Thực trạng quy ủịnh về CGCNQSDð cho doanh nghiệp.
Hiện nay việc CGCNQSDð cũn rất hạn chế, số doanh nghiệp ủược CGCNQSDð chỉ ủạt 40% số cỏc doanh nghiệp thuờ ủất trong KCN. Trong toàn tỉnh tỷ lệ khu ủất ủược CGCNQSDð chỉ ủạt trờn 16%, chủ yếu là cỏc doanh nghiệp cú nhu cầu về giao dịch bằng giấy chứng nhận. Nguyờn nhõn chớnh là Nhà nước chưa cú chế tài bắt buộc người sử dụng ủất phải thực hiện nghĩa vụ về CGCNQSDð mà coi ủõy là quyền lợi của người sử dụng ủất. Người sử dụng ủất chưa ủược CGCNQSDð gõy rất nhiều khú khăn cho việc quản lý ủất ủai theo quy ủịnh của phỏp luật.
Nhà nước chưa cú cỏc quy ủịnh về thực hiện bàn giao ủất trước khi CGCNQSDð. Thực trạng hiện nay số liệu về diện tớch, hỡnh thể trong hồ sơ
cho thuờ ủất vẫn cũn sai sút, giữa vị trớ, diện tớch của quy hoạch chi tiếp với hồ sơ ủịa chớnh, giữa hợp ủồng thuờ ủất và hồ sơ xin CGCNQSDð chưa bảo
ủảm chớnh xỏc. Do vậy, cơ quan Nhà nước cần phải thực hiện bàn giao ủất ủể
khắc phục những thiếu sút trờn. Nếu việc thực hiện như hiện nay sẽ gõy ảnh hưởng rất lớn ủến quỏ trỡnh thực hiện CGCNQSDð.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………105 Trong chớnh sỏch của Nhà nước chủ ủầu tư KCN cú quyền ủược thế
chấp tài sản gắn liền với ủất xin thuờ. Hiện nay hầu hết diện tớch cỏc KCN ủều
ủược thế chấp tài sản trờn ủất, khi thực hiện CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ lại sẽ thực sự gặp nhiều khú khăn. Quỏ trỡnh thực hiện chưa cú hướng dẫn cụ thể của Nhà nước.
Quy ủịnh về CGCNQSDð ủú là doanh nghiệp phải bảo ủảm hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh, diện tớch cấp giấy chứng nhận phự hợp với quy hoạch sử dụng ủất. Như vậy việc CGCNQSDð cho cỏc doanh nghiệp thuờ ủất trong cỏc khu cụng nghiệp sẽ gặp khụng ớt khú khăn. Trong thực tế cỏc chớnh sỏch của Nhà nước chưa ủồng bộ và cụ thể, khi thực hiện phải vận dụng theo chủ quan của mỗi cơ quan và cỏ nhõn của người thực hiện.
Trỡnh tự, thủ tục CGCNQSDð cho doanh nghiệp.
Sau khi chủủầu tư KCN và doanh nghiệp thuờ lại ủất ký hợp ủồng thuờ
ủất ủược Ban quản lý KCN xỏc nhận. Chủ ủầu tư KCN hoặc doanh nghiệp nộp hồ sơ xin CGCNQSDð tại Sở Tài nguyờn và Mụi trường.
- Hồ sơ gồm:
ðơn xin CGCNQSDð; Giấy phộp ủầu tư do Ban quản lý KCN cấp; Dự
ỏn ủầu tư; Quy hoạch chi tiết KCN; Trớch lục bản ủồ ủịa chớnh khu ủất cho thuờ lại; Hợp ủồng thuờ ủất; Kết quả thanh toỏn nghĩa vụ tài chớnh.
- Trỡnh tự thực hiện:
Sở Tài nguyờn và Mụi trường tiếp nhận hồ sơ sau khi xem xột nếu hồ sơ ủầy ủủ theo quy ủịnh, sẽ ủược luõn chuyển ủến cơ quan thực hiện cỏc thủ tục trỡnh CGCNQSDð theo quy ủịnh của phỏp luật. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ cơ quan tiếp nhận trả lại cho người nộp.
Trỡnh tự và thời hạn thực hiện CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ ủất trong khu cụng nghiệp ủược ỏp dụng như ủối với trỡnh tự, thời hạn CGCNQSDð cho chủủầu tư KCN (mục 3.1.5.1).
ðồng thời với nộp hồ sơ xin CGCNQSDð, chủ ủầu tư KCN nộp hồ sơ
xin ủăng ký biến ủộng ủất ủai, ủể chỉnh lý diện tớch ủất ủó cho thuờ lại.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………106
ðơn xin ủăng ký biến ủộng ủất ủai; Dự ỏn ủầu tư; Trớch lục, trớch ủo thửa ủất; Quy hoạch sử dụng ủất; Hợp ủồng thuờ ủất; ðơn xin CGCNQSDð; Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ủó cấp cho chủủầu tư KCN.
- Trỡnh tự thực hiện:
Trong thời hạn 10 ngày làm việc, Sở Tài nguyờn và Mụi trường thực hiện thẩm ủịnh quy hoạch sử dụng ủất, nghĩa vụ tài chớnh, hồ sơ ủịa chớnh cú liờn quan. Trường hợp chủ ủầu tưủang vay vốn tại ngõn hàng cú thế chấp tài sản trờn ủất, thỡ chủ ủầu tư KCN cựng ngõn hàng phải thực hiện ủiều chỉnh nội dung thế chấp trước khi làm thủ tục trỉnh lý biến ủộng.
Hồ sơ CGCNQSDð thường cú vị trớ, diện tớch khụng phự hợp với quy hoạch chi tiết khu cụng nghiệp. Cỏc doanh nghiệp cú nhu cầu thuờ ủất lựa chọn những vị trớ, diện tớch theo nhu cầu thực tế. Chủ ủầu tư KCN muốn thu hỳt cỏc doanh nghiệp phải ủỏp ứng những ủề nghị của doanh nghiệp. Do vậy
ủó làm thay ủổi quy hoạch chi tiết của KCN, việc ủiều chỉnh bổ sung như hiện nay chỉ mang tớnh tạm thời chưa ủỏp ứng ủược nhu cầu thực tế.
Quy ủịnh về thủ tục, hồ sơ CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ lại ủất trong KCN, Thụng tư 01/2005/TT-BTNMT, ngày 13/4/2005, cũng cú nội dung chưa thống nhất với Quyết ủịnh số 08/2006/Qð-BTNMT, ngày 21/7/2006 của Bộ Trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường. Như quy ủịnh về
cỏc loại giấy tờ trong hồ sơ xin CGCNQSDð, quy ủịnh về tỏch thửa và CGCNQSDð cho trường hợp tỏch thửa trong KCN.
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng ủất
Cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng ủất ủược chủ ủầu tư KCN quan tõm, tốc ủộ CGCNQSDð ủỏnh giỏ khả năng thu hồi vốn của chủ ủầu tư ủối với cỏc doanh nghiệp thuờ lại ủất trong KCN. Hiện nay cú 36 doanh nghiệp
ủược CGCNQSDð, chiếm 40% số doanh nghiệp thuờ ủất trong 4 KCN, bằng 3% số doanh nghiệp trong toàn tỉnh.
Từ kết quả Biểu 3.17 cho biết doanh nghiệp thuờ ủất của Cụng ty TNHH Nam Quang cú tốc ủộ CGCNQSDð nhanh hơn cỏc doanh nghiệp thuờ
ủất của Cụng ty Cổ phần ðại An. Cỏc KCN của Cụng ty TNHH Nam Quang cú 78 % doanh nghiệp ủược CGCNQSDð, trong khi Cụng ty Cổ phần ðại An chỉ cú 22% doanh nghiệp ủược CGCNQSDð. Số lượng diện tớch KCN ủược
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………107 CGCNQSDð là 2.029.345 m2 trong ủú cỏc doanh nghiệp thuờ lại ủất ủược CGCNQSDð là 1.003.886 m2 ủạt 50%.
Biểu 3.17: Kết quả CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuờ ủất trong khu cụng nghiệp
Khu cụng nghiệp Doanh nghiệp ủó CGCNQSDð (dn) Diện tớch CGCNQSDð (m2) So với DN thuờ ủất trong KCN (%) KCN Nam Sỏch 14 339.494 70 KCN ðại An 08 221714 25 KCN Phỳc ðiền 14 442.678 56 KCN Tõn Trường 0 0 0 Tổng cộng 36 1.003.886 40 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Việc CGCNQSDð hiện nay hoàn toàn phụ thuộc vào nhu cầu của cỏc doanh nghiệp, cú những doanh nghiệp ủó ủi vào sản xuất kinh doanh nhưng vẫn chưa ủề nghị ủược CGCNQSDð. Riờng KCN Tõn Trường chủ ủầu tư
KCN chưa thực hiện quyền ủược CGCNQSDð, do chưa hoàn thành bồi thường, giải phúng mặt bằng, những diện tớch ủó ủược bàn giao nhưng chưa gọn theo cỏc khu quy hoạch nờn khụng xỏc ủịnh chớnh xỏc cỏc loại ủất ủể
thực hiện CGCNQSDð.
Chủủầu tư KCN chưa ủược CGCNQSDð thỡ cỏc doanh nghiệp thuờ lại
ủất cũng chưa ủược CGCNQSDð. Do vậy, cỏc doanh nghiệp ủầu tư vào cỏc diện tớch ủất này phải chịu ảnh hưởng trực tiếp về quyền lợi của người sử
dụng ủất theo quy ủịnh của Luật ðất ủai.
ðối với 2 KCN chuyờn ngành trờn ủịa bàn tỉnh Hải Dương hiện nay cũng chưa cú doanh nghiệp nào ủược CGCNQSDð. Giải phỏp về CGCNQSDð
cũng chịu ảnh hưởng của cỏc giải phỏp cho thuờ ủất trong KCN. Khi cỏc giải phỏp ủược hoàn thiện ủồng bộ thỡ chắc chắn tốc ủộ CGCNQSDð trong cỏc KCN sẽ ủảm bảo ủồng thời với số doanh nghiệp ủó ký hợp ủồng thuờ ủất với chủủầu tư KCN .
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………108