- Biến ựộng SDđ:
3 đất chưa sử dụng CSD 1,75 2,8 1,08 52,04 20,
4.4.1. Ưu ựiểm và hạn chế của công tác ựấu giá quyền SDđ
a. Một số ưu ựiểm của công tác ựấu giá quyền SDđ
- đấu giá QSDđ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Công tác ựấu giá quyền SDđ là hình thức giao ựất cho người SDđ nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, ựóng góp không nhỏ vào nguồn thu của ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thu ựược sau khi ựấu giá và số tiền ước tắnh thu ựược). đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc ựẩy thị trường BđS phát triển.
Là một thành phố mới ựược thành lập, có nền kinh tế phát triển và có xu hướng mở rộng nên ựã thu hút ựược nhiều nguồn vốn ựầu tư cho cơ sở hạ tầng và phát triển. điều này cũng gây tác ựộng lớn ựến công tác ựấu giá quyền SDđ. đây là nguồn thu không nhỏ cho ngân sách của thành phố, của tỉnh ựể ựầu tư cải tạo, nâng cấp và làm mới hệ thống cơ sở hạ tầng, các trang thiết bị, công trình công cộng, tạo ra một hệ thống ựồng bộ, thúc ựẩy nền kinh tế phát triển.
- đấu giá QSDđ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BđS
Trong thị trường BđS, các giao dịch chuyển quyền SDđ (chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDđ) là những hoạt ựộng chủ yếu. đấu giá quyền SDđ là một hình thức chuyển quyền SDđ trong ựó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế ựấu giá công khai có một mức giá sàn cố ựịnh cho từng vị trắ ựể ựi ựến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước ựưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp ựến sự phát triển của thị trường BđS.
- đấu giá quyền SDđ là cơ sở, căn cứ ựể ựiều chỉnh giá ựất của Nhà nước sát với giá thị trường .
đấu giá QSDđ là một quan hệ chuyển QSDđ ựặc biệt, ựiểm ựặc biệt ở ựây là Nhà nước tham gia vào thị trường BđS với tư cách một bên ựối tác, Nhà nước chỉ ựưa ra giá sàn chứ không quyết ựịnh giá chuyển nhượng mà ựể các ựối tượng tham gia ựấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận ựược QSDđ.
chung một mục ựắch là chuyển nhượng mảnh ựất với mức giá cao nhất, ựem lại giá trị kinh tế lớn nhất. Như vậy, giá trúng ựấu giá trong một cuộc ựấu giá thực chất là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá ựất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác ựộng của bất kỳ một chủ thể nào.
Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá ựất do Nhà nước quy ựịnh với giá chuyển nhượng QSDđ trên thị trường ựang gây tác ựộng tiêu cực ựối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chắnh từ ựất. định giá ựất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở ựể Nhà nước tắnh thuế SDđ, tắnh tiền thuê ựất, giao ựất, lệ phắ trước bạ. Mặt khác, giá ựất do Nhà nước quy ựịnh còn là căn cứ ựể ựịnh giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. để ựảm bảo lợi ắch cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chắnh từ ựất ựai, cần có phương pháp, nguyên tắc ựịnh giá ựất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa giá ựất do Nhà nước quy ựịnh với giá ựất trên thị trường.
đấu giá QSDđ ựược tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ giúp Nhà nước thống kê ựược giá ựất chuyển nhượng thực tế ựối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất ựịnh. đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước ựiều chỉnh giá ựất sát với giá chuyển nhượng ựất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ựất ựai.
- đấu giá QSDđ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn ựịnh giá ựất.
đấu giá QSDđ ựược tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều ựối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia ựấu giá ựược nghiên cứu hồ sơ ựấu giá, khảo sát thực ựịa, ựể cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia ựấu giá. Từ ựó, người tham gia ựấu giá ựưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh ựất. Mức giá trúng ựấu giá tạo ra mặt bằng giá cả chung cho
thị trường QSDđ, làm cơ sở cho việc xác ựịnh giá sàn các dự án ựấu giá khác tại từng ựịa phương, từng khu vực.
Với giá ựất ựược công bố trong ựấu giá QSDđ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ựộng về giá ựất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá Ộgiá ảoỢ về BđS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ựất ựai, tạo ựiều kiện cho thị trường BđS phát triển lành mạnh, bền vững.
đấu giá QSDđ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, SDđ ựai hiệu quả, tiết kiệm. Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ chế pháp lý ựồng bộ ựể mô hình này ựược áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và SDđ ựai, huy ựộng tối ựa nguồn tài chắnh từ ựất ựai, phát huy ựầy ựủ vai trò của ựất ựai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế ựất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ựại hoá.
b. Một số hạn chế của công tác ựấu giá quyền SDđ - Công tác tổ chức
+ Việc ựiều tra và xác ựịnh nhu cầu SDđ của khu vực và xây dựng giá sàn trong ựấu giá quyền SDđ còn chưa khoa học, mang nặng tắnh hành chắnh. điều ựó dẫn ựến tình trạng các dự án ựấu giá quyền SDđ trong thời gian gần ựây có rất ắt người ựăng ký tham gia.
+ Thủ tục ựể ựưa ựược một lô ựất vào ựấu giá hiện có quá nhiều khâu, ựoạn; từ khi có chủ trương cho phép ựấu giá ựến khi mở phiên ựấu giá hiện mất rất nhiều thời gian.
+ Kiểm tra năng lực tài chắnh của những người tham gia ựấu giá hiện chưa ựược thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia ựấu giá nhiều thửa ựất, ựẩy giá ựất ựấu giá lên cao.
ựịnh ựể phòng tránh, chưa có chế tài ựể xử phạt.
+ Việc phổ biến thông tin trước những phiên ựấu giá cũng như hoạt ựộng ựấu giá ựất còn thiếu. Mặc dù ựược công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực ựấu giá chưa ựược thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
+ Quy chế ựấu giá cũng còn bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế ựấu giá khác nhau, mặc dù ựều ựược thành phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua ựất.
- đối với người tham gia ựấu giá
+ Người tham gia ựấu giá không hình dung ựược sự phát triển của khu vực ựấu giá nên giá ựưa ra ựấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá ựất sau khi ựấu giá.
+ Có trường hợp người tham gia ựấu giá sử dụng nhiều ựất xung quanh khu vực ựấu giá nên ựó bỏ giá cao ựể nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau ựó bỏ tiền ựặt cọc.
+ Người tham gia ựấu giá phải có nguồn tài chắnh ựủ ựể thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng ựấu giá.
+ Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng ựấu giá và thời gian xây dựng, người SDđ ựều bị ựộng, không thể thương lượng lại ựược.
+ Hiện nay ở hầu hết các dự án ựấu giá ựất ựều có trường hợp người tham gia ựấu giá mang tắnh ựầu cơ ựất ựai, nhu cầu về ựất, nhà ở thực sự rất ắt. + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tắnh theo giá ựấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy ựịnh).
- đối với công tác quản lý ựất ựai và xây dựng ựô thị
+ đối với các dự án ựấu giá quyền SDđ các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo ựược mối liên kết về hạ tầng ựối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn ựến tình trạng ựô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân
lô. Trong khi ựể khắc phục tình trạng Ợựô thị bị băm nhỏỢ thì Luật đất ựai 2003 ựã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước ựây.
+ đối với các dự án ựấu giá ựất thực sự thành công thì sau ựó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, ựiều này dẫn ựến tình trạng tăng giá ựất cục bộ tại khu vực có dự án ựấu giá ựất.
+ Tình trạng tự ý ựiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tắch công cộng của các chủ ựầu tư sau khi trúng ựấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ ựược phép xây dựng ựều bị vi phạm ở tất cả các công trình.
+ Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý ựối với các khu ựất sau khi ựưa ra ựấu giá ựất, việc xây dựng sai so với giấy phép.
4.4.2. đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền SDđ
a. Hiệu quả kinh tế
- đối với Nhà nước
+ Khai thác hợp lý quỹ ựất.
+ Huy ựộng nhiều nguồn vốn cùng tham gia ựầu tư xây dựng.
+ Tạo nguồn vốn từ ựấu giá quyền SDđ ựể ựầu tư cho các dự án khác và tạo ựiều kiện cho việc chuyển ựổi ngành nghề cho nhân dân ựịa phương khi Nhà nước thu hồi ựất ựể xây dựng các công trình nói chung và dự án ựấu giá ựất nói riêng.
đấu giá quyền SDđ ựã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia ựấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận ựược quyền SDđ. Do vậy, cùng một diện tắch ựất ựược sử dụng ựể khai thác tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT, nếu áp dụng cơ chế ựấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng.
So với cách giao ựất có thu tiền thông thường thì giao ựất thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất có hiệu quả hơn nhiều so với giao ựất có thu tiền trước ựây. Qua số liệu của 4 dự án trên ựã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 2,0 -
2,7 lần so với giao ựất thông thường, chỉ với 4 dự án ựấu giá ựất ựã ựem lại nguồn thu cho ngân sách trên 59 tỷ so với số tiền thu ựược nếu thực hiện giao ựất theo cách giao ựất có thu tiền trước ựây.
Bảng 4.9. Chênh lệch giá ựất giữa giá quy ựịnh và giá trúng ựấu giá
đơn vị tắnh: 1000 ựồng
TTT Khu ựất ựấu giá Ngày ựấu giá
Diện tắch (m2)
Số tiền thu ựược sau khi ựấu giá (ựồng) Giao ựất có thu tiền (đồng) Tăng (Lần) 1 Xã Lam Hạ 12/01/2010 4.027,5 18.626.670 7.412.500 2,5 2 Xã Châu Sơn 25/8/2009 3.801,4 18.569.140 8.363.080 2,2 3 Phường Lê Hồng Phong 19/9/2009 2.683,8 20.940.203 7.671.180 2,7 4 Phường Minh Khai 25/10/2008 2.51,8 1.454.189 654.680 2,2
- đối với người SDđ
đất ựể ựấu giá là ựất ựã ựược phê duyệt quy hoạch nên tắnh an toàn rất cao, người mua ựược Nhà nước bảo ựảm tắnh pháp lý của lô ựất, ựược ựảm bảo SDđ hợp pháp ựầy ựủ giấy tờ. Nếu mua ựất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công ựể tìm hiểu về giấy tờ hay vị trắ quy hoạch của thửa ựất rồi mới có thể ựưa ra quyết ựịnh, thì riêng ựối với ựất ựược ựem ra ựấu giá, những yếu tố này ựều ựược ựảm bảo.
đấu giá quyền SDđ ựược tiến hành công khai, thu hút nhiều ựối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc ựấu giá ựược tiến hành, người tham gia ựấu giá ựược nghiên cứu hồ sơ ựấu giá, khảo sát thực ựịa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực ựấu giá nên ựã có thể nhìn nhận, ựánh giá về giá trị thực tế mảnh ựất ựược ựem ựấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ ựộng trả với giá do họ ựã xác ựịnh và thường ựưa ra giá thấp hơn so với việc mua ựất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phắ hoa hồng (môi giới) và các loại phắ khác mà các trung tâm môi giới thường ựặt ra.
Bảng 4.10. Chênh lệch giá ựất giữa giá thị trường và giá trúng ựấu giá
đơn vị tắnh: 1000 đồng
S TT Khu ựất ựấu giá Giá trúng ựấu giá Giá thực tế trên thị trường Chênh lệch (Lần) 1 Xã Lam Hạ 18.626.670 20.868.206 1,12 2 Xã Châu Sơn 18.569.140 20.679.520 1,10
3 Phường Lê Hồng Phong 20.940.203 22.650.210 1,08 4 Phường Minh Khai 1.454.189 1.645.230 1,13 4 Phường Minh Khai 1.454.189 1.645.230 1,13
(Nguồn cung cấp:điều tra thực tế)
đấu giá quyền SDđ thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền SDđ ựặc biệt, trong ựó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên ựối tác trong giao dịch BđS. điểm khác biệt của hình thức ựấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDđ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế ựấu giá công khai ựể quyết ựịnh giá bán. Do vậy, người SDđ không mất thêm tiền thuế chuyển quyền SDđ.
b. Hiệu quả xã hội
Thị trường BđS ở thành phố Phủ Lý cũng mới chỉ ở giai ựoạn ựầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra ựời của hình thức ựấu giá sẽ góp phần làm sôi ựộng cho thị trường BđS, thúc ựẩy sự phát triển thị trường BđS ở thành phố Phủ Lý nói riêng và ở tỉnh Hà Nam nói chung.
Tạo ra các khu dân cư ựồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ựáp ứng ựược nhu cầu ở của người dân, tạo ựiều kiện và môi trường sống ổn ựịnh, phù hợp với quy hoạch chung.
ựộng của thị trường BđS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chắnh cứng nhắc (Quyết ựịnh giao ựất cho ai? Diện tắch như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tắnh thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BđS với tư cách là một bên ựối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh ựất, người nhận ựược quyền SDđ (mua ựược mảnh ựất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết ựịnh mà Nhà nước không cần can thiệp.
đấu giá ựất là một trong những cách xã hội hoá ựể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ựất, quỹ nhà, từ ựó tạo ựược nguồn vốn ựể giải quyết các chắnh sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia ựình chắnh sách khó khăn cải thiện chỗ ởẦ
Với giá ựất ựược công bố trong ựấu giá quyền SDđ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ựộng về giá ựất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá Ộgiá ảoỢ về BđS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ựất ựai, tạo ựiều kiện cho thị trường BđS phát triển lành mạnh, bền vững.
c. Hiệu quả ựối với công tác quản lý và SDđ
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, ựấu giá quyền SDđ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và SDđ, thể hiện ở một số nội dung sau:
+ đất ựai, tư liệu sản xuất ựặc biệt, tài sản quốc gia với những ựặc ựiểm ựặc thù riêng, ựất ựai tham gia vào thị trường và ựược khai thác triệt ựể tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước. Có thể khẳng ựịnh ựấu giá quyền SDđ là biện pháp tắch cực khai thác quỹ ựất hiệu quả. Kết quả thu ựược từ ựấu giá quyền SDđ khẳng