• Chính sách về đất đai
Để khắc phục hạn chế của Luật đất đai, năm 2003 nhà nước đã ban hành Luật đất đai sửa đổi, đánh dấu sự thay đổi quan trọng trong nhân thức về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, mở rộng đường cho các chính sách mới về đất đai trong KCN. Trong đó, quan trọng nhất là việc tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Điều này, đã làm cho quyền sử dụng đất được coi là quyển sở
Bên cạnh việc mua, bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải trả một khoản lệ phí sử dụng đất hàng năm tùy theo quy định của địa phương. Việc qui định điều kiện miễn, giảm lệ phí sử dụng đất được nhiều đia phương sử dụng như một biện pháp để thu hút đầu tư vào các KCN.
Thực tế, chính sách đền bù hiện nay thay đổi liên tục theo thời kì và khác nhau đối với từng địa phương, từng khu vực và theo xu hướng bất lợi cho người thực hiện nghiêm chỉnh, người giao đất đúng tiến độ được hưởng giá đền bù thấp hơn người chây ỳ. Thực trạng này đã tạo ra một hiện tượng không tích cực, đó là người thuộc diện phải giao đất cố tình không giao đất, hoặc đã giao đất nhưng khi giá đất tăng lại đòi thêm tiền đền bù hoặc cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp như một số KCN ở Hà Tây. Hơn nữa, việc áp dụng thuế giá trị gia tăng 10% đối với công ty phát triển hạ tầng chưa xuất phát từ mục đích khuyến khích các doanh nghiệp phát triển hạ tầng đầu tư đồng bộ. Trước ngày 01/01/2004, thuế suất chuyển quyền sử dụng đất và quyền thuê đất được tinh khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp. Nay theo nghị định 24/2007//NĐ-CP ngày 14/02/2007, thuế suất chuyển quyền sử dụng đất và quyền thuê đất được tính bằng 28% cộng thêm với thuế suất lũy tiến, từ 0% đến 25%. Như vậy, các công ty phát triển hạ tầng KCN rất kho khăn khi đang triẻn khai dự án mở rộng KCN, hoặc xây dựng mới KCN và bắt buộc phải điều chỉnh giá cho thuê đất đã phát triển hạ tầng, làm cho giá cho thuê đất ngày càng cao, nhất là các tỉnh như Hà Nội, Hải Phòng, làm giảm hấp dẫn của môi trường đầu tư.
Cơ chế cho thuê đất và cho thuê lại đất vẫn còn nhiều vấn đề bấ cập.Hiện tại , việc phát triển hạ tầng KCN vẫn theo hình thức nhà nước giao đất hoặc cho doanh nghiệp phát triển kết cấu hạ tầng thuê đất để đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng, sau đó doanh nghiệp này cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất đã phát triển hạ tầng và thu tiền thuê đất và phí sử dụng hạ tầng.
Như vậy, giá thuê đất = giá đất thô + chi phí giải tỏa, san ủi mặt bằng, chi phí đầu tư phát triển hạ tầng + lợi nhuận doanh nghiệp.
Cơ chế này tỏ ra không thích hợp với các địa phương ở vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ do giá đất chưa phát triển hạ tầng ở khu vực này ở mức bằng hoặc cao hơn sơ với các tình miền Đông Nam Bộ, cộng với chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng hạ tầng cao gấp hơn 2 lần sao với các khu vực khác, làm cho giá cho thuê lại đất đã có hạ tầng rất cao.
Không tách được quyền cho thuê đất thô của nhà nước với quyền cho thuê hạ tầng của doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN, dẫn đến hiện tượng một số doanh nghiệp phát triển hạ tầng đầu cơ đất và nhà nước không chi phối được giá cho thuê lại đất theo chính sách chung của từng thời kì. Hơn nữa, với giá cho thuê đất thô hiện nay, nhà nước hầu như không thu được khoản thu nào từ tiền giao đất, cho thuê đất. Trong khi đó giá cho thuê mặt bằng sản xuất trong KCN lại khá cao, khiên cho một số doanh nghiệp vừa và nhỏ kinh doanh các ngành nghề có tỷ suất lợi nhuân thấp, khó có thể thuê được mặt bằng sản xuất tại các KCN.VD như : Tại Hà Nội, giá cho thuê đất thô của nhà nước dao động từ 1000đ/m/năm đến 1500/m/năm (mức giá này sau khi trừ đi khoản chi phí bồi thường giẩi phóng mặt bằng do nhà kinh doanh phát triẻn bỏ ra thì bằng 0) ; trong khi giá cho thuê mặt bằng sản xuất trong KCN dao động từ 15000 dến 35000 (bao gồm cả phí sử dụng hạ tầng). Với mức giá thuê lại đát như thê này, một doanh nghiệp muốn thuê 1ha đất KCN thì một năm phải bỏ ra số tiền là 232.850.000đ (cá biệt có nơi còn yêu cầu doanh nnghiệp phải ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng lên đến vài triệu /1ha đất KCN, thì chi phú này còn lớn hơn nhiều. Đây cũng là một trong
những nguyên nhân làm cho tỷ lệ lấp đầy diện tích đất KCN còn thấp ở vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ thời gian qua.
• Chính sách lao động và tiền lương
Để nâng cao quyển tự chủ của các doanh nghiệp trong sản xuất kinh doanh, nhà nước cho phép các nhà đầu tư được quyền chủ động trong việc tuyển dụng và sự dụng lao động, trả lương, khen thưởng và sa thải công nhân.Nhà nước chỉ qui đinh mức lương tối thiểu đối với các doanh nghiệp FDI. Để hỗ trợ các nhà đầu tư tuyển dụng lao động, tùy theo điều kiện cụ thể của Ban quản lý KCN cấp tỉnh, UBND tình quyết định thành lập trung tâm dịch vụ việc làm thuộc ban quản lý KCN cấp tỉnh.
Chính sách đào tạo nguồn nhân lực chậm được thực hiện, nên việc cung cấp lao động cho KCN đang xuất hiện nghịch lí là thừa lao đông giả đơn nhưng thiếu lao động có tay nghề. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho các nhà đầu tư nước ngoài chỉ đầu tư vào Việt Nam các dây chuyền công nghệ có trình độ trung bình và lạc hậu so với nhiều nước trong khu vực.
Việc giải quyết nhà ở cho người lao động trong KCN thời gian qua mới dừng lại ở các chính sách chung về đất đâi, về huy động vốn. Vì vậy, vấn đề nhà ở cho ngườii lao động chưa thể giải quyết được, công nhân vẫn phải đi thuê nhà ở tạm bợ, thiếu các điều kiện sinh hoạt cần thiết, đời sống gặp nhiều khó khăn, không đảm bảo sức khỏe, trật tự trị an trên địa bàn thiếu ổn đinh.Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở các thành phố lớn như Hà Nội , Hải Phòng.
Mức lương tối thiểu trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chậm được điều chỉnh, trong khi giá sinh hoạt đã tăng cao nên thu nhập thực tế của người lao động chưa được cải thiện. Mâu thuẫn chủ thợ gia tăng, tình trạng người lao động bị chủ đầu tư nước ngoài ngược đãi, bị ép làm thêm giờ
với mức lương không tương thích, dẫn đến tình trạng đình công xảy ra ở