Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết trình bày quy hoạch sử dụng đất; hướng dẫn thiết kế đô thị cảnh quan, quyền và nghĩa vụ trong phát triển công trình đô thị; giao dịch quyền phát triển đô thị; thưởng khối tích xây dựng nếu có đóng góp đô thị đáng kể...
Mở đầu Công tác quản lý chiều cao khối tích xây dựng đô thị Việt Nam tồn nhiều bất cập Ở đô thị trẻ (như Nha Trang, Vũng Tàu), ngưỡng giới hạn tầng cao tối đa quy hoạch chung thành phố có phần khó hiểu người dân, giới đầu tư giới chuyên môn Thậm chí có nhiều ý kiến cho giới hạn thiếu lý luận phần cản trở phát triển cần thiết đô thị Ở thành phố lớn Hà Nội, TP.HCM, nhiều dự án phát triển mật độ cao cao tầng vượt ngưỡng cung ứng hạ tầng đe dọa nghiêm trọng cân đô thị, gây nhiều bất đồng dư luận Trong đó, hầu hết thành phố, nơi có khu phố lịch sử hay khu vực có di tích danh thắng cần bảo tồn lại thiếu vắng công cụ khống chế cần thiết công trình xây - cải tạo nhằm bảo tồn cấu trúc thiên nhiên - đô thị Chính thiếu công cụ phù hợp, nhà quản lý vô tình công trình tự chen vai thích cánh mọc lên cách không phù hợp, khiến chúng phá vỡ cấu trúc cảnh quan, làm lu mờ tính nhân văn đô thị Những ví dụ cho thấy thực trạng là, phương pháp quy hoạch quản lý xây dựng nước ta dựa nhiều vào cảm tính, thiếu sở lý luận Điều phần khiến lung lay niềm tin người dân công bằng, hợp lý phân bổ quyền phát triển đô thị, thời kỳ đô thị hóa mạnh mẽ Đây lúc cần có hướng dẫn cụ thể nguyên tắc quản lý Trung ương địa phương, không kiểm soát chiều cao mà toàn diện khối tích xây dựng công trình, thông qua sử dụng hiệu công cụ quy hoạch thiết kế đô thị, nhằm đạt cân bằng, mỹ quan, bảo tồn, bền vững phát triển đô thị Quy định Sử dụng đất Quy định quyền nghóa vụ phát triển theo chức sử dụng đất vốn khái niệm quen thuộc quy hoạch Với nhiều loại hình sử dụng đất, khống chế kèm theo bao gồm đầy đủ thông tin giới hạn khối tích công trình Chẳng hạn đất nhà mật độ thấp quy hoạch xác định cho phép xây dựng công trình không tầng, mật độ không 60% diễn Đàn Phương PháP quản lý chiều cao khối tích xây dựng quy hoạch đô thị thS ktS nguyễn xuân anh 36 SË 93 2018 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ Tuy nhiên, vấn đề sử dụng đất quy hoạch chung khái niệm mơ hồ Các thông điệp gắn với sử dụng đất quy hoạch chung khó chuyển tải nguyên vẹn xuống quy hoạch cấp Chẳng hạn lô đất đơn vị quy hoạch chung, phát triển quy hoạch phân khu gồm đất ở, đất công trình công cộng, xanh, đường giao thông Và loại hình lại có quy định riêng giới hạn xây dựng Tương tự, chuyển tải từ quy hoạch phân khu xuống quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 xảy khoảng trống khả tính toán Việc làm rõ vấn đề không khó Song cần có bổ sung quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo cấp quy hoạch chuyển tải đủ rõ thông điệp quy định sử dụng đất quy hoạch cấp trên; phải có tính kiểm đếm để đảm bảo tính gắn kết, tuân thủ cấp quy hoạch Các quy hoạch tiên tiến giới rõ ràng Việt Nam tính kiểm đếm Chẳng hạn đất hỗn hợp đô thị loại Với loại đất hỗn hợp, có quy định cụ thể thành phần tạo nên hỗn hợp Và thành phần tạo nên hỗn hợp, phải tuân thủ quy định sử dụng đất dành cho thành phần (thương mại, dịch vụ, ) Hầu hết thành phố đại không sử dụng thông số ngưỡng tầng cao tối đa toàn thành phố, lý đủ mạnh để đưa cấm cản phạm vi địa lý rộng Thay vào đó, người ta dựa lý luận khối tích phát triển không vượt sức dung nạp hạ tầng đô thị Bởi lý thuyết, đô thị thiết kế với hạ tầng đủ sức tải với lượng dân số định, phản ánh khối tích xây dựng, nên việc xây dựng vượt ngưỡng này, đe dọa cân với hạ tầng đô thị Cho nên, hệ số sử dụng đất tối đa (Floor Area Ratio) công cụ quan trọng hữu lý để khống chế xây dựng Đây khái niệm không với quy hoạch Việt Nam Tuy nhiên lần nữa, hệ thống quy hoạch đô thị lại mơ hồ cách quản lý Hệ số sử dụng đất thường không quy định quy hoạch chung Hệ số sử dụng đất quy hoạch chung phân khu hệ số gộp (brutto) Cho đến quy hoạch dự án (tỉ lệ 1/500) hệ số hệ số (netto)1 Vì vậy, vấn đề kiểm chứng quy hoạch chi tiết dự án xem có đảm bảo phát triển ngưỡng dung nạp hạ tầng đô thị hay không điều khó khăn, không muốn nói điều kiểm chứng Hướng dẫn Thiết kế đô thị - cảnh quan Kể từ thập niên 60, Mỹ Châu Âu bổ sung thiết kế đô thị công cụ mạnh mẽ nhằm kết nối quy hoạch kiến trúc công trình Nghiên cứu không gian ba chiều thiết kế đô thị giúp giảm đáng kể định quan liêu quy hoạch, làm rõ yêu cầu mà công trình cần đóng góp vào không gian đô thị Kể từ năm 2013, môn thức đưa vào Việt Nam, qua thông tư 06/2013/TT-BXD Đặc điểm chủ đạo môn thiết kế đô thị dùng phương tiện chiều để xác định lý phương pháp khống chế khối tích xây dựng nhằm truyền đạt cụ thể hơn, hiệu sách quản trị xây dựng thành phố Chẳng hạn, để bảo vệ cảnh quan văn hóa đô thị cổ, thiết kế đô thị đưa nguyên tắc bảo tồn cấu trúc đô thị đường giới hạn để khống chế xây dựng công trình mới, công trình cải tạo, nhằm đảm bảo diện chúng không làm thay đổi cấu trúc cần bảo tồn Cần áp dụng tương tự khu vực bảo tồn cảnh quan thiên nhiên Không vậy, thiết kế đô thị hướng dẫn thiết kế tổng mặt công trình Cho biết điều nên không nên làm diện tiếp xúc với đô thị bao chứa, cách bố cục tầng sân trước Ứng dụng công cụ cho thấy rằng, kiểu cấm đoán cứng nhắc chiều cao xây dựng tối đa nên áp dụng cục bộ, diện rộng Các thành phố cần phát triển tự nhiên, hài hòa với phân bố đổi thay linh hoạt động lực kinh tế xã hội bên Có khu vực nên cho xây dựng vừa phải Có khu vực cần khuyến khích xây dựng phát triển chiều cao bề rộng Thậm chí có khu vực phải khuyến khích xây cao để tạo biểu tượng Chỉ có khu vực bảo tồn phải thiết lập khống chế xây dựng Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý thiết kế đô thị để môn đem đến hiệu tích cực Hiện nay, khái niệm “đồ án thiết kế đô thị riêng” khiến nhiều địa phương nhầm lẫn vai trò quy trình pháp lý tương đương quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Bản chất Thiết kế đô thị môn chuyên ngành, không so với chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật đô thị Không thể xem Thiết kế đô thị quy trình pháp lý Cần hiểu môn chuyên ngành cần có để hỗ trợ định Thiết kế đô thị quy hoạch cấp, dự án chỉnh trang đô thị, dự án công trình có quy mô vai trò đáng kể đô thị, nghiên cứu khoa học đô thị, xây dựng sách quản lý đô thị Trong trường hợp, “tập con” dựa vào tính chất pháp lý quy trình “mẹ” mà vận hành để hỗ trợ định Quyền nghóa vụ phát triển công trình đô thị Khi dự án cấp phép xây dựng đô thị, phải gắn với quyền nghóa vụ cụ thể Điều không xa lạ Việt Nam Song nghóa vụ mà công trình cần đáp ứng thiếu nhiều, so sánh với phương Tây Chẳng hạn, công trình phải đáp ứng đủ chỗ đỗ xe cho người sử dụng nó, nội khuôn viên lô đất, thay chất tải lên hạ tầng đô thị Mỗi thành phố có hệ thống quy chuẩn riêng để đo đếm, loại sàn sử dụng đất cần chỗ đỗ xe Các chủ dự án tránh né giải trình cung cấp không gian Nhiều khi, phải xây nhà chứa, hầm chứa xe nhiều tầng, khiến đội giá dự án, chủ đầu tư phải chọn điểm rơi phù hợp khối tích xây dựng tối đa Như vậy, công cụ kiểm soát minh bạch cung ứng chỗ đỗ xe đảm bảo quy chuẩn địa phương, nhiều công trình xây dựng cao lớn SË 93 2018 37 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ Tương tự vậy, công trình có mật độ người sử dụng lớn bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, phải có thiết kế đường gom riêng, sân trước rộng, để đảm bảo lượng người dừng đỗ tạm thời không ảnh hưởng đến giao thông chung đô thị Điều này, quyền hoàn toàn kiểm soát thông qua quy chuẩn, quy định địa phương Bên cạnh đó, người ta xác định ngưỡng giới hạn cho hạ tầng công trình Chẳng hạn, áp lực nước mưa, nước thải từ công trình chảy vào hệ thống chung không vượt ngưỡng định Điều khiến kiến trúc sư thiết kế công trình phải vắt óc tìm giải pháp xanh hơn, nhằm giảm tốc độ tần suất chảy thải vào hệ thống chung Một ví dụ khác, nhiều thành phố phương Tây áp dụng chuẩn mực đo lường để quy định công trình xây dựng không ảnh hưởng tiêu cực đến công trình hữu lượng nắng, gió tầm nhìn Số nắng vào trực tiếp công trình thông số khó thỏa mãn công trình cao tầng xây Điều khiến công trình phải có lô đất lớn đủ tư cách xin phép xây cao tầng Hoặc công trình phải có thiết kế đặc biệt để không che nắng cửa sổ nhà hàng xóm Giao dịch quyền phát triển đô thị Các nước phát triển quen thuộc với công cụ trao đổi quyền phát triển đô thị Ví dụ lô phố, công trình không muốn xây dựng cao, bán quyền phát triển cho công trình khác Công trình cao tầng xây cao lên mà không vượt ngưỡng K1 quy định cho lô phố Khái niệm nới rộng Ví dụ khu vực đô thị nhỏ (bán kính 400m) chủ đầu tư bố trí nhà xe với đủ công suất phục vụ, phát triển nhà cao tầng mà không cần có hầm đỗ xe lô đất Thưởng khôi tích xây dựng có đóng góp đô thị đáng kể Nhờ có thiết kế đô thị, quyền thành phố xác định vị trí quan trọng mối quan tâm vị trí Các nhà đầu tư bị bắt buộc, khuyến khích đáp ứng tiêu chí thành phố Công cụ thưởng sách thường sử dụng trường hợp Chẳng hạn chủ đầu tư đóng góp cho thành phố phố xuyên qua lô đất họ, bãi đỗ xe công cộng phục vụ ga TOD, bỏ xây dựng tường rào để mở rộng không gian chủ đầu tư thưởng thêm lượng định vào hệ số sử dụng đất tối đa Nghóa họ xây dựng công trình với khối tích lớn hơn, tương ứng với đóng góp mà họ cam kết với thành phố Địa phương hóa quy chuẩn đô thị Khi quản trị khối tích xây dựng, cần hiểu rõ xây dựng để đưa khái niệm quản lý phù hợp thực tế Hiện nay, QCXDVN: 01/2008 chưa rõ ràng khái niệm như: Công trình, Hạng mục công trình, Khối xây dựng cao tầng, Độ mảnh khối xây dựng cao tầng Chẳng hạn, công trình xây dựng có khối đế, có nhiều khối cao tầng có cầu liên kết ngang với nhau, song dự án lại quan niệm 38 SË 93 2018 hạng mục công trình để tránh né quy chuẩn bắt buộc khối cao tầng phải cách tối thiểu 15-25m Như vậy, Quy chuẩn cần chặt chẽ để tránh trường hợp “lách luật” xảy Mà cách tốt địa phương hóa nó, không dễ dàng thay đổi quy chuẩn toàn quốc Tức cho phép địa phương vi chỉnh vài thông số cho phù hợp với tình hình địa bàn mình, diễn rộng số khái niệm để bị hiểu nhầm Một ví dụ khác, mật độ dân số khác nhau, tập quán sử dụng không gian khác nhau, kích thước ưa chuộng cho xe, chỗ đỗ xe phố thành phố khác Các thành phố đưa tiêu chuẩn tính toán riêng, ví dụ, tiêu chuẩn tính số người làm việc hecta khu công nghiệp, số chỗ đỗ xe phải có tương ứng diện tích sàn cửa hàng, văn phòng, nhà Những chuẩn mực trực tiếp ảnh hưởng tới diện tích bãi đỗ xe lô đất, từ ảnh hưởng đến tính toán khối tích tối đa xây dựng công trình Linh hoạt với trường hợp đặc biệt Thành phố cần công trình biểu tượng, mang tính đột phá Với trường hợp đặc biệt quan trọng vậy, cần thành lập hội đồng tối cao thành phố để xem xét vấn đề Khi đó, số khống chế quy hoạch vô hiệu hóa nhằm hy sinh cho mục đích lớn Quy định quy hoạch cần mở cho trường hợp này, không muốn xảy quy trình điều chỉnh cục bộ, tốn không cần thiết thời gian tiền bạc Lời kết Việc có đủ sở lý luận phương pháp để thiết lập hệ thống pháp lý quản lý chiều cao khối tích xây dựng quy hoạch phát triển đô thị vô cần thiết, bối cảnh bùng nổ đô thị hóa nay, mà công cụ quản lý chậm pha thực tiễn phát triển Các thành phố cần phát triển tự nhiên, hài hòa linh hoạt Các tiêu mang tính áp đặt cứng chiều cao xây dựng tối đa nên áp dụng cục bộ, diện rộng toàn đô thị Phần lớn khống chế chiều cao xây dựng tối đa nên áp dụng mục đích bảo tồn di sản văn hóa, bảo vệ danh lam thắng cảnh, hành lang giới bảo vệ khác Cách khống chế phải sở chứng minh khoa học xây dựng chuyên ngành Thiết kế đô thị (urban design) Quy hoạch cảnh quan (landscape planning) Bên cạnh khống chế khối tích xây dựng theo Sử dụng đất, Hệ số sử dụng đất (K1) tiêu dùng xác định khối tích xây dựng phép, để đảm bảo cân với cung ứng hạ tầng Cần xây dựng khung hướng dẫn cụ thể cấp quy hoạch xây dựng nhằm đảm bảo tính tuân thủ, minh bạch kiểm đếm hệ số tầng bậc quy hoạch Quyền phát triển đô thị khái niệm cần quan tâm đưa vào pháp luật quản lý đô thị Quyền thưởng phạt, trao đổi công trình đô thị sở hợp đồng Đây công cụ hữu hiệu để linh hoạt hóa công tác quản lý phát triển đô thị, đảm bảo công đô thị, đạt lợi ích chung, đảm bảo cân xây dựng thượng tầng hạ tầng đô thị Một số đại lượng cần đề cập thêm quy chuẩn quốc gia địa phương như: Hệ số sử dụng đất tối đa toàn đô thị, cách tính chỗ đỗ xe, số người lao động, số người sử dụng theo diện tích sàn loại hình sử dụng Quy định quản lý quy hoạch cần đề cập đến trường hợp ngoại lệ, nhằm khuyến khích phát triển có đóng góp đột phá Song cần định rõ chế quản lý trường hợp ngoại lệ này, nhằm tránh lợi dụng sách Sửa đổi quan niệm môn thiết kế đô thị, coi môn chuyên ngành tham gia không vào quy hoạch, mà nhiều công tác khác tư vấn sách, thiết kế tổng mặt công trình, lập quy định quản lý Nhất thiết không nên coi đồ án thiết kế đô thị riêng quy trình pháp lý tương đương đồ án quy hoạch chi tiết Mật độ xây dựng (netto) tỷ lệ diện tích chiếm đất công trình kiến trúc xây dựng tổng diện tích lô đất Mật độ xây dựng gộp (brutto) khu vực đô thị tỷ lệ diện tích chiếm đất công trình kiến trúc tổng diện tích toàn khu đất (QCVN: 01/2008/BXD) File 04: Quản lý khối xây dựng theo loại công trình - sử dụng đất Chuyển nhượng quyền phát triển khu vực đô thị Quản lý khối xây dựng công trình theo thiết kế hình ảnh tuyến phố Quản lý khối xây dựng theo mặt phẳng khống chế (áp dụng cho trường hợp cần bảo tồn cấu trúc đô thị) SË 93 2018 39 ... đủ sở lý luận phương pháp để thiết lập hệ thống pháp lý quản lý chiều cao khối tích xây dựng quy hoạch phát triển đô thị vô cần thiết, bối cảnh bùng nổ đô thị hóa nay, mà công cụ quản lý chậm... thị quy hoạch cấp, dự án chỉnh trang đô thị, dự án công trình có quy mô vai trò đáng kể đô thị, nghiên cứu khoa học đô thị, xây dựng sách quản lý đô thị Trong trường hợp, “tập con” dựa vào tính... Quản lý khối xây dựng theo loại công trình - sử dụng đất Chuyển nhượng quy? ??n phát triển khu vực đô thị Quản lý khối xây dựng công trình theo thiết kế hình ảnh tuyến phố Quản lý khối xây dựng theo