(i) Điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP/2004/NĐ-CP
Điều kiện bồi thường về đất là một căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiờn, trờn thực tế hiện nay việc xỏc định đối tượng cú đủ điều kiện bồi thường về đất rất khú khăn do sự buụng lỏng quản lý đất đai trong một thời gian khỏ dài. Hồ sơ, sổ sỏch, tài liệu về đất đai bị thất lạc hoặc khụng được cập nhật số liệu thường xuyờn nờn cỏc số liệu ghi trong tài liệu lưu trữ khỏc với thụng tin về SDĐ trờn thực tế.
Hơn nữa, phỏp luật đất đai núi chung và cỏc quy định về bồi thường núi riờng dường như chưa nhất quỏn, thường xuyờn sửa đổi qua cỏc thời kỳ. Để xỏc lập cơ sở phỏp lý cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Điều 6 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 quy định người bị thu hồi đất được bồi thường về đất khi cú một trong 5 loại giấy tờ SDĐ hợp phỏp. Đối với cỏc trường hợp khụng cú một trong cỏc điều kiện quy định tại Điều 6 của Nghị định này thỡ khi Nhà nước thu hồi đất khụng được đền bự mà chỉ được UBND cấp tỉnh xem xột hỗ trợ (Điều 7 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP). Thời điểm SDĐ được xem xột bồi thường về đất theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP được chia thành cỏc mốc thời gian: (i) Trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến phỏp năm 1980); (ii) Từ ngày 18/121980 đến ngày 08/01/1988 (ngày ban hành Luật Đất đai năm 1988); (iii) Từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 cú hiệu lực thi hành); (iv) Từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cú quyết định thu hồi đất;
Tiếp đú, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ra đời ngày 03/12/2004 thay thế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đó quy định 6 loại giấy tờ được coi là hợp phỏp và hai trường hợp khỏc khụng cú giấy tờ hợp phỏp nhưng vẫn được coi là đủ điều kiện được bồi thường. Thời điểm SDĐ xem xột bồi thường về đất theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được sửa đổi và phõn chia theo cỏc mốc thời gian: (i) Trước ngày 15/10/1993; (ii) Từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cú quyết định thu hồi đất hoặc đến ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 cú hiệu lực thi hành) và sau ngày 01/7/2004;
So với Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP đó cú những sửa đổi, bổ sung về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể: Bổ sung quy định về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của cộng đồng dõn cư; bổ sung quy định hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang SDĐ khụng cú cỏc loại giấy tờ do phỏp luật quy định, nhưng đất đó được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 (khoản 6 Điều 8); bổ sung trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang SDĐ khụng cú cỏc giấy tờ theo quy định, nhưng đất đó
được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cú quyết định thu hồi đất (khoản 8 Điều 8). Điều này, thể hiện sự quan tõm của Nhà nước đến lợi ớch của người cú đất bị thu hồi và để phự hợp với thực tế SDĐ ở nước ta. Tuy nhiờn, việc ỏp dụng cỏc quy định này trong thực tế vẫn nảy sinh một số vấn đề bất cập cần phải được tiếp tục xem xột, điều chỉnh cho phự hợp hơn.
(ii) Điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất theo Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
Trước tỡnh hỡnh khụng thống nhất trong ỏp dụng điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất đối với cỏc hộ SDĐ khụng cú giấy tờ hợp phỏp theo quy định, nhưng đất đó được sử dụng ổn định vào thời điểm trước và sau ngày 15/10/1993 và để làm rừ hơn phạm vi xỏc định cỏc đối tượng cú nguồn gốc SDĐ do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ "Quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai" đó quy định một cỏch rất cụ thể về bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với cỏc trường hợp sử dụng trước và sau thời điểm ngày 15/10/1993 mà khụng cú giấy tờ về QSDĐ. Cỏc trường hợp SDĐ trước ngày 15/10/1993 nhưng sẽ khụng được cấp GCNQSDĐ và khụng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu thuộc trường hợp tại thời điểm bắt đầu SDĐ cú một trong cỏc hành vi vi phạm sau:
a. Vi phạm quy hoạch chi tiết xõy dựng đó được cơ quan cú thẩm quyền xột duyệt và cụng khai;
b. Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xõy dựng đó được cơ quan cú thẩm quyền xột duyệt và cụng khai đối với diện tớch đất đó giao cho tổ chức cộng đồng dõn cư quản lý;
c. Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn cụng trỡnh cụng cộng đó được cụng bố, cắm mốc;
d. Lấn, chiếm lũng, lề đường, vỉa hố đó cú chỉ giới xõy dựng;
e. Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đớch cụng cộng, đất chuyờn dựng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và cỏc trường hợp vi phạm khỏc đó cú văn bản ngăn chặn nhưng người SDĐ vẫn cố tỡnh vi phạm (khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP).
Đồng thời, Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định cụ thể về cỏc tiờu chớ để xỏc định "đất sử dụng ổn định" được ghi nhận tại khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; việc xỏc định "thời điểm bắt đầu SDĐ" quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP cũng đó được hướng dẫn cụ thể tại Mục I, Thụng tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. Việc bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất sử dụng trước và sau ngày 15/10/1993 mà khụng cú giấy tờ về QSDĐ được quy định như sau:
(i) Bồi thường hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15/10/1993, khụng cú giấy tờ về QSDĐ, được UBND cấp xó xỏc nhận khụng cú tranh chấp được quy định cụ thể như sau:
- Trường hợp đất đang sử dụng cú nhà ở và khụng thuộc một trong cỏc trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thỡ được bồi thường 100% giỏ đất ở trong hạn mức. Đối với diện tớch vượt hạn mức và đất vườn, ao liền kề trong cựng thửa đất cú nhà ở thỡ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định đối với đất nụng nghiệp xen kẽ trong khu dõn cư;
- Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đớch phi nụng nghiệp thỡ được bồi thường theo giỏ đất phi nụng nghiệp đối với toàn bộ diện tớch đất đang sử dụng thực tế;
- Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đớch nụng nghiệp thỡ được bồi thường, hỗ trợ theo giỏ đất nụng nghiệp trong hạn mức giao đất nụng nghiệp
theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; phần diện tớch vượt hạn mức giao đất nụng nghiệp và cỏc trường hợp SDĐ thuộc một trong cỏc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thỡ khụng được bồi thường, chỉ được xem xột hỗ trợ và giải quyết tỏi định cư theo quy định của UBND cấp tỉnh (Điều 44).
(ii) Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất sử dụng sau ngày 15/10/1993, khụng cú giấy tờ về QSDĐ, được UBND cấp xó xỏc nhận khụng cú tranh chấp được quy định:
- Trường hợp đất đang sử dụng là đất cú nhà ở và khụng thuộc một trong cỏc trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thỡ được bồi thường 50% giỏ đất ở trong hạn mức; phần diện tớch vượt hạn mức được bồi thường, hỗ trợ theo giỏ đất nụng nghiệp;
- Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đớch phi nụng nghiệp thỡ được bồi thường 50% giỏ đất phi nụng nghiệp đối với toàn bộ diện tớch đất đang sử dụng thực tế;
- Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đớch nụng nghiệp thỡ được bồi thường, hỗ trợ theo giỏ đất nụng nghiệp trong hạn mức giao đất nụng nghiệp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; phần diện tớch vượt hạn mức giao đất nụng nghiệp và cỏc trường hợp SDĐ thuộc một trong cỏc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thỡ khụng được bồi thường, chỉ được xem xột giải quyết tỏi định cư theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (Điều 45).
Như vậy, Điều 44 và 45 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đó quy định một cỏch chi tiết, cụ thể hơn việc ỏp dụng bồi thường, hỗ trợ về đất đối với cỏc trường hợp SDĐ ổn định trước và sau ngày 15/10/1993 nhưng tại thời điểm bắt đầu SDĐ đó cú hành vi vi phạm quy hoạch, là đất lấn, chiếm hoặc đó bị cơ quan cú thẩm quyền xử lý thỡ bị coi là đất khụng đủ điều kiện được bồi thường. Điều này đó khắc phục sự đỏnh đồng một cỏch tràn lan cỏc đối tượng
đủ điều kiện được bồi thường về đất quy định tại khoản 6 và khoản 8 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP. Hơn nữa, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đó giải quyết được một số vấn đề như việc lạm dụng cấp giấy chứng nhận QSDĐ và bồi thường, hỗ trợ đối với cỏc trường hợp SDĐ do lấn chiếm, vi phạm khỏc đó bị xử lý; giảm bớt sự bất đồng, khụng thống nhất trong việc ỏp dụng về "cắm mốc, cụng bố cụng khai quy hoạch"… Tuy nhiờn vấn đề xử lý chờnh lệch về lợi ớch kinh tế của cỏc hộ bị thu hồi đất trước và sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, hướng dẫn về quy hoạch, cụng bố quy hoạch để ỏp dụng thống nhất v.v... thỡ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP vẫn chưa đề cập một cỏch triệt để, thấu đỏo.