Diện tớch ủất ủược giải phúng mặt bằng bàn giao ủất cho chủ ủầu tư
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ86 thể thực hiện nhiều lần trong một quyết ủịnh cho thuờ ủất, phục vụ kịp thời cho nhà ủầu tư triển khai dự ỏn.
Hiện nay, tỉnh Hải Dương chưa thành lập Tổ chức phỏt triển quỹủất và thu hồi ủất theo quy hoạch sử dụng ủất, giao cho UBND huyện, thành phố
hoặc Tổ chức phỏt triển quỹủất thực hiện bồi thường và giải phúng mặt bằng theo quy ủịnh của Chớnh phủ. Thu hồi ủất chủ yếu căn cứ vào nhu cầu sử
dụng ủất của chủ ủầu tư. Kinh phớ bồi thường, hỗ trợ do chủ ủầu tư chi trả
theo quyết ủịnh của UBND tỉnh, hỡnh thức này tạo ủược tớnh chủủộng về vốn của chủ ủầu tư. Giảm ủược số diện tớch chưa cú nhu cầu sử dụng nhưng ủó thu hồi, ảnh hưởng ủến tổng sản phẩm xó hội của tỉnh. Biểu 3.9: Kết quả bàn giao ủất xõy dựng KCN Khu cụng nghiệp Lgiao ần bàn ủất Diện tớch theo quyết ủịnh giao ủất(m2) Thời ủiểm bàn giao ủất (thỏng, năm) Diện tớch bàn giao (m2) Nam Sỏch 1 588.720,0 18/3/2003 588.720,0 đại An 1 2 725.788,0 1.016.412,0 11/9/2003 29/3/2005 725.788,0 647.600,0 Phỳc điền 1 2 3 722.524,3 81.741,8 130.090,0 7/9/2005 7/3/2005 - 722.524,3 81.741,8 - Tõn Trường 1 2 1.374.243,0 845.031,0 6/3/2007 25/12/2007 1.374.243,0 845.031,0 Tổng cộng 5.484.550,1 - 4.985.648,1 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Bàn giao ủất cho chủủầu tư KCN ở tỉnh Hải Dương ủược thực hiện linh hoạt. Kết quả tổng hợp Biểu 3.9 cho thấy diện tớch theo quyết ủịnh UBND tỉnh chưa ủược bàn giao hết, số diện tớch bàn giao chỉ bằng 90,9% diện tớch trong quyết ủịnh giao xõy dựng KCN. KCN đại An diện tớch cho thuờ theo quyết
ủịnh là 101,64 ha, ngày 29/3/2005 mới chỉ bàn giao ngoài thực ủịa ủược 64,76ha. KCN Phỳc điền diện tớch theo quyết ủịnh là 13,0 ha tuy chưa ủược bàn giao chớnh thức nhưng ủó cú những diện tớch chủ ủầu tư triển khai san lấp mặt bằng.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ87 Sau khi nhận bàn giao chủ ủầu tư triển khai san lấp mặt bằng, xõy dựng cơ sở hạ tầng theo dự ỏn. Việc san lấp mặt bằng, xõy dựng cơ sở hạ tầng tuõn thủ theo quy hoạch chi tiết khu cụng nghiệp. Bao gồm: quy hoạch ủường giao thụng, hệ thống nước sinh hoạt, nước thải, hệ thống ủiện sản xuất Ầ
Khi thực hiện san lấp mặt bằng, xõy dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chủ ủầu tư khu cụng nghiệp vẫn cú thể tiếp nhận, thoả thuận và ký hợp ủồng cho thuờ ủất với cỏc doanh nghiệp cú nhu cầu thuờ lại ủất. Tạo ủược sự thụng thoỏng trong thực hiện cỏc thủ tục cho thuờ ủất, nắm bắt thời cơ kinh doanh và luõn chuyển sử dụng vốn.
3.1.3.1. Ban quản lý KCN
Ban quản lý KCN tỉnh Hải Dương khụng cú chức năng, nhiệm vụ quản lý quỹủất sau khi thu hồi, mà chủ yếu quản lý, giỏm sỏt cỏc chủủầu tư KCN quản lý quỹ ủất sau thu hồi, cỏc doanh nghiệp trong quỏ trỡnh sử dụng ủất theo quy ủịnh của phỏp luật.
Phối hợp với cỏc sở, ngành chức năng, UBND cỏc huyện, thành phố và chủ ủầu tư KCN kiểm kờ lập phương ỏn bồi thường, giải phúng mặt bằng và bàn giao ủất.
Hướng dẫn, ủụn ủốc chủ ủầu tư KCN quản lý quỹủất ủẫủược thu hồi, nhưng chưa bàn giao chớnh thức. Kiểm tra, giỏm sỏt xõy dựng và thực hiện kế
hoạch bồi thường, giải phúng mặt bằng và triển khai ủầu tư theo dự ỏn.
Thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh về thẩm ủịnh cấp giấy chứng nhận ủầu tư và giỏm sỏt cỏc doanh nghiệp thực hiện thuờ ủất trong cỏc KCN. Tạo mụi trường ủầu tư thụng thoỏng, hạn chế cỏc tiờu cực khi thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh. Mặt khỏc nhà ủầu tư KCN cú cả một bộ phận hành chớnh chuyờn sõu, nắm chắc về trỡnh tự thủ tục của cỏc cơ quan Nhà nước, thường xuyờn quan hệ với cỏc cơ quan cú liờn quan thực hiện thủ tục hành chớnh, Ban quản lý KCN và doanh nghiệp thuờ lại ủất.
3.1.3.2. Chủủầu tư khu cụng nghiệp
UBND tỉnh thu hồi và giao ủất cho chủủầu tư KCN. Về lý chủủầu tư
KCN ủược giao ủất sau khi thu hồi, nhưng thực tế thời gian kiểm kờ lập phương ỏn bồi thường diện tớch ủất vẫn do UBND cỏc xó, phương, thị trấn
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ88 quan lý. Việc quản lý quỹ ủất sau thu hồi chưa ủược ỏp dụng như quy ủịnh của Luật đất ủại. Thời gian thực hiện bồi thường, giải phúng mặt bằng chưa cú vai trũ của người quản lý thực sự.
Khi chưa bàn giao ngoài thực ủịa chủủầu tư KCN chỉ cú nhiệm vụ lập kế hoạch giải phúng mặt bằng cho từng vị trớ ủất, chủ ủộng phối hợp với Hội
ủồng bồi thường của huyện, thành phố, UBND cỏc xó, phường, thị trấn thực hiện kiểm kờ lập phương ỏn bồi thường và giải phúng mặt bằng. Tổng hợp những diện tớch ủó ủược bồi thường, giải phúng mặt bằng, ủề nghị cơ quan cú thẩm quyền bàn giao ủất ủể sớm ủưa quỹủất vào sử dụng.
Xỏc ủịnh vị trớ, diện tớch cần tập trung cụng tỏc bồi thường cú vai trũ quan trọng, thỳc ủẩy quỏ trỡnh ủầu tư và cho thuờ lại ủất. Chủ ủầu tư KCN vừa thực hiện bồi thường hoặc san lấp mặt bằng nhưng vẫn cú thể thu hỳt ủầu tư cho thuờ ủất trong KCN.
Chủủầu tư KCN ủó tạo ủược mụi trường ủầu tư, tư vấn phỏp lý giỳp cho cỏc doanh nghiệp nước ngoài yờn tõm. Doanh nghiệp nước ngoài tỡm hiểu hành lang phỏp lý thụng qua chủ ủầu tư KCN. đõy là yếu tố quan trọng thu hỳt cỏc doanh nghiệp nước ngoài tập trung ủầu tư vào cỏc KCN.
Chủ ủầu tư KCN chỉ chớnh thức quản lý quỹủất sau khi nhận bàn giao
ủất ngoài thực ủịa ủể triển khai thực hiện san lấp mặt bằng, ủầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật theo kế hoạch.
3.1.4. Cho thuờ ủất xõy dựng KCN
3.1.4.1. Thực trạng quy ủịnh về cho thuờ ủất xõy dựng KCN
Hiện nay cỏc doanh nghiệp trong và ngoài nước cú nhu cầu thuờ ủất xõy dựng KCN, phự hợp với ngành nghề trong giấy phộp ủầu tư hoặc giấy phộp kinh doanh ủều ủược tham gia lập dự ỏn ủề nghịủầu tư vào ủịa bàn tỉnh Hải Dương.
Căn cứ nhu cầu sử dụng ủất, chủ ủầu tư KCN tiếp cận UBND tỉnh ủể
tỡm hiểu, lắm bắt chủ trương, chớnh sỏch vềủầu tư và ưu ủói ủầu tư. Tỡm hiểu vị trớ, ủịa lý cỏc huyện, thành phố, diện tớch cỏc quỹủất cú khả năng ủầu tư, mở rộng phỏt triển KCN. Cõn nhắc cỏc yếu tố ảnh hưởng ủến khả năng thu hỳt cỏc doanh nghiệp thuờ ủất trong cỏc KCN ủể lập dự ỏn ủầu tư theo hướng dẫn của cỏc sở, ngành chức năng trực thuộc UBND tỉnh.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ89 Khi xỏc ủịnh ủược ủịa ủiểm phự hợp, chủ ủầu tư lập văn bản ủề nghị
UBND tỉnh ủể ủược lập quy hoạch KCN trỡnh Chớnh phủ và lập dự ỏn ủầu tư
vào ủịa bàn Hải Dương. Khi quy hoạch KCN ủược Chớnh phủ xem xột quyết
ủịnh phờ duyệt quy hoạch, chủ ủầu tư lập văn bản ủề nghị xin ủầu tư xõy dựng KCN vào vị trớ quy hoạch. UBND tỉnh thống nhất về chủ trương, chủ
doanh nghiệp triển khai khảo sỏt, lập dự ỏn và quy hoạch chi tiết KCN, trỡnh UBND tỉnh quyết ủịnh.
Sở Kế hoạch ủầu tư giỳp UBND tỉnh chủ trỡ hướng dẫn, tiếp nhận và thẩm ủịnh hồ sơ ủầu tư xõy dựng KCN. Sở Kế hoạch ủầu tư cú trỏch nhiệm phối hợp với cỏc sở ngành cú liờn quan của tỉnh, lấy ý kiến tham gia và thống nhất lập văn bản trỡnh UBND tỉnh quyết ủịnh. Việc tổ chức lấy ý kiến cỏc ngành liờn quan cũn hỡnh thức, cỏc ý kiến tham gia của cỏc ngành sau khi bổ
sung, hoàn thiện nhưng khụng gửi lại cơ quan ủó cú ý kiến ủể xem xột lại trước khi trỡnh UBND tỉnh. Hội nghị thẩm ủịnh hiện nay chủ yếu là chuyờn viờn của cỏc ngành liờn quan, chưa cú lónh ủạo cỏc sở ngành tham gia, nờn ý kiến thẩm ủịnh của cỏc ngành hiệu lực khụng cao.
Quy trỡnh thẩm ủịnh dự ỏn ủầu tư cũn mang tớnh hỡnh thức, chủủầu tư ủược phộp tham gia ngay từ khi chưa cú quy hoạch KCN. Quỏ trỡnh xõy dựng quy hoạch, toần bộ chi phớ trong quỏ trỡnh xõy dựng, thẩm ủịnh ủều do chủ ủầu tư bỏ ra. Khi quy hoạch ủược phờ duyệt chủủầu tư tiếp tục ủề nghịủầu tư
xõy dựng KCN vào vị trớ quy hoạch ủú. Việc thẩm ủịnh dự ỏn tiếp theo chỉ
cũn là thủ tục hành chớnh theo quy ủịnh.
Loại hỡnh KCN do chủ ủầu tư KCN ủề nghị. Quy mụ diện tớch, hỡnh thức giao ủất, thuờ ủất, thời hạn sử dụng ủất phụ thuộc vào nhu cầu và khả
năng về vốn ủầu tư của chủủầu tư KCN. Trong thực tếủểủược giao ủất, thuờ
ủất chủ ủầu tư phải tranh thủ ủược sự thống nhất về chủ trương của 3 cấp chớnh quyền tỉnh, huyện, xó.
Trước năm 2003 cỏc vị trớ xõy dựng KCN hoàn toàn phụ thuộc vào nhu cầu của chủ ủầu tư KCN. Sự lựa chọn ủầu tư của doanh nghiệp là căn cứ xõy dựng quy hoạch sử dụng ủất. Vị trớ ủược quy hoạch nhưng khụng phự hợp với chủ ủầu tư sẽ bị "treo", cũn vị trớ chưa ủược quy hoạch nhưng phự hợp với
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ90 nhu cầu thỡ vẫn cú thể ủược thực hiện. Hiện nay tuy cú quy hoạch ủầy ủủ và hệ thống hơn, nhưng nhu cầu của chủủầu tư KCN vẫn là yếu tố quyết ủịnh sự
hỡnh thành và phỏt triển của cỏc KCN.
3.1.4.2. Trỡnh tự, thủ tục cho thuờ ủất xõy dựng KCN
Chủ ủầu tư sau khi ủó hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh nộp kết quả bồi thường về Sở Tài nguyờn và Mụi trường ủểủược bàn giao ủất. Trong thời hạn khụng quỏ 5 ngày làm việc cơ quan Tài nguyờn và Mụi trường phối hợp với UBND xó, phường, thị trấn, Phũng Tài nguyờn và Mụi trường huyện, thành phố thực hiện bàn giao ủất cho doanh nghiệp ngoài thực ủịa.
Trỡnh tự thực hiện theo Sơ ủồ 02: Quy trỡnh ISO.9001-2000 về bàn giao
ủất (xin xem phần phụ lục).
Bàn giao ủất cú thể thực hiện làm nhiều ủợt phụ thuộc vào kết quả bồi thường, giải phúng mặt bằng. Diện tớch của hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn chưa nhận tiền bồi thường sẽ ủể lại chưa tiến hành bàn giao cho chủ ủầu tư. Hội ủồng bồi thường của huyện, thành phố tiếp tục giải quyết khiếu nại theo quy ủịnh của phỏp luật, khi bồi thường xong sẽ bàn giao tiếp.
Diện tớch ủất ủó ủược bàn giao, chủ ủầu tư tiến hành ký hợp ủồng thuờ
ủất. Trong thời hạn 03 ngày làm việc Sở Tài nguyờn và Mụi trường thực hiện ký kết hợp ủồng thuờ ủất với chủ ủầu tư KCN. Hợp ủồng cho thuờ ủất ủược lập trờn cơ sở ủơn giỏ cho thuờ của UBND tỉnh.
Hợp ủồng thuờ ủất ủược lập và ký kết sau khi bàn giao ủất cho chủủầu tư hoặc cú thể sau một số lần bàn giao gần nhau ủược ký kết hợp ủồng một lần. Hợp ủồng thuờ ủất khụng phụ thuộc vào số lần giao ủất. Tổng diện tớch thuờ ủất trong cỏc hợp ủồng, phải bằng diện tớch trong quyết ủịnh cho thuờ ủất của UBND tỉnh.
Biểu 3.10: Kết quả Hợp ủồng thuờ ủất xõy dựng KCN
Khu cụng nghiệp Diện tớch trong
hợp ủồng (m2) % so với bàn giao ủất (%) Thời hạn sử dụng ủất (năm) Tiền thuờ ủất (nghỡn ủồng/ năm) KCN Nam Sỏch 588.720,0 100 49 588.720,0
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ91 KCN đại An 718.100,6 52 49 718.100,6 KCN Phỳc điền 722.524,3 90 49 722.524,3 KCN Tõn Trường 942.934,0 43 49 2.971.185,0 Tổng cộng 2.972.278,9 60 49 5.000.529,9 (Nguồn số liệu ủiều tra)
Kết quả nghiờn cứu cho thấy KCN Nam Sỏch diện tớch bàn giao ủất bằng diện tớch trong hợp ủồng thuờ ủất. KCN đại An diện tớch trong hợp
ủồng chỉ bằng 52,3 % diện tớch ủược bàn giao ủất. Tổng hợp cả 4 KCN diện tớch trong hợp ủồng chỉ bằng 59,62 % diện tớch ủó ủược bàn giao ủất. Kết quả
tổng hợp Biểu 3.10 cho thấy, số diện tớch trong hợp ủồng thường bằng hoặc nhỏ hơn diện tớch bàn giao ủất ngoài thực ủịa (xin xem phụ biểu 02).
Thời ủiểm hợp ủồng liờn quan ủến thời gian tớnh tiền thuờ ủất chủ ủầu tư phải nộp cho Nhà nước. Thời ủiểm tớnh tiền thuờ ủất kể từ khi ủược bàn giao ủất nờn chủ ủầu tư thường khụng lập hợp ủồng theo số lần bàn giao ủất,
ủiều ủú cú lợi cho chủ ủầu tư. Những năm trước ủõy Sở TN&MT ký hợp
ủồng thuờ ủất sau khi bàn giao ủất, nhưng thời ủiểm tớnh tiền thuờ ủất là thời
ủiểm quyết ủịnh cho thuờ ủất của UBND tỉnh cú hiệu lực. Quy ủịnh này cú ưu
ủiểm là thời ủiểm xỏc ủịnh tiển thuờ ủất khụng làm ảnh hưởng ủến thời ủiểm bàn giao ủất. Tuy nhiờn lại chưa phự hợp với thực tế vỡ cú những quyết ủịnh phải một năm sau mới bàn giao và ký hợp ủồng thuờ ủất do chưa giải phúng mặt bằng.
Ký kết hợp ủồng thuờ ủất theo số lần bàn giao ủất thường dẫn tới sai sút khi tớnh toỏn diện tớch ủưa vào hợp ủồng. Diện tớch giao bao gồm cả diện tớch làm cỏc cụng trỡnh hạ tầng như: ủường giao thụng, hệ thống cõy xanh.... Diện tớch thuờ là diện tớch chủ ủầu tư KCN cho thuờ lại, nờn thường là bằng hoặc nhỏ hơn diện tớch trong biờn bản bàn giao ủất. Do vậy, quy hoạch chi tiết KCN phải ủỳng với hiện trạng và bản ủồủịa chớnh khu ủất. Khi xỏc ủịnh diện tớch bàn giao phải tớnh ủược cụ thể từng loại ủất theo quy hoạch, ủể bảo ủảm cho việc hợp ủồng thuờ ủất ủược chớnh xỏc, ủỳng quy ủịnh.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ92