Hoạt động thu hút FDI vào KCN cũng chịu ảnh hưởng của các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thu hút FDI nói chung. Tuy nhiên, do FDI vào KCN là hoạt động đầu tư tập trung, đặc điểm của KCN là một khu vực lãnh thổ hữu hạn nên hoạt động này còn chịu ảnh hưởng của các nhân tố thuộc về môi trường trong KCN. Các nhân tố ảnh hưởng đến thu hút FDI của môi trường
trong KCN cũng giống các nhân tố của môi trường quốc gia nói chung. Tuy nhiên, trong phần này em chú trọng vào trình bày các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động thu hút FDI vào KCN của môi trường KCN đó là các nhân tố thuộc môi trường đầu tư KCN. Các nhân tố này bao gồm:
• Nhân tố về mặt pháp lý
Nhân tố này bao gồm: Hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách về KCN, hệ thống các biện pháp ưu đãi đầu tư vào KCN... Thông thường, Chính phủ và địa phương của nước sở tại nơi có các KCN thường ban hành các quy chế riêng cho hoạt động đầu tư vào KCN, đưa ra nhiều ưu đãi cho hoạt động đầu tư vào KCN để tắc sức hấp dẫn cho thu hút đầu tư vào KCN. Đây chính là yếu tố mà các nhà đầu tư quan tâm khi quyết định đầu tư vào một quốc gia, đầu tư vào KCN hay ngoài KCN.
• Nhân tố về cơ sở kết cấu hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng trong KCN là điều kiện vật chất hàng đầu trong việc xem xét quyết định đầu tư của các nhà ĐTNN. Cơ sở hạ tầng KCN cần phải được xây dựng đồng bộ bao gồm: hệ thống đường nội bộ, hệ thống thoát nước, hệ thống cấp điện, cấp nước, hệ thống xử lí nước thải tập trung, hệ thống cơ sở hạ tầng về công nghệ thông tin và các hệ thống dịch vụ khác như: tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, lao động…
Cơ sở hạ tầng KCN thường được đầu tư xây dựng bởi các nhà đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Những nhà đầu tư này sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng xong, họ sẽ cho thuê lại mặt bằng, nhà xưởng cho các nhà đầu tư thứ cấp khác và thu phí. Các loại phí mà nhà đầu tư thứ cấp thường phải đóng nộp khi hoạt động trong KCN bao gồm: phí thuê đất, phí điện, nước, phí xử lí nước thải, phí duy tu cơ sở hạ tầng và các loại phí dịch vụ khác mà nhà đầu tư thứ cấp sử dụng. Các loại phí dịch vụ này có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động
sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư và nó được tính vào chi phí sản xuất. Chính vì vậy, các loại phí này cũng là yếu tố được các nhà đầu xem xét khi ra quyết định đầu tư.
• Nhân tố về lao động
Các doanh nghiệp hoạt động trong KCN thường có nhu cầu lớn về lao động phổ thông, lao động có tay nghề đã qua đào tạo. Chính vì vậy, khả năng đáp ứng về lao động của địa phương có KCN đặc biệt là lao động đã qua đào tạo là một nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thu hút FDI. Ngoài ra, chi phí thuê nhân công, sự thuận lợi trong hoạt động tuyển dụng lao động cũng là các vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm.
• Vị trí địa lí và điều kiện tự nhiên của KCN
Các doanh nghiệp trong KCN thường sử dụng nguồn nguyên liệu sẵn có tại địa phương. Việc tiếp nhận, vận chuyển nguyên vật liệu và thành phẩm đi tiêu thụ rất được các nhà đầu tư quan tâm. Các KCN nằm dọc đường quốc lộ, có hệ thông giao thông thuận tiện, gần cầu cảng, sân bay… thường có lợi thế hơn trong việc thu hút đầu tư. Do vậy, vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên của KCN cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thu hút FDI vào KCN.