Hiện nay, việc ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực ựến ựời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, ựó là vấn ựề lớn trong ựấu giá quyền SDđ ở Việt Nam.
Theo quy ựịnh, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân ựều ựược phép tham gia ựấu giá quyền SDđ.Nếu ựược chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ ựược cấp quyết ựịnh giao hoặc cho thuê ựất (mà không phải lập lại dự án ựầu tư), ựược cấp giấy chứng nhận quyền SDđ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ựã ựược duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDđ hoặc thuê ựất ựúng tiến ựộ quy ựịnh trong hồ sơ dự ựấu giá và kết quả trúng ựấu giá.
đấu giá quyền SDđ thông qua hình thức ựấu giá công khai có ưu ựiểm là, nó giúp lựa chọn ựược chủ thể có nhu cầu SDđ thực sự và ựảm bảo cho QSDđ ựược chuyển nhượng ựúng với giá trị thực của nó, tránh ựược tình trạng ựầu cơ ựất ựai. Việc ựưa ựất ựai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế ựịnh chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong ựó việc xác ựịnh giá sàn làm căn cứ ựấu giá quyền SDđ ựược xác ựịnh trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDđ, quyền thuê ựất tại khu vực của các
thửa ựất liền kề gần nhất có cùng mục ựắch sử dụng với thửa ựất ựấu giá. Các chắnh sách ựấu giá quyền SDđ mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựó ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước. Một số mô hình ựấu giá quyền SDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng... Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một số ựịa phương trong thời gian qua.
a. đấu giá quyền SDđ ở thành phố Hà Nội
đấu giá quyền SDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp Luật đất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình ựấu giá quyền SDđ ựể taọ vốn ựầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy ựịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ựấu giá quyền SDđ.
Bước 1: Của quy trình ựược thực hiện trong 32 ngày: Trong ựó; Chủ dự án liên hệ với sở quy hoạch - Kiến trúc ựể ựược giới thiệu ựịa ựiểm triển khai dự án, lập hồ sơ SDđ (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ ựạo, ựôn ựốc Viện Quy hoạch xây dựng xác ựịnh chỉ giới ựường ựỏ (10ngày) và chủ dự án liên hệ với ựơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ựược duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày ựể chủ dự án lập hồ sơ xin giao ựất tạm ựể thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở địa chắnh - Nhà ựất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là ựầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội ựồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chắnh -Vật giá là ựầu mối giải quyết giá ựền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chắnh - Vật giá giải quyết nguồn kinh phắ ứng trước của ngân sách và Sở Tài chắnh -Vật giá là ựầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công ựoạn: Chủ dự án lập dự án ựầu tư xây dựng CSHT, báo cáo Sở Kế hoạch - đầu tư trình ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm ựịnh và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán ựối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chắnh giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá ựể tổ chức ựấu giá trình Sở Tài chắnh là ựầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ ựể ựược giao ựất chắnh thức, xây dựng và ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ cho dự án ựể thực hiện.
Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong ựó quy ựịnh UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức ựấu giá (15 ngày) và một vài quy ựịnh khác. Nếu các quy ựịnh trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan ựều phải chịu xử lý theo pháp luật.
Thành phố Hà Nội bắt ựầu tổ chức ựấu giá quyền SDđ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác ựấu giá như sau: Trong ựó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tắch 7,1 ha thu ựược 973 tỷ ựồng. Trong năm 2004, Hà Nội ựó tổ chức ựấu giá quyền SDđ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tắch 32,3 ha ựất và thu ựược tổng số tiền là 2.208 tỷ ựồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ựấu giá quyền SDđ, diện tắch gần 65 ha với tổng thu ước tắnh khoảng 2.000 tỷ ựồng. Trong ựó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án. 65 ha là diện tắch dự kiến sẽ ựấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tắch dự kiến dành cho ựấu giá quyền SDđ của Hà Nội là 153 ha.
ựất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền (dự kiến) thu ựấu giá quyền SDđ năm 2010 là 2.600 tỉ ựồng (trong ựó thu các dự án thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỉ ựồng, ựấu giá ựất nhỏ lẻ và thu tiền SDđ khác do các quận, huyện thị xã quản lý là 310 tỉ ựồng). Chia theo khối các ựơn vị tổ chức thực hiện như sau: Khối quận và thị xã: 8 dự án, số thu ựấu giá khoảng 700 tỉ ựồng; khối huyện: 21 dự án, số thu ựấu giá khoảng 1.420 tỉ ựồng; khối các sở, ngành: 4 dự án, số thu ựấu giá khoảng 480 tỉ ựồng.
b. Công tác ựấu giá quyền SDđ tại Thành phố Hồ Chắ Minh
Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chắnh trị, xã hội của khu vực phắa nam. Thành phố Hồ Chắ Minh cũng là nơi thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ ựất của thành phố Hồ Chắ Minh là 700 tỷ ựồng, năm 2004 là 1.700 tỷ ựồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ ựồng. để sử dụng nguồn thu ựó thành phố ựó quyết ựịnh dành một phần lớn tiền thu ựược từ ựấu giá quyền SDđ cho các quận, huyện nhằm khuyến khắch khai thác giá trị từ ựất. Cụ thể như sau: ựể lại ựịa phương( quận, huyện có dự án ựấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ ựấu giá quyền SDđ tương ứng với những khi ựất trị giá dưới 50 tỷ ựồng, 50- 100 tỷ ựồng và 100-500 tỷ ựồng. Các quận, huyện ựược tự tổ chức ựấu giá với ựất
công có diện tắch 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành).
để cụ thể hóa hơn, UBND thành phố Hồ Chắ Minh ựã ban hành Quy chế ựấu giá quyền SDđ ựể giao ựất có thu tiền SDđ hoặc cho thuê ựất tại quyết ựịnh số 24/2010/Qđ-UBND. Theo quy chế này, các trường hợp ựấu giá là:
- Giao ựất có thu tiền SDđ:
+ đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia ựình, cá nhân;
+ đầu tư xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp ựất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp;
+ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + SDđ làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ SDđ vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Cho thuê ựất ựể thực hiện dự án xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê do người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện.
- Giao ựất theo hình thức khác nay chuyển sang giao ựất có thu tiền SDđ hoặc chuyển mục ựắch SDđ; trừ trường hợp không thay ựổi chủ SDđ.
- Cho thuê ựất bao gồm cả cho thuê ựất thuộc quỹ ựất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch của xã, phường, thị trấn ựể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Các trường hợp khác do UBND TP quyết ựịnh. Các thửa ựất ựược ựấu giá gồm:
- đã có quy hoạch SDđ chi tiết hoặc kế hoạch SDđ chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh hiện hành của pháp luật về ựất ựai, xây dựng. Trong trường hợp chưa có quy hoạch SDđ chi tiết hoặc kế hoạch SDđ chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của UBND TP ựối với từng thửa ựất.
- đất trống, ựã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. - Có phương án ựấu giá ựất ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh.
c. đấu giá quyền SDđ ở thành phố đà Nẵng
tỉnh miền Trung. Thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ, thành phố đà Nẵng cũng ựã ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ tại Quyết ựịnh số 29/Qđ- UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế ựấu giá quyền SDđ ựể giao ựất có thu tiền SDđ hoặc cho thuê ựất, cụ thể:
+ Tất cả những người tham gia ựấu giá ựều thực hiện ựấu giá trực tiếp ựể nhận quyền SDđ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin ựại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội ựồng bán ựấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ựơn trong 15 ngày.
+ Mỗi ựơn ựăng ký tham gia ựấu giá ựược cử 02 người ựại diện vào phòng ựấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội ựồng bán ựấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự ựồng ý của Hội ựồng bán ựấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 ựồng/m2- mỗi người tham
gia ựấu giá ựược quyền hô nhiều lần không hạn chế cho ựến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy ựịnh hô giá cách nhau 5 phút (Hội ựồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng ựấu giá.
Hình thức ựấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô ựối với mỗi ựối tượng tham gia ựấu giá không hạn chế. Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút. đối tượng hô giá lần ựầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi ựiểm, các lần hô tiếp theo không ựược thấp hơn giá hô trước ựó.
Sau khi ựối tượng tham gia ựấu giá hô giá, người ựiều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của ựối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây. Sau khi người ựiều hành phiên ựấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có ựối tượng nào hô giá cao hơn thì ựối tượng vừa hô mức giá ựó trúng ựấu giá.
bắt ựầu ựấu giá mà không có ựối tượng hô giá, thì phiên ựấu giá coi như không thành. Toàn bộ số tiền ựặt cược sẽ ựược sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội ựồng ựấu giá lập biên bản hủy phiên ựấu giá.
Tại phiên ựấu giá, nếu ựối tượng ựã hô giá cao hơn, sau ựó rút lại giá ựã hô thì việc ựấu giá ựược tổ chức lại ngay và bắt ựầu từ giá ựã hô trước ựó. Người rút lại giá không ựược tham gia phiên ựấu giá ựó và ựược mời ra khỏi phòng ựấu giá; ựồng thời không ựược trả lại tiền ựặt cược
- Sau khi việc bán ựấu giá kết thúc. Hội ựồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia ựấu giá ựều ký vào biên bản.
Cơ chế tài chắnh khi thực hiện ựấu giá:
- Giá sàn do UBND thành phố quy ựịnh giao ựộng từ 3.900.000-
5.330.000 ựồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 ựồng/m2 và giá ựất
trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 ựồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá
sàn quy ựịnh. Theo ý kiến của tất cả các hộ ựược phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với ựại ựa số người tham gia ựấu giá ựều cho rằng mức trúng ựấu giá so với giá ựất thị trường tại thời ựiểm ựấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Giá ựất do UBND thành phố đà Nẵng quy ựịnh ựối với khu vực này
trước khi có dự án là 560.000 ựồng/m2 và giá ựất ựền bù khi giải phóng mặt
bằng ựể xây dựng CSHT 780.000 ựồng/m2.
- Tiền ựặt cược: Trước khi tham gia ựấu giá, ựối tượng tham gia ựấu giá phải nộp một khoản tiền ựặt cược bằng 10% ựối với khu ựất (lô ựất) có tổng giá trị theo giá khởi ựiểm từ 2 tỷ ựồng trở xuống; nộp bằng 3%-5% ựối với khu ựất (lô ựất) có tổng giá trị theo giá khởi ựiểm trên 2 tỷ ựồng và giao cho Hội ựồng ựấu giá ựề xuất mức tỷ lệ cụ thể tùy theo tổng giá trị khu ựất (lô ựất) ựể trình Chủ tịch UBND thành phố quyết ựịnh
- Phương thức thanh toán ựược thực hiện trong nhiều lần nhưng tối ựa không quá 45 ngày phải thanh toán xong.
d. Công tác ựấu giá quyền SDđ tại tỉnh Hà Nam
Trong những năm qua, việc ựấu giá quyền SDđ ựã ựược tỉnh Hà Nam thực hiện, tạo ựược nguồn thu ựáng kể cho ngân sách tỉnh, góp phần vào ựầu tư phát triển kinh tế, xã hội trong tỉnh. Tuy nhiên việc ựấu giá ựất ở hàng năm ựược ựiều tiết cho cả 3 cấp ngân sách. Trong khi ựó việc ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm phát triển kinh tế, xã hội lại cần tập trung nguồn vốn lớn; hơn nữa một số ựịa phương khi ựấu giá ựất ở chưa có hạ tầng nên giá ựất ựưa ra thường không cao... Việc ựấu thầu quyền SDđ, ựấu thầu dự án có SDđ ựối với quỹ ựất ựược sử dụng ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa ựảm bảo cho công tác quản lý SDđ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng ựất ựai; ựồng thời việc sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu ựô thị mới cũng ựáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay.
Năm 2007, công tác ựấu giá quyền SDđ ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Hà Nam ựược thực hiện bắt ựầu từ việc ựấu thầu dự án có SDđ ựối với quỹ ựất ựược sử dụng của 15 dự án có tổng diện tắch ựất ựược ựấu thầu là 4,10 ha ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, dự kiến thu hơn 140 tỷ ựồng. đó là các dự án: dự án xây dựng ựường Lê Công Thanh, xây dựng sân vận ựộng thành phố Phủ Lý, xây dựng ựường Trần Hưng đạo, xây