Nhỡn chung, tựy từng trường hợp cụ thể, cỏc Ngõn hàng thương mại sẽ tớnh toỏn sau đú quyết định mức cho vay so với giỏ trị tài sản bảo đảm. Trờn cơ sở kết quả tớnh toỏn cho thấy, trong trường hợp nếu cú rủi ro xảy ra. Cỏc ngõn hàng cú thể thu đủ cả gốc, nợ lói và cỏc chi phớ khỏc từ việc xử lý tài sản bảo đảm.
Để bảo đảm an toàn trong việc thu hồi nợ, cỏc ngõn hàng sẽ quy định mức cho vay tối đa so với giỏ trị tài sản bảo đảm. (Vớ dụ đối với Ngõn hàng nụng nghiệp và phỏt triển nụng thụn được quy định như sau:
+ Tài sản thế chấp: Mức cho vay tối đa bằng 70% giỏ trị tài sản bảo đảm, đối với giỏ trị quyền sử dụng đất mức cho vay tối đa do Tổng Giỏm đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức núi trờn.
Theo nguyờn tắc chung, tài sản bảo đảm tiền vay phải được xỏc định giỏ trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xỏc định giỏ trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xỏc định mức cho vay và khụng ỏp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Việc xỏc định giỏ trị tài sản bảo đảm tiền vay được lập thành văn bản riờng biệt, nhất là đối với cỏc trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản cú giỏ trị lớn, giỏ cả luụn cú biến động hoặc đú là quyền sử dụng đất.
Giỏ trị tài sản bảo đảm được xỏc định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và cỏc quyền phỏt sinh từ tài sản đú. Trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ bất động sản cú vật phụ thỡ giỏ trị của vật phụ cũng thuộc giỏ trị tài sản thế chấp khi cỏc bờn cú thỏa thuận.
Trong trường hợp cú thỏa thuận với khỏch hàng về việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thỡ giỏ trị tài sản bảo đảm bao gồm giỏ trị quyền sử dụng đất cộng với giỏ trị tài sản gắn liền với đất.
Việc xỏc định giỏ trị tài sản là quyền sử dụng đất: Khoản II điều 1 Nghị định 85/2002/NĐ-CP quy định:
+ Tại từng thời điểm Tổng giỏm đốc sẽ ban hành quy định cụ thể về việc xỏc định giỏ trị tài sản là quyền sử dụng đất.
+ Cỏc chi nhỏnh tham khảo khung giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh thành phố ban hành và giỏ đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương tại thời điểm thế chấp để thỏa thuận với khỏch hàng vay/ bờn bảo lónh về giỏ trị của tài sản bảo đảm, bao gồm cỏc loại sau:
. Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đỡnh, cỏc nhõn sử dụng đất để sản xuất nụng, lõm nghiệp, đất ở;
. Đất mà hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp.
. Đất do Nhà nước giao cú thu tiền đối với tổ chức kinh tế.
. Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp.
+ Giỏ đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương được xỏc định dựa trờn giỏ chuyển nhượng đó đăng bỏo; giỏ chuyển nhượng tham khảo tại phũng địa chớnh của phường, xó; giỏ chuyển nhượng tham khảo của trung tõm kinh doanh địa ốc và cỏc thụng tin từ cỏc nguồn khỏc. Trường hợp khụng thu thập được cỏc thụng tin về thị trường bằng văn bản, chi nhỏnh cú thể lập bản ghi chộp khảo sỏt giỏ thị trường, cú đủ chữ ký của ớt nhất 02 cỏn bộ. Cỏc thụng tin tham khảo thu thập được cần sao chụp hoặc ghi chộp đầy đủ cỏc lưu giữ trong hồ sơ thế chấp, bảo lónh.
+ Đối với đất do Nhà nước cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, tổ chức kinh tế thuờ mà trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả tiền thuờ đất cho nhiều năm, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất được thế chấp bảo lónh gồm tiền đền bự thiệt hại, giải phúng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuờ đất (nếu cú), tiền thuờ đất đó trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuờ đất cho thời gian đó sử dụng.
+ Trường hợp thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất mà người thuờ đất được miễn giảm tiền thuờ đất theo quy định của phỏp luật, thỡ giỏ trị quyền sử dụng đất được tớnh theo giỏ trị thuờ đất trước khi được miễn giảm.
Cựng với việc xỏc định giỏ trị tài sản thế chấp ban đầu làm cơ sở cho việc quyết định hạn mức cho vay. Thỡ khi xử lý tài sản thế chấp vấn đề định giỏ tài sản cũng được xỏc định lại.
Theo nguyờn tắc chung, tài sản bảo đảm được xử lý theo thỏa thuận giữa cỏc đơn vị (ngõn hàng) trực tiếp cho vay và bờn bảo đảm tại hợp đồng tớn dụng hoặc hợp đồng đảm bảo. Cỏc đơn vị trực tiếp cho vay và khỏch hàng cú thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hoặc thỏa thuận mới về việc xử lý tài sản bảo đảm. Việc thỏa thuận này phải lập thành văn bản.
Cỏc quy định của Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC được ỏp dụng để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó thế chấp trước ngày Nghị định số 178 cú hiệu lực.
Việc định giỏ khi xử lý tài sản bảo đảm theo qui định mục VII -TTLT số 03/2001 được tiến hành theo cỏc bước sau:
- Trường hợp Ngõn hàng thương mại và bờn thế chấp nếu khụng thỏa thuận được về giỏ xử lý tài sản bảo đảm thỡ việc xử lý được tiến hành như sau:
+ Ngõn hàng thương mại phải thuờ tổ chức tư vấn, tổ chức chuyờn mụn xỏc định hoặc tham khảo giỏ đó được tổ chức tư vấn, tổ chức chuyờn mụn xỏc định, giỏ thực tế tại địa phương vào thời điểm xử lý, giỏ theo khung
qui định của Nhà nước (nếu cú) hoặc thụng tin tham khảo tại cỏc sàn giao dịch hoặc trung tõm mụi giới bất động sản.
+ Ngõn hàng thương mại sẽ ủy quyền bỏn tài sản bảo đảm cho trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản hoặc doanh nghiệp bỏn đấu giỏ tài sản. Cỏc trường hợp ủy quyền bỏn đấu giỏ: Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất theo quy định tại mục III, phần B Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC và cỏc tài sản khỏc mà phỏp luật quy định phải được bỏn tại tổ chức chuyờn trỏch.
Hợp đồng ủy quyền bỏn đấu giỏ tài sản được ký kết giữa ngõn hàng thương mại và tổ chức bỏn đấu giỏ tài sản. Ngõn hàng thương mại và bờn bảo đảm cú thể thỏa thuận để bờn bảo đảm trực tiếp yờu cầu bỏn đấu giỏ tài sản bảo đảm.