b. Các loại hình đầu tư bất động sản
2.1.2.Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS
Mỗi loại bất động sản lại có những đặc điểm riêng, đặt ra những yêu cầu khác nhau với cán bộ thẩm định dự án. Nhưng nhìn chung, các dự án bất động sản có các đặc điểm chính sau:
Thứ nhất, các dự án đầu tư bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn. Bên cạnh giá trị đầu tư xây dựng công trình thì giá đất cũng chiếm một phần lớn giá trị của dự án.
Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian đầu tư lâu dài, bao gồm: Thời gian giải phóng mặt bằng và thời gian xây dựng công trình. Do vậy các dự án này thường phải chịu những rủi ro do những biến động về tình hình lạm phát, giả cả vật liệu, những rủi ro về mặt thị trường, cung cầu loại sản phẩm bất động sản đó trên thị trường… Thời gian đầu tư xây dựng càng dài thì những rủi ro cho những dự án này càng cao.
Thứ ba, Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin bất đối xứng, không đầy đủ…) vì vậy mặc dù đây là một thị trường hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do bị tác động bởi các yếu tố: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu… Các dự án bất động sản cũng sẽ chịu tác động tất yếu bởi sự không hoàn hảo của thị trường.
Thứ tư, các dự án bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế và thị trường:
- Yếu tố tự nhiên: như vị trí, diện tích của bất động sản, địa hình và hình thức bên ngoài của bất động sản quyết định giá trị của BĐS. Do BĐS không di chuyển được, nên vị trí của BĐS ở đâu, xa hay gần trung tâm, môi trường xung quanh thế nào, diện tích ra sao… là những nhân tố có tác động trực tiếp đến giá trị của BĐS.
- Yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ dự án BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càng cao.
- Yếu tố thị trường (cung-cầu về bất động sản): Diễn biến cung cầu về BĐS trong từng giai đoạn có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc xuống thấp. Yếu tố này có thể làm cho giá trị BĐS tăng giảm bất ngờ, lên cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị thực của nó. Vì vậy, sản phẩm của các dự án BĐS được tung ra vào những thời điểm, hoàn cảnh khác nhau sẽ có giá trị khác nhau, mang lại lợi nhuận khác nhau.
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
Cuối cùng, các dự án bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến BĐS. Do BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là loại hàng hoá đặc biệt, các giao dịch BĐS tác động đến hầu hết mọi hoạt động kinh tế- xã hội. Vì vậy, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, ngoài ra các đường lối chính sách của nhà nước có liên quan cũng là nhân tố tác động mạnh đến các dự án BĐS.