Nghiên cứu phương diện kỹ thuật của dự án là cơ sở để tiến hành nghiên cứu các mặt kinh tế tài chính của dự án. Ngoài ra, đây còn là cơ sở để xác định xem dự án có khả thi về mặt kỹ thuật hay không. Đặc biệt với các dự án BĐS thì vấn đề địa điểm, quy mô, giải pháp xây dựng của dự án là những nhân tố quyết định đến tính khả thi và hiệu quả của dự án. Do đó, CBTĐ cần đánh giá, nhận xét kĩ càng các nội dung:
• Địa điểm xây dựng: Xem xét địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông không, có nằm trong quy hoạch hay không, cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có tại địa điểm đầu tư… Những đặc điểm của địa điểm xây dựng sẽ là nhân tố mang lại lợi thế cạnh tranh của dự án, hoặc góp phần giảm chi phí đầu tư nếu cơ sở hạ tầng tại địa phương đã hoàn thiện.
• Quy mô của dự án: Xác định xem công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm và thị trường tiêu thụ hay không.
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
• Công nghệ và thiết bị của dự án: Khi thẩm định ta cần xem xét công nghệ của dự án có tiên tiến, hiện đại và phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, giá cả của thiết bị và uy tín của các nhà cung cấp thiết bị. Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, nếu cần thiết CBTĐ có thể tham khảo các nhà chuyên môn hoặc thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác và cụ thể.
• Quy mô và giải pháp xây dựng: Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dựa án không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không. Đánh giá tổng dự toán của từng hạng mục công trình, tiến độ thi công có phù hợp với thực tế không. Ngoài ra CBTĐ còn phải xem xét đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, hợp lý và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa.
Ví dụ minh họa
Đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề - khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland).
CBTĐ đã căn cứ vào hồ sơ dự án, thu thập thông tin tại địa phương thông qua việc đi khảo sát khu đất dự án, từ đó sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để đưa ra các đánh giá về khía cạnh kỹ thuật của dự án như:
Địa điểm đầu tư:
Dự án đầu tư xây dựng 68 căn nhà liền kề tại khu dân cư Cột 5, phường Hồng Hải, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Diện tích khu nhà liên kế : 9519.4m2 - Phía Đông Bắc giáp khu dân cư hiện hữu. - Phía Tây Bắc giáp khu dân cư hiện hữu.
- Phía Đông Nam giáp khu chung cư cao tầng theo quy hoạch khu dân cư cột 5. - Phía Tây Nam giáp khu dân cư do công ty Licogi đầu tư.
Khu đất thực hiện dự án đã được san lấp mặt bằng rất thuận tiện cho việc đầu tư xây dựng khu dân cư. Sau khi phương án đền bù giải phóng mặt bằng đối với các đơn vị đang quản lý và khai thác quỹ đất (đã được trình bày kỹ trong mục giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư cột 5) công tác thi công xây dựng công trình sẽ rất thuận lợi.
Quy mô và giải pháp xây dựng
- Diện tích đất: 9519,4 m2
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
- Quy mô xây dựng: xây dựng 68 căn nhà liên kế với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 23.337 m2
- Phương án đầu tư xây dựng: dự án dự kiến đầu tư xây thô toàn bộ 68 căn nhà, hoàn thiện xây dựng các mặt đứng của căn hộ, hạng mục cổng tường rào, sân vườn, lắp đặt điểm đấu điện, hệ thống thoát nước.
Theo quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu dân cư cột 5 phường Hồng Hải đã được phê duyệt, khu nhà liên kế có tổng diện tích 9519,4 m2 được chia thành 4 lô:
STT Tên lô Diện tích Mật độ xd Hệ số sdđ Tầng cao
1 Lô B 3733.3 m2 80% 3.5 4
2 Lô C 2864.8 m2 80% 3.5 4
3 Lô D 2153.5 m2 80% 3.5 4
4 Lô E 768 m2 80% 3.5 4
với diện tích sàn các căn hộ như sau:
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa Mẫu nhà Diện tích tầng 1 (m2) Diện tích tầng 2 (m2) Diện tích tầng 3 (m2) Diện tích tầng 4 (m2) Diện tích 1 căn ( m2 ) Số lượng căn hộ Tổng diện tích (m2) Mẫu 1 85 85 85 82 337 21 7.077 Mẫu 1A 85 85 85 82 337 15 5.055 Mẫu 2 85 81 81 83 330 21 6.930 Mẫu 3 95 102 110 93 400 3 1.200 Mẫu 4 96 102 100 95 393 3 1.179 Mẫu 5 91 96 98 91 376 2 752 Mẫu 6 95 96 98 91 380 1 380 Mẫu 6A 95 96 98 93 382 2 764 Tổng diện tích 23.337
Các căn nhà được thiết kế đáp ứng tất cả các thông số kỹ thuật trên. Mỗi căn nhà được thiết kế 4 tầng.
Tầng 1 : bố trí gara ô tô, xe máy, phòng ăn + bếp, kho, vệ sinh, phòng ngủ người giúp việc.
Tầng 2 : bố trí phòng khách , phòng ngủ chính , phòng vệ sinh. Tầng 3 : bố trí hai phòng ngủ.
Tầng 4 : bố trí phòng thờ, phòng ngủ nhỏ, khu vực giặt + phơi, phòng vệ sinh, sân thượng.
Với việc bố trí như vậy phù hợp với nhu cầu ở của một gia đình.
Các căn nhà được thiết kế có sân trước, sân sau đảm bảo cảnh quan cho từng căn cũng như tổng thể cả khu phố. Các căn nhà được thiết kế đơn giản về hình khối cũng như vật liệu xây dựng. Màu sắc sử dụng cho ngoại thất chủ yếu là màu sáng.