UBND tỉnh thu hồi và giao ủất cho chủủầu tư KCN. Về lý chủủầu tư
KCN ủược giao ủất sau khi thu hồi, nhưng thực tế thời gian kiểm kờ lập phương ỏn bồi thường diện tớch ủất vẫn do UBND cỏc xó, phương, thị trấn
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ88 quan lý. Việc quản lý quỹ ủất sau thu hồi chưa ủược ỏp dụng như quy ủịnh của Luật đất ủại. Thời gian thực hiện bồi thường, giải phúng mặt bằng chưa cú vai trũ của người quản lý thực sự.
Khi chưa bàn giao ngoài thực ủịa chủủầu tư KCN chỉ cú nhiệm vụ lập kế hoạch giải phúng mặt bằng cho từng vị trớ ủất, chủ ủộng phối hợp với Hội
ủồng bồi thường của huyện, thành phố, UBND cỏc xó, phường, thị trấn thực hiện kiểm kờ lập phương ỏn bồi thường và giải phúng mặt bằng. Tổng hợp những diện tớch ủó ủược bồi thường, giải phúng mặt bằng, ủề nghị cơ quan cú thẩm quyền bàn giao ủất ủể sớm ủưa quỹủất vào sử dụng.
Xỏc ủịnh vị trớ, diện tớch cần tập trung cụng tỏc bồi thường cú vai trũ quan trọng, thỳc ủẩy quỏ trỡnh ủầu tư và cho thuờ lại ủất. Chủ ủầu tư KCN vừa thực hiện bồi thường hoặc san lấp mặt bằng nhưng vẫn cú thể thu hỳt ủầu tư cho thuờ ủất trong KCN.
Chủủầu tư KCN ủó tạo ủược mụi trường ủầu tư, tư vấn phỏp lý giỳp cho cỏc doanh nghiệp nước ngoài yờn tõm. Doanh nghiệp nước ngoài tỡm hiểu hành lang phỏp lý thụng qua chủ ủầu tư KCN. đõy là yếu tố quan trọng thu hỳt cỏc doanh nghiệp nước ngoài tập trung ủầu tư vào cỏc KCN.
Chủ ủầu tư KCN chỉ chớnh thức quản lý quỹủất sau khi nhận bàn giao
ủất ngoài thực ủịa ủể triển khai thực hiện san lấp mặt bằng, ủầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật theo kế hoạch.
3.1.4. Cho thuờ ủất xõy dựng KCN
3.1.4.1. Thực trạng quy ủịnh về cho thuờ ủất xõy dựng KCN
Hiện nay cỏc doanh nghiệp trong và ngoài nước cú nhu cầu thuờ ủất xõy dựng KCN, phự hợp với ngành nghề trong giấy phộp ủầu tư hoặc giấy phộp kinh doanh ủều ủược tham gia lập dự ỏn ủề nghịủầu tư vào ủịa bàn tỉnh Hải Dương.
Căn cứ nhu cầu sử dụng ủất, chủ ủầu tư KCN tiếp cận UBND tỉnh ủể
tỡm hiểu, lắm bắt chủ trương, chớnh sỏch vềủầu tư và ưu ủói ủầu tư. Tỡm hiểu vị trớ, ủịa lý cỏc huyện, thành phố, diện tớch cỏc quỹủất cú khả năng ủầu tư, mở rộng phỏt triển KCN. Cõn nhắc cỏc yếu tố ảnh hưởng ủến khả năng thu hỳt cỏc doanh nghiệp thuờ ủất trong cỏc KCN ủể lập dự ỏn ủầu tư theo hướng dẫn của cỏc sở, ngành chức năng trực thuộc UBND tỉnh.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ89 Khi xỏc ủịnh ủược ủịa ủiểm phự hợp, chủ ủầu tư lập văn bản ủề nghị
UBND tỉnh ủể ủược lập quy hoạch KCN trỡnh Chớnh phủ và lập dự ỏn ủầu tư
vào ủịa bàn Hải Dương. Khi quy hoạch KCN ủược Chớnh phủ xem xột quyết
ủịnh phờ duyệt quy hoạch, chủ ủầu tư lập văn bản ủề nghị xin ủầu tư xõy dựng KCN vào vị trớ quy hoạch. UBND tỉnh thống nhất về chủ trương, chủ
doanh nghiệp triển khai khảo sỏt, lập dự ỏn và quy hoạch chi tiết KCN, trỡnh UBND tỉnh quyết ủịnh.
Sở Kế hoạch ủầu tư giỳp UBND tỉnh chủ trỡ hướng dẫn, tiếp nhận và thẩm ủịnh hồ sơ ủầu tư xõy dựng KCN. Sở Kế hoạch ủầu tư cú trỏch nhiệm phối hợp với cỏc sở ngành cú liờn quan của tỉnh, lấy ý kiến tham gia và thống nhất lập văn bản trỡnh UBND tỉnh quyết ủịnh. Việc tổ chức lấy ý kiến cỏc ngành liờn quan cũn hỡnh thức, cỏc ý kiến tham gia của cỏc ngành sau khi bổ
sung, hoàn thiện nhưng khụng gửi lại cơ quan ủó cú ý kiến ủể xem xột lại trước khi trỡnh UBND tỉnh. Hội nghị thẩm ủịnh hiện nay chủ yếu là chuyờn viờn của cỏc ngành liờn quan, chưa cú lónh ủạo cỏc sở ngành tham gia, nờn ý kiến thẩm ủịnh của cỏc ngành hiệu lực khụng cao.
Quy trỡnh thẩm ủịnh dự ỏn ủầu tư cũn mang tớnh hỡnh thức, chủủầu tư ủược phộp tham gia ngay từ khi chưa cú quy hoạch KCN. Quỏ trỡnh xõy dựng quy hoạch, toần bộ chi phớ trong quỏ trỡnh xõy dựng, thẩm ủịnh ủều do chủ ủầu tư bỏ ra. Khi quy hoạch ủược phờ duyệt chủủầu tư tiếp tục ủề nghịủầu tư
xõy dựng KCN vào vị trớ quy hoạch ủú. Việc thẩm ủịnh dự ỏn tiếp theo chỉ
cũn là thủ tục hành chớnh theo quy ủịnh.
Loại hỡnh KCN do chủ ủầu tư KCN ủề nghị. Quy mụ diện tớch, hỡnh thức giao ủất, thuờ ủất, thời hạn sử dụng ủất phụ thuộc vào nhu cầu và khả
năng về vốn ủầu tư của chủủầu tư KCN. Trong thực tếủểủược giao ủất, thuờ
ủất chủ ủầu tư phải tranh thủ ủược sự thống nhất về chủ trương của 3 cấp chớnh quyền tỉnh, huyện, xó.
Trước năm 2003 cỏc vị trớ xõy dựng KCN hoàn toàn phụ thuộc vào nhu cầu của chủ ủầu tư KCN. Sự lựa chọn ủầu tư của doanh nghiệp là căn cứ xõy dựng quy hoạch sử dụng ủất. Vị trớ ủược quy hoạch nhưng khụng phự hợp với chủ ủầu tư sẽ bị "treo", cũn vị trớ chưa ủược quy hoạch nhưng phự hợp với
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ90 nhu cầu thỡ vẫn cú thể ủược thực hiện. Hiện nay tuy cú quy hoạch ủầy ủủ và hệ thống hơn, nhưng nhu cầu của chủủầu tư KCN vẫn là yếu tố quyết ủịnh sự
hỡnh thành và phỏt triển của cỏc KCN.
3.1.4.2. Trỡnh tự, thủ tục cho thuờ ủất xõy dựng KCN
Chủ ủầu tư sau khi ủó hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh nộp kết quả bồi thường về Sở Tài nguyờn và Mụi trường ủểủược bàn giao ủất. Trong thời hạn khụng quỏ 5 ngày làm việc cơ quan Tài nguyờn và Mụi trường phối hợp với UBND xó, phường, thị trấn, Phũng Tài nguyờn và Mụi trường huyện, thành phố thực hiện bàn giao ủất cho doanh nghiệp ngoài thực ủịa.
Trỡnh tự thực hiện theo Sơ ủồ 02: Quy trỡnh ISO.9001-2000 về bàn giao
ủất (xin xem phần phụ lục).
Bàn giao ủất cú thể thực hiện làm nhiều ủợt phụ thuộc vào kết quả bồi thường, giải phúng mặt bằng. Diện tớch của hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn chưa nhận tiền bồi thường sẽ ủể lại chưa tiến hành bàn giao cho chủ ủầu tư. Hội ủồng bồi thường của huyện, thành phố tiếp tục giải quyết khiếu nại theo quy ủịnh của phỏp luật, khi bồi thường xong sẽ bàn giao tiếp.
Diện tớch ủất ủó ủược bàn giao, chủ ủầu tư tiến hành ký hợp ủồng thuờ
ủất. Trong thời hạn 03 ngày làm việc Sở Tài nguyờn và Mụi trường thực hiện ký kết hợp ủồng thuờ ủất với chủ ủầu tư KCN. Hợp ủồng cho thuờ ủất ủược lập trờn cơ sở ủơn giỏ cho thuờ của UBND tỉnh.
Hợp ủồng thuờ ủất ủược lập và ký kết sau khi bàn giao ủất cho chủủầu tư hoặc cú thể sau một số lần bàn giao gần nhau ủược ký kết hợp ủồng một lần. Hợp ủồng thuờ ủất khụng phụ thuộc vào số lần giao ủất. Tổng diện tớch thuờ ủất trong cỏc hợp ủồng, phải bằng diện tớch trong quyết ủịnh cho thuờ ủất của UBND tỉnh.
Biểu 3.10: Kết quả Hợp ủồng thuờ ủất xõy dựng KCN
Khu cụng nghiệp Diện tớch trong
hợp ủồng (m2) % so với bàn giao ủất (%) Thời hạn sử dụng ủất (năm) Tiền thuờ ủất (nghỡn ủồng/ năm) KCN Nam Sỏch 588.720,0 100 49 588.720,0
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ91 KCN đại An 718.100,6 52 49 718.100,6 KCN Phỳc điền 722.524,3 90 49 722.524,3 KCN Tõn Trường 942.934,0 43 49 2.971.185,0 Tổng cộng 2.972.278,9 60 49 5.000.529,9 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Kết quả nghiờn cứu cho thấy KCN Nam Sỏch diện tớch bàn giao ủất bằng diện tớch trong hợp ủồng thuờ ủất. KCN đại An diện tớch trong hợp
ủồng chỉ bằng 52,3 % diện tớch ủược bàn giao ủất. Tổng hợp cả 4 KCN diện tớch trong hợp ủồng chỉ bằng 59,62 % diện tớch ủó ủược bàn giao ủất. Kết quả
tổng hợp Biểu 3.10 cho thấy, số diện tớch trong hợp ủồng thường bằng hoặc nhỏ hơn diện tớch bàn giao ủất ngoài thực ủịa (xin xem phụ biểu 02).
Thời ủiểm hợp ủồng liờn quan ủến thời gian tớnh tiền thuờ ủất chủ ủầu tư phải nộp cho Nhà nước. Thời ủiểm tớnh tiền thuờ ủất kể từ khi ủược bàn giao ủất nờn chủ ủầu tư thường khụng lập hợp ủồng theo số lần bàn giao ủất,
ủiều ủú cú lợi cho chủ ủầu tư. Những năm trước ủõy Sở TN&MT ký hợp
ủồng thuờ ủất sau khi bàn giao ủất, nhưng thời ủiểm tớnh tiền thuờ ủất là thời
ủiểm quyết ủịnh cho thuờ ủất của UBND tỉnh cú hiệu lực. Quy ủịnh này cú ưu
ủiểm là thời ủiểm xỏc ủịnh tiển thuờ ủất khụng làm ảnh hưởng ủến thời ủiểm bàn giao ủất. Tuy nhiờn lại chưa phự hợp với thực tế vỡ cú những quyết ủịnh phải một năm sau mới bàn giao và ký hợp ủồng thuờ ủất do chưa giải phúng mặt bằng.
Ký kết hợp ủồng thuờ ủất theo số lần bàn giao ủất thường dẫn tới sai sút khi tớnh toỏn diện tớch ủưa vào hợp ủồng. Diện tớch giao bao gồm cả diện tớch làm cỏc cụng trỡnh hạ tầng như: ủường giao thụng, hệ thống cõy xanh.... Diện tớch thuờ là diện tớch chủ ủầu tư KCN cho thuờ lại, nờn thường là bằng hoặc nhỏ hơn diện tớch trong biờn bản bàn giao ủất. Do vậy, quy hoạch chi tiết KCN phải ủỳng với hiện trạng và bản ủồủịa chớnh khu ủất. Khi xỏc ủịnh diện tớch bàn giao phải tớnh ủược cụ thể từng loại ủất theo quy hoạch, ủể bảo ủảm cho việc hợp ủồng thuờ ủất ủược chớnh xỏc, ủỳng quy ủịnh.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ92
3.1.5. Cho thuờ ủất trong KCN
3.1.5.1. Thực trạng cho thuờ ủất trong KCN
Cỏc tổ chức kinh tế trong và ngoài nước cú nhu cầu sử dụng ủất trong cỏc khu cụng nghiệp ủều cú quyền thuờ lại ủất hoặc doanh nghiệp trong nước cú quyền xin giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất. Doanh nghiệp cú nhu cầu thuờ hoặc giao ủất lựa chọn KCN phự hợp với ngành nghề, ủiều kiện sản xuất kinh doanh và thoả thuận về giỏ cả thuờ ủất của mỗi KCN.
Doanh nghiệp xỏc ủịnh số lượng diện tớch, thời hạn sử dụng ủất cần thiết cho nhu cầu ủầu tư sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Khi chủủầu tư KCN giải phúng xong mặt bằng ủó cú thể thực hiện việc ký kết hợp ủồng thuờ ủất và bàn giao ủất cho doanh nghiệp thuờ ủất. Doanh nghiệp thuờ ủất phải sử dụng ủất ủỳng mục ủớch của dự ỏn ủược Ban quản lý KCN cấp phộp ủầu tư và ngành nghề trong giấy phộp kinh doanh.
Nghĩa vụ tài chớnh khi thực hiện cho thuờ ủất trong KCN cũn một số tồn tại, cỏc chế tài của Nhà nước chưa theo kịp thực tế phỏt sinh hoặc khi dựng chế tài ủể hỗ trợ Nhà ủầu tư KCN thực sự chưa hiệu quả. Hầu hết cỏc KCN
ủều thực hiện hỡnh thức thuờ ủất trả tiền thuờ ủất hàng năm, nhưng trong thanh toỏn tiền thuờ ủất theo hợp ủồng lại do thoả thuận giữa hai bờn.
Biểu 3.11: Thanh toỏn theo hợp ủồng thuờ ủất
Khu cụng nghiệp Số lần thanh toỏn (lần)
1- KCN Nam Sỏch 2- KCN đại An 3- KCN Phỳc điền 4- KCN Tõn Trường 2,7 3,4 4,2 3,5 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Số lần thanh toỏn tiền thuờ ủất thường từ 2 ủến 3 lần, khụng phõn biệt doanh nghiệp trong nước hay nước ngoài. Trong khi Luật đất ủai quy ủịnh
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ93 hoặc giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất. đối với doanh nghiệp nước ngoài chỉ ủược thuờ ủất trả tiền thuờ ủất hàng năm hoặc thuờ ủất trả tiền thuờ ủất một lần cho cả thời gian thuờ. Hỡnh thức cho thuờ lại như hiện nay trong cỏc KCN tạo sự thuận lợi cho cỏc chủ ủầu tư xõy dựng KCN khụng những về thoả
thuận thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh mà cũn cú lợi về kinh tế trong kinh doanh. Chủ ủầu tư KCN chỉ phải nộp tiền thuờ ủất hàng năm cho Nhà nước trong khi họ thu từ 2 ủến 3 lần theo thoả thuận.
Thực hiện thế chấp quyền sử dụng ủất hoặc thế chấp tài sản gắn liền với
ủất ủối với trường hợp thuờ lại ủất trong KCN cũng cũn chưa hợp lý trong cỏc quy ủịnh của Nhà nước. Thụng tư số 01/2005/TT-BTNMT, ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường cho phộp cỏc doanh nghiệp thuờ lại ủất trong KCN ủược thế chấp quyền sử dụng ủất vỡ thực tế họ ủó trả tiền hết thuờ
ủất. Trong khi Luật đất ủai lại quy ủịnh ủối với tổ chức trong nước thuờ ủất chỉủược thế chấp tài sản trờn ủất. Như vậy Thụng tư hướng dẫn cũn chưa phự hợp với quy ủịnh của Luật đất ủai.
Nhưng tồn tại hiện nay trong cơ chế chớnh sỏch là số tiền thuờ ủất ủó trả
hết cho chủ ủầu tư KCN (từ 2 ủến 3 lần) chứ khụng phải nộp cho ngõn sỏch Nhà nước. Nếu trường hợp rủi ro sảy ra doanh nghiệp khụng cú khả năng trả
nợ ngõn hàng phải ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ủó thế chấp, ngõn hàng cũng khụng thu hồi ủược vốn ngay vỡ giỏ trị quyền sử dụng ủất cũn phụ thuộc vào người thuờ lại cú chấp nhận mức giỏ thuờ lại và cỏc cam kết khỏc của chủủầu tư KCN khụng?
Thủ tục hành chớnh cho thuờ lại ủất trong KCN ủơn giản, thuận lợi, mọi cỏc thủ tục phỏp lý ủược chủ ủầu tư KCN ủứng ra thực hiện giỳp doanh nghiệp thuờ lại ủất. Thẩm ủịnh cấp phộp ủầu tư của Ban quản lý KCN cũng
ủược hành chớnh hoỏ triệt ủể hơn thẩm ủịnh cấp phộp ủầu tư cho cỏc doanh nghiệp thuờ ủất ngoài KCN.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ94 Doanh nghiệp cú nhu cầu sử dụng ủất làm mặt bằng sản xuất kinh