Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã sơn tây thành phố hà nội

Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã sơn tây thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số: 60 62 16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

Hµ Néi - 2011

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận án này là trung thực, chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ thực hiện luận án này ñã ñược cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận án ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, tháng 10 năm 2011

Tác giả

Phạm Thị Huyền Nga

MỤC LỤC

Trang

PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

1.2 Mục ñích, yêu cầu của ñề tài

1.2.1 Mục ñích

1.2.2 Yêu cầu

PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 ðất ñai và thị trường ñất ñai

2.1.1 ðất ñai

2.1.2 Thị trường ñất ñai

2.1.3 Giá ñất

2.1.4 Một số khái niệm khác

2.2 Các hình thức ñấu giá

2.3 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.1 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003

2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð

2.3.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð ở nước ta

2.3.4 Các hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.5 Quy trình ñấu giá tài sản ở Việt Nam

2.3.5 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu

3.3.2 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu

3.3.3 Phương pháp ựiều tra thống kê

3.3.4 Phương pháp phân tắch tổng hợp 3.3.5 Phương pháp chuyên gia PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thị xã Sơn Tây Ờ Thành phố Hà Nội

4.1.1 đặc ựiểm tự nhiên

4.1.2 Các nguồn tài nguyên

4.1.3 Tình hình kinh tế - xã hội

4.1.4 Hiện trạng sử dụng ựất, tình hình quản lý ựất ựai trên ựịa bàn Thị xã Sơn Tây

4.2 Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất của thị xã Sơn Tây trong những năm qua

4.2.1 Các văn bản về ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây

4.2.2 Quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây

4.3 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất của một số dự án trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây

4.3.1 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất khu tái ựịnh cư Trung Hưng

4.3.2 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất Khu tập thể trường Hữu Nghị 80 phường Lê Lợi

4.3.3 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất khu tập thể Bách Hoá phường Xuân Khanh

4.4 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số dự án

4.4.1 Hiệu quả kinh tế

4.4.2 Hiệu quả xã hội

4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai

4.4.4 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

4.4.5 Một số ñề xuất hoàn thiện Quy chế ñấu giá

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1 Kết luận

5.2 Kiến nghị

PHẦN I

ðẶT VẤN ðỀ 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã, an ninh và quốc phòng ðất ñai có những tính chất ñặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào ðất ñai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng ðất ñai có vị trí cố ñịnh trong không gian, không thể di chuyển ñược theo ý muốn chủ quan của con người

Trên thực tế, ở các nước phát triển do hoạt ñộng thực của thị trường bất ñộng sản có hiệu quả thông qua nguồn tài nguồn nguyên ñất ñã mang lại nhiều lợi ích thiết thực ñó là lợi ích chung của toàn xã hội, nó chiếm tỷ trọng cao trong hoạt ñộng của nền kinh tế Có ñược hiệu quả to lớn ñó là do Chính phủ của các nước sớm nhận biết ñược tầm quan trọng của ñất ñai và ñưa ra những biện pháp phù hợp

Thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñã có từ khá lâu ngay từ trước khi ñược pháp luật nước ta công nhận Trước khi thị trường này ñược công nhận

ở nước ta ñã hình thành một thị trường ngầm, do tính chất không công khai của thị trường ñã làm thâm hụt lớn tới ngân sách Nhà nước, tác ñộng xấu ñến

sự phát triển chung của toàn xã hội Thực hiện Nghị quyết ñại hội ðảng toàn quốc lần thứ VII, cơ chế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñã ñược hình thành Từ Hiến pháp năm 1992, Luật ñất ñai năm 1993 ñã ñi vào cuộc sống trong ñó công nhận 5 quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp cho hộ gia ñình, cá nhân ñến Luật ñất ñai năm 2003 công nhận 7 quyền ñối với hộ gia, cá nhân là chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng ñất Trong dự thảo Báo cáo chính trị tại ñại hội ðảng toàn quốc khoá X ñã ñề xuất nội dung ñổi mới chính sách về ñất ñai và bất ñộng sản gồm “ Phát triển thị trường bất ñộng sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản gắn liền với ñất): bảo ñảm quyền sử dụng ñất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; từng bước làm

cho thị trường bất ựộng sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà ựầu tư Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tắnh pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý ựất ựai Nhà nước ựiều tiết giá ựất bằng quan hệ cung - cầu về ựất ựai và thông qua các chắnh sách về thuế

có liên quan ựến ựất ựai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất ựộng sản vừa

là nhà ựầu tư bất ựộng sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất ựộng sảnỢ đến ựây, thị trường quyền sử dụng ựất ựã ựược hoàn chỉnh, ựủ sức tự phát triển ựể cùng với thị vốn, thị trường lao ựộng ựiều tiết ựầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hoá

Những năm gần ựây, ựể nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ựất, thị xã Sơn Tây Ờ Thành phố Hà Nội thực hiện chủ trương chủ trương của Nhà nước

Ộựổi ựất lấy cơ sở hạ tầngỢ với hai hình thức ựấu thầu dự án và ựấu giá quyền

sử dụng ựất, trong ựó thực hiện các dự án quỹ ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức ựấu giá quyền sử dụng ựất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn về vốn ựầu tư

Xuất phát từ những quan ựiểm trên, ựược sự phân công của khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, ựược sự nhất trắ của phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sơn Tây cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà Ờ cán bộ giảng dạy khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Tôi

tiến hành nghiên cứu ựề tài: Ộđánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền

sử dụng ựất trên ựịa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà NộiỢ

1.2 Mục ựắch, yêu cầu của ựề tài

1.2.1 Mục ựắch

Tìm hiểu các văn bản pháp luật về ựấu giá quyền sử dụng ựất và quy ựịnh, quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất tại thị xã Sơn Tây Ờ thành phố Hà Nội

đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số

dự án trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội

đưa ra ý kiến và kiến nghị ựể hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng cường hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

1.2.2 Yêu cầu

Nghiên cứu, nắm chắc các văn bản có liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Trung ương và ñịa phương

Số liệu, thông tin ñiều tra phải ñảm bảo chính xác, khách quan, có ñộ tin cậy, ñồng thời phải ñảm bảo tính khách quan và thực tiễn

Nêu ra kết quả ñạt ñược, những vấn ñề còn tồn tại và có ý kiến ñề xuất

ñể công tác ñấu giá bất ñộng sản ở thị xã Sơn Tây ngày càng hoàn thiện và mang lại hiệu quả cao hơn

PHẦN II

TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 ðất ñai và thị trường ñất ñai

Khi nghiên cứu khái niệm về ñất ñai liên quan ñến ñịnh giá ñất phải hiểu: ñất ñai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,

là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

ðất ñai là tài sản vì ñất ñai có ñầy ñủ thuộc tính của một tài sản như: ñáp ứng ñược nhu cầu nào ñó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là ñối tượng trao ñổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) ðất ñai còn ñược coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, ñược chuyển tiếp qua các thế hệ, và ñược coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

ðồng thời ñất ñai còn ñược coi là một tài sản ñặc biệt vì bản thân

nó không do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai ñể biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục ñích ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh ñó ñất ñai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của ñất (ñã ñược khai thác sử dụng) không những không mất ñi mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản ñặc biệt và

tính hàng hóa ñặc biệt là một trong những nguyên nhân ñòi hỏi phải ñịnh giá Tính ñặc biệt có tính chất ñòi hỏi phải ñịnh giá là ñất ñai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá ñất càng tăng lên Việc ñầu tư của xã hội ñể làm tăng giá trị của ñất ñai, phần lớn là ñầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do ñó, chi phí ñầu tư làm tăng giá trị của ñất ñai là rất trìu tượng, khó xác ñịnh, khó phân bổ cho từng thửa ñất….thiếu cơ sở xác ñịnh mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng ñến giá ñất

2.1.2 Thị trường ñất ñai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao ñổi hàng hoá

Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai Thị trường ñất ñai có thể ñược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường ñất ñai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch ñất ñai diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh Theo nghĩa hẹp, thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch ñất ñai Thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN như ở nước

ta Tại ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: "ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu", do ñó không tồn tại thị trường chuyển quyền

sở hữu ñất ñai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường ñất ñai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng ñất

ðối với thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về ñất ñai Các giao dịch diễn ra trên thị trường ñất ñai khu vực thường quan tâm

giải quyết những vấn ñề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như

vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa ñất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường ñất ñai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực ñầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối ña của các bên mua và bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại ñất tại các ñô thị, vùng ven ñô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các ñặc khu kinh tế

2.1.3 Giá ñất

ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị Do ñó ñối với ñất ñai mà nói, giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến

ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước

có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền

sở hữu ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh

Với những ñặc ñiểm:

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có khả năng thu lợi ñến ñó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do ñất ñai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả ñược hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau

3 Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết ñịnh

4 Giá ñất chủ yếu là do nhu cầu về ñất ñai quyết ñịnh và có xu thế tăng

cao rõ ràng, tốc ñộ tăng giá ñất cao hơn so với tốc ñộ tăng giá hàng hóa thông thường

5 Giá ñất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do ñất có tính cố ñịnh về

vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của ñất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính ñặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa ñất khác nhau thì giá ñất cũng khác nhau, giá ñất có tính cá biệt rất

rõ ràng; ngoài ra, giá ñất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa ñất khác nhau có giá cả rất khác nhau

2.1.4 Một số khái niệm khác

- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá

cao nhất thì ñược

- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán

với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc ñược bán hàng

- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền

thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

2.2 Các hình thức ñấu giá

ðấu giá là một cơ chế thị trường trong ñó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật ñấu giá) ñược trao ñổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia ñấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường ðấu giá cung cấp một hệ quy tắc ñiều chỉnh qua ñó quyết ñịnh mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất ðấu giá ñược tổ chức vào thời ñiểm xác ñịnh với số người tham gia hạn chế

Một trong những ñặc ñiểm của ñấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng ñối với những người tham gia Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng)

nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất ñịnh, sưu tầm

ñồ cổ chẳng hạn Một ñồng tiền cổ ñối với nhiều người thì không khác gì vật

bỏ ñi nhưng ñối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương ñương ñối với tất cả mọi người tham gia ñấu giá

Một ñặc trưng khác của ñấu giá là phương thức thực hiện Người thắng cuộc có thể trả (hoặc ñược trả) theo giá mà người ñó chào (ñấu giá mức thứ nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (ñấu giá mức thứ hai) Việc ñấu giá có thể ñược tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong

ðấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất ñược mua vật ñấu giá và trả tiền tại mức giá ñó Mặt khác, trong ñấu thầu, người thắng cuộc

là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và ñược trả bằng mức giá ñó Chẳng hạn như việc ñấu thầu xây dựng công trình công cộng Trên thực tế, ñấu giá mức thứ nhất thường ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu

Hà Lan

ðấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trong ñấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ ñược chấp nhận thầu nhưng ñược trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc ðấu giá mức thứ hai thường là ñấu giá niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Anh

ðấu giá niêm phong: ñây là hình thức ñấu giá trong ñó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không ñược biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức ñấu thầu) sẽ thắng Người thắng có thể trả theo giá ñã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (ñấu giá mức thứ hai)

ðấu giá kiểu Hà Lan: người bán ñấu giá ñưa ra một mức giá rất cao cho vật ñấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ ñược hạ xuống dần dần theo một chiếc ñồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức này ñược áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan

ðấu giá kiểu Anh: người bán ñấu giá ñiều khiển cuộc bán ñấu giá sao cho người trả giá thắng ñược mức hiện tại Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước Cuộc ñấu giá chấm dứt khi không còn người nào ñưa ra mức giá khá hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá ñã chào ðấu giá kiểu Anh ñược coi là ñấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút) ðấu giá mức thứ hai còn ñược gọi là ñấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996 Ông là người ñầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội ñể trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những già mà ñối thủ làm nhưng vẫn ñạt ñược lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá ñưa ra con số lớn nhất mà

họ sẵn sàng trả

ðấu giá nhượng quyền: ðây là hình thức ñấu giá dài vô hạn ñịnh, dành cho các sản phẩm có thể ñược tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người ñấu giá ñặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể ñiều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc ñấu giá bất cứ lúc nào khi chọn ñược mức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người ñặt giá bằng hoặc cao hơn giá ñược chọn, và sẽ nhận ñược phiên bản của sản phẩm

ðấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người ñấu giá sẽ ñưa ra giá không rõ ràng, và ñược cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể ñặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá ñược ra giá sẽ thắng cuộc Ví dụ, nếu một cuộc ñấu giá quy ñịnh mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất ñạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc ñấu giá trực tuyến

ðấu giá mở: ðây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao ñổi hàng hoá Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch ñưa ra giá bằng lời ngay lập tức Những giao dịch có thể ñồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn mua bán Hình thức này dần ñược thay thế bởi hình thức thương mại ñiện tử

ðấu giá giá trần: Hình thức ñấu giá này có giá bán ra ñịnh trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc ñấu giá bằng cách ñơn giản chấp nhận mức giá này Mức giá này do người bán ñịnh ra Người ñấu giá có thể chọn ñể ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc ñấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất

ðấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự ñịnh giá của người mua là một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp) Ví

dụ, nếu bánh xe ñạp và khung xe ñạp ñược bán rời ra trong một cuộc ñấu giá thì ñối với người ra giá một tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và một khung xe thì lại ñáng giá Tình thế này có thể ñược giải quyết bằng cách bán tất cả các món ñồng thời và cho phép người mua ñăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ ñề nghị một giá ñể trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có ñược tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức ñấu giá không chỉ ñược áp dụng ñối với những mặt hàng hiếm mà còn ñược sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hoá theo lô, ñặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự ñộng Nghiên cứu ñấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hoá hoạt ñộng mua bán Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu ñấu giá có thể giúp người bán ñấu giá ñạt hiệu quả cao hơn

2.3 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.1 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003

Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai mới, Luật ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường BðS

ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của chương II:

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền

ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

Căn cứ Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai; Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp ñất ñược tham gia thị trường BðS, các hoạt ñộng ñược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường BðS và giải quyết một số vấn ñề

cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất như sau:

ðiều 61 quy ñịnh các trường hợp ñấu giá và không ñấu giá QSDð

- ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất, trừ các trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 61

- ðấu giá quyền sử dụng ñất không ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 60 của Luật ñất ñai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê ñất sang giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất

- Người sử dụng ñất ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất

- ðất ñể ñấu giá mà không có người tham gia hoặc ñấu giá không thành

Về trình tự ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ñối với quỹ ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ðiều 62 ñã quy ñịnh cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ ðấu thầu xây dựng công trình và ñấu giá QSDð ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức ñấu giá QSDð tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu xây dựng công trình ñược tiến hành ñộc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ñịnh

rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñất ñối với ñất ñưa ra ñấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức ñấu thầu xây dựng công trình và ñấu giá QSDð ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang ñiểm như sau:

+ Thang ñiểm ñể chấm thầu xây dựng công trình và thang ñiểm ñể chấm ñấu giá QSDð ñược xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñối với ñất ñưa ra ñấu giá

+ Khi sử dụng ñất trúng ñấu giá, người trúng ñấu giá phải lập dự án và dự

án phải ñược Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP còn quy ñịnh thêm “hàng năm,

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn và diện tích khu ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn thực hiện các dự án ñó”

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý ñất ñai, Chương II Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ñã quy ñịnh cụ thể việc thành lập văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích sử dụng ñất, tổ chức phát triển quỹ ñất và tổ chức hoạt ñộng dịch vụ

trong quản lý và sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích thúc ñẩy thị trường BðS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng ñất thực hiện các giao dịch ðể tạo thêm “sân chơi” ðiều 66 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP cũng ñã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất là nơi thực hiện các hoạt ñộng:

- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền

sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDð, tài sản gắn liền với ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất

- Giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng ñất, giá ñất, tình trạng pháp lý của QSDð và tài sản gắn liền với ñất, các thông tin khác về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất

- Tổ chức phiên giao dịch về QSDð, tài sản gắn liền với ñất

- Tổ chức ñấu giá QSDð, tài sản gắn liền với ñất theo yêu cầu

2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð

- Yếu tố vị trí của khu ñất:

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất

Ví dụ: trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại… sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền hoặc cùng ở mặt ñường phố) nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì ñấu giá

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn

Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất

và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu nhà cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư cơ sở hạ tầng như

hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất quy mô lớn.v.v (những yếu

tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

-Yếu tố ñiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi có khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của

nó cũng ảnh hưởng theo các mục ñích ñó

Ví dụ: ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần dùng thêm, sẽ làm thay ñổi giá của ñất ở Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng ñất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ñất ñó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy nông nghiệp ra ven ñô thị vì chỉ có các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện

ñể trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác

2.3.3 Các phương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh

ñược trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng quy trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn gọi là phương pháp

thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp

thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

2.3.4 Các hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Có 3 hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất Thứ nhất, ñấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho ñến khi không còn người trả giá cao hơn, thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng ñấu giá (hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua

3 vòng ñấu)

Thứ hai, ñấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai Trường hợp ñấu giá nhiều thửa ñất trong cùng một lô ñất ñể xây dựng nhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa ñất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp ñược chọn vị trí cho ñến ñủ số lượng các thửa ñất Trường hợp một thửa ñất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người ñó bắt thăm ñể chọn người trúng giá

Thứ ba, hình thức ñấu giá công khai bằng lời, hội ñồng ñấu giá chỉ ñược công bố giá khởi ñiểm vào lúc bắt ñầu thực hiện phiên ñấu giá Người

tham gia ñấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho ñến khi không còn người trả tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng ñấu giá Trường hợp tất cả các ñối tượng ñều trả giá thấp hơn giá khởi ñiểm thì hội ñồng ñấu giá quyết ñịnh ñình chỉ phiên ñấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm quyền ñiều chỉnh giá khởi ñiểm

2.3.5 Quy trình ñấu giá tài sản ở Việt Nam

2.3.5.1 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất theo Quyết ñịnh số 216 năm 2005

Thành lập Hội ñồng ñấu giá

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất thì có thẩm quyền thành lập Hội ñông ñấu giá Trường hợp cấn thiết ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội ñồng ñấu giá, Hội ñồng ñấu giá ñể ñấu giá giao ñất, ñấu giá cho thuê ñất ñối với tổ chức

- Hội ñồng ñấu giá cấp tỉnh phải ñảm bảo có ñại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và ðầu tư, Xây dựng và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh cho phù hợp với thực

tế của ñịa phương Trường hợp lãnh ñạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không ñảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội ñồng ñấu giá thì uỷ quyền Giám ñốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội ñồng

Thành phần Hội ñồng ñấu giá ở cấp huyện gồm lãnh ñạo ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội ñồng ñấu giá và ñại diện các phòng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội ñồng ñấu giá của tỉnh

- Thủ tục mở phiên ñấu giá

+ Giới thiệu thành viên Hội ñồng, người ñiều hành và người giúp việc (nếu có)

+ ðiểm danh người ñã ñăng ký tham gia ñấu giá, công bố người có ñủ ñiều kiện tham gia ñấu giá

+ Người ñiều hành phiên ñấu giá giới thiệu quy chế ñấu giá

+ Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan ñến thửa ñất thực hiện ñấu giá, giải ñáp thắc mắc của người tham gia ñấu giá; phát phiếu ñấu giá (trong trường hợp ñấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia ñấu giá; làm các thủ tục cần thiết khác

- Hình thức và trình tự ñấu giá

+ ðấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho ñến khi không còn người yêu cầu ñấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng ñấu giá

ðối với trường hợp không công bố công khai giá khởi ñiểm theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 8 của Quy chế thì Hội ñồng chỉ ñược công bố giá khởi ñiểm sau vòng ñấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng ñấu này; tuyên

bố vòng ñấu tiếp theo, xác ñịnh số người tiếp tục tham gia vòng ñấu giá, công

bố giá khởi ñiểm của vòng ñấu này Cuộc ñấu giá kết thúc khi xác ñịnh ñược mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia ñấu giá

Trường hợp tất cả các ñối tượng tham gia ñấu giá ở vòng ñấu thứ nhất ñều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi ñiểm thì Hội ñồng tuyên bố cuộc ñấu giá không thành Hội ñồng sẽ xem xét ñiều chỉnh lại mức giá khởi ñiểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức ñấu giá lại vào một thời ñiểm khác do Chủ tịch Hội ñồng ñấu giá quyết ñịnh

+ ðấu giá công khai bằng lời: ñối với trường hợp không công bố công khai giá khởi ñiểm theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 8 của Quy chế thì Hội ñồng chỉ ñược công bố giá khởi ñiểm vào lúc bắt ñầu thực hiện phiên ñấu giá Người tham gia ñấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho ñến khi không còn người yêu cầu ñấu giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng ñấu giá

+ Hội ñồng ñấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng ñấu giá quyền sử dụng ñất quy ñịnh thời gian của một vòng ñấu ñối với từng hình thức ñấu giá

+ Trường hợp người trúng ñấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng ñất hoặc rút lại giá ñã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề ñược Hội ñồng ñấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi ñiểm của vòng ñấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung

từ chối không nhận quyền sử dụng ñất thì Hội ñồng ñấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng ñấu giá Hội ñồng sẽ xem xét tổ chức ñấu giá lại vào một thời ñiểm khác

- Trường hợp ñấu giá ñối với khu ñất ñã ñược chia thành nhiều thửa nhỏ (lô) ñể làm nhà ở cho hộ gia ñình, cá nhân thì uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh hình thức, thủ tục và trình tự ñấu giá cho phù hợp với thực tế ñịa phương Người tham gia ñấu giá ñược quyền ñăng ký ñấu giá nhiều thửa ñất khác nhau Trường hợp người tham gia ñấu giá, nhưng không trúng ñấu giá thửa ñất trước, nếu không vi phạm quy chế ñấu giá thì ñược quyền tham gia ñấu giá thửa ñất sau, nhưng phải nộp thêm phí ñấu giá, mức cụ thể do Hội ñồng nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cho phù hợp với thực tế ở ñịa phương

- Nội dung biên bản của mỗi vòng ñấu giá

Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng ñấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:

+ ðịa ñiểm tổ chức ñấu giá

+ Thành phần Hội ñồng ñấu giá

+ Số người tham gia ñấu giá

+ Mức giá khởi ñiểm

- Ngày ký hợp ñồng và nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất

- Ngày hoàn thiện hồ sơ ñất ñai

2.3.5.2 Quy chế ựấu giá tài sản theo Nghị ựịnh 17 năm 2010

* Tiêu chuẩn ựấu giá viên

Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam có ựủ các tiêu chuẩn sau ựây thì có thể trở thành ựấu giá viên:

- Có phẩm chất ựạo ựức tốt;

- đã tốt nghiệp ựại học ngành luật hoặc ngành kinh tế;

- đã qua khóa ựào tạo nghề ựấu giá

* Tổ chức bán ựấu giá chuyên nghiệp

- Trung tâm dịch vụ bán ựấu giá tài sản

- Doanh nghiệp bán ựấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt ựộng ựa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán ựấu giá tài sản (sau ựây gọi chung là doanh nghiệp bán ựấu giá tài sản)

* Hội ựồng bán ựấu giá tài sản cấp huyện

- Hội ựồng bán ựấu giá tài sản cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau ựây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) quyết ựịnh thành lập ựể bán ựấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chắnh bị tịch thu theo quy ựịnh của pháp luật về xử

lý vi phạm hành chắnh

- Hội ựồng bán ựấu giá tài sản cấp huyện gồm có ựại diện của cơ quan

có thẩm quyền quyết ựịnh tịch thu tài sản, ựại diện phòng Tài chắnh, phòng

Tư pháp cấp huyện và ựại diện các cơ quan có liên quan

* Hội ựồng bán ựấu giá tài sản trong trường hợp ựặc biệt

- Hội ựồng bán ựấu giá tài sản trong trường hợp ựặc biệt ựược thành lập

ựể bán ựấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng ựất có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê ựược tổ chức bán ựấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán ựấu giá

- Hội ựồng bán ựấu giá tài sản trong trường hợp ựặc biệt bao gồm ựại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết ựịnh bán ựấu giá tài sản, cơ quan tài chắnh, cơ quan tư pháp cùng cấp và ựại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan

* Trình tự tiến hành cuộc bán ựấu giá tài sản

- Cuộc bán ựấu giá tài sản phải ựược tiến hành liên tục theo trình tự sau ựây:

+ Mở ñầu cuộc bán ñấu giá tài sản, ñấu giá viên ñiều hành cuộc bán ñấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán ñấu giá tài sản; công bố danh sách người ñăng ký mua tài sản bán ñấu giá và ñiểm danh ñể xác ñịnh người tham gia ñấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán ñấu giá; nhắc lại giá khởi ñiểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối ña giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi của người tham gia ñấu giá;

+ ðấu giá viên yêu cầu người tham gia ñấu giá tài sản trả giá Sau mỗi lần người tham gia ñấu giá tài sản trả giá, ñấu giá viên thông báo công khai về giá ñã trả cho những người tham gia ñấu giá tài sản;

+ Nếu sau ba lần ñấu giá viên nhắc lại giá cao nhất ñã trả mà không có người trả giá cao hơn thì ñấu giá viên công bố người mua ñược tài sản bán ñấu giá Sau khi ñấu giá viên công bố, người mua ñược tài sản bán ñấu giá ñược coi là ñã chấp nhận giao kết hợp ñồng mua bán tài sản bán ñấu giá Trong trường hợp giá trả cao nhất ñược công bố thấp hơn so với giá khởi ñiểm thì cuộc bán ñấu giá tài sản coi như không thành

Trong trường hợp ñấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì ñấu giá viên tổ chức ñấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất ñể chọn ra người mua ñược tài sản bán ñấu giá Nếu không có người trả giá cao hơn thì ñấu giá viên tổ chức bốc thăm ñể chọn ra người mua ñược tài sản bán ñấu giá

- Diễn biến của cuộc bán ñấu giá tài sản phải ñược ghi vào biên bản bán ñấu giá tài sản Biên bản bán ñấu giá tài sản phải có chữ ký của ñấu giá viên ñiều hành cuộc bán ñấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia ñấu giá và một người tham dự cuộc bán ñấu giá (nếu có)

- Kết quả cuộc bán ñấu giá tài sản ñược ghi vào Sổ ñăng ký bán ñấu giá tài sản Trong trường hợp bán ñấu giá tài sản thành thì ñấu giá viên ñiều hành cuộc bán ñấu giá tài sản lập hợp ñồng mua bán tài sản bán ñấu giá

- Tùy từng trường hợp bán ñấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có tài sản bán ñấu giá thì tổ chức bán ñấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan ñến tham dự cuộc bán ñấu giá

2.3.5 Thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất ở Việt Nam

Chắnh sách ựấu giá QSDđ ựã ựược triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người sử dụng ựất và Nhà nước Một số

mô hình ựấu giá QSDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố

Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng, tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Lào CaiẦ Sau ựây là

sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một số ựịa phương trong thời gian qua

2.3.4.1 đấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố Hà Nội

đấu giá quyền sử dụng ựất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cở hạ tầng, quy trình này quy ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy trình chặt chẽ tới từng ngày cho việc ựấu giá quyền sử dụng ựất

Mới ựây vào năm 2010 thành phố Hà Nội ựã ựưa ra quy ựịnh mới về ựấu giá quyền sử dụng ựất với nhiều ựiểm mới như sau:

Từ 20/9, người không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (KT3) có thể tham gia các cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất như những người khác theo quy ựịnh trước

đó là nội dung ựược chú ý nhất trong quyết ựịnh mới của UBND TP

Hà Nội về ựấu giá quyền sử dụng ựất Cụ thể, người thuộc diện KT3 có việc làm ổn ựịnh tại Hà Nội (theo quyết ựịnh ựiều ựộng hoặc tuyển dụng, hợp ựồng lao ựộng ựược tổ chức và ựơn vị quản lý lao ựộng trực tiếp xác nhận), có ựóng bảo hiểm ựầy ựủ, liên tục tại Hà Nội từ 3 năm trở lên và người Việt Nam ựịnh

cư ở nước ngoài ựủ ựiều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy ựịnh của pháp luật có thể tham gia các cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn Hà Nội

Có 3 hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất Người tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất khi nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm cho bên tổ chức ựấu giá theo quy ựịnh của từng dự án Khoản tiền này không

quá 5% giá trị thửa ñất tính theo giá sàn ñược duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập khu ñất trong trường hợp cho thuê ñất Người trúng giá ñất ñược trừ tiền bảo lãnh vào tiền sử dụng ñất hoặc tiền thuê ñất phải nộp Người không trúng ñấu giá ñất ñược trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên ñấu giá

Những trường hợp không ñược nhận lại tiền bảo lãnh gồm người ñăng

ký tham gia ñấu giá ñất ñược xác ñịnh ñủ tư cách nhưng không tham gia ñấu giá; người tham gia ñấu giá ñất trả giá thấp hơn giá quy ñịnh của vòng ñấu giá bắt buộc, hoặc tham gia ñấu giá từ vòng thứ hai trở ñi nhưng trả giá thấp hơn giá cao nhất của vòng ñấu trước trực tiếp; người trúng ñấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng ñất hoặc rút lại giá ñã trả; người tham gia ñấu giá vi phạm quy chế ñấu giá

Theo quy ñịnh mới, giá khởi ñiểm không ñược thấp hơn giá ñất, giá cho thuê ñất do UBND thành phố Hà Nội quy ñịnh tại thời ñiểm tổ chức ñấu giá Trong trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất với các khu ñất do Nhà nước giải phóng mặt bằng (giải phóng mặt bằng), ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có giá khởi ñiểm: giá tối thiểu làm căn cứ ñịnh giá khởi ñiểm không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng cộng suất ñầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng ñất theo khung giá quy ñịnh cho 1m2 ñất sử dụng

ðối với công trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử dụng ñất: giá tối thiểu làm căn cứ xác ñịnh giá khởi ñiểm không thấp hơn giá trị còn lại của nhà, công trình cộng tiền sử dụng ñất theo khung giá quy ñịnh cho 1m2 ñất sử dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có) Bước giá tối thiểu là 100.000 ñồng/m2 và tối ña 1.000.000 ñồng/m2 ñất ñối với trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất; từ 1.000 ñồng/m2/năm ñến 20.000 ñồng/m2/năm ñối với trường hợp cho thuê ñất

UBND thành phố Hà Nội sẽ là cấp phê duyệt giá sàn và bước giá theo

ñề nghị của Sở Tài chính và ủy quyền cho UBND quận, huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án ñầu tư trên ñất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ

Trong các trường hợp người trúng ñấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng ñất hoặc rút lại giá ñã trả thì hội ñồng ñấu giá sẽ xem xét tổ chức ñấu giá lại vào một thời ñiểm khác Trường hợp ñấu giá với khu ñất ñã ñược chia

thành nhiều thửa nhỏ ựể làm nhà ở cho hộ gia ựình, cá nhân thì người tham gia ựấu giá ựược quyền nộp hồ sơ ựăng ký ựấu giá nhiều thửa ựất khác nhau (mỗi thửa ựất 1 hồ sơ)

Giá thuê ựất phê duyệt cho người trúng giá ựược giữ ổn ựịnh trong thời hạn 3 năm Nếu giá cho thuê ựất do UBND thành phố Hà Nội ban hành vào ngày 1/1 hàng năm cao hơn giá ựang thuê thì áp dụng theo giá ựất do UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh Trường hợp thấp hơn thì vẫn giữ nguyên theo kết quả ựấu giá

Thành phố Hà Nội bắt ựầu tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất từ năm

2003, kết quả thực hiện dự án như sau: Trong ựó năm 2003, thành phố thực hiện 6 dự án với diện tắch 7,1 ha thu ựược 973 tỷ ựồng Trong năm 2004, Hà Nội ựã tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tắch 32,3 ha ựất và thu ựược tổng số tiền là 2.208 tỷ ựồng Năm

2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất với tổng diện tắch gần 65 ha, tổng thu ước tắnh ựạt khoảng 2.000 tỷ ựồng và thực hiện 12 dự án Năm 2010, Hà Nội ựã tổ chức ựấu giá nhiều dự án và ựưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ ựồng

2.3.4.2 đấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố đà Nẵng

đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trắ ựịa lý: phắa đông giáp biển đông, phắa Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phắa Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế

Thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất tại thành phố đà Nẵng:

- Tất cả những người tham gia ựấu giá ựều thực hiện ựấu giá trực tiếp

ựể nhận quyền sử dụng ựất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian

15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin ựại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết, Hội bán ựấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ựơn trong

15 ngày

- Mỗi ựơn ựăng ký tham gia ựấu giá ựược cử 02 người ựại diện vào phòng ựấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội ựồng bán ựấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự ựồng ý của Hội ựồng bán ựấu giá

gia ựấu giá ựược quyền hô nhiều lần không hạn chế cho ựến khi không có ai

hô giá cao hơn Thời gian quy ựịnh hô giá cách nhau 3 phút ( Hội ựồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng ựấu giá

- Sau khi việc bán ựấu giá kết thúc, Hội ựồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia ựấu giá ựều ký vào biên bản

Cơ chế tài chắnh khi thực hiện ựấu giá:

- Giá sàn do uỷ ban nhân dân thành phố quy ựịnh giao ựộng từ

2,42 lần so với giá sàn quy ựịnh Theo ý kiến của tất cả các hộ ựược phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với ựại ựa số người tham gia ựấu giá ựều cho rằng mức trúng ựấu giá so với giá ựất thị trường tại thời ựiểm ựấu giá

là trung bình (125 Ờ 130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường

- Giá ựất do uỷ ban nhân dân thành phố đà Nẵng quy ựịnh ựối với khu

- Phương thức thanh toán ựược thực hiện trong nhiều lần nhưng tối ựa không quá 45 ngày phải thanh toán xong

2.3.4.3 Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Thành phố Hồ Chắ Minh

Cũng là một thành phố trực thuộc Trung ương, là trung tâm văn hoá, kinh tế - chắnh trị, xã hội của khu vực phắa Nam Thành phố Hồ Chắ Minh cũng là nơi thực hiện công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất từ rất sớm Năm

2003, nguồn thu từ ựất của thành phố Hồ Chắ Minh là 700 tỷ ựồng, năm 2004

là 1.700 tỷ ựồng và vào năm 2005 là hơn 1.400 tỷ ựồng để sử dụng nguồn thu ựó thành phố ựã quyết ựịnh dành một phần lớn tiền thu ựược từ ựấu giá quyền sử dụng ựất cho các quận, huyện nhằm khuyến khắch khai thác giá trị

từ ựất Cụ thể như sau: ựể lại ựịa phương (quận, huyện có dự án ựấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ ựấu giá quyền sử ựất tương ứng với những khi ựất trị giá dưới 50 tỷ ựồng, 50 Ờ 100 tỷ ựồng và 100 Ờ 500 tỷ ựồng Các quận,

UBND TP.HCM ñã ban hành Quyết ñịnh số 24/2010/Qð-UBND Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất tại TP.HCM

Quy chế này quy ñịnh cụ thể việc ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất tại TP.HCM ñối với các trường hợp sau:

Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, bao gồm: ðầu tư xây dựng nhà ở của

hộ gia ñình, cá nhân; ðầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp ñất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp; ðầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Sử dụng ñất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Cho thuê ñất ñể thực hiện dự án xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê

do người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện

Giao ñất theo hình thức khác nay chuyển sang giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất; trừ trường hợp không thay ñổi chủ sử dụng ñất

Cho thuê ñất bao gồm cả cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân thành phố quyết ñịnh

Các thửa ñất ñược tổ chức ñấu giá phải ñáp ứng các ñiều kiện: Là ñất

ñã có quy hoạch sử dụng ñất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng ñất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ñịnh hiện hành của pháp luật về ñất ñai, xây dựng

Trong trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng ñất chi tiết hoặc kế hoạch

sử dụng ñất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của Ủy ban nhân dân thành phố ñối với từng thửa ñất; ðất trống, ñã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; Có phương án ñấu giá ñất ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ñịnh của quy chế này

PHẦN III

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* đối tượng nghiên cứu : là các dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại thị

xã Sơn Tây - tp Hà Nội, cụ thể là 3 dự án:

- Dự án khu tái ựịnh cư Trung Hưng Ờ Thị xã Sơn Tây

- Dự án khu tập thể trường Hữu Nghị 80 phường Lê Lợi - tx Sơn Tây

- Dự án khu tập thể Bách Hoá phường Xuân Khanh - tx Sơn Tây

Lý do lựa chọn 03 dự án trên vì: có tắnh thời sự, thời ựiểm gần ựây nhất, phản ánh rõ hiện trạng quy trình, thủ tục, hiệu quả và hạn chế công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất của thị xã Sơn Tây Ờ Thành phố Hà Nội

* Phạm vi nghiên cứu : Trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây Ờ Thành phố Hà Nội

3.2 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu các văn bản pháp luật về ựấu giá quyền sử dụng ựất và quy ựịnh, quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất tại thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội

- Tìm hiểu một số dự án ựấu giá ựã thực hiện trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây - tp

Hà Nội

- đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số

dự án trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội

- đưa ra ý kiến và kiến nghị ựể hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng hiệu quả của công tác ựấu giá

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu

- Thu thập các văn bản của Chắnh phủ, các văn bản của thành phố Hà Nội, các cơ quan của thành phố, thị xã và các viện nghiên cứu ,trường ựại học liên quan ựến công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất

- Thu thập các thông tin về ựặc ựiểm chung của khu vực nghiên cứu, các tài liệu về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về tình hình quản lý và sử dụng ựất của thị xã Sơn Tây

3.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu

Chọn ñiểm ñấu giá quyền sử dụng ñất nằm trong quy hoạch sử dụng ñất

ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt, ñúng pháp luật và những quy ñịnh cụ thể của Luật ñất ñai

3.3.3 Phương pháp ñiều tra thống kê

Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại ñịa bàn ñiều tra; thu thập các tài liệu liên quan ñến các dự án ñiều tra về nguồn gốc ñất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn…

3.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp

Kết hợp các kết quả ñạt ñược ñể làm rõ những ñặc ñiểm ưu việt và hiệu quả trong việc thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất

3.3.5 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất ñộng sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng ñất

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thị xã Sơn Tây Ờ Thành phố Hà Nội

4.1.1 đặc ựiểm tự nhiên

Thị xã Sơn Tây là trung tâm văn hóa, kinh tế, là ựầu mối giao thông và giao lưu thương mại ở cửa ngõ phắa Tây Hà Nội, có một hệ thống giao thông quan trọng chạy qua: đường Láng Ờ Hòa Lạc ở phắa Nam, đường Hồ Chắ Minh ( quốc lộ 21) và quốc lộ 32 Trong tương lai khi các tuyến ựường trọng ựiểm của Thành phố ựược xây dựng như: đường cao tốc Láng Ờ Hòa Lạc nối

ựô thị Hòa Lạc với ựô thị trung tâm, trục Thăng Long từ ựường Hoàng Quốc Việt kéo dài ựến ựô thị Hòa Lạc, Trục phát triển Sơn Tây Ờ Thạch ThấtỜ Quốc Oai Ờ Xuân Mai- Miếu Môn, đường vành ựai V liên kết các ựô thị xung quanh Hà Nội sẽ thúc ựẩy quá trình ựô thị hóa mạnh kéo theo sự chuyển biến

về kinh tế xã hội của Thị xã Sơn Tây hiện có 15 ựơn vị hành chắnh với 9 phường: Sơn Lộc, Phú Tịnh, Ngô Quyền, Trung Hưng, Viên Sơn, Trung Sơn Trầm, Xuân Khanh, Lê Lợi, Quang Trung, và 06 xã: Thanh Mỹ, Kim Sơn, Xuân Sơn, đường Lâm, Sơn đông, Cổ đông

4.1.1.1 Vị trắ ựịa lý

Thị xã Sơn Tây là ựô thị loại III, là một trong những ựô thị vệ tinh của

Hà Nội, nằm ở phắa Tây Bắc thủ ựô Hà Nội, cách Hà Nội 40km theo Quốc lộ

32, và 40 km theo ựường cao tốc Láng Ờ Hòa Lạc Tổng diện tắch tự nhiên của

ựơn vị hành chắnh sau:

- Phắa Bắc giáp với tỉnh Vĩnh Phúc qua sông Hồng

- Phắa đông giáp với huyện Phúc Thọ và huyện Thạch Thất

- Phắa Nam giáp với huyện Phúc Thọ

- Phắa Tây giáp với huyện Ba Vì

4.1.1.2 địa hình, ựịa mạo

Thị xã Sơn Tây có ựịa hình trung du, nhiều ựồi nhỏ, thấp đất ựai khá ựồng nhất về tắnh chất hóa lý địa hình dốc từ Bắc xuống Nam, theo hướng Tây Bắc Ờ đông Nam, được chia thành hai dạng ựịa hình chắnh:

- Dạng bán sơn ựịa: Gồm các xã Thanh Mỹ, Kim Sơn, Cổ đông, Phường Xuân Khanh và Trung Sơn Trầm có diện tắch khoảng 6.800ha, chiếm 63% diện tắch tự nhiên của Thị xã

- Dạng ựồng bằng: Gồm các xã, phường còn lại chiếm 37% diện tắch tự nhiên của Thị xã đồi núi thấp ở ựây sẽ là ựiều kiện tốt cho việc phát triển cây công nghiệp ngắn và dài ngày, khai thác lâm nghiệp kết hợp với du lịch nghỉ dưỡng

Khu nội thành Thị xã Sơn Tây có thể chia ra hai khu vực:

- Khu Sơn Tây cổ : gồm có 03 phường: Ngô Quyền, Quang Trung, Lê Lợi địa hình tương ựối bằng phẳng có cao ựộ +8,5 ựến +10,5 độ dốc trung bình khu thành cổ 1% dốc từ Bắc xuống Nam

- Khu Sơn Tây mới : gồm có 05 phường Sơn Lộc, Xuân Khanh, Phú Thịnh, Trung Hưng và Trung Sơn Trầm và vùng ngoại thành có ựịa hình không bằng phẳng, gò ựồi bán sơn ựịa, thấp dần từ Tây sang đông Cao ựộ +10 ựến +65m, cao nhất 112m (Xuân Sơn, Xuân Khanh ) ựộ dốc 10% ựến 30%

4.1.1.3 đặc ựiểm khắ hậu, thời tiết

Thị xã Sơn Tây nằm trong vùng khắ hậu nhiệt ựới giá mùa, mưa và nóng vào mùa hè, khô và lạnh vào mùa ựông, ngoài ra Sơn Tây còn mang thêm khắ hậu của vùng bán sơn ựịa, thuận lợi cho các cây ưa lạnh phát triển tạo nên ựa dạng cho phát triển sản xuất nông nghiệp và tạo ra các khu nghỉ dưỡng, du lịch khá tốt cho du khách

Chế ựộ mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.839mm Lượng mưa

phân bố không ựều trong năm Mưa nhiều vào tháng 7, 8, 9 Trong các tháng này lượng mưa ựạt 2.422,8mm Lượng mưa nhỏ nhất và các tháng 12, 1, 2 và

3 Trong các tháng này lượng mưa khoảng 1.100mm Số ngày mưa trung bình trong năm là 140,2 ngày

Chế ựộ gió: Hướng gió chủ ựạo trong năm là hướng đông Nam về mùa

hè và đông Bắc về mùa ựông Theo số liệu thống kê cho thấy Sơn Tây không

bị ảnh hưởng nhiều do các cơn bão ựi qua

độ ẩm và không khắ: độ ẩm tương ựối trung bình năm là 84% độ ẩm

tương ựối cao nhất vào tháng 1,2 trung bình 90% độ ẩm tương ựối thấp nhất vào tháng 7 trung bình là 66%

Lượng bốc hơi: Bình quân năm 930mm, lượng bốc hơi trung bình của

tháng nong là 140mm, lượng bốc hơi trung bình của tháng mưa là 57mm Với những ựặc ựiểm thời tiết, khắ hậu như vậy, nên sự thay ựổi giữa các thời ựiểm trong năm ựã gây ra những ảnh hưởng như ngập úng vào mùa mưa, hạn hán vào khô tác ựộng rất lớn ựến ựời sống, sản xuất ựặc biệt là sản xuất nông nghiệp của Thị xã

4.1.1.4 đặc ựiểm thủy văn

Thị xã Sơn Tây có 3 con sông chắnh chảy qua: sông Hồng, sông Tắch, sông Hang Các sông này là nguồn chủ yếu phục vụ cho cấp nước và thủy lợi của Thị xã Ngoài các con sông trên, Sơn Tây còn có các hồ lớn như hồ Xuân Khanh, hồ đồng Mô

- đoạn sông Hồng chảy qua phắa Bắc Sơn Tây dài 5,6km, rộng 1000m Theo số liệu của Trạm thủy văn Hà Nội cho thấy lưu lượng, vận tốc và mực nước sông Hồng tại khu vực từ Sơn Tây ựến Hà Nội, về mùa cạn ( tháng 5-10 ) chỉ chiếm khoảng 22-30% lưu lượng hàng năm và chủ yếu ựược bổ cập bằng nước ngầm.Vận tốc lũ lớn nhất tại Hà Nội không quá 3m/s, thường xảy ra vào cuối tháng 7 và tháng 8 Mực nước tại Sơn Tây dao ựộng rất lớn giữa mùa

mưa và mùa khô, về mùa mưa mực nước dâng cao tới 10-12m gây ra nguy cơ

lũ lụt

- Sông tắch: đoạn sông Tắch chảy qua Thị xã dài 10km, rộng trung bình 50m, ựây là trục tiêu chắnh của Thị xã, dòng chảy quanh co, ựộ dốc ựáy sông

từ 0,8% ựến 1,0% Sông Tắch ựôi khi gây ra lũ lụt khi mùa mưa ựến

- Các hồ ở Sơn Tây: Trên thượng nguồn sông Tắch và sông Hang có các hồ chứa nước là hồ Xuân Khanh, hồ đồng Mô và các hồ nhỏ khác Các

hồ này tưới nước cho hàng trăm ha ựất nông nghiệp và tạo ra cảnh quan thiên nhiên, các khu sinh thái ựẹp thu hút nhiều khách du lịch tham quan, nghỉ dưỡng

4.1.2 Các nguồn tài nguyên

với thành phần là cát, bột kêt, sét kết, gắn kết vừa

- Trầm tắch đệ tứ phủ khắp diện tắch của vùng bao gồm các hệ tầng: Hệ tầng Hà Nội chủ yếu là cát, cuội, sỏi phân bố ở phắa bắc khu vực, với chiều dày tăng dần về phắa sông Hồng; Hệ tầng Vĩnh Phúc chủ yếu là sét bột có xen các lớp cát mỏng, phần trên bị laterit, chúng kéo dài thành dải Tây Nam Ờ đông Bắc, cắt qua phần phắa Tây Thị xã;

- Trầm tắch Holoxen với thành phần là sét, bột, bùn, cát có chiều dày khoảng 10m phủ hầu như khắp vùng

Về ựịa chất công trình, Thị xã Sơn Tây có 07 nhóm ựất chủ yếu là:

- đất nâu vàng trên phù sa cổ(Fp), chiếm gần 58% diện tắch

- đất ựỏ vàng biến ựổi do trồng lúa nước(Fl), chiếm 16,8%

- Các loại ựất phù sa không ựược bồi(P)

- đất phù sa Glay(Pg)

- đất bạc màu trên phù sa cổ(B), chiếm mỗi loại khoảng 5,5%

- đất phù sa úng nước(Pj), chiếm 3,5%

- Số còn lại chiếm 0,5% là ựất phù sa ựược bồi(Pb)

4.1.2.2 Tài nguyên nước

a Nguồn nước mặt

Nguồn nước mặt của Thị xã khá dồi dào, bao gồm 3 hệ thống sông chắnh là sông Hồng, Sông Tắch và sông Hang Bên cạnh ựó còn có hệ thống ựập, hồ như hồ Xuân Khanh, hồ đồng Mô, ựập trànẦSông Hồng với lưu

thiết kế ựảm bảo an toàn khi chậm lũ là > +13,00m Hồ đồng Mô có diện tắch

một số hồ, ựập nhỏ khác cũng là nguồn cung cáp nước mặt quan trọng cho Thị xã

b Nguồn nước ngầm

Nguồn nước ngầm có 2 dạng tồn tại là nước lỗ hổng và khe nứt:

- Các tầng chứa nước lỗ hổng: Trầm tắnh ựệ tứ trong khu vực Sơn Tây phân bố khá rộng chiếm khoảng 2/3 diện tắch Thị xã Do Thị xã Sơn Tây là vùng chuyển tiếp giữa miền núi nên chiều dày trầm tắch biến ựổi mạnh, tập trung ở ven sông Hồng, sông đà, ở thung lũng giữa núi, ven các sông suối nhỏ ( sông Tắch ).Ven các sông suối lớn trầm tắch Aluvi thành phần chủ yếu là cát, cát sạn, cuội sỏi với ựộ hạt thô dần theo chiều sâu Lớp tràm tắch chứa nước thường ựược phủ bởi các lớp trầm tắch sét, á sét Gadien dòng ngầm thường nhỏ và có phương gần như vuông góc với sông có dòng nước ngầm thường lớn

- Các tầng chứa nước khe nứt: Có diện tắch phân bố rộng trên bề mặt chiếm khoảng 1/3 diện tắch Thị xã Lượng nước mưa lớn hơn lượng bốc hơi

do vậy ựất bề mặt thường có thêm ựộ nước tốt nhất ở những nơi có rừng che phủ, có khả năng giữ ựược hầu hết nước mưa, ựiều tiết dòng chảy và cung cấp cho nước dưới ựất đặc ựiểm của vùng này là ựộ chứa dẫn nước của ựất ựá không ựồng ựều độ khoáng hóa của nước thường nhỏ, chủ yếu là nước nhạt Các ựá Carbonat chứa nước nứt nẻ mạnh và phát triển hang hốc Chiều dày tầng chứa nước thương từ vài chục dến 100m, ựôi khi lớn hơn độ giàu nước của ựất ựá phụ thuộc vào thành phần thạch học và ựộ nứt nẻ Sự thoát nước chủ yếu là bay hơi nước dưới ựất ở nơi tầng chứa nước xuất lộ Vùng cung cấp nước và thoát nước phân bố rất gần nhau có khi là trùng nhau

Khu vực Thị xã Sơn Tây có mực nước ngầm mạch ở ựộ sâu từ 7 ựến 8

km Nguồn nước ngầm mạch sâu có chất lượng nước tốt và ựảm bảo cung cấp

ựủ nhu cầu cho Thị xã

4.1.2.3 Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản trên ựịa bàn không nhiều, chỉ có một số loại sử dụng cho việc sản xuất vật liệu xây dựng:

- Cao lanh, ựất sét là loại khoáng sản phi kim dùng ựể làm gốm, sứ, phân bố rộng rãi trong Thị xã, tập trung nhiều ở vùng đông Năm Thị xã

- Puzơlan có chất lượng tốt, tập trung ở xã Thanh Mỹ

- Than cám ở Thanh Mỹ và Xuân Sơn

- Nguồn nước khoáng có chất lượng cao ở Xuân Khanh

4.1.2.4 Hệ sinh thái và tài nguyên sinh học

- Hệ sinh thái ựiển hình: gồm các hệ sinh thái trên cạn và hệ sinh thái thủy vực Hệ sinh thái trên cạn với kiểu cảnh quan bán sơn ựịa với diện tắch 7.868ha, ựịa hình ựồi ựất, ắt dốc tập trung ở các xã ngoại thành chủ yếu là kiểu sinh thái rừng trong là nơi cư trú của ựộng vật hoang dã Bên cạnh ựó là kiểu sinh thái nông nghiệp trên cảnh quan ựồng bằng; Các hệ sinh thái thủy vực với các kiểu sinh thái suối, sông, hồ, hồ chứa, ao, ựầm, ruộng lúa nướcẦ Các

hồ chứa không chỉ có tác dụng giữ nước, phục vụ tưới tiêu nông nghiệp vào

các mùa vụ, mà cịn cĩ tác dụng nuơi thả cá, điều hịa khí hậu, thủy văn, tạo cảnh quan du lịch

- ða dạng sinh vật trong các hệ sinh thái: Thảm rừng gồm cĩ quần xã cây thủy sinh sống trìm trong nước hoặc trơi nổi, quần xã cây bụi thứ sinh ưu thế Mua, Bồ cu vẽ, Trinh nữ; Quần xã cỏ thấp thứ sinh ưu thế cỏ May; Quần

xã rừng trồng keo lá tràm, Keo tai tượng, Bạch đàn; Quần xã cây trồng nơng nghiệp chủ yếu là lúa nước, cây màu; Khu hệ thực vật với trên dưới 400 lồi thực vật bậc cao; Khu hệ động vật được nghiên cứu ở Vườn quốc gia Ba Vì

và hồ chứa ðồng Mơ nhưng do địa hình cảnh quan nên hệ thú đơn giản bao gồm chủ yếu các lồi thú nhỏ thuộc bộ gậm nhấm Khơng cĩ các lồi thú quý hiếm cần được bảo vệ

- ða dạng thủy sinh vật trong hệ sinh thái nước ngọt: Thực vật nổi ở các thủy vực nước ngọt khoảng 200 lồi, đặc biệt các lồi tảo rất phong phú; ðộng vật nổi xác định được 37 lồi và nhĩm động vatatj nổi thuộc các nhĩm trùng bánh xe, giáp xác chân chèo, giáp xác râu nghành với cấu trúc thành phần các nhĩm động vật nổi cĩ tỷ lệ khác nhau theo từng loại hình thủy vực; ðộng vật đáy chủ yếu lồi trai, ốc nước ngọt, ngồi ra cịn cĩ hệ đọng vật đáy

cỡ nhỏ như giun, ấu trung, cơn trùng; Khu hệ cá tương đối phong phú đặc biệt

cĩ lồi ca Chày đất dược ghi trong sách đỏ Việt Nam với bậc đe doạ V

4.1.2.5 Tài nguyên nhân văn

Trong quá trình chinh phục, cải tạo thiên nhiên và đấu tranh chống giặc ngoại xâm đã tạo cho con người Sơn Tây nhiều giá trị văn hĩa trong nếp sống, cách ứng xử và quan hệ xã hội.Thị xá Sơn Tây cĩ nhiều di tích lịch sử văn hĩa và danh lam thắng cảnh hấp dẫn Tiềm năng cho phát triển du lịch của Thị xã rất phong phú và đa dạng Trên địa bàn Thị xã cĩ 172 di tích lịch

sử văn hĩa, trong đĩ cĩ 15 di tích được xếp hạng cấp quốc gia, 49 di tích được xếp hạng cấp Thành phố Nằm trong vùng cội nguồn văn hĩa xứ ðồi, Sơn Tây trong xu hướng phát triển nhưng vẫn giữ được những giá trị văn hĩa

đã được Nhà nước trao tặng như ðường Lâm được cơng nhận làng việt cổ đầu tiên của đất nước, Xứ đồi luơn giữ được truyền thống đấu tranh giữ nước và dựng nước, nơi đây là vùng đất hai vua: Ngơ Quyền và Phùng Hưng Thành