(i) Quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nụng nghiệp
Hiện nay, một số nhỏ diện tớch đất nụng nghiệp được Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng và phỏt triển kinh tế giải quyết nhu cầu về mặt bằng phục vụ cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cụng nghiệp húa, hiện đại húa đất nước. Việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nụng nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP như sau:
Thứ nhất, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn SDĐ nụng nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất cú cựng mục đớch sử dụng; nếu khụng cú đất để bồi thường thỡ được bồi thường bằng tiền tớnh theo giỏ đất cựng mục đớch sử dụng tại thời điểm cú quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh cụng bố theo quy định của Chớnh phủ;
Khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP quy định, đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn bị thu hồi trờn 30% diện tớch đất nụng nghiệp mà khụng được bồi thường bằng đất nụng nghiệp tương ứng thỡ "được giao đất cú thu tiền sử dụng đất tại vị trớ cú thể làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nụng nghiệp; mức đất được giao do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đỡnh, cỏ nhõn để quy định…".
Tiếp đú, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP bổ sung quy định hộ gia đỡnh, cỏ nhõn bị thu hồi đất nụng nghiệp núi trờn, nếu khụng được bồi thường bằng đất nụng nghiệp tương ứng, khụng cú nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nụng nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thỡ được bồi thường bằng giao đất ở cú thu tiền SDĐ tại khu tỏi định cư hoặc tại vị trớ trong khu dõn cư phự hợp với quy hoạch (Điều 48). Tuy nhiờn, thực tế ở một số địa phương những năm gần đõy, do Nhà nước khụng cũn quỹ đất nụng nghiệp chưa giao sử dụng, nờn người cú đất nụng nghiệp bị thu hồi chỉ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giỏ đất do UBND cấp tỉnh quy định, khụng được bồi thường bằng đất nụng nghiệp. Điều này phỏt sinh một thực tế là giỏ đất do UBND cấp tỉnh quy định quỏ thấp; trong khi đú giỏ đất chuyển nhượng thực tế trờn thị trường cao hơn gấp nhiều lần gõy ảnh hưởng đến quyền lợi của người nụng dõn. Mặt khỏc, những hộ thuần nụng, sau khi bị thu hồi đất khụng cú đất để sản xuất. Theo một bỏo cỏo của Bộ Nụng nghiệp và Phỏt triển nụng thụn, số lao động nụng nghiệp bị thu hồi đất cú đến 67% vẫn giữ nguyờn nghề cũ (trong khi khụng cũn tư liệu sản xuất), 20% khụng cú việc làm hoặc cú việc làm khụng ổn định. Tỷ lệ hộ gia đỡnh cú điều kiện sống tốt hơn trước chỉ chiếm khoảng 13%. Cú tới 53% số hộ sống khú khăn hơn trước [50]. Để gúp phần khắc phục thực trạng này, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được ban hành; theo đú, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nụng nghiệp mà khụng cú đất để bồi thường thỡ ngoài việc được bồi thường bằng tiền cũn được hỗ trợ chuyển đổi nghề. Điểm đỏng chỳ ý nhất
trong Nghị định này là người mất đất sản xuất được nhận tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề cao hơn nhiều so với tiền bồi thường đối với đất bị thu hồi, cụ thể:
1. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nụng nghiệp… mà khụng cú đất để bồi thường thỡ ngoài việc được bồi thường bằng tiền …cũn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong cỏc hỡnh thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp như sau:
a) Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giỏ đất nụng nghiệp đối với toàn bộ diện tớch đất nụng nghiệp bị thu hồi; diện tớch được hỗ trợ khụng vượt quỏ hạn mức giao đất nụng nghiệp tại địa phương;
b) Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp. Việc ỏp dụng theo hỡnh thức này được thực hiện đối với cỏc địa phương cú điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và người được hỗ trợ cú nhu cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp mà giỏ trị được hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giỏ trị đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp; phần giỏ trị chờnh lệch được hỗ trợ bằng tiền [13, khoản 1 Điều 22].
Thứ hai, đất nụng nghiệp xen kẽ trong khu dõn cư, đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dõn cư, ngoài việc được bồi thường theo giỏ đất nụng nghiệp cựng mục đớch sử dụng cũn được hỗ trợ bằng tiền; giỏ trị tớnh hỗ trợ từ 20% đến 50% giỏ đất ở liền kề. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Đất nụng nghiệp xen kẽ trong khu dõn cư phải là thửa đất nằm trong khu dõn cư. Đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dõn cư là thửa đất cú ớt nhất một mặt tiếp giỏp với đất ở trong khu dõn cư. Cỏc trường hợp cụ thể được hướng dẫn bổ sung tại Điều 43 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
Về vấn đề này, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định mức hỗ trợ cao hơn dựa trờn giỏ đất ở của thửa đất đú, cụ thể:
Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cựng thửa đất cú nhà ở trong khu dõn cư nhưng khụng được cụng nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cựng thửa đất cú nhà ở riờng lẻ; đất vườn, ao trong cựng thửa đất cú nhà ở dọc kờnh mương và dọc tuyến đường giao thụng thỡ ngoài việc được bồi thường theo giỏ đất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm cũn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giỏ đất ở của thửa đất đú; diện tớch được hỗ trợ khụng quỏ 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương [13, khoản 1 Điều 21].
Nội dung trờn đó được thành phố Hà Nội quy định cụ thể tại Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất trờn địa bàn đó quy định mức hỗ trợ theo nguyờn tắc mức tối đa tại Điều 13 như sau: Mức hỗ trợ với đất nụng nghiệp, vườn, ao trong cựng một thửa đất cú nhà ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong khu dõn cư khụng được cụng nhận là đất ở bằng 70% giỏ đất ở trong cựng thửa đất cú nhà ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng trước ngày 15/10/1993 và cú một trong cỏc điều kiện được bồi thường theo giỏ đất ở; bằng 40% giỏ đất ở trong cựng thửa đất cú nhà ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất ở khụng cú giấy tờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và cú một trong cỏc điều kiện được bồi thường theo giỏ đất ở. Diện tớch hỗ trợ tớnh theo diện tớch thực tế bị thu hồi nhưng tối đa khụng quỏ 5 lần hạn mức giao đất ở mới tại địa phương.
Thứ ba, trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới cú giỏ đất thấp hơn giỏ đất bị thu hồi thỡ ngoài việc được giao đất mới, người bị thu hồi đất cũn được bồi thường bằng tiền phần giỏ trị chờnh lệch; trường hợp giỏ đất mới cao hơn giỏ đất bị thu hồi thỡ bồi thường tương ứng với giỏ trị QSDĐ của đất bị thu hồi.
Thứ tư, trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn bị thu hồi đất nụng nghiệp đang sử dụng hoặc vượt hạn mức thỡ việc bồi thường được Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định như sau:
- Trường hợp diện tớch đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khỏc, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt thỡ được bồi thường;
- Diện tớch đất vượt hạn mức của cỏc trường hợp khỏc khụng thuộc quy định nờu trờn thỡ khụng được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường về chi phớ đầu tư vào đất cũn lại;
Ngoài ra, việc bồi thường, hỗ trợ đối với cỏc trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn bị thu hồi đất nụng nghiệp do nhận giao khoỏn đất sử dụng vào mục đớch nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản của cỏc nụng, lõm trường quốc doanh; bị thu hồi đất mà khụng đủ điều kiện được bồi thường theo quy định; thu hồi đất nụng nghiệp thuộc quỹ đất cụng ớch của xó, phường, thị trấn... cũn được quy định cụ thể tại khoản 5, 6, 7 Điều 10 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
(ii) Quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất phi nụng nghiệp khụng phải là đất ở
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP chỉ quy định việc đền bự thiệt hại đối với đất chuyờn dựng núi chung và cũng khụng cú đơn giỏ của loại đất chuyờn dựng để tớnh đền bự thiệt hại. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP đó bổ sung quy định về bồi thường đối với đất phi nụng nghiệp khụng phải là đất ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn để đỏp ứng yờu cầu thực tế SDĐ theo Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể:
- Đất làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú nguồn gốc là đất ở đó được giao sử dụng ổn định lõu dài hoặc cú đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giỏ đất ở;
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn SDĐ phi nụng nghiệp cú thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao cú thu tiền SDĐ được bồi thường theo giỏ đất phi nụng nghiệp; trường hợp SDĐ do Nhà nước hoặc do UBND cấp xó cho thuờ theo thẩm quyền thỡ khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phớ đầu tư vào đất cũn lại.
(iii) Quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định việc đền bự đối với đất ở thuộc đụ thị và đất ở thuộc nụng thụn. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP đó quy định chung việc bồi thường đối với đất phi nụng nghiệp là đất ở tại Điều 13, cụ thể:
- Người SDĐ ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tỏi định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người cú đất bị thu hồi và phự hợp với thực tế ở địa phương;
- Diện tớch đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người cú đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi cú diện tớch lớn hơn hạn mức giao đất ở thỡ UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhõn khẩu của hộ gia đỡnh bị thu hồi đất, xem xột, quyết định giao thờm một phần diện tớch đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng khụng vượt quỏ diện tớch của đất bị thu hồi.
Thực tế hiện nay, ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chớ Minh, diện tớch quỹ đất hạn hẹp, vỡ vậy, việc bồi thường bằng tiền được ỏp dụng chủ yếu. Cụ thể tại Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND Thành phố Hà Nội quy định: Người sử dụng nhà ở, đất ở khu vực nội thành, nội thị khi bị thu hồi đất ở thỡ chủ yếu được bồi thường bằng tiền và bố trớ tỏi định cư bằng nhà ở căn hộ (khoản 3 Điều 25); Trường hợp cỏc huyện ngoại thành, cỏc quận mới thành lập sau năm 1997 mà người dõn vẫn sinh sống chủ yếu bằng nụng nghiệp, ngành nghề tiểu thủ cụng
nghiệp thỡ tựy theo quỹ đất thực tế tại địa phương cú thể được bố trớ tỏi định cư được giao đất ở với hạn mức: 60m2 đối với khu vực nội thành; 80m2 đối với khu vực nội thị xó, thị trấn, cỏc phường mới được thành lập sau năm 1997 (trước đõy là xó); 120m2 đối với khu vực nụng thụn, đồng bằng; 160m2 đối với khu vực nụng thụn trung du.