Quản lý quỹủất KCN
ðất KCN sau khi thu hồi ủược giao cho chủ ủầu tư KCN quản lý triển khai theo dự ỏn ủầu tư, tạo nờn tớnh chủủộng trong bồi thường giải phúng mặt bằng và thu hỳt ủầu tư cho cỏc doanh nghiệp tiếp cận tỡm hiểu ủầu tư trong khu cụng nghiệp. Khụng nờn quy ủịnh Tổ chức phỏt triển quỹ ủất tham gia quản lý quỹủất KCN sau thu hồi như Luật ðất ủai quy ủịnh.
Chủ ủầu tư KCN phối hợp chặt chẽ với Ban quản lý KCN, Hội ủồng bồi thường của huyện và UBND cấp xó nơi cú ủất xõy dựng và thực hiện kế
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………133 Quản lý quỹủất sau thu hồi phải thực sự linh hoạt, trờn cơ sở thực tiễn và kế hoạch bồi thường ủể cú thể thoả thuận ủưa một số diện tớch vào sản xuất nụng nghiệp, trỏnh ủể ủất khụng, lóng phớ ủất trong khi người dõn ủang chuyển ủổi nghề, vẫn cũn một số lao ủộng chưa cú việc làm.
Sau khi chủ ủầu tư ủược bàn giao ủất mới chớnh thức quản lý quỹ ủất kết hợp với việc sử dụng ủất vào san lấp mặt bằng ủầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Quản lý quỹủất CCN
ðể tăng cường khả năng huy ủộng nguồn vốn và thu hỳt doanh nghiệp
ủầu tư vào ủịa bàn tỉnh Hải Dương. ðồng bộ với giải phỏp hoàn thiện về quản lý quỹủất sau thu hồi của cỏc KCN theo chỳng tụi cần phải cú giải phỏp tớch cực về quản lý quỹ ủất sau thu hồi của cỏc CCN. ðối với CCN UBND tỉnh phải thành lập Tổ chức phỏt triển quỹ ủất. Diện tớch quy hoạch CCN ủược giành cho cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ thuờ hoặc giao ủất cú thu tiền sử dụng
ủất.
Sau khi thu hồi theo quy hoạch sử dụng ủất, CCN ủược giao cho Tổ
chức phỏt triển quỹủất quản lý, phối hợp với hội ủồng bồi thường của huyện và UBND cấp xó thực hiện kiểm kờ lập phương ỏn bồi thường, giải phúng mặt bằng và ủầu tư cơ sở hạ tầng như chủủầu tư KCN.
Quản lý tốt cỏc CCN, chớnh là giải phỏp quan trọng thu hỳt cỏc doanh nghiệp ủầu tư vào KCN, cỏc KCN khụng bị tồn ủọng diện tớch do cỏc doanh nghiệp thuờ ủất ngoài khu, CCN. Cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ nếu khụng cú nhu cầu ủầu tư vào cỏc KCN thỡ sẽ ủầu tư vào cỏc CCN. Theo giải phỏp của chỳng tụi phải hạn chế tối ủa cho cỏc doanh nghiệp thuờ ủất ngoài khu, CCN như hiện nay, trừ trường hợp thật ủặc biệt phải ủược hội ủồng thẩm ủịnh nhất trớ cao trước khi UBND tỉnh quyết ủịnh, do vậy phải ủổi mới cỏc chế tài và hệ
thống vận hành theo cỏc giải phỏp, trỏnh cỏc ủặc quyền, ủặc lợi khi thực hiện cho thuờ ủất trong cỏc CCN.
3.2.2.3. Giải phỏp cho thuờ ủất xõy dựngKCN
Hoàn thiện cỏc quy ủịnh về thuờ ủất - Chớnh sỏch Nhà nước.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………134 Nhà nước cần cú những quy ủịnh cụ thể về cho thuờ ủất xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp, cỏc loại hỡnh KCN, cỏc quyền và nghĩa vụ của KCN, cỏc chế tài về tài chớnh và cỏc chớnh sỏch ưu ủói ủối với KCN.
Chủ ủầu KCN ủa ngành phải quy hoạch giành cho từng ngành khỏc nhau, khụng ủược xen kẽ, trỏnh ảnh hưởng giữa cỏc doanh nghiệp trong quỏ trỡnh sản xuất kinh doanh.
Chủ ủầu tư KCN cú thể thực hiện bằng hai hỡnh thức giao ủất cho thuờ
ủất mà Luật ðất ủai ủó quy ủịnh. Căn cứ vào hỡnh thức ban ủầu chủ ủầu tư ủăng ký ủể cú cỏc quyền và nghĩa vụ tương ứng. Trong cỏc quy ủịnh của Nhà nước cần phải cụ thể những diện tớch chủ ủầu tư KCN phải thực hiện và khụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh. Việc xỏc ủịnh nghĩa vụ tài chớnh cho từng loại ủất dựa trờn quy hoạch chi tiết khi chuyển mục ủớch sử dụng.
Nghĩa vụ tài chớnh về ủất như tiền sử dụng ủất, tiền thuờ ủất, tiền bồi thường...phải ủược xỏc ủịnh ủỳng cỏc quy ủịnh hiện hành, sau ủú mới xỏc
ủịnh và thực hiện cỏc nội dung ưu ủói của Nhà nước và của cỏc ủịa phương. Trỏnh những quy ủịnh khụng rừ ràng dẫn ủến tiờu cực, thất thoỏt nguồn ngõn sỏch Nhà nước.
Theo chỳng tụi giải phỏp về ưu ủói phải cụ thể, cỏch tớnh ủơn giản và cụng khai trờn cỏc phương tiện thụng tin ủại chỳng. Giải phỏp phải phỏt huy tớnh cụng bằng trong cạnh tranh lành mạnh, khụng vi phạm cỏc quy ủịnh của phỏp luật, cỏc doanh nghiệp ủều phải bỡnh ủẳng trước phỏp luật. Cỏc thủ tục hành chớnh khụng ủược làm mất ủi tớnh cụng khai minh bạch.
Trước hết ủối với chủ ủầu tư KCN, ngoài ủược ưu ủói bằng trừ cỏc khoản tiền bồi thường vào tiền thuờ ủất phải trả hàng năm. Chỳng ta nờn xỏc
ủịnh rừ số năm ủược miễn hoặc giảm tiếp tiền thuờ ủất. - Quy ủịnh của ủịa phương.
Chủ trương thu hỳt ủầu tư khụng ủồng nghĩa với việc loại bỏ một số
cỏc thủ tục hành chớnh ủối với chủủầu tư. Trờn cơ sở quy hoạch sử dụng ủất mới cho phộp chủủầu tư thực hiện cỏc thủ tục về thẩm ủịnh cho phộp ủầu tư. Cỏc chớnh sỏch ưu ủói ủầu tư của ủịa phương phải ủược cụ thể hoỏ bằng cỏc
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………135 văn bản phỏp quy. Chớnh sỏch ưu ủói chủ yếu về lĩnh vực tài chớnh như: Miễn giảm thời gian khụng phải nộp tiền thuờ ủất hoặc tiền bồi thường ủất ủai...Cỏc quy ủịnh về hỗ trợ, miễn giảm, cỏch tớnh phải thật ủơn giản, dễ thực hiện.
Quy trỡnh cho thuờ ủất phải ủồng bộ giữa cỏc ngành. Trước hết UBND cỏc cấp phải xõy dựng quy trỡnh khụng trỏi Luật nhưng phự hợp với ủiều kiện thực tế. Quy ủịnh thủ tục hành chớnh phải phự hợp với từng lĩnh vực, khụng quỏ phức tạp nhưng cũng khụng quỏ ủơn giản. Trong lĩnh vực ủất ủai nếu khụng cụ thể sẽ dẫn ủến sai sút, do vậy việc quy ủịnh phải phự hợp với yờu cầu của thực tiễn.
Tỉnh phải cú quy ủịnh cụ thể từng ngành ủược ủầu tư vào vựng, miền trong ủịa bàn tỉnh. Doanh nghiệp khi thuờ ủất trong dự ỏn ủầu tư phải cú những nội dung giải trỡnh, ủỏnh giỏ mức ủộ ụ nhiễm mụi trường khi triển khai, thực hiện dự ỏn, giải phỏp xử lý ụ nhiễm mụi trường, nguồn vốn ủầu tư ủể xử lý ụ nhiễm mụi trường. Cơ quan Nhà nước ủược giao nhiệm vụ tiếp nhận, xem xột thẩm ủịnh mụi trường phải cụng khai hoỏ trỡnh tự, thủ tục, hồ
sơ khi trỡnh xột duyệt, giỳp cho cỏc doanh nghiệp chủủộng cụng việc và xỏc
ủịnh mức chi phớ phải thực hiện.
Trong cỏc KCN ngoài việc xử lý mụi trường riờng của từng doanh nghiệp như cỏc doanh nghiệp thuờ ủất ngoài KCN. Chủ ủầu tư KCN phải xõy dựng hệ thống xử lý mụi trường trung cho cả KCN, trờn cơ sở dự ỏn xõy dựng KCN.
Trỡnh tự, thủ tục thuờ ủất
Trỡnh tự, thủ tục cho thuờ ủất hiện nay ủó cú quy trỡnh ISO bảo ủảm cho việc thực hiện. Tuy nhiờn quy trỡnh cần phải hoàn thiện phự hợp với quy
ủịnh của phỏp luật hiện hành. Quy trỡnh thẩm ủịnh hồ sơ xin thuờ ủất thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyờn và Mụi trường, phải ủược ủiều chuyển ủỳng thẩm quyền. Cơ quan theo dừi kiểm tra thực hiện quy hoạch sử dụng ủất phải là cơ quan xem xột tham mưu cho UBND tỉnh quyết ủịnh. Hồ sơ cho thuờ ủất phải ủược cụng khai. Cỏc cơ quan chức năng khụng ủược yờu cầu chủ doanh nghiệp cung cấp thờm cỏc loại giấy tờ ngoài quy ủịnh.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………136 Trỡnh tự thủ tục nờn ủịnh hướng mở ủể ủịa phương cú thể vận dụng, trỏnh trường hợp cỏc quy ủịnh quỏ cụ thể nhưng lại xa vời với thực tế. Nhà nước quy ủịnh về chức năng, nhiệm vụ cho cơ quan thực hiện thủ tục hành chớnh, ủồng thời cú cỏc hướng dẫn cụ thể về ủiều kiện làm việc ủể thực hiện tốt nhiệm vụ.
Quy trỡnh ISO phải ủược thực hiện ủồng bộ và cụng khai trong tất cả
cỏc ngành. Quy ủịnh phải ủược xõy dựng khộp kớn từ việc thẩm ủịnh dự ỏn
ủầu tưủến CGCNQSDð, kể cả quỏ trỡnh xem xột quyết ủịnh của UBND tỉnh. Cấp trờn phải thường xuyờn kiểm tra cấp dưới, phỏt hiện những bất hợp lý trong chớnh sỏch ủể ủiều chỉnh, bổ sung kịp thời, tạo ủiều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh.
3.2.2.4. Giải phỏp cho thuờ ủất trong KCN
Hoàn thiện cỏc quy ủịnh của phỏp luật - Chớnh sỏch của Nhà nước.
ðể bảo ủảm bỡnh ủẳng trước phỏp luật, thuờ ủất trong hay ngoài KCN
ủều phải thực hiện cỏc quy ủịnh của phỏp luật. Tiền thuờ ủất, tiền sử dụng ủất trả cho Nhà nước phải căn cứ vào nghĩa vụ của chủ ủầu tư KCN ủối với Nhà nước. Chủủầu tư KCN thuờ ủất, trả tiền thuờ ủất hàng năm thỡ chủủầu tư chỉ ủược thực hiện thu tiền thuờ ủất của doanh nghiệp hàng năm. Trường hợp doanh nghiệp nước ngoài muốn trả tiền thuờ ủất một lần cho cả thời gian thuờ hoặc doanh nghiệp trong nước muốn ủược giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất thỡ phần chờnh lệch về nghĩa vụ tài chớnh giữa chủ ủầu tư KCN với Nhà nước; giữa doanh nghiệp thuờ ủất, giao ủất trong KCN với chủ ủầu tư KCN phải
ủược nộp vào ngõn sỏch Nhà nước.
Giỏ trị thanh toỏn theo hợp ủồng thực chất là giỏ trị tài sản trờn ủất và lợi nhuận trong kinh doanh hạ tầng KCN. Do vậy khụng ủược tớnh tiền kinh doanh hạ tầng như giỏ trị quyền sử dụng ủất do Nhà nước quy ủịnh.
- Quy ủịnh của ủịa phương.
Doanh nghiệp thuờ lại ủất cú thể chọn vị trớ và xỏc ủịnh nhu cầu về diện tớch nhưng phải trờn cơ sở cỏc lụ quy hoạch chi tiết. Doanh nghiệp cú thể thuờ
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………137 1 hoặc 2 hoặc nhiều lụ ủất nhưng khụng làm ảnh hưởng ủến quy hoạch về vị
trớ, diện tớch cỏc loại ủất khỏc trong KCN.
Tiền trả cho chủ ủầu tư KCN do 2 bờn thoả thuận trờn cơ sở giỏ trần của Nhà nước, cỏc chủ ủầu tư KCN ủược tự do cạnh tranh. Trong chế tài Nhà nước cũng phải hoàn thiện ủồng bộ cỏc giải phỏp cho thuờ ủất, tạo ủiều kiện thụng thoỏng, bảo ủảm quyền và lợi ớch hợp phỏp của chủ ủầu tư KCN và doanh nghiệp ủầu tư trong cỏc KCN.
ðối với cỏc doanh nghiệp thuờ lại ủất trong KCN phải ủược ưu ủói về
tiền thuờ ủất phải nộp cho Nhà nước thụng qua chủ ủầu tư KCN. Chủ ủầu tư
KCN ủược ưu ủói về tiền thuờ ủất bao nhiờu thỡ doanh nghiệp thuờ ủất trong KCN cũng ủược ưu ủói tương ứng. Do yếu tố cạnh tranh chủủầu tư KCN cú thể giảm tiền chuyển nhượng tài sản trờn ủất cho doanh nghiệp thuờ lại ủất hoặc ỏp dụng ưu ủói bằng cỏch khuyến mại theo thời ủiểm, hỗ trợ tư vấn miễn phớ, chịu trỏch nhiệm thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh…
Ban quản lý KCN cú trỏch nhiệm tư vấn, hướng dẫn và thẩm ủịnh dự
ỏn ủầu tư, trỡnh UBND tỉnh cấp phộp ủầu tư vào ủịa bàn tỉnh. Ban quản lý KCN và cơ quan Tài nguyờn và Mụi trường phối hợp kiểm tra, thẩm ủịnh dự
ỏn KCN. Khu cụng nghiệp phải bảo ủảm hoàn thành hệ thống xử lý ụ nhiễm mụi trường trước khi doanh nghiệp thuờ ủất. Xõy dựng hệ thống xử lý riờng của mỗi doanh nghiệp phự hợp với hệ thống chung của khu cụng nghiệp, giảm bớt những chi phớ trong ủầu tư và những vướng mắc cú thể xảy ra do việc ủầu tư khụng ủồng bộ.
ðể hoàn thiện ủồng bộ giải phỏp cho thuờ ủất trong KCN, ủối với CCN chỉ nờn tiếp nhận cỏc dự ỏn nhỏ cú số vốn ủầu tư ớt. Theo chỳng tụi tỉnh phải quy ủịnh cụ thể số vốn, diện tớch thuộc trường hợp ủược thuờ ủất, giao ủất trong CCN.
Theo quy ủịnh hiện nay doanh nghiệp cú vốn ủầu tư lớn là doanh nghiệp cú vốn trờn 10 tỷủồng, doanh nghiệp vừa và nhỏ cú vốn từ khụng quỏ 10 tỷ ủồng. Do vậy doanh nghiệp vừa và nhỏ phải ủược phõn thành 2 mức vốn. doanh nghiệp vừa cú số vốn từ 5 ủến 10 tỷ ủồng ủược thuờ ủất trong KCN, doanh nghiệp nhỏ phải ủược xem xột cụ thể trước khi cho phộp thuờ ủất trong KCN. ðối với doanh nghiệp vừa và nhỏ ủều ủược thuờ ủất trong cụm
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ………138 cụng nghiờp. Hạn chế tối ủa việc cho thuờ ủất ngoài khu, cụm cụng nghiệp. Trừ cỏc trường hợp Chớnh phủ cú quy ủịnh cụ thể cho một số ngành, lĩnh vực hay hoạt ủộng dịch vụủặc biệt cần thiết.
Quy ủịnh thuờ ủất trong khu hoặc CCN theo mức vốn ủầu tư phải ủược UBND tỉnh quy ủịnh bằng văn bản, nhằm hạn chế việc chủ ủầu tư KCN tự
nõng mức giỏ cho thuờ lại ủất trong cỏc KCN.
Giải phỏp vềủơn giỏ cho thuờ ủất trong KCN.
Giỏ cho thuờ ủất là yếu tố quan trọng nhất trong cỏc giải phỏp cho thuờ
ủất khu cụng nghiệp. Lợi ớch kinh tế ủối với mỗi doanh nghiệp là mục tiờu hàng ủầu, quyết ủịnh nhu cầu ủầu tư. Thuờ ủất trong KCN, doanh nghiệp phải chi phớ gồm tiền thuờ ủất phải trả cho Nhà nước, tiền chi phớ kết cấu hạ tầng KCN và cỏc chi phớ khỏc do chủ ủầu tư KCN ủó bỏ ra và lợi nhuận kinh doanh hạ tầng của chủủầu tư KCN.
Theo chỳng tụi ủể thu hỳt cỏc doanh nghiệp lớn và vừa, doanh nghiệp trong và ngoài nước ủầu tư vao KCN, cần phải cú cơ chế giỏ thuờ ủất phự hợp. Như giải phỏp quy hoạch và vốn ủầu tư của doanh nghiệp chỳng tụi ủó
ủề xuất, ủể trỏnh tỡnh trạng ủộc quyền nõng ộp giỏ, thỡ ngoài việc cho nhiều chủ ủầu tư triển khai dự ỏn xõy dựng khu cụng nghiệp trờn ủịa bàn, chỳng ta cần hoàn thiện cơ chế giỏ cho thuờ.