Đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó thế chấp trước ngày Nghị định số 178 cú hiệu lực theo qui định của Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC.
- Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó cú đầy đủ giấy tờ hợp lệ, hồ sơ phự hợp với qui định của phỏp luật tại thời điểm thế chấp hoặc phự hợp với cỏc qui định của phỏp luật tại thời điểm Nghị định 178 cú hiệu lực.
- Quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp với đất đó cú đủ giấy tờ, điều kiện nhưng chưa xử lý được do hợp đồng thế chấp thiếu chứng nhận của phũng cụng chứng hoặc thiếu chứng nhận của Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền.
- Quyền sử dụng đất, đất cú tài sản gắn liền mà tại thời điểm thế chấp, người thế chấp cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong số cỏc giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/ 2006/NĐ –CP về sửa đổi , bổ sung một số điều của cỏc nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tài sản gắn liền với đất mà tại thời điểm thế chấp, người thế chấp cú quyền sở hữu hợp phỏp đối với tài sản đú và cú cỏc giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc một trong cỏc giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 nhưng khụng cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai; trong trường hợp này, đơn vị (ngõn hàng) cho vay đưa tài sản gắn liền với đất ra bỏn đấu giỏ tại trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản. Sau khi hoàn
thành việc bỏn đấu giỏ, Trung tõm bỏn đấu giỏ gửi hồ sơ đến cơ quan nhà nước cú thẩm quyền để đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trỳng đấu giỏ theo hỡnh thức nhà nước giao đất, cho thuờ đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai.
Khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo cỏc trường hợp trờn, ngõn hàng cho vay gửi hồ sơ tài liệu hiện cú đến cơ quan nhà nước cú thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 mục III phần B Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC để xin phộp bỏn đấu giỏ. Ngõn hàng tiến hành cỏc thủ tục xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC.
* Xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Tài sản thế chấp được xử lý theo thỏa thuận giữa cỏc đơn vị trực tiếp cho vay và bờn bảo đảm tại hợp đồng tớn dụng hoặc hợp đồng bảo đảm. Cỏc đơn vị (ngõn hàng) cho vay và khỏch hàng cú thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hoặc thỏa thuận mới về việc xử lý tài sản bảo đảm. Việc thỏa thuận này phải lập thành văn bản.
- Cỏc phương thức xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận, bao gồm: + Bỏn tài sản:
Việc bỏn tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định chung tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 - khoản 1 Điều 34. Bờn nhận thế chấp (ngõn hàng cho vay) và bờn thế chấp (khỏch hàng vay) thỏa thuận định giỏ tài sản thế chấp, quyết định giỏ bỏn theo quy định tại Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC, mục VII, phần B.
Bờn mua tài sản thế chấp và bờn bỏn tài sản thế chấp thụng qua hợp đồng mua - bỏn tài sản bằng văn bản. Nếu xảy ra trường hợp bờn thế chấp và bờn nhận thế chấp khụng cú thỏa thuận hoặc khụng thỏa thuận được bờn nào cú quyền bỏn tài sản thế chấp, bờn nhận thế chấp quyết định bỏn theo hỡnh
thức lựa chọn một trong số cỏc trường hợp quy định tại Nghị định số 178 Điều 134, khoản 1:
+ Nhận chớnh tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
Bờn nhận thế chấp và bờn thế chấp lập biờn bản nhận tài sản thay cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, cần ghi rừ trong biờn bản việc bàn giao, tiếp nhận, định giỏ xử lý tài sản thế chấp và thanh toỏn nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp như quy định của Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP- BCA-BTC-TCĐC, khi cỏc thủ tục trờn được hoàn tất, bờn nhận thế chấp cú quyền làm cỏc thủ tục chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tài sản thế chấp.
+ Nhận cỏc khoản tiền, tài sản mà bờn thứ ba phải trả hoặc giao cho bờn thế chấp.
Trong trường hợp này, bờn nhận thế chấp hoặc bờn thế chấp phải thụng bỏo cho bờn thứ ba biết để yờu cầu bờn thứ ba phải giao cỏc khoản tiền, tài sản cho bờn nhận thế chấp như đó cam kết ban đầu.
- Xử lý tài sản thế chấp (trong trường hợp khụng cú thỏa thuận riờng) (theo quy định tại Nghị định 178 Điều 34 khoản 2).
Bờn nhận thế chấp cú quyền chủ động lựa chọn một trong số cỏc phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:
+ Trực tiếp bỏn tài sản thế chấp.
Chào bỏn cụng khai trờn thị trường: bằng việc thụng bỏo cụng khai về việc bỏn tài sản thế chấp, thời điểm được quyền bỏn (theo quy định tại Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC, phần B, mục 1, khoản 2 điểm 2.1, tiết b), bờn nhận thế chấp cú quyền quyết định giỏ bỏn theo quy định tại Thụng tư 03/2001/phần B, mục VII.
+ Bờn nhận thế chấp ủy quyền bỏn tài sản thế chấp cho trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản hoặc doanh nghiệp bỏn đấu giỏ.
+ Bờn nhận thế chấp chuyển giao việc xử lý tài sản bảo đảm cho cỏc tổ chức cú chức năng được mua tài sản để bỏn. Trờn thị trường hiện nay cỏc tổ chức cú chức năng này như: Cụng ty AMC - cụng ty mua bỏn nợ, cụng ty thuờ mua tài chớnh, cụng ty mua bỏn nợ nhà nước (đó được thành lập).
- Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thụng thường việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được xử lý theo thỏa thuận giữa ngõn hàng (bờn nhận thế chấp) và khỏch hàng vay (bờn thế chấp) theo qui định trong hợp đồng tớn dụng, hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp này ngõn hàng cho vay lập hồ sơ khởi kiện tại tũa ỏn.
Đối với đất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm được nhà nước giao cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thỡ chủ thể tham gia đấu giỏ quyền sử dụng đất phải cú đủ điều kiện quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 27/3/1999, Điều 9 của Chớnh phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuờ, cho thuờ lại , thừa kế quyền sử dụng đất, và thế chấp , gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất.
- Xử lý tài sản thế chấp đối với cỏc doanh nghiệp khi chia, tỏch, hợp nhất, sỏp nhập, chuyển đổi, cổ phần húa.
+ Đối với doanh nghiệp chia, tỏch.
Ngõn hàng cho vay cú toàn quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ trước khi doanh nghiệp chia, tỏch, hợp nhất, sỏp nhập, chuyển đổi, cổ phần húa khi tài sản thế chấp khụng thể phõn chia được tương ứng với nghĩa vụ trả nợ và cỏc doanh nghiệp chia, tỏch khụng cú thỏa thuận khỏc về biện phỏp bảo đảm.
+ Với cỏc doanh nghiệp hợp nhất, sỏp nhập, chuyển đổi, cổ phần húa tài sản thế chấp bảo đảm cho cỏc khoản nợ của doanh nghiệp trước khi hợp nhất, sỏp nhập, chuyển đổi, cổ phần húa được tiếp tục dựng làm chớnh tài sản
bảo đảm cho cỏc khoản nợ đú của cỏc doanh nghiệp mới sau khi được hợp nhất, chuyển đổi, cổ phần húa.
- Trường hợp bờn thế chấp chết hoặc vắng mặt tại nơi cư trỳ vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp ngõn hàng cho vay tiến hành xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn trả nợ, hoặc phải trả nợ trước hạn mà bờn bảo lónh thế chấp hoặc bảo lónh chết hay cố ý vắng mặt tại nơi cư trỳ vào thời điểm xử lý tài sản đó được thụng bỏo trước. Người giữ tài sản bảo đảm (nếu cú) hoặc người thừa kế tài sản của bờn bảo đảm (trong trường hợp bờn bảo đảm chết) cú nghĩa vụ giao tài sản cho ngõn hàng cho vay để xử lý theo thụng bỏo của ngõn hàng. Trường hợp người giữ tài sản bảo đảm, người thừa kế tài sản của bờn bảo đảm khụng chịu giao tài sản cho ngõn hàng cho vay để xử lý, ngõn hàng cho vay cú quyền yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ỏp dụng cỏc biện phỏp buộc bờn giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho ngõn hàng để xử lý theo quy định của phỏp luật.
- Khai thỏc, sử dụng tài sản thế chấp trong thời gian chưa xử lý: Thời gian tài sản thế chấp chưa được xử lý để thu hồi nợ, ngõn hàng cho vay nờn khai thỏc, sử dụng tài sản thế chấp hoặc cho phộp bờn thế chấp hoặc ủy quyền cho bờn thứ ba khai thỏc, sử dụng tài sản thế chấp theo đỳng tớnh năng và cụng dụng của tài sản, việc cho phộp hoặc ủy quyền khai thỏc, phương thức khai thỏc và việc xử lý hoa lợi, lợi tức từ việc khai thỏc, sử dụng tài sản phải được lập thành văn bản (quy định tại Thụng tư 03/2001/TTLT/NHNN-BTP- BCA-BTC-TCĐT, phần B, mục VIII).