Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tính, tỉnh hà tĩnh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN TRỌNG DŨNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng vào công trình khoa học Tác giả luận văn Trần Trọng Dũng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Hà Tỉnh, quan tâm tạo điều kiện Phòng Tài nguyên - Môi trường, Phòng quản lý đô thị; Phòng Thống kê thành phố Hà Tỉnh giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Từ đáy lòng mình, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình quý báu đó./ Tác giả luận văn Trần Trọng Dũng MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 11 1.4 TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 11 1.4.1 Trung Quốc 11 1.4.2 Đài Loan 12 1.4.3 Nhật Bản 13 1.5 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 13 1.5.1 Thị trường đất đai Việt Nam năm qua 13 1.5.2 Những quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 18 1.5.3 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá Việt Nam 21 1.6 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG 30 1.6.1 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 30 1.6.2 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 32 1.6.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 32 1.6.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh 33 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu 38 2.3.3 Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu 38 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 39 2.3.5 Phương pháp biểu đạt kết nghiên cứu 39 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2013 49 3.1.4 Sơ lược tình hình quản lí đất đai thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh 51 3.2 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 52 3.2.1 Qui trình, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Tĩnh 52 3.2.2 So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh với quy trình theo pháp luật đất đai quy định 62 3.2.3 Kết đấu giá đất số dự án điều tra địa bàn Thành phố Hà Tĩnh 62 3.2.4 So sánh kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn thành phố Hà Tĩnh 81 3.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 85 3.3.1 Hiệu kinh tế 85 3.3.2 Hiệu xã hội 86 3.3.3 Hiệu công tác quản lý đất đai 87 3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 88 3.4.1 Về sách Nhà nước 88 3.4.2 Giải pháp Kỹ thuật 88 3.4.3 Giải pháp chế tài 89 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91 KẾT LUẬN 91 ĐỀ NGHỊ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân BĐS Bất động sản T.W Trung ương NN Nông nghiệp SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận TNMT Tài nguyên môi trường CN – XD Công nghiệp – Xây dựng TM – DV Thương mại – dịch vụ LN Lâm nghiệp TS Thủy sản TDTT Thể dục thể thao GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HĐND Hội đồng nhân dân MCL Mức chênh lệch DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Hà Tĩnh 50 Bảng 3.2: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 65 Bảng 3.3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 66 Bảng 3.4: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 2013 dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 66 Bảng 3.5: Kết đấu giá QSD đất năm 2012 khu dân cư Đồng Trọt 70 Bảng 3.6: Kết đấu giá QSD đất năm 2013 khu dân cư Đồng Trọt 71 Bảng 3.7: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 2013 dự án khu dân cư Đồng trọt - Thạch Quý 71 Bảng 3.8: Kết đấu giá quyền sử dụng đất ngày 06/7/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 75 Bảng 3.9: Kết đấu giá quyền sử dụng đất ngày 15/8/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 76 Bảng 3.10: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất phiên ngày 06/7 ngày 15/8/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 77 Bảng 3.11: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu đô thị hai bên đường bao phía Tây thuộc phường Trần Phú Thành phố Hà Tĩnh 80 Bảng 3.12: Tổng hợp kết chênh lệch giá quy định giá trúng đấu giá dự án 81 Bảng 3.13: Sự hiểu biết cán tổ chức đấu giá đấu giá QSD đất 82 Bảng 3.14: Sự hiểu biết người tham gia đấu giá QSD đất 83 Bảng 3.15: Sự hiểu biết người dân không tham gia đấu giá QSD đất 84 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai - ngắn hạn 15 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai thị trường đặc thù 16 Hình 2.1: Vị trí khu đất thực đấu giá 36 Hình 3.1: Vị trí thành phố Hà Tĩnh 41 Hình 3.2 Cơ cấu diện tích loại đất thành phố Hà Tĩnh 51 Hình 3.3: Quy hoạch phân lô đất đấu giá QSD đất vùng Đội Thao Vườn Cộ 64 Hình 3.4: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất khu dân cư Đồng Trọt 69 Hình 3.5: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất khu đô thị Bắc thành phố 73 Hình 3.6: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất đường bao phía Tây 78 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay được, điều kiện đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội tồn phát triển Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường làm cho thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, có đất đai Điều 1, Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức trị xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất[12] Điều 12, Luật Đất đai 1993 quy định “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian[12] Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá cho khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Qua thực tế cho thấy công tác đấu giá quyền sử 83 Bảng 3.14: Sự hiểu biết người tham gia đấu giá QSD đất TT 10 11 Nội dung câu hỏi Cách tìm kiếm nguồn thông tin BĐS thông qua phương tiện thông tin đại chúng không Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản gia đình Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân Mục đích mua BĐS để Môi trường kinh doanh Thị trường BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận lợi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận tiện Môi trường tự nhiên thành phố Hà Tĩnh Môi trường văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh tốt Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 đầu Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trường BĐS từ năm 2011 đến khủng hoảng kinh tế khu vực Hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh tốt Trung bình Nguồn: Từ phiếu điều tra Kết trả lời Đúng (%) Sai (%) 92,5 7,5 92,5 7,5 92,5 7,5 90 10 90 10 92,5 7,5 90 10 90 10 90 10 90 10 90 10 90,91 9,09 84 Bảng 3.15: Sự hiểu biết người dân không tham gia đấu giá QSD đất TT Nội dung câu hỏi Cách tìm kiếm nguồn thông tin BĐS thông qua phương tiện thông tin đại chúng không Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản gia đình Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân Mục đích mua BĐS để Môi trường kinh doanh Thị trường BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận lợi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận tiện Môi trường tự nhiên thành phố Hà Tĩnh Môi trường văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh tốt Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 đầu Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trường BĐS từ 10 năm 2011 đến khủng hoảng kinh tế khu vực 11 Hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh tốt Trung bình Kết trả lời Đúng (%) Sai (%) 70 30 70 30 60 40 55 45 40 60 50 85 50 15 90 10 75 25 75 25 90 69,09 10 30,91 Nguồn: Từ phiếu điều tra Biểu đồ 3.2: Sự hiểu biết đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất 85 3.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH Qua thực trạng công tác đấu giá dự án đưa vài đánh giá khái quát hiệu kinh tế hiệu xã hội công tác đấu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh sau: 3.3.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước: + Khai thác hợp lý quỹ đất + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước + So với cách giao đất có thu tiền thông thường giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường - Đối với người sử dụng đất: + Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSD đất tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng 86 tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Không phí hoa hồng (môi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt 3.3.2 Hiệu xã hội - Thị trường BĐS Thành phố Hà Tĩnh hình thành năm gần trình phát triển Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Thành phố Hà Tĩnh- Tỉnh Hà Tĩnh - Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung - Tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSD đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư 87 lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng nông thôn - Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… - Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.3.3 Hiệu công tác quản lý đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi toàn Thành phố giúp Thành phố thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, phường khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai - Đấu giá QSD đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng 88 tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn công trình khác - Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư công trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 3.4.1 Về sách Nhà nước - Hiện công tác đấu giá QSD đất thực theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ quy định bán đấu giá tài sản, quy chế đấu giá ban hành theo Quyết định số 216/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ không phù hợp Việc xây dựng quy chế đấu giá QSD đất theo Nghị định 17 phải gắn trách nhiệm Tổ chức đấu giá để công tác đấu giá thực công khai minh bạch tạo niềm tin cho tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 3.4.2 Giải pháp Kỹ thuật - Phương thức đấu giá bất cập, để tránh đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút 89 xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường thực vòng đấu - Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm hiểu tham gia dự án khác - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin - Các dự án đấu giá đất phải đầu tư hạ tầng đồng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ làm nhà - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: Thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá sàn cần xây dựng vừa phải, lô lớn giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) - Các quy trình dự án đấu giá QSD đất cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án Sau có kết trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp đủ tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, chủ đầu tư cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho người trúng đấu giá 3.4.3 Giải pháp chế tài Cần thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, lô giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực Trước đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng quan tài số tiền mà người trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất người trúng đấu giá, tránh trường hợp người 90 trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế số lượng cò tham gia 91 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Phạm vi nghiên cứu thành phố Hà Tĩnh với tổng diện tích 5662,92 ha, đó: Đất nông nghiệp có diện tích 2909,48 chiếm 51,38% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nông nghiệp có diện tích 2413,95 ha, chiếm 42,65 % tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng 339,49 ha, chiếm 5,99 % tổng diện tích đất tự nhiên Quy trình thực công tác đấu giá thành phố phù hợp với quy trình quy định luật pháp tình hình thực tế địa phương Mức chênh lệch giá trúng với giá sàn hai thời kỳ lớn, thời kỳ trầm lắng (2012 2013) 0,03 lần, thời kỳ sôi động (2008 2009) từ 0,07 đến 0,12 lần Hiệu kinh tế cao so với giao đất có thu tiền thông thường Với tổng diện tích 31.012 m2 đất đem lại nguồn thu cho ngân sách 117.037.000.000 đồng vượt so với giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường 8,71 tỷ đồng Hiệu xã hội cải thiện rỏ rệt thể hỗ trợ từ nguồn thu cho phát triển công trình công cộng sở hạ tầng địa phương Công tác đấu giá QSD đất góp phần quan trong việc xây dựng hồ sơ quản lý đất đai ngày chặt chẽ hoàn thiện ĐỀ NGHỊ Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất ban hành quy chế đấu giá QSD đất thống toàn tỉnh Hà Tĩnh phù hợp với Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ để công tác đấu giá QSD đất phát huy hiệu tốt Tăng cường quản lý giá đất sát với thời điểm, thị trường BĐS sôi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách 92 địa phương Cần sớm hoàn thiện cấu tổ chức Phát triển quỹ đất từ tỉnh tới huyện, tăng cường công tác tham mưu tạo lập quỹ đất phù hợp phục vụ vào sử dụng mục đích phi nông nghiệp Xây dựng giá đất hợp lý để thỏa mãn đại đa số đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh trường hợp giá cao nên dự án thực khó thành công Các giải pháp kỹ thuật cần hoàn thiện trước tiến hành đấu giá, đồng hạ tầng sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá yên tâm đối tượng tham gia đáu giá; Các dự án đấu giá đất cần thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị trường BĐS, NXB Nông nghiệp Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình Định giá đất, Hà Nội] Đại học quốc gia Hà Nội (2002) Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Hà Nội 10 Hiến pháp năm 1980 (NXB trị quốc gia) 11 Phạm Ngô Hiếu (2005), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sỹ Nông nghiệp trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội 12 Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB trị quốc gia) 13 Luật đất đai 2003, (NXB trị quốc gia) 14 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 15 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản (http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html; http:// www.e-sellers.co.jp) 17 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 18 Thống kê đất đai 2013 TP Hà Tĩnh 19 Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản Thâm Quyến-Trung Quốc 20 Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội 21 Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 22 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2011 23 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2012 24 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2013 25 UBND thành phố Hà Tĩnh, Niên giám thống kê năm 2013 26 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Tĩnh (2010), Báo cáo tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Tĩnh – Tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020 27 Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Hà Nội 28 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 29 Nhan Ái Tĩnh (1999) – Đại học trị Bình Đông Đài Loan, phân tích lý luận sử dụng đất nông nghiệp (Tôn Gia huyên dịch), Hà Nội 30 Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh tế học, (Vũ Cương, Đinh Xuân Hà, Nguyễn Xuân Nguyên, Trần Đình Toàn dịch), NXB Thống kê, Hà Nội PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THAM GIA ĐẤU GIÁ Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 19 Số phiếu: Ngày điều tra: Người điều tra: I THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ: Đối tượng: Giới tính: ( )Nam, ( )Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Khả tài chính: ( ) Giàu; ( ) Trung bình; ( ) Nghèo Câu hỏi Xin vui lòng cho biết Anh/chị Tìm kiếm nguồn thông tin BĐS thông qua kênh thông tin nào? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thông tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Nguồn khác…………………………………… Câu hỏi Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không Rất phù hợp…… Phù hợp………… Không phù hợp… Câu hỏi Mục đích mua BĐS Anh/chị gì? Để ở…………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)…………………………… Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, …) Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)……………………… Câu hỏi Môi trường kinh doanh Thị trường BĐS thành phố Hà Tĩnh nào: Rất thuận lợi…… Khá thuận lợi…… Kém thuận lợi…… Câu hỏi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh Rất thuận tiện, nhanh chóng… Tạm được…………………… Kém ………………………… Câu hỏi Môi trường tự nhiên thành phố Hà Tĩnh nào? Sạch sẽ……………………… Tạm …………………… Bụi bẩn……………………… Câu hỏi Môi trường văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh nào? Rất tốt……………………… Chấp nhận được…………… Kém………………………… Rất kém……………………… Câu hỏi Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 Cung không đáp ứng cầu…… Kinh tế địa phương Tăng…… Đầu cơ……………………………… Người dân ngoại tỉnh mua nhà, đất… Nguyên nhân khác………………… Câu hỏi 10 Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trường BĐS từ năm 2011 đến Khủng hoảng kinh tế khu vực ……… Khủng hoảng kinh tế nước…… Thu nhập người dân giảm…………… Lạm phát……………………………… Khác………………………………… Câu hỏi 11 Anh/ Chị cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh sao? Ý kiến đánh giá Điện Giao thông Nước Hệ thống thoát nước Khu vệ sinh Vệ sinh Môi trường Rất tốt Tốt Tạm Không tốt Ý kiến khác Người vấn Hà Tĩnh, ngày tháng năm 2013 Đối tượng vấn [...]... nghĩa đó, được sự phân công của Nhà trường, và sự hướng dẫn giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh" 2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh để thấy được kết... khăn, tồn tại đó sao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn 3 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh - Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh - Đề xuất được một... các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có 26 thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61 - Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi... quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu... khăn, tồn tại sao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh trong giai đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn 3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3.1 Ý nghĩa khoa học Từ kết quả nghiên cứu để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Thông qua... quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất, do đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc do sự thỏa thuận giữa người bán và người mua thuần túy, nó phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, ... định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và... tiễn Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là kinh nghiệm, những bài học cho sự thành công trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản ở từng địa phương nói riêng và cả nước nói chung đảm bảo được tính... hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về Về bán đấu giá tài sản - Các Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh - Qui chế bán đấu giá quyền sử dụng đất. .. về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá 1.5.3 Quá