đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...; do đó, chi phí đầu tư làm tăn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án

trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh"

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số : 60.62.16

Người thực hiện : NGUYỄN VĂN LINH

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

Hà Nội, năm 2012

1 MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh

và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ ngầm “ về đất đai, các giao dịch này đã đẩy giá đất lên rất cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị của đất là tất yếu

Bắc Ninh, là một tỉnh phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn Trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đó thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất

Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.2.1 Ý nghĩa khoa học

Hiện nay, giá đất do Nhà nước quy định và giá trên thị trường đang có

sự chênh lệch rất lớn, nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất núp dưới danh nghĩa “dự án” để kiếm lợi thông qua hình thức giao đất Thực chất của vấn đề này là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá so với giá thị trường

Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả nghiêm trọng cho Nhà nước Vì vậy, để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá sử dụng đất đất cho hợp lý

1.2.1 Ý nghĩa thực tiễn

Bắc Ninh, là thành phố thuộc tỉnh Bắc Ninh là trung tâm của một tỉnh

có nền kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hóa và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh Trong thời gian qua, công tác đấu giá quyền

sử dụng đất đã được triển khai rất mạnh, tuy nhiên vẫn theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu quyền sủ dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để

có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện đem lại hiệu quả cao nhất, tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương

1.3 Mục đích - yêu cầu của đề tài

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác

- Đánh giá được hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, quản lý sử dụng đất đai của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Đất đai và thị trường đất đai

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân

nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về

vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất.

2.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên

quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước

ta Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền

sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế

2.1.3 Giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến

đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước

có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền

sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời

gian xác định.

Với những đặc điểm:

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau

3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định

4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về

vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất

rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

2.1.4 Một số khái niệm khác

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá

cao nhất thì được

- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người

mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán

với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá BĐS:là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể

tại một thời điểm xác định

- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các

dịch vụ cho kinh doanh BĐS

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền

thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

2.2 Các hình thức đấu giá trên thế giới.

Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế

Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng đối với những người tham gia Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm

đồ cổ chẳng hạn Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật

bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá.

Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện Người thắng cuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai) Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong

Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc

là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu

Hà Lan

Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh

Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai)

Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá

thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức này được áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan.

Đấu giá kiểu Anh: người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút) Đấu giá mức thứ hai còn được gọi là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996 Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những già mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà

họ sẵn sàng trả

Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm

Đấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá

duy nhất đạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến.

Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao đổi hàng hoá Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay lập tức Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn mua bán Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức thương mại điện tử

Đấu giá giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này Mức giá này do người bán định ra Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất

Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp) Ví

dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong một cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và một khung xe thì lại đáng giá Tình thế này có thể được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá để trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hoá theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hoá hoạt động mua bán Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn

2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

2.3.1 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003.

Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS

đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của chương II:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền

đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS

Căn cứ Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề

cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ

- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61

- Đấu giá quyền sử dụng đất không được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất

- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập.

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá QSDĐ được xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự

án phải được Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm “hàng năm,

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó”

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Để tạo thêm “sân chơi” Điều 66 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động:

- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức phiên giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu

2.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ.

- Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất

Ví dụ: trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại… sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền hoặc cùng ở mặt đường phố) nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì đấu giá

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn

Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất

và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu nhà cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như

hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông

tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn.v.v (những yếu

tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi có khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của

nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó

Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm, sẽ làm thay đổi giá của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ có các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện

để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác

2.3.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta.

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng quy trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn gọi là phương pháp

thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp

thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng

để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

2.3.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn, thì người cuối cùng có mức giá

trả cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua

3 vòng đấu)

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất Trường hợp một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn người trúng giá

Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi điểm

2.3.5 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam.

2.3.5.1Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 216/2005QĐ-TTG ngày 31/08/2005.

Thành lập Hội đồng đấu giá:

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập Hội đông đấu giá Trường hợp cấn thiết ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức

- Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực

tế của địa phương Trường hợp lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không đảm

nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giá thì uỷ quyền Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng.

Thành phần Hội đồng đấu giá ở cấp huyện gồm lãnh đạo ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá và đại diện các phòng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội đồng đấu giá của tỉnh

- Thủ tục mở phiên đấu giá

+ Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu có)

+ Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có

đủ điều kiện tham gia đấu giá

+ Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá

+ Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm các thủ tục cần thiết khác

- Hình thức và trình tự đấu giá

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá khởi điểm của vòng đấu này Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định

+ Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất

là người trúng đấu giá

+ Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá

+ Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác

- Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực

tế ở địa phương

- Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá

Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:

+ Địa điểm tổ chức đấu giá

+ Thành phần Hội đồng đấu giá

+ Số người tham gia đấu giá

+ Mức giá khởi điểm

- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai

2.3.5.2 Quy chế đấu giá tài sản theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010.

* Tiêu chuẩn đấu giá viên:

Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì có thể trở thành đấu giá viên:

- Có phẩm chất đạo đức tốt;

- Đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế;

- Đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá

* Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp:

- Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản

- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp bán đấu giá tài sản)

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện :

- Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) quyết định thành lập để bán đấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu theo quy định của pháp luật về xử

lý vi phạm hành chính

- Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện gồm có đại diện của cơ quan

có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, đại diện phòng Tài chính, phòng

Tư pháp cấp huyện và đại diện các cơ quan có liên quan

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt :

- Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập

để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên

nghiệp thực hiện việc bán đấu giá.

- Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt bao gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định bán đấu giá tài sản, cơ quan tài chính, cơ quan tư pháp cùng cấp và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan

* Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản:

- Cuộc bán đấu giá tài sản phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau đây:+ Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá;

+ Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho những người tham gia đấu giá tài sản;

+ Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không

có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

Trong trường hợp giá trả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành

Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá

- Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có)

- Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

- Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá

2.3.5 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Chính sách đấu giá QSDĐ đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước Một số

mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố

Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Lào Cai… Sau đây là

sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua

2.3.4.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội.

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cở hạ tầng, quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy trình chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

Mới đây vào năm 2010 thành phố Hà Nội đã đưa ra quy định mới về

đấu giá quyền sử dụng đất với nhiều điểm mới như sau:

Từ 20/9, người không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (KT3) có thể tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất như những người khác theo quy định trước

Đó là nội dung được chú ý nhất trong quyết định mới của UBND TP

Hà Nội về đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể, người thuộc diện KT3 có việc làm ổn định tại Hà Nội (theo quyết định điều động hoặc tuyển dụng, hợp đồng lao động được tổ chức và đơn vị quản lý lao động trực tiếp xác nhận), có đóng bảo hiểm đầy đủ, liên tục tại Hà Nội từ 3 năm trở lên và người Việt Nam định

cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật có thể tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội

Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm cho bên tổ chức đấu giá theo quy định của từng dự án Khoản tiền này không quá 5% giá trị thửa đất tính theo giá sàn được duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập khu đất trong trường hợp cho thuê đất Người trúng giá đất được trừ tiền bảo lãnh vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp Người không trúng đấu giá đất được trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá

Những trường hợp không được nhận lại tiền bảo lãnh gồm người đăng

ký tham gia đấu giá đất được xác định đủ tư cách nhưng không tham gia đấu giá; người tham gia đấu giá đất trả giá thấp hơn giá quy định của vòng đấu giá bắt buộc, hoặc tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trở đi nhưng trả giá thấp hơn giá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp; người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả; người tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá

Theo quy định mới, giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá cho thuê đất do UBND thành phố Hà Nội quy định tại thời điểm tổ chức đấu

giá Trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất với các khu đất do Nhà nước giải phóng mặt bằng (giải phóng mặt bằng), đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có giá khởi điểm: giá tối thiểu làm căn cứ định giá khởi điểm không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng cộng suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2 đất sử dụng.

Đối với công trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử dụng đất: giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá khởi điểm không thấp hơn giá trị còn lại của nhà, công trình cộng tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2 đất sử dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có) Bước giá tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa 1.000.000 đồng/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất

UBND thành phố Hà Nội sẽ là cấp phê duyệt giá sàn và bước giá theo

đề nghị của Sở Tài chính và ủy quyền cho UBND quận, huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án đầu tư trên đất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ

Trong các trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì hội đồng đấu giá sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác Trường hợp đấu giá với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền nộp hồ sơ đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau (mỗi thửa đất 1 hồ sơ)

Giá thuê đất phê duyệt cho người trúng giá được giữ ổn định trong thời hạn 3 năm Nếu giá cho thuê đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành vào ngày 1/1 hàng năm cao hơn giá đang thuê thì áp dụng theo giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định Trường hợp thấp hơn thì vẫn giữ nguyên theo kết quả đấu giá

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm

2003, kết quả thực hiện dự án như sau: Trong đó năm 2003, thành phố thực

hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm

2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích gần 65 ha, tổng thu ước tính đạt khoảng 2.000 tỷ đồng và thực hiện 12 dự án Năm 2010, Hà Nội đã tổ chức đấu giá nhiều dự án và đưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ đồng

2.3.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng.

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trí địa lý: phía Đông giáp biển Đông, phía Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế

Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng:

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp

để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian

15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết, Hội bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong

15 ngày

- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai

hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 3 phút ( Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:

- Giá sàn do uỷ ban nhân dân thành phố quy định giao động từ

2,42 lần so với giá sàn quy định Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá

là trung bình (125 – 130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường

- Giá đất do uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu

2003, nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004

là 1.700 tỷ đồng và vào năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị

từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử đất tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 – 100 tỷ đồng và 100 – 500 tỷ đồng Các quận,

thành) và 1.500 – 2.000 m2 (ngoại thành).

UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại TP.HCM

Quy chế này quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại TP.HCM đối với các trường hợp sau:

Giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm: Đầu tư xây dựng nhà ở của

hộ gia đình, cá nhân; Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện

Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất

Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân thành phố quyết định

Các thửa đất được tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện: Là đất

đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng