+ Hỡnh thành năm 2003, chủủầu tư là Cụng ty cổ phần ðại An.
+ Vị trớ: KCN nằm trờn ủịa phận 02 xó, thuộc huyện Cẩm Giàng và thành phố Hải Dương, cạnh ủường Quốc lộ 5A, trờn ủường Hà Nội - Hải Dương.
+ Diện tớch: Nhà nước giao cho Cụng ty cổ phần ðại An xõy dựng khu cụng nghiệp diện tớch là 1.742.200 m2, ủược chia làm 2 giai ủoạn. Giai ủoạn năm 2003 là 725.738,5 m2, giai ủoạn năm 2005 mở rộng thờm 1.016.461,5 m2. Phõn theo quy hoạch thành 05 loại ủất, diện tớch sử dụng ủể cho thuờ lại là 1.153.170 m2, chiếm 66% diện tớch
Khu cụng nghiệp, diện tớch phõn thành 48 lụ quy hoạch. + Vốn ủầu tư 274.000 triệu ủồng.
+ Thời hạn sử dụng ủất 49 năm
2.2.3. Khu công nghiệp Phúc Điền.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………58 ðược hỡnh thành năm 2005 Chủ ủầu tư là: Cụng ty cổ phần ủầu tư và phỏt triển hạ tầng Nam Quang. + Vị trớ: Gồm 02 xó, thuộc huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương,
cạnh ủường Quốc lộ 5A, trờn tuyến Hà Nội-Hải Dương.
+ Diện tớch: Tổng diện tớch Nhà nước giao xõy dựng khu cụng nghiệp là: 934.356,1 m2, phõn theo quy hoạch thành 05 loại ủất. Diện tớch sử dụng ủể cho thuờ lại 587.400 m2 chiếm 63% KCN, phõn thành 38 lụ quy hoạch.
+ Vốn ủầu tư: Tổng số vốn ủầu tư theo dự ỏn là 149.870 triệu ủồng. + Thời hạn sử dụng ủất là 49 năm.
2.2.4. Khu cụng nghiệp Tõn Trường.
ðược hỡnh thành năm 2006 Chủ ủầu tư là: Cụng ty cổ phần ủầu tư và phỏt triển Nam Quang.
+ Vị trớ: Khu cụng nghiệp nằm trờn ủịa phận 02 xó, Thuộc huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương, cạnh ủường Quốc lộ 5A, trờn tuyến Hà Nội-Hải Dương.
Ảnh 3: Khu cụng nghiệp Phỳc ðiền
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………59 + Diện tớch: Nhà nước giao xõy dựng KCN diện tớch là 2.256.748,2 m2,
ủược phõn thành 05 loại ủất. Diện tớch sử dụng ủể cho thuờ lại 131.110 m2 chiếm 58 % KCN, phõn thành 44 lụ quy hoạch.
+ Vốn ủầu tư: Tổng số vốn ủầu tư theo dự ỏn là 269.605,1 triệu ủồng. + Thời hạn sử dụng ủất là 49 năm.
2.3. Phương phỏp nghiờn cứu
2.3.1. Khung nghiờn cứu và chọn ủiểm nghiờn cứu
Khung nghiờn cứu
Nghiờn cứu 4 KCN cú chủ ủầu tư, vị trớ và thời ủiểm hỡnh thành khỏc nhau; Nghiờn cứu kết quả cho cỏc doanh nghiệp thuờ ủất ngoài KCN của 12 huyện, thành phố và cỏc cụm cụng nghiệp; ðiều tra sõu ủến cỏc doanh nghiệp trờn ủịa bàn của 6 huyện, thành phố (bằng 50% số huyện, thành phố trong toàn tỉnh) trong ủú cú cỏc huyện, thành phố cú 4 KCN thuộc phạm vi nội dung nghiờn cứu của ủề tài. Thời ủiểm nghiờn cứu là từ năm 2003 ủến ủầu năm 2008.
Nghiờn cứu 4 KCN, chỳng tụi tập trung vào nghiờn cứu về tạo quỹ ủất cho thuờ; kết quả thực hiện cho thuờ, cho thuờ lại ủất và CGCNQSDð. Số
liệu ủều tra, phõn tớch, so sỏnh kết quả thực hiện giữa cỏc KCN với nhau theo hệ thống cỏc chỉ tiờu của ủề tài (của mục 2.3.3).
Nghiờn cứu kết quả cho cỏc doanh nghiệp thuờ ủất trong toàn tỉnh và cụm cụng nghiệp giỳp cho việc so sỏnh, ủỏnh giỏ tốc ủộ cho thuờ ủất trong và ngoài KCN, xỏc ủịnh nguyờn nhõn chủ quan, khỏch quan tỏc ủộng ủến cho thuờ ủất trong cỏc KCN.
Nghiờn cứu chọn mẫu 6 huyện, thành phố nhằm ủỏnh giỏ, so sỏnh cụ thể
từng doanh nghiệp qua tổng hợp phiếu ủiều tra về cỏc quy ủịnh của phỏp luật, thủ tục hành chớnh, quy mụ vốn ủầu tư, tốc ủộ ủầu tư, tỡnh hỡnh sử dụng ủất và cỏc yếu tố ảnh hưởng tỏc ủộng ủến doanh nghiệp thuờ ủất trong và ngoài KCN.
Nguyờn cứu doanh nghiệp thuờ ủất ở cỏc huyện, thành phố cú KCN thuộc phạm vị nghiờn cứu, nhằm ủỏnh giỏ so sỏnh chi tiết về chi phớ ủầu tư hạ
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………60 tự nhiờn - kinh tế - xó hội, cựng cú cỏc yếu tố ảnh hưởng tỏc ủộng ủến cỏc doanh nghiệp thuờ ủấttrong và ngoài KCN.
Chọn ủiểm nghiờn cứu
Chọn ủiểm nghiờn cú ảnh hưởng trực tiếp ủến hiệu quả của việc nghiờn cứu ủỏnh giỏ ủỳng ủắn thực tế cho thuờ ủất trong cỏc KCN. ðểủạt ủược mục tiờu nghiờn cứu chỳng tụi tiến hành chọn ủiểm nghiờn cứu dựa vào tớnh ủại diện và bảo ủảm việc thuờ, cho thuờ ủất diễn ra phong phỳ ủa dạng. Sau khi xem xột khảo sỏt chỳng tụi chọn 4 KCN trong tổng số 6 KCN ủó hỡnh thành trờn ủịa bàn tỉnh Hải Dương. 4 KCN ủa ngành ủa nghề, cú số doanh nghiệp thuờ ủất chiếm 88% tổng số doanh nghiệp thuờ ủất trong cỏc KCN. Quỏ trỡnh cho thuờ ủất ủược thực hiện ngay từ khi chủ ủầu tư KCN ủược giao ủất, ủến khi doanh nghiệp thuờ lại ủất ủược CGCNQSDð và thực hiện cỏc quyền theo quy ủịnh của Luật ðất ủai năm 2003.
Bốn KCN của tỉnh Hải Dương, ủại diện cỏc KCN ủầu tư xõy dựng và hỡnh thành sớm nhất như: KCN Nam Sỏch, KCN ðại An. KCN hỡnh thành gần ủõy nhất như: KCN Tõn Trường. KCN ủó cho thuờ lại gần hết phải mở
rộng thờm như: KCN ðại An, Phỳc ðiền.
Nghiờn cứu giải phỏp cho thuờ ủất trong KCN chỳng tụi chọn nghiờn cứu quỏ trỡnh hỡnh thành phỏt triển của 4 KCN, từ khi lập dự ỏn ủầu tư ủến khi CGCNQSDð cho chủ ủầu tư KCN. Cỏc tổ chức thuờ lại ủất trong KCN chỳng tụi chọn nghiờn cứu 100% số doanh nghiệp ủó thuờ ủất trong KCN thời
ủiểm lập dự ỏn ủến khi ủược CGCNQSDð.
ðể phõn tớch làm rừ hơn thực trạng về cỏc giải phỏp hiện nay trong quỏ trỡnh cho thuờ ủất chỳng tụi chọn 6 huyện trờn ủịa bàn tỉnh Hải Dương. Mỗi huyện chọn 30% số cỏc tổ chức kinh tếủược thuờ ủất cựng thời ủiểm làm căn cứ so sỏnh cỏc chỉ tiờu cụ thể trong quỏ trỡnh phõn tớch.
Cỏc huyện lựa chọn là: Cẩm Giàng, Nam Sỏch, Kim Thành, Thanh Miện, Ninh Giang và thành phố Hải Dương. Tớnh chất chọn mẫu phải bảo
ủảm cỏc huyện cú 4 khu cụng nghiệp, mà nội dung chớnh của ủề tài nghiờn cứu, ngoài ra cỏc huyện phải ủại diện ủược cỏc vựng kinh tế trọng ủiểm của tỉnh như: Cẩm Giàng, Nam Sỏch, thành phố Hải Dương, Kim Thành và vựng
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………61 sõu vựng xa như: Thanh Miện, Ninh Giang. Những huyện cú nhiều tổ chức kinh tế như: Cẩm Giàng chiếm 14% số tổ chức thuờ ủất từ 2003-2007 trong toàn tỉnh; thành phố Hải Dương chiếm 27%. Những huyện ớt tổ chức kinh tế
nhất như Thanh Miện chiếm 1% số tổ chức thuờ ủất từ năm 2003 - 2007. Số liệu ủiều tra, phõn tớch chỳng tụi tập trung vào cỏc năm từ 2003 - 2007, trựng với thời gian hỡnh thành cho thuờ lại ủất của cỏc KCN mà chỳng tụi nghiờn cứu.
2.3.2. Thu thập tài liệu số liệu
2.3.2.1. Thu thập tài liệu, số liệu ủó cụng bố
Nguồn tài liệu, số liệu phục vụ cho nghiờn cứu cơ sở lý luận về hỡnh thành, phỏt triển KCN, thuờ ủất và CGCNQSDð trong và ngoài KCN phục vụ
cho nghiờn cứu cỏc giải phỏp thuờ ủất trong KCN, chỳng tụi lấy trong sỏch bỏo, mạng Internet.
Thu thập từ cỏc cơ quan Nhà nước bao gồm Nghị quyết ðại hội ðảng cỏc cấp, Luật ðất ủai, Nghị ủịnh, Chỉ thị, Thụng tư, Quyết ủịnh, Hướng dẫn… cú hiệu lực thi hành trong từng thời ủiểm trựng với thời ủiểm chỳng tụi nghiờn cứu cỏc nội dung của ủề tài.
Thu thập từ cỏc sỏch lý luận, cỏc cụng trỡnh nghiờn cứu ủó cụng bố, những sổ sỏch tổng hợp của cơ quan Nhà nước, cỏc bỏo cỏo tổng kết…ủể cú những số liệu về dõn số, lao ủộng, ủất ủai, vốn… riờng với cỏc tổ chức kinh tế
cho biết ủược loại hỡnh doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, ngành nghề
sản xuất kinh doanh, tốc ủộủầu tư và khả năng thu hỳt lao ủộng. Thu thập số
liệu mang tớnh thời ủiểm của cỏc cơ quan Nhà nước ủể nghiờn cứu tớnh thống nhất trong so sỏch chỉ tiờu bỏo cỏo của ủề tài.
2.3.2.2. Thu thập số liệu mới
- Cấp tỉnh, huyện, xó:
Bao gồm số liệu ủó tổng hợp theo từng chuyờn ủề hoặc chuyờn mụn của từng ngành, từng lĩnh vực. Trờn cơ sở số liệu ủú chỳng tụi nghiờn cứu chọn
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………62 lọc, xử lý và phõn tớch dựa trờn số liệu gốc ủể cú ủược nguồn số liệu sỏt thực với nội dung nghiờn cứu của ủề tài. Phương phỏp thu thập số liệu ủược thể
hiện trờn Giản ủồ: 2.2.
Giản ủồ 2.2: Phương phỏp và kết quả thu thập thụng tin
Nội dung nghiờn cứu Loại tài liệu, số liệu Nguồn tài liệu
1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn cho thuờ ủất trong KCN 1.2. Thực trạng thuờ ủất trong KCN ở Việt Nam và Thế giới 2.1. ðặc ủiểm tự nhiờn kinh tế- xó hội 2.2. ðặc ủiểm cỏc KCN 3.1.1. Chủ trương, chớnh sỏch của tỉnh 3.1.2. Nguồn quỹ ủất cho thuờ 3.1.3. Quản lý quỹ ủất sau thu hồi. 3.1.4. Thuờ ủất xõy dựng KCN 3.1.5. Cho thuờ ủất trong KCN 3.1.6. Cấp GCNQSDð. NQ, Luật ðất ủai, Nð, Quyết ủịnh, Thụng tư, giỏo trỡnh, sỏch bỏo, cỏc bỏo cỏo khoa học
Giỏo trỡnh, sỏch bỏo, bỏo cỏo khoa học, Tạp chớ
NQ, BC tổng kết, ðề tài khoa học, Niờn giỏm thống kờ, BC khoa học, STH
Quyết ủịnh, Bỏo cỏo, Sổ tổng hợp, Hồ sơủịa chớnh, ðiều tra trực tiếp. Văn kiện ðHðBT, Nghị quyết, Quyết ủịnh, Bỏo cỏo, Hướng dẫn, Quy trỡnh, Quy chế.
Quy hoạch SDð cấp tỉnh, Quy hoạch chi tiết KCN, Hồ sơ ủịa chớnh, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Quyết ủịnh thành lập, quy chế, Giấy ủăng ký kinh doanh, Hồ sơủịa chớnh, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Quy trỡnh thủ tục hành chớnh ISO, Hồ sơủịa chớnh, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Quy trỡnh thủ tục hành chớnh, Hồ sơủịa chớnh, Sổ tổng hợp, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Quy trỡnh thủ tục hành chớnh ISO, Hồ sơủịa chớnh, Sổ tổng hợp, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp Cơ quan ðảng, Nhà nước, Intenet, thư viện
Cơ quan Nhà nước, Intenet, thư viện, Chủ ủầu tư KCN, BQL KCN Cơ quan ðảng, Nhà nước của tỉnh, UBND tỉnh, Sở TN&MT, BQLKCN, Chủủầu tư KCN. Tỉnh uỷ, HðND tỉnh, UBND và cỏc sở ngành của tỉnh. Sở TN&MT, Xõy dựng, Chủ ủầu tư KCN. Phũng TN&MT huyện, thành phố. Ban Quản lý KCN, Chủ ủầu tư KCN, Sở TN&MT. Sở TN&MT, Chủ ủầu tư KCN, Phũng TN&MT huyện, thành phố. BQLKCN, Sở TN&MT, Chủ ủầu tư, Phũng TN&MT huyện thành phố, DN thuờ ủất. Sở TN&MT, Chủủầu tư KCN, Phũng TN&MT huyện, thành phố, DN thuờ ủất
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………63 3.1.7.1. Ảnh hưởng của vị trớ ủịa lý. 3.1.7.2. Quy mụ vốn doanh nghiệp 3.1.7.3. Thời hạn sử dụng ủất. 3.1.7.4. Chớnh sỏch ưu ủói ủầu tư. 3.1.7.5. Xử lý mụi trường. 3.1.7.6. Nguồn lao ủộng. 3.1.8. Biện phỏp tổ chức thực hiện
Liờn giỏm thống kờ, Quy hoạch SDð, Sổ tổng hợp, Hồ sơủịa chớnh, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Sổ tổng hợp, Hồ sơủịa chớnh, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp Hồ sơ ủịa chớnh, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Quyết ủịnh, quy trỡnh thủ tục hành chớnh, Hồ sơ ủịa chớnh, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp.
Quyết ủịnh, Hồ sơ bỏo cỏo ủỏnh giỏ tỏc ủộng mụi trường, Hồ sơủịa chớnh, Sổ tổng hợp, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Liờn giỏm thống kờ, Sổ tổng hợp, Dự ỏn, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Luật, Nghịủịnh, Chỉ thị, Thụng tư, Quyết ủịnh, Cụng văn, Hồ sơ ủịa chớnh, ðiều tra phỏng vấn trực tiếp. Cục thống kờ, Sở TN&MT, Sở giao thụng, phũng TN&MT huyện thành phố. Sở TN&MT, Sở Kế hoạch ðầu tư, Ban quản lý KCN, Chủ ủầu tư KCN, DN thuờ ủất. Sở TN&MT, BQLKCN, Chủ ủầu tư KCN, DN thuờ ủất. UBND tỉnh, Sở TN&MT, Ban quản lý KCN, Chủ ủầu tư KCN, DN thuờ ủất. UBND tỉnh, Sở TN&MT, Chủ ủầu tư KCN, DN thuờ ủất. Cục thống kờ, Ban quản lý KCN, DN thuờ ủất. Cỏc cơ quan Nhà nước, Sở TN&MT, DN thuờ ủất. - Ban quản lý KCN, chủủầu tư KCN.
Thu thập cỏc bỏo cỏo, cỏc sổ theo dừi, tổng hợp số liệu cụ thể, chi tiết về cho thuờ ủất trong cỏc KCN, những số liệu liờn quan ủến thụng tin của chủ ủầu tư KCN và doanh nghiệp thuờ ủất trong KCN của tỉnh Hải Dương.
- Tổ chức kinh tế:
Nguồn số liệu ủược ủiều tra trực tiếp bằng phiếu ủiều tra. ðể cú ủược nguồn số liệu tin cậy, chớnh xỏc chỳng tụi thực hiện ủiều tra cú sự tham gia của cỏc doanh nghiệp, cỏc bước ủiều tra hỡnh thành như sau:
+ Xõy dựng phiếu ủiều tra.
Nội dung gồm:
Tờn của doanh nghiệp: Xỏc ủịnh doanh nghiệp trong nước hay nước ngoài.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………64 Diện tớch ủất thuờ: Xỏc ủịnh diện tớch theo quyết ủịnh giao ủất của cơ
quan Nhà nước và diện tớch thực tếủang sử dụng.
Vị trớ: Số liệu thửa ủất ủể xỏc ủịnh vị trớ liờn quan ủến ủơn giỏ thuờ ủất của doanh nghiệp.
Mục ủớch sử dụng: ðỏnh giỏ quỏ trỡnh sử dụng ủất ủỳng hoặc khụng
ủỳng mục ủớch. Mục ủớch sử dụng ủất liờn quan ủến ngành nghề theo chớnh sỏch ưu ủói ủầu tư.
Thời ủiểm lập dự ỏn, phờ duyệt dự ỏn, quyết ủịnh cho thuờ ủất, bàn giao
ủất, ủầu tư XDCB, hợp ủồng thuờ ủất và CGCNQSDð.... ðể ủỏnh giỏ về thủ
tục hành chớnh, tốc ủộ thu hỳt và ủầu tư của doanh nghiệp.
Thời hạn sử dụng ủất: Xỏc ủịnh ủơn giỏ thuờ ủất và tớnh ổn ủịnh của dự
ỏn ủầu tư.
Vốn ủầu tư: Xỏc ủịnh quy mụ của doanh nghiệp.
Tiền thuờ ủất: Xỏc ủịnh mức ủầu tư thuờ ủất trong và ngoài doanh nghiệp. Số lần thanh toỏn: ðỏnh giỏ tỡnh hỡnh thực hiện theo quy ủịnh của phỏp luật.