Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố phủ lý, tỉnh hà nam

Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố phủ lý, tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI      TRƯƠNG DUY BÌNH ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ PHỦ LÝ, TỈNH HÀ NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. TRANG HIẾU DŨNG HÀ NỘI - 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 12 tháng 10 năm 2010 Học viên Trương Duy Bình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn ñược sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của tập thể các thày cô giáo Tiểu ban Quy hoạch, các thày cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, sự quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp, và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của TS. Trang Hiếu Dũng, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp tôi hoàn thành luận văn này về vấn ñề ñấu giá quyền SDð. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND và các Phòng, Ban thành phố Phủ Lý ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn của tôi. Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài. Tự ñáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên quý báu và kịp thời ñó! Hà Nội, ngày 12 tháng 10 năm 2010 Học viên Trương Duy Bình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ tắt và kí hiệu v Danh mục các bảng vi 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 2 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4 2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 7 2.3 ðất ñai, nhà ở trong thị trường bñs việt nam 13 2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sdñ ở việt nam 17 3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 38 3.2 Nội dung nghiên cứu 38 3.3 Phương pháp nghiên cứu 39 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41 4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Phủ Lý, tỉnh hà nam 41 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 49 4.1.3 Tình hình quản lý và SDð 56 4.2 Khái quát công tác ñấu giá quyền sdñ thành phố Phủ Lý trong Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp iv những năm qua 60 4.2.1 Các văn bản về ñấu giá quyền SDð 60 4.2.2 Qui chế ñấu giá quyền SDð 61 4.3 Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền sdñ trên ñịa bàn thành phố Phủ Lý 67 4.3.1 Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Lam Hạ 67 4.3.2 Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Châu Sơn 70 4.3.3 Dự án ñấu giá quyền SDð tại phường Lê Hồng Phong 73 4.3.4 Dự án ñấu giá quyền SDð tại phường Minh Khai 75 4.3.5 Tổng hợp ñánh giá các dự án ñấu giá quyền SDð 77 4.4 ðánh giá công tác ñấu giá quyền sdñ trên ñịa bàn thành phố Phủ Lý 77 4.4.1 Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð 77 4.4.2 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 82 4.5 Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền sdñ 86 4.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 86 4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 86 4.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 87 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 5.1 Kết luận 88 5.2 Kiến nghị 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHẦN PHỤ LỤC 95 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp v DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU Ký hiệu Giải thích BðS BðS SDð SDð CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng ðVT ðơn vị tính HTX Hợp tác xã CSHT Cơ sở hạ tầng UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận QSD ñất và tài sản gắn liền với ñất GTSX Giá trị sản xuất NXB Nhà xuất bản TNHH Trách nhiệm hữu hạn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp vi DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Quy mô và tốc ñộ tăng trưởng GDP thành phố Phủ Lý 49 4.2 Cơ cấu GDP của Phủ Lý phân theo nhóm ngành kinh tế 50 4.3 Hiện trạng và cơ cấu SDð năm 2010 58 4.4 Biến ñộng SDð giai ñoạn 2000 - 2010 59 4.5 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã Lam Hạ 68 4.6 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã Châu Sơn 71 4.7 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð phường Lê Hồng Phong 74 4.8 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð phường Minh Khai 77 4.9 Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 83 4.10 Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 84 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức này trong thực tế ñó ñạt ñược một số thành quả như làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ . ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền SDð. Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñó xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền SDð. Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam”. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 2 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 1.2.1. Ý nghĩa khoa học Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên ñã nhiều người ñó lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn ñề này là ñem ñất của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất. ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý. 1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn Thành phố Phủ Lý là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hoá xã hội của tỉnh Hà Nam, trong thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai rất mạnh, do vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu cho ngân sách của ñịa phương. 1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 1.3.1. Mục ñích - Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 3 - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Phủ Lý. - ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần hoàn thiện trong công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương. 1.3.2. Yêu cầu - Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền SDð của Trung ương và ñịa phương. - Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. - ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền SDð. - Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các ñịa bàn khác. . mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Phủ. ............ 3 - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Phủ Lý. - ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð