡ chủ ủầu tư KCN cựng ngõn hàng phải thực hiện ủiều chỉnh nội dung thế chấp trước khi làm thủ tục trỉnh lý biến ủộng.
Hồ sơ CGCNQSDð thường cú vị trớ, diện tớch khụng phự hợp với quy hoạch chi tiết khu cụng nghiệp. Cỏc doanh nghiệp cú nhu cầu thuờ ủất lựa chọn những vị trớ, diện tớch theo nhu cầu thực tế. Chủ ủầu tư KCN muốn thu hỳt cỏc doanh nghiệp phải ủỏp ứng những ủề nghị của doanh nghiệp. Do vậy
ủó làm thay ủổi quy hoạch chi tiết của KCN, việc ủiều chỉnh bổ sung như hiện nay chỉ mang tớnh tạm thời chưa ủỏp ứng ủược nhu cầu thực tế.
Quy ủịnh về thủ tục, hồ sơ CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ lại ủất trong KCN, Thụng tư 01/2005/TT-BTNMT, ngày 13/4/2005, cũng cú nội dung chưa thống nhất với Quyết ủịnh số 08/2006/Qð-BTNMT, ngày 21/7/2006 của Bộ Trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường. Như quy ủịnh về
cỏc loại giấy tờ trong hồ sơ xin CGCNQSDð, quy ủịnh về tỏch thửa và CGCNQSDð cho trường hợp tỏch thửa trong KCN.
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng ủất
Cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng ủất ủược chủ ủầu tư KCN quan tõm, tốc ủộ CGCNQSDð ủỏnh giỏ khả năng thu hồi vốn của chủ ủầu tư ủối với cỏc doanh nghiệp thuờ lại ủất trong KCN. Hiện nay cú 36 doanh nghiệp
ủược CGCNQSDð, chiếm 40% số doanh nghiệp thuờ ủất trong 4 KCN, bằng 3% số doanh nghiệp trong toàn tỉnh.
Từ kết quả Biểu 3.17 cho biết doanh nghiệp thuờ ủất của Cụng ty TNHH Nam Quang cú tốc ủộ CGCNQSDð nhanh hơn cỏc doanh nghiệp thuờ
ủất của Cụng ty Cổ phần ðại An. Cỏc KCN của Cụng ty TNHH Nam Quang cú 78 % doanh nghiệp ủược CGCNQSDð, trong khi Cụng ty Cổ phần ðại An chỉ cú 22% doanh nghiệp ủược CGCNQSDð. Số lượng diện tớch KCN ủược
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………107 CGCNQSDð là 2.029.345 m2 trong ủú cỏc doanh nghiệp thuờ lại ủất ủược CGCNQSDð là 1.003.886 m2 ủạt 50%.
Biểu 3.17: Kết quả CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ ủất trong khu cụng nghiệp
Khu cụng nghiệp Doanh nghiệp ủó CGCNQSDð (dn) Diện tớch CGCNQSDð (m2) So với DN thuờ ủất trong KCN (%) KCN Nam Sỏch 14 339.494 70 KCN ðại An 08 221714 25 KCN Phỳc ðiền 14 442.678 56 KCN Tõn Trường 0 0 0 Tổng cộng 36 1.003.886 40 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Việc CGCNQSDð hiện nay hoàn toàn phụ thuộc vào nhu cầu của cỏc doanh nghiệp, cú những doanh nghiệp ủó ủi vào sản xuất kinh doanh nhưng vẫn chưa ủề nghị ủược CGCNQSDð. Riờng KCN Tõn Trường chủ ủầu tư
KCN chưa thực hiện quyền ủược CGCNQSDð, do chưa hoàn thành bồi thường, giải phúng mặt bằng, những diện tớch ủó ủược bàn giao nhưng chưa gọn theo cỏc khu quy hoạch nờn khụng xỏc ủịnh chớnh xỏc cỏc loại ủất ủể
thực hiện CGCNQSDð.
Chủủầu tư KCN chưa ủược CGCNQSDð thỡ cỏc doanh nghiệp thuờ lại
ủất cũng chưa ủược CGCNQSDð. Do vậy, cỏc doanh nghiệp ủầu tư vào cỏc diện tớch ủất này phải chịu ảnh hưởng trực tiếp về quyền lợi của người sử
dụng ủất theo quy ủịnh của Luật ðất ủai.
ðối với 2 KCN chuyờn ngành trờn ủịa bàn tỉnh Hải Dương hiện nay cũng chưa cú doanh nghiệp nào ủược CGCNQSDð. Giải phỏp về CGCNQSDð
cũng chịu ảnh hưởng của cỏc giải phỏp cho thuờ ủất trong KCN. Khi cỏc giải