- Các nguồn trả nợ của Dự án chủ yếu được lấy từ nguồn mua nhà của khách hàng qua các năm
2.7.2.1.Những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thẩm định dự án
e. Rủi ro về ngành nghề kinh doanh, về thị trường:
2.7.2.1.Những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thẩm định dự án
Bên cạnh những thành quả đạt được, công tác thẩm định dự án nói chung cũng như các dự án BĐS nói riêng vẫn còn những tồn tại hạn chế.
a. Về quy trình thẩm định
Mặc dù đã có sự phân chia các dự án theo đặc thù của từng ngành tuy nhiên đa số các dự án đều được thẩm định theo quy trình chung. Điều này dẫn đến sự lãng phí, không cần thiết trong quá trình thẩm định. Đôi khi còn là nguyên nhân kéo dài thời gian thẩm định của dự án.
b. Về phương pháp thẩm định
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
Mặc dù sử dụng phối hợp các phương pháp thẩm định tuy nhiên chất lượng thẩm định vẫn chưa thật sự tốt vì vẫn còn một số thiếu sót khi áp dụng từng phương pháp với những nội dung cụ thể. Ví dụ như khi sử dụng phương pháp dự báo thì do nguồn thông tin chưa đầy đủ nên những kết luận đưa ra có thể chưa chính xác. Hoặc trong “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.” khi phân tích tài chính dự án, do chỉ phân tích hiệu quả của dự án trong 20 năm đầu dự án, nên khi sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá dự án thì vẫn chưa đưa ra được cái nhìn chính xác bởi tuổi thọ của dự án là 70 năm.
c. Về nội dung thẩm định
Mặc dù đã tiến hành thẩm định các nội dung của dự án từ tổng quát đến cụ thể chi tiết, tuy nhiên trong quá trình thẩm định từng nội dung vẫn gặp phải nhiều khó khăn, tồn tại như:
- Khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án, trong hồ sơ dự án, khách hàng đưa ra các con số dự kiến về giá cả sản phẩm, nhu cầu thị trường trong tương lai… Để thẩm định những nội dung này, CBTĐ thường căn cứ vào các nguồn thông tin thu thập trên mạng. Tuy nhiên những thông tin này lại rất nhiều chiều gây khó khăn trong quá trình phân tích đánh giá.
- Khi thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án do thiếu chuyên môn với các kiến thức chuyên môn về xây dựng nhất là đối với các dự án BĐS, nên CBTĐ gặp khó khăn trong quá trình thẩm định các nội dung này của dự án, thường chỉ căn cứ trên những thông số mà khách hàng đưa ra. Đối với các dự án lớn, SGD phải thuê các chuyên gia trong lĩnh vực này giúp đỡ, điều này khiến chi phí thẩm định dự án tăng cao.
- Đối với khía cạnh tài chính của dự án: Khi xác định tỷ suất chiết khấu để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, CBTĐ thường không xem xét đến tác động của lạm phát, sự thay đổi lãi suất khi tính toán. Điều này dẫn đến việc xác định sai tỷ suất chiết khấu, khiến giá trị chỉ tiêu NPV tính toán ra không còn chính xác. Hơn nữa, CBTĐ thường chỉ tập trung tới các chỉ tiêu: NPV, IRR, thời gian hoàn vốn đầu tư để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án mà bỏ qua một số chỉ tiêu khá quan trọng như: tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, DSCR… Và khi xác định tổng mức đầu tư của dự án, CBTĐ vẫn chủ yếu dựa trên những tính toán mà chủ đầu tư đưa ra.
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
- Thẩm định khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án: Nội dung này thường bị bỏ qua trong các báo cáo thẩm định.
- Đánh giá các rủi ro liên quan đến dự án: Việc đánh giá rủi ro của dự án đã được quan tâm nhiều hơn trong thời gian gần đây, tuy nhiên vẫn chưa thể đánh giá hết tất cả các rủi ro có thể xảy đối với dự án.