Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

bộ giáo dục và đào tạo trờng đạI học nông nghiệp hà nội Nguyễn Đức Danh Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh luận văn thạc sĩ nông nghiệp Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh trà Hà Nội - 2011 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp i LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan rằng ñây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện dưới sự hướng dẫn, chỉ ñạo của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội; những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm./. Tác giả luận văn Nguyễn ðức Danh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân ñã tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành Luận văn này. Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn Quản lí ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ñề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo các sở, ngành tỉnh Hà Tĩnh: Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thống kê Hà Tĩnh và các sở ngành liên quan; lãnh ñạo UBND Thành phố Hà Tĩnh, Hội ñồng ñấu giá QSD ñất Thành phố Hà Tĩnh, các phòng ban liên quan của UBND Thành phố và UBND các xã, phường thuộc Thành phố Hà Tĩnh. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài. Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia ñình, người thân ñã ñộng viên, tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn ðức Danh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iii MỤC LỤC lời cam ñoan i lời cảm ơn ii mục lục iii danh mục các chữ viết tắt v danh mục bảng vi 1. MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài. 3 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Cơ sở khoa học về ñấu giá quyền sử dụng ñất 4 2.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương 32 2.4. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại tỉnh Hà Tĩnh 35 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 36 3.2. Nội dung nghiên cứu 36 3.3. Phương pháp nghiên cứu 37 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 4.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội Thành phố Hà Tĩnh 39 4.1.1 . ðiều kiện tự nhiên 39 4.1.2 . ðiều kiện kinh tế xã hội gây áp lực với ñất ñai 41 4.2. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ở ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh 49 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iv 4.2.1 Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Thành phố Hà Tĩnh 50 4.2.2. Kết quả ñấu giá ñất tại một số dự án ñiều tra trên ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh 60 4.2.3 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án 78 4.2.4. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 84 4.3. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 86 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 88 5.1. Kết luận 88 5.2. ðề nghị 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải CSHT CNH- HðH XHCN Cơ sở hạ tầng Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa Xã hội chủ nghĩa ðG ðấu giá GCN Giấy chứng nhận QSD Quyền sử dụng TM Thương Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD BðS Xây dựng Bất ñộng sản Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vi DANH MỤC BẢNG STT Tªn b¶ng Trang 4.1. Bảng cơ cấu % giá trị sản xuất của các ngành qua các năm. 41 4.2. Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh 45 4.3. Cơ cấu lao ñộng làm việc trong ngành của toàn thành phố 46 4.4. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Khu ñô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 65 4.6. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại dự án khu dân cư khối phố Tân quý phường Thạch Quý Thành phố Hà Tĩnh 73 4.7. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu quy hoạch dân cư khối phố Hậu Thượng phường Thạch Quý 78 4.8. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 79 4.9. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 81 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài “ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta ñã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ ñược vốn ñất ñai như ngày nay” ( Lời nói ñầu, Luật ðất ñai 1993). Ngày nay, ñất ñai trở thành nguồn nội lực quan trọng ñể thực hiện CNH-HðH ñất nước, với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 Nghị quyết ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ IX ñã xác ñịnh chủ trương: “Thúc ñẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo ñịnh hướng XHCN, ñặc biệt quan tâm các thị trường mới, quan trọng như: thị trường bất ñộng sản, thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị trường khoa học và công nghệ” và ñịnh hướng cụ thể trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 – 2010: “Hình thành ñồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường ñi ñôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế ñể thị trường hoạt ñộng năng ñộng, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”. Nghị quyết ñại hội IX ñã kế thừa và phát triển ñường lối ñổ mới, xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa và chính sách phát triển thị trường bất ñộng sản của ðảng ta và mở ñường cho sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất ở nước ta trong giai ñoạn 2001-2010. Từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 2 hiện ñại hóa ñất nước, làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ … ðể khắc phục tình trạng trên, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta; giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vì ñó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ ñó Nhà nước có cơ sở ñể ñiều chỉnh những quy ñịnh hiện hành. Tuy nhiên vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền… Xuất phát từ những ý nghĩa ñó, với mong muốn ñược mang kiến thức học tập ở nhà trường , góp phần giải quyết vấn ñề thực tiễn của ñịa phương, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh – Tỉnh Hà Tĩnh" 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài - Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy ñịnh về quyền sử dụng ñất ñể ñưa ra giá ñất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần ñóng góp vào cơ sở khoa học cho công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. - Ý nghĩa thực tiến: Nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án khác nhau, với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất, rút ra những quy ñịnh chung nhất xây dựng quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất hoàn thiện, ñem lại hiệu quả cao. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 3 1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài. 1.3.1 Mục ñích - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất. - ðề xuất giải pháp hoàn thiện các quy ñịnh về ñấu giá ñể công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn. 1.3.2. Yêu cầu của ñề tài - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung ương và ñịa phương. - Số liệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. - ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. - Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. . bộ giáo dục và đào tạo trờng đạI học nông nghiệp hà nội Nguyễn Đức Danh Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố. ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Thành phố Hà Tĩnh 50 4.2.2. Kết quả ñấu giá ñất tại một số dự án ñiều tra trên ñịa bàn Thành phố Hà Tĩnh 60 4.2.3 ðánh giá hiệu