Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ94 Doanh nghiệp cú nhu cầu sử dụng ủất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, liờn hệ trực tiếp với Ban quản lý KCN hoặc với cỏc Nhà ủầu tư KCN
ủểủược tư vấn và làm cỏc thủ tục thuờ ủất. Thủ tục, hồ sơ gồm:
Giấy tờ phỏp lý thành lập cụng ty, doanh nghiệp; Dự ỏn ủầu tư phự hợp với ngành nghềủược phộp ủầu tư vào KCN; Hợp ủồng ghi nhớ giữa chủủầu tư KCN và doanh nghiệp thuờ lại ủất.
Nhà ủầu tư nước ngoài lập ủăng ký ủầu tư theo mẫu thống nhất kốm theo dự ỏn ủầu tư và bỏo cỏo năng lực tài chớnh thực hiện dự ỏn ủầu tư, hồ sơ
phỏp lý cú liờn quan.
đối với dự ỏn thuộc diện ủăng ký ủầu tư, sau khi nhà ủầu tư nộp ủủ cỏc hồ sơ hợp lệ về Ban quản lý KCN. Trong thời hạn từ 7-10 ngày làm việc Ban quản lý khu cụng nghiệp sẽ cấp ủăng ký cho nhà ủầu tư.
đối với dự ỏn thuộc diện thẩm tra cấp ủăng ký ủầu tư, sau khi nhà ủầu tư nộp ủủ hồ sơ hợp lệ về Ban quản lý KCN. Trong thời hạn 20-25 ngày, Ban quản lý khu cụng nghiệp sẽ xin ý kiến của cỏc sở, ngành cú liờn quan và cấp
ủăng ký cho nhà ủầu tư hoặc trả lời dự ỏn khụng ủược chấp thuận.
đối với dự ỏn ảnh hưởng nhiều ủến mụi trường thuộc diện phải thẩm
ủịnh bỏo cỏo ủỏnh giỏ tỏc ủộng mụi trường. Doanh nghiệp phải lập bỏo cỏo
ủỏnh giỏ tỏc ủộng mụi trường trỡnh cấp cú thẩm quyền về mụi trường thẩm
ủịnh trước khi ủăng ký ủầu tư.
Thủ tục cấp quyền sử dụng ủất, chỉnh lý biến ủộng do giảm diện tớch cho thuờ lại, nộp phớ, lệ phớ Ầ ủều do chủ ủầu tư KCN thực hiện tại Sở Tài nguyờn và Mụi trường.
Thủ tục hành chớnh cho thuờ lại ủất trong KCN ủơn giản và thuận lợi khi cỏc doanh nghiệp thuờ ủất. Cỏc thủ tục phỏp lý ủược chủ ủầu tư KCN
ủứng ra thực hiện thay cho cỏc doanh nghiệp thuờ lại ủất. Thẩm ủịnh cấp ủăng ký kinh doanh của Ban quản lý KCN cũng ủược hành chớnh hoỏ bảo ủảm sự
thụng thoỏng, thuận lợi. đối với cỏc trường hợp thuờ ủất ngoài KCN do Sở
Kế hoạch ủầu tư thẩm ủịnh cấp phộp kinh doanh và trỡnh UBND tỉnh chấp thuận ủầu tư, nờn trỡnh tự, thủ tục phức tạp hơn thuờ ủất trong KCN.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ95 Ban quản lý KCN ủược hỡnh thành và vận hành theo quyết ủịnh của UBND tỉnh, cú chức năng nhiệm vụ cụ thể. Bộ mỏy hoạt ủộng chuyờn sõu kốm theo cỏc thủ tục hành chớnh ủầy ủủ, cụng khai, gắn bú mật thiết với sự
hỡnh thành, phỏt triển của cỏc KCN nờn quỏ trỡnh hoàn thiện cỏc thủ tục ủầu tư vào KCN thực sự thụng thoỏng thu hỳt cỏc doanh nghiệp nước ngoài ủầu tư vào KCN. Mặt khỏc căn cứ tốc ủộ thu hỳt doanh nghiệp vào KCN là chỉ
tiờu ủỏnh giỏ hiệu quả và vai trũ của Ban quản lý KCN. Do vậy, Ban quản lý KCN Hải Dương khụng ngừng hoàn thiện ủổi mới phương thức hoạt ủộng, cải cỏch cỏc thủ tục hành chớnh trong quỏ trỡnh cho thuờ lại ủất của chủủầu tư
KCN.
Thực hiện ủỳng cỏc thủ tục hành chớnh theo quy ủịnh của phỏp luật tạo ra mụi trường ủầu tư thụng thoỏng, hạn chế cỏc tiờu cực cú thể sảy ra. Chủ ủầu tư KCN cú bộ mỏy hoạt ủộng chuyờn trỏch, am hiểu và lắm chắc cỏc trỡnh tự, thủ tục và quy ủịnh của phỏp luật. Mặt khỏc thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh là cụng việc thường xuyờn giỳp chủ ủầi tư KCN ủi vào chuyờn sõu, cú kinh nghiệp vững vàng trong xử lý vướng mắc. Tạo mối quan hệ thường xuyờn với Ban quản lý KCN và doanh nghiệp ủầu tư trong KCN.
Mụi trường ủầu tư và tư vấn phỏp lý giỳp cho cỏc doanh nghiệp nước ngoài yờn tõm. Ban quản lý KCN, Chủủầu tư KCN ủó giỳp cho doanh nghiệp nước ngoài khụng mất nhiều thời gian tỡm hiểu ủiều kiện hoạt ủộng kinh doanh, hành lang phỏp lý. đõy là yếu tố quan trọng thu hỳt cỏc doanh nghiệp nước ngoài tập trung ủầu tư vào trong cỏc KCN.
3.1.5.3. đơn giỏ cho thuờ ủất trong KCN
Hợp ủồng thuờ ủất giữa chủ ủầu tư KCN và doanh nghiệp thuờ lại ủất trong KCN chủ yếu thoả thuận cỏc ủiều khoản về diện tớch, ủầu tư hạ tầng, số
tiền thuờ ủất phải trả theo quy ủịnh của Nhà nước và số tiền thoả thuận thuờ lại phải trả cho chủ ủầu tư KCN tớnh trờn 1 m2 ủất và tổng số tiền doanh nghiệp phải trả cho nhà ủầu tư KCN. Khi ký hợp ủồng ghi nhớ hoặc ủăng ký thuờ ủất với chủ ủầu tư KCN, doanh nghiệp phải ủặt cọc là 30% tổng số tiền thoả thuận thuờ lại theo diện tớch, khụng tớnh tiền thuờ ủất quy ủịnh của Nhà nước. Khi ký hợp ủồng chớnh thức doanh nghiệp phải trả tiếp 60% tổng số
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ96 tiền theo hợp ủồng, khụng tớnh tiền thuờ ủất quy ủịnh của Nhà nước. Doanh nghiệp ủược CGCNQSDđ phải trả nốt 10% cũn lại theo hợp ủồng thoả thuận. Doanh nghiệp ủược Ban quản lý KCN cấp ủăng ký ủầu tư, chủ ủộng thoả thuận với chủ ủầu tư KCN ủể thực hiện ký hợp ủồng thuờ ủất theo quy
ủịnh của phỏp luật. Nghĩa vụ tài chớnh của doanh nghiệp thuờ lại ủất phụ
thuộc và quy ủịnh của hợp ủồng. Thụng thường số tiền thanh toỏn ủược chủ ủầu tư KCN ủưa ra 1 khoản bao gồm những hạng mục mà chủủầu tư KCN ủó bỏ ra ủầu tư xõy dựng KCN, chủủầu tư KCN gọi là tiền thuờ ủất: KCN Nam Sỏch 323.380 ủồng/m2, Phỳc điền 370.157 ủồng/m2, Tõn Trường 501.409
ủồng/m2. Tiền thuờ ủất trả cho Nhà nước gọi là tiền thuờ ủất thụ, mức ủơn giỏ chung là 1.000 ủồng/m2. Riờng KCN đại An tiền thuờ ủất thụ (tiền thuờ ủất trả cho Nhà nước) khụng tỏch riờng, ủơn giỏ ủược xỏc ủịnh chung cho mức hợp ủồng của chủ ủầu tư KCN là 609.778 ủồng/m2, nếu trừ tiền thuờ ủất phải trả Nhà nước thỡ ủơn giỏ cho thuờ ủất cũn 560.778 ủồng/m2. Số tiền thanh toỏn theo hợp ủồng giữa chủ ủầu tư KCN và doanh nghiệp thuờ lại ủất tuỳ
thuộc vào sự thoả thuận, trung bỡnh khoảng 2-3 lần thanh toỏn.
Biểu 3.12: đơn giỏ cho thuờ ủất trong KCN
(đơn vị tớnh: ủồng/m2)
Khu cụng
nghiệp Giỏ bỡnh quõn N2003 ăm 2004 Năm N2005 ăm N2006 ăm Năm 2007
Nam Sỏch đại An Phỳc điền Tõn Trường 323.380 609.778 370.157 501.409 252.628 - - - 277.169 351.999 - - 307.193 402.155 2540781 - 354.247 474.445 370.975 374.468 445.195 698.380 464.487 517.321 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Chủ ủầu tư KCN thực hiện cho thuờ lại ủất theo giỏ ủất UBND tỉnh quy
ủịnh ủối với chủủầu tư KCN, ngoài ra cũn thoả thuận số tiền thuờ hạ tầng kỹ
thuật bao gồm cỏc khoản chi phớ chủủầu tư KCN ủó bỏ ra ủầu tư xõy dựng hạ
tầng kỹ thuật như chi phớ bồi thường tài sản trờn ủất; giải phúng mặt bằng; san lấp mặt bằng.... và lợi nhuận của chủ ủầu tư. Thời hạn sử dụng ủất của doanh
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ97 nghiệp thuờ ủất trong khu cụng nghiệp theo dự ỏn ủầu tư. Thời hạn dài nhất cũng chỉ bằng thời ủiểm hết hạn của KCN.
Giỏ thuờ ủất trong cỏc KCN khỏc nhau là do vị trớ và thời ủiểm cho thuờ
ủất khỏc nhau. KCN Nam Sỏch cú vị trớ khụng thuận lợi và hỡnh thành cho thuờ sớm nhất, riờng 2 năm 2004, 2005 ủó cú 10 doanh nghiệp thuờ ủất chiếm 50% tổng số doanh nghiệp ủó thuờ. KCN Tõn Trường cú vị trớ thuận lợi và mới hỡnh thành cho thuờ ủất từ năm 2006 nờn cú giỏ cho thuờ cao hơn KCN Nam Sỏch. Nếu theo giỏ cho thuờ từng thời ủiểm của cỏc KCN do chủ ủầu tư
dự kiến cũn cao hơn thực tế là 20%.
Hiện nay chủ ủầu tư KCN đại An cho thuờ lại ủất, giỏ thuờ ủất trong hợp ủồng bao gồm tiền thuờ ủất phải trả cho Nhà nước, tiền chi phớ hạ tầng và lợi nhuận của chủ ủầu tư. Giỏ cho thuờ ủất của chủ ủầu tư cỏc KCN Nam Sỏch, Phỳc điền, Tõn Trường khụng bao gồm tiền thuờ ủất phải trả cho Nhà nước. Doanh nghiệp thuờ lại ủất cú trỏch nhiệm trả tiền thuờ ủất theo cỏc ủợt chủủầu tư KCN phải trả cho Nhà nước.
Biểu 3.13: đơn giỏ cho thuờ ủất ngoài khu cụng nghiệp
(đơn vị tớnh: ủồng/m2 năm) Huyện, thành phố Giỏ bỡnh quõn N ăm 2003 N ăm 2004 Năm 2005 N ăm 2006 Năm 2007 Nam Sỏch TP Hải Dương Cẩm Giàng 2.058 2.745 2.083 1082 1675 1268 1153 2030 1641 1996 2668 1458 2112 2955 2658 3949 4397 3392 (Nguồn số liệu ủiều tra)
đơn giỏ thuờ ủất trong hợp ủồng giữa chủủầu tư KCN và doanh nghiệp thuờ lại ủất khụng tớnh phần tiền thuờ ủất phải trả cho Nhà nước, thường cao hơn cỏc chi phớ doanh nghiệp thuờ ủất ngoài KCN ủó bỏ ra ủầu tư cơ sở hạ
tầng kỹ thuật.
Theo kết quả ủiều tra Biểu 3.13 và Biểu 3.14, cỏc doanh nghiệp thuờ
ủất trờn ủịa bàn huyện Nam Sỏch (ngoài KCN Nam Sỏch) cú mức chi phớ bỡnh quõn là 189.486 ủồng/m2. So sỏnh ủơn giỏ thuờ ủất cựng khu vực thỡ ủơn
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ98 giỏ của KCN Nam sỏch cao hơn doanh nghiệp thuờ ủất ngoài KCN là 82.052ủồng/m2, KCN Phỳc điền cao hơn là 153.406 ủồng/m2, KCN Tõn Trường cao hơn là 390.057 ủồng/m2 và KCN đại An cao hơn là 234.476ủồng/m2. Nhỡn chung nếu doanh nghiệp thuờ ủất trong KCN thỡ phải bỏ ra gần gấp ủụi số tiền của doanh nghiệp thuờ ủất ngoài KCN.
Biểu 3.14: Chi phớ bỡnh quõn cho hoàn thành mặt bằng của doanh nghiệp ngoài KCN
Huyện, thành phố Giỏ bỡnh quõn (ủồng/m2) Huyện Nam Sỏch Thành phố Hải Dương Huyện Cẩm Giàng 189.486 240.797 163.684 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Nếu hạch toỏn cho 1 ha thuờ ủất trong và ngoài KCN thỡ doanh nghiệp thuờ lại ủất trong KCN phải ủầu tư tăng thờm khoảng 2.272 triệu ủồng, một số
tiền khụng nhỏ ủối với một doanh nghiệp trong nước. Do chi phớ của doanh nghiệp thuờ ủất ngoài khu cụng nghiệp thấp hơn, mặt khỏc doanh nghiệp trong nước vốn ủầu tư hạn chế, chủ doanh nghiệp là người Việt Nam họ rất am hiểu thủ tục hành chớnh và chớnh sỏch phỏp luật của Nhà nước nờn cỏc doanh nghiệp trong nước thường chọn hướng ủầu tư ngoài KCN.
3.1.5.4. Kết quả cho thuờ ủất trong KCN
Trong những năm qua với sự cố gắng của chủ ủầu tư cỏc KCN ủó thu hỳt ủược nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước ủầu tư và ủi vào sản xuất kinh doanh cú hiệu quả.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ99
Ảnh6: Doanh nghiệp
ủi vào hoạt ủộng KCN Nam sỏch
Từ kết quả tổng hợp của Biểu:3.15 cho thấy, KCN Nam sỏch ủó cho 20 doanh nghiệp thuờ ủất; tổng diện tớch 438.052 m2 ủạt 98,99% diện tớch quy hoạch vào mục ủớch cho thuờ; trong ủú cú 4 doanh nghiệp trong nước, 1 doanh nghiệp liờn doanh và 14 doanh nghiệp nước ngoài.(xin xem Bản ủồ chi tiết cỏc doanh nghiệp thuờ ủất trong KCN Nam Sỏch ủớnh kốm trang sau)
Biểu 3.15: Kết quả cho thuờ ủất trong cỏc KCN
Khu cụng
nghiệp Số DN ủ(dn) ó thuờ ủất Diện tớch cho thuờ (m2 ) % so vơi DT quy hoạch dựng cho thuờ(%) Nam Sỏch 20 438.052 98,99 đại An 32 862.800 74,82 Phỳc điền 25 578.301 98,45 Tõn Trường 14 573.860 43,77 Tổng cộng 91 2.453.013 70,20 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Khu cụng nghiệp đại An ủó cú 32 doanh nghiệp thuờ ủất, tổng diện tớch cho thuờ 862.800 m2 ủạt 74,82% diện tớch quy hoạch vào mục ủớch cho thuờ, trong ủú cú 2 doanh nghiệp trong nước, và 30 doanh nghiệp nước ngoài.
Khu cụng nghiệp Phỳc điền ủó cho 25 doanh nghiệp thuờ ủất; tổng diện tớch cho thuờ 578.301 m2 chiến 98,45% diện tớch quy hoạch vào mục
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ100
ủớch cho thuờ; trong ủú cú 2 doanh nghiệp trong nước, 1 doanh nghiệp liờn doanh và 22 doanh nghiệp nước ngoài.
Ảnh 7: Doanh nghiệp Mizuho Precision thuờ ủất trong KCN Phỳc điền
Khu cụng nghiệp Tõn Trường ủó cho 14 doanh nghiệp thuờ ủất; diện tớch cho thuờ 573.680 m2 chiếm 43,77 % diện tớch quy hoạch vào mục ủớch cho thuờ; trong ủú 100% doanh nghiệp cú vốn ủầu tư nước ngoài.
Tổng số doanh nghiệp thuờ lại ủất trong 4 khu cụng nghiệp là 91doanh nghiệp, chiếm 88 % số doanh nghiệp thuờ ủất trong cỏc KCN ở tỉnh Hải Dương; bằng 8% tổng số doanh nghiệp phỏt sinh cựng thời ủiểm thuờ ủất trờn
ủịa bàn tỉnh. Kết quả cho thấy tốc ủộ thu hỳt ủầu tư trờn ủịa bàn tỉnh là khỏ lớn, nhưng với hỡnh thức thu hỳt ủầu tư và việc ỏp dụng cỏc chớnh sỏch trong cho thuờ ủất của tỉnh Hải Dương như hiện nay, số doanh nghiệp tập trung ủầu tư chủ yếu là ngoài KCN.
Ảnh 8: Diện tớch chưa cho thuờ trong quy hoạch
chi tiết-KCN đại An
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ101
đối với cỏc doanh nghiệp liờn doanh và cỏc doanh nghiệp cú 100% vốn nước ngoài trong cựng thời ủiểm cú 169 doanh nghiệp chiến 14% tổng số
doanh nghiệp cú trờn ủịa bàn tỉnh. Trong ủú ở 4 KCN chiếm 48% số cỏc doanh nghiệp nước ngoài ủầu tư vào Hải Dương cựng thời ủiểm, bằng 7% tổng số doanh nghiệp cú trờn ủịa bàn cựng thời ủiểm. Trờn ủịa bàn Huyện Cẩm Giàng nơi cú 3/4 KCN ủó hỡnh thành và phỏt triển tốt (xin xem phụ biểu 01).
Kết quả cho thuờ ủất trờn ủịa bàn tỉnh Hải Dương cho thấy việc thực hiện chớnh sỏch cho thuờ ủất ủồng bộ ở cả khu, cụm và ngoài KCN. Cỏc doanh nghiệp trong nước ủầu tư bờn ngoài KCN là chủ yếu, cỏc doanh nghiệp này chọn cỏc ủịa ủiểm ven cỏc trục ủường giao thụng chớnh, ở cỏc huyện, thành phố trung tõm giao lưu kinh tế với cỏc tỉnh thành phố trong toàn quốc.
3.1.6. Cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng ủất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là một bộ phận khụng thể tỏch rời của hồ sơ ủịa chớnh, là khõu cuối cựng trong thủ tục hành chớnh về cho thuờ