Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố hải dương

Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


    -

NGUYỄN HỮU PHÚC

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2011

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Hà N ội, ngày 15 tháng 01 năm 2011

Tác gi ả luận văn:

Nguyễn Hữu Phúc

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự giúp ñỡ, ñộng viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, ñồng nghiệp và người thân

ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người ñã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã luôn giúp ñỡ, tạo mọi ñiều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh ñạo Sở Kế hoạch và ðầu tư; Sở Tài nguyên và Môi trường; Ban Quan lý các Khu công nghiệp; Trung tâm ðấu giá ñất tỉnh Hải Dương; UBND thành phố Hải Dương; Phòng Tài nguyên

và Môi trường thành phố Hải Dương, cùng tất cả các bạn bè, người thân ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành ñề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia ñình những người ñã ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài này

Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà N ội, ngày 15 tháng 01 năm 2011

Tác giả:

Nguyễn Hữu Phúc

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 6

2.3 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 14

4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hải

4.2 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Dương -

4.2.1 Các văn bản về ựấu giá quyền sử dụng ựất ở áp dụng ở ựịa bàn

4.2.2 Qui chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ở tỉnh Hải Dương 62

4.3 Kết quả ựấu giá tại một số dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất trên

4.3.1 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại khu dân cư thương mại và

Chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương,

4.3.2 Dự án khu Dân cư và tái ựịnh cư đông Ngô Quyền, thành phố

4.3.3 Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại khu Dân cư Bắc Thanh

4.4 đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất của

4.4.3 Hiệu quả ựối với công tác quản lý và sử dụng ựất ựai 92 4.5 Một số hạn chế của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất 94

4.5.3 đối với công tác quản lý ựất ựai và xây dựng ựô thị 95

DANH MỤC BẢNG

4.2 Nhịp ựộ tăng trưởng kinh tế bình quân Thành phố Hải Dương 49 4.3 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2009 Thành phố Hải Dương 59 4.4 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất tại khu dân cư thương mại và

Chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương,

4.6 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất tại các lô ựất liền kề của dự án

khu Dân cư và tái ựịnh cư đông Ngô Quyền, thành phố Hải

4.7 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất tại các lô ựất biệt thự của dự

án khu Dân cư và tái ựịnh cư đông Ngô Quyền, thành phố Hải

4.8 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất tại các lô ựất liền kề của dự án khu

Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương 85 4.9 Kết quả ựấu giá quyền sử dụng ựất tại các lô ựất biệt thự của dự án

khu Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương 86 4.10 Chênh lệch giá ựất giữa giá sàn quy ựịnh và giá trúng ựấu giá 89 4.11 Một số dự án sẽ ựấu giá ựất ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải

1 PHẦN MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển ñất nước Trong quá trình ñổi mới, từ năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản

lý ñất ñai, luật ñất ñai 1988 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành trong thời kỳ ñổi mới và không ngừng ñược hoàn thiện vào các năm:

1993, 1998, 2001, 2003 Từ ñó ñã ñáp ứng yêu cầu chuyển ñổi từ nền kinh tế

kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước

Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài dưới hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất Nhà nước còn

cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất (ðiều 1) [TLTK10]

Luật ñất ñai 1993 cũng ñã quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất

ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng

thời gian (ðiều 12) [TLTK10]

Thi hành luật ñất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành:

- Nghị ñịnh 80/CP ngày 6/11/1993

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/ 1994

- Quyết ñịnh 302-TTg ngày 13/5/1996

- Nghị ñịnh 17/CP ngày 21/3/1998

Trên thực tế, chính sách pháp luật ñất ñai của chúng ta, ñặc biệt là

chính sách về khung giá ñất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm

1994 ñến khi có Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời) chưa ñược ñiều chỉnh thường

xuyên, liên tục, kịp thời và ñầy ñủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện Mặt khác, khung giá ñất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá chuyển nhượng QSDð thực tế trên thị trường ñã gây khó khăn cho UBND các tỉnh trong việc áp giá ñất ñể thực hiện công tác thu hồi ñất nhưng lại là kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao ñất, cho thuê ñất Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh theo Nghị ðịnh 87/CP ñã ñược UBND cấp tỉnh tự ñiều chỉnh cho phù hợp với ñịa phương mình nhưng nhìn chung giá ñất ñược ñiều chỉnh thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDð trên thị trường Một số loại ñất nông nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại ñược áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh Khi Nhà nước giao ñất có thu tiền cho các chủ sử dụng ñất (nhất là ñất ở tại các ñô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và những người “thực sự”

có nhu cầu muốn “mua” QSDð nhưng không có tên trong danh sách ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền (vì nhiều lý do khác nhau), hay giữa người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và “những người ñầu cơ” kinh doanh ñất ñai (kinh doanh QSDð) trên thị trường BðS Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð sau ñó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BðS theo quy hoạch ñể bán theo cơ chế kinh doanh theo phương án ñã ñược Nhà nước phê duyệt Tuy nhiên, sau khi doanh nghiệp

ñã ñược chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng ñất) mà Nhà nước không thể kiểm soát ñược, ñó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp không ñủ uy tín

và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát triển nhà ở

tại khá nhiều ựịa phương, ựó là một trong số nhiều nguyên nhân khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BđS phát triển không lành mạnh Thị trường

ỘngầmỢ về QSDđ và BđS phát triển mạnh và ựây cũng là nguyên nhân chắnh

mà Nhà nước ựã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng ựất và gây nên tình trạng xấu về thị trường QSDđ trong một thời gian dài; ựặc biệt thị trường QSDđ ở Việt Nam ựã lên cơn Ộsốt giáỢ mà Nhà nước không kiểm soát ựược vào 2 chu

kỳ rõ nét là những năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 -

1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001

để khắc phục những tồn tại trên, Luật ựất ựai 2003 ựã quy ựịnh:[TLTK11]

- Về Giao ựất có thu tiền sử dụng ựất (điều 34)

- Về Giá ựất (điều 55)

- Về Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh (điều 56)

- Về đấu giá quyền sử dụng ựất, ựấu thầu dự án có sử dụng ựất (điều 58) Luật ựất ựai 2003 mới ựược thực hiện thắ ựiểm tại một số tỉnh, thành phố, mặc dù còn một số bất cập nhất ựịnh, một số ựịa phương ựã áp dụng hình thức giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất thông qua hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất ựã ựem lại kết quả khả quan bước ựầu

Qua quá trình nghiên cứu, phân tắch, tổng hợp công tác ựấu giá quyền

sử dụng ựất tại một số dự án ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương trong những năm qua cho thấy nhiều phiên ựấu giá ựã ựem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ựất hiện trạng như thế nào ựể ựảm bảo hài hoà lợi ắch giữa Nhà nước, người SDđ và các chủ ựầu tư mà vẫn tạo ựộng lực cho sự phát triển xã hội là một vấn ựề cần ựược nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chắnh sách pháp luật về ựất ựai ở nước ta trong giai ựoạn

hiện nay đề tài: "đánh giá hiệu quả công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở

một số dự án trên ñịa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" ñược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai ñể rút ra cơ sở khoa học, cơ

sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ ñất ñai, tăng nguồn thu cho ngân sách ñể ñầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều người ñã lợi dụng những quy ñịng chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi ñất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án" Thực chất là ñem ñất của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá

Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước Vì vậy ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất

Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý

Hải Dương là một trong những ñịa phương thực hiện nhiều công tác ñấu giá ñất, thời gian qua ñã cho áp dụng ñấu giá ñất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý

giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất

1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài

- Thu thập số liệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy

- Ý kiến ñề xuất ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

- ðưa ra ñược kết quả nghiên cứu ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

2.1.1 Bất ñộng sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS

và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai

ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia

vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ:

Các công trình h ạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung) ðất ñai là

BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược

coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS [6,18,20,21,23]

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản

Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến

giao dịch BðS [TLTK7], [TLTK22], [TLTK25]

Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà

Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranhcủa thị trường

[TLTK7,16]

2.1.3 Một số khái niệm khác

- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá

cao nhất thì ñược

- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng

- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh

Giá c ả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh Giá cả có thể

lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

2.2 ðấu giá ñất ở một số nước trên thế giới

sử dụng ñất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất) trong số một năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở

là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác

là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu

giá, ựấu thầu hoặc thoả thuận song phương đối với ựất ựể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trắ hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ựiều kiện thì phải thực hiện phương thức ựấu giá và ựấu thầu, nếu không có ựiều kiện ựấu giá, ựấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng ựất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất bằng thương lượng song phương không ựược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng ựất ựều phải nộp vào ngân sách, ựưa vào dự toán, ựể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ựất ựai Chắnh phủ quy ựịnh

cụ thể việc nộp tiền sử dụng ựất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển bất ựộng sản trên ựất ựược xuất nhượng phải ựúng mục ựắnh và thời hạn ghi trong hợp ựồng Nếu sau một năm theo hợp ựồng mà chưa ựưa vào xây dựng thì phải trưng thu phắ bỏ hoang ựến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng ựất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ựưa vào xây dựng thì

có thể thu hồi quyền sử dụng ựất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chắnh phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc

do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

đối với quyền sử dụng ựất có ựược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất ựộng sản phải phù hợp với những ựiếu kiện sau ựây:

+ đã thanh toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng ựất theo ựúng hợp ựồng và ựã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất ựể phát triển ựất ựai, ựối với công trình xây dựng nhà ở thì ựã ựầu tư trên 25% tổng ngạch, ựối với dự án phát triển ựất thì ựã có ựiều kiện sự dụng ựất công nghiệp hoặc ựất xây dựng khác

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất bằng phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ựược giao cho Trung tâm

tư vấn và ựịnh giá bất ựộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ựầu tiên về bất ựộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất ựộng sản ở Trung Quốc Trung tâm ựược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ựộng dưới sự chỉ ựạo trực tiếp của Cục Quản lý ựất ựai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: định giá bất ựộng sản, ựịnh giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về bất ựộng sản, lẺp kế hoạch ựầu tư cho các dự án bất ựộng sản, nghiên cứu thị trường bất ựộng sản

Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hoà Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng ựất ở Trung Hoa ựược tiến hành trên

hai phương diện: Phân bổ ựất ựai và sử dụng ựất ựai [TLTK20,13,7]

2.2.2 đài Loan

đài Loan ựã tiến hành song song hai chương trình là ỘNgười cày có ruộngỢ và ỘBình quyền về ựất ựô thịỢ với nguyên tắc chủ ựạo tối cao của công cuộc Cứ cách là sử dụng ựất một cách tối ưu Chương trình ỘBình quyền về ựất ựô thịỢ kêu gọi thực thi bình quyền về ựất ựô thị và ựóng góp tất cả lợi nhuận thu ựược từ ựất ựô thị cho mục ựắch công cộng Giá trị ựất ựô thị do các chủ ựất kê khai, ựăng ký ựược sử dụng làm cơ sở ựể thực thi chương trình này

và cách xử lý chương trình bao gồm việc ựánh thuế ựất theo giá trị ựã kê khai ựăng ký và việc Nhà nước mua ựất của các chủ ựất dựa vào các kê khai ựăng

ký ựó Mục tiêu cao nhất của chương trình là ựưa tất cả các giá trị gia tăng của ựất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chắnh cho những dự án phát triển cộng ựồng và tăng phúc lợi cho nhân dân để sử dụng ựất ựô thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm ựã ựược thiết lập nhằm cũng cố ựô thị với mục ựắch sử dụng ựất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc

hoàn thành ựề án cũng cố ựô thị sẽ làm cho 80 % ựất ựai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng ựều ựặn thắch hợp cho việc

sử dụng, tạo thêm ựược nguồn ựất công ắch rất lớn Một thành tựu khác do các

ựề án cũng cố ựất ựô thị là làm làm cho ựất ựai ban ựầu chỉ 20 % là mặt ựường trở thành 100 % ựất mặt ựường , nhờ vậy ựất ựã tăng lên 6,4 lần

Kết quả thi hành chương trình Ộbình quyền về ựất ựô thịỢ ựã ựạt ựược ngoài quỹ ựất khoảng 150.000 ha ựất công ựược dữ lại ựể Ộựổi lấy ựất hạ tầngỢ còn có ựạt ựược các thành tựu sau:

(1) 28 % ựất ựô thị của các chủ ựất lớn ựã ựược bán

(2) Số chủ ựất ựô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %

(3) Những gia ựình chủ ựất ựô thị tăng 14 % và biình quân ựất ựai gai ựình nắm ựược giảm xuống 12 %

(4) Diện tắch ựất ựô thị sử dụng xây dựng nhà ựã tăng 700 %

(5) Số lượng nhà xây ở khu vực ựô thị tăng 229 %

(6) Diện tắch nhà tầng tăng 330 %

(7) Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %

Những ựặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ựã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về ựất ựô thị ở đài Loan bị phân tán dần dần và việc tắch

tụ, mánh lới, ựầu cơ trục lợi ựất ựô thị ựã ựược hạn chế một cách hữu hiệu Những ựặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng ựất

ựô thị một cách có hiệu quả ở đài Loan ựang ựược ựẩy mạnh, còn ựặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những ựề án cho phúc lợi xã hội và công ắch cũng ựang phát triển ở đài Loan với quy mô rộng lớn, do ựó ngày càng nhiều người trên ựảo ựược hưởng phần lợi ắch thu ựược từ việc giá ựất ựô thị tăng lên

[TLTK20,13,7]

2.2.3 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc ựấu giá bất ựồng sản chủ yếu ựược thực hiện ựối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ựiịnh của toà

án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ựấu giá ựất trên thị trường bất ựộng sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất ựộng sản cũng như các con nợ và toà án ựề tập trung giải quyết những bất ựồng sản ựang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ựấu giá Khi toà án ựịa phương tịch thu bất ựồng sản của cá nhân không thanh toán ựược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu ựược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Vắ dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 ựã bán ựấu giá ựược trên

2000 bất ựộng sản và là lượng bất ựộng sản lớn nhất ựược bán trong vòng 10 năm gần ựây

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chắnh trị, pháp luật và chắnh sách ựất ựai, ựối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý ựất ựai rất khác nhau ựối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác ựịnh giá ựất, ựịnh giá bất ựộng sản gắn với ựất ở hầu hết các nước trên thế giới ựều ựược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công

cụ có những ựiểm giống nhau ựể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ựất ựai trong cơ chế thị trường bất ựộng sản

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ựất ựai, lao ựộng, vốn và khoa học kỹ thuật), ựất ựai ựược coi là nguồn lực quan trọng hàng ựầu và không thể thiếu ựược Các nước ựều có các chắnh sách, pháp luật phù hợp cho từng gia ựoạn phát triển kinh tế - xã hội ựể ựất ựai ựược khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà ựiển hình là đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua

TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA

LỰA CHỌN BẤT ðỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT

ðỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ðỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ

QUYẾT ðINH CHO

(chuyển nhượng

quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BðS

(Trong trường hợp có người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ðỘNG SẢN

-Trường hợp ñấu giá thành công mà không trúng ñấu giá thì người tham gia sẽ ñược trả lại tiền

- Trường hợp ñặc biệt không bán ñược sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng

2.3 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất

Hội nghị Trung ương 7 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá ñặc biệt quyền sử dụng ñất là một bộ phận quan trọng của thị trường

BðS, quan ñiểm ñổi mới của ðảng “ là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang

pháp luật của thị trường BðS, ñưa thị trường này phát triển lành mạnh, ñúng hướng, hạn chế những biến ñộng tiêu cực, trong ñó có những biến ñộng về giá ñất ” Quá trình xây dựng Luật ñất ñai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai, chúng ta ñã ñạt ñược những thành tựu rất lớn, góp phần ổn ñịnh xã hội, phát triển kinh tế ñất nước, công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ñang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều

nhược ñiểm tồn tại ñược Bộ Tài nguyên Môi trường ñánh giá “ Quá trình

liên tục ñổi mới về chính sách, pháp luật ñất ñai ñã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa ñược ñiều chỉnh hoặc chưa ñủ quy ñịnh ñể ñiều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”

Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về ñổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai Dự án Luật ñất ñai (Sửa ñổi) ñã ñề cập tương ñối

toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai và xây dựng một số chế ñịnh mới giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quan hệ pháp luật ñất ñai những năm vừa qua, phù hợp với ñiều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Một trong những nội dung là

chế ñịnh ðấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, Chế

ñịnh này Luật ñất ñai 1988, 1993, Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước ñây chưa quy ñịnh thành văn, chỉ có một số Nghị ñịnh, thông tư ñề cập ñến một số nội dung liên quan ñến chế ñịnh này:

- Luật ñất ñai 1988 quy ñịnh cụ thể quyền của người sử dụng ñất rất

hạn chế, người sử dụng ñất chỉ “ ñược quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật

kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng ñất có ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao”, ñược Nhà nước ñền bù thiệt hại thực tế và ñược giao ñất khác khi ñất ñang sử dụng bị thu hồi

- Từ khi có Luật ñất ñai 1993 ñến nay, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng ñất ñược ðảng và Nhà nước mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể Sau khi sửa ñổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng ñất

ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền sử dụng ñất, từ năm 1994 ñến trước khi có Luật ñất ñai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường theo từng lĩnh vực

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;

- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về lệ phí trước bạ;

- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử

số ñiều của quy chế ñấu thầu;

- Nghị ñịnh số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP, các Thông tư hướng dẫn số TCðC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 mở

1417/TT-ra giải pháp ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy và tạo ñiều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 04/2000/Nð-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ñất;

- Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC của Bộ tài chính quy ñịnh về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ

ngành có liên quan ñã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến thị trường ñất ñai như sau:

- Luật ñất ñai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;

- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban hành quy chế bán ñấu giá tài sản;

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá;

- Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ Về bán

ñấu giá tài sản thay thế cho Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005

Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá

2.3.2 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam:

2.3.2.1 Quá trình khai thác qu ỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây

d ựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ñất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất trên thị trường ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Luật ñất ñai

1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan

hệ hành chính về ñất ñai giữa Nhà nước với người ñược giao, cấp ñất Trong giai ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, Nhà nước quản lý ñất ñai theo dit, loại, hạng ñất mà không quản lý ñất ñai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh ñã làm cho quan hệ ñất ñai không vận ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn dhiếm,

mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát ñược[TLTK15]

Luật ñất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người sử dụng ñất ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất ñã tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta

Luật ñất ñai 1993 ñã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ñất mà còn giải quyết

mối quan hệ giữa người sử dụng ñất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về ñất ñai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ñất, cho phép họ ñược chuyển

quyền sử dụng ñất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BðS, thừa nhận ñất có giá và Nhà nước xác ñịnh ñất ñể quản lý, từ ñó Nhà nước không chỉ quản lý ñất dai theo diện tích, loại, hạng ñất mà còn quản lý theo giá trị ñất (Giao ñất

có thu ti ền sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao ñất không thu tiền (ðối

v ới một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao

ñất, cho thuê ñất có thu tiền sử dụng Theo quy ñịnh Luật ñất ñai 1993 Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau:

- Giao ñất ñể làm nhà ở cho hộ gia ñình, cá nhân

- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñể ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê

- Giao ñất cho các tổ chức kinh tế ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất gắn liền với kết cấu hạ tầng ñó

- Giao ñất cho một số trường hợp ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết ñịnh

Chính sách sử dụng ñất ñai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người sử dụng ñất với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người

sử dụng ñất vào mục ñích kinh doanh Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh rõ giá trị sẽ góp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng ñất, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế

sử dụng ñất tại các ñịa phương ñã chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách sử dụng ñất có thu tiền sử dụng

Với chủ trương chung của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố ñã chủ ñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ñịa phương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ñất ñể xây dựng cơ sở hạ tầng tại các ñịa phương ñược

tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình th ức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng

lực tài chính nhận làm các công trình Sau ñó, các nhà ñầu tư này thuê các ñơn vị thi công ñể xây dựng công trình Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu

- Hình th ức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa

có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục ñược nhược ñiểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém

về thời gian và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu Song trên thực tế các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít

- Hình th ức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp

một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹ ñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tư ñược duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán Với số tiền thu ñược, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình

Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (Hệ thống ñường giao thông, hệ thống ñiện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, trạm

xá, nơi vui chơi, giải trí ) ở hầu hết các ñịa phương còn lạc hậu, nghèo nàn, thiếu ñồng bộ, chưa tương xứng với trình ñộ và tốc ñộ phát triển của nền kinh

tế - xã hội Với chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong

vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ñất tạo

vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ñã ñược nhân rộng trên phạm vi cả nước ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng, nhiều ñịa phương ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñã bộc lộ những hạn chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, cụ thể:

Khung giá ñất do Nhà nước ban hành theo Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ là căn cứ ñể thực hiện chính sách tài chính trong việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Hiện nay, bảng giá ñất ñã ñược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu Khi tiến hành giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng hệ thống cơ

sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ ñộng ñiều chỉnh kịp thời bảng giá ñất cho phù hợp với tình hình thực tiễn ñịa phương song nhìn chung giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực

tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn (Trong trường hợp giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê) Thực tế tồn tại ở nhiều ñịa phương trong trường hợp giao ñất cho tổ chức kinh tế xây nhà ñể bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý

ñến giao mà chưa chú ý ñến kiểm soát Khi giao ñất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản ñịa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh BðS Như vậy, phương thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñã không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách

Trong thời gian qua, nhiều ñịa phương ñã thực hiện chủ trương “ðổi ñất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử

dụng và thu ñược những kết quả nhất ñịnh Song bên cạnh những ñịa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao ñất công khai, khách quan, trung thực, ñúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy ñịnh, sử dụng nguồn thu ñúng mục ñích, ñúng cơ chế tài chính thì tại một số ñịa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh ñạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ ñầu tư, chủ dự án tiến hành giao ñất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục ñích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân Tại một số

tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn ñến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình) làm

rối loạn chính trị - xã hội ñịa phương, gây tác ñộng xấu ñối với sự phát triển

của nền kinh tế [TLTK28,29,25,19,7]

2.3.2.2 Ch ủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành:

Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù ñã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñã bộc lộ những nhược ñiểm hạn chế nhất ñịnh

Cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ñược áp dụng thí ñiểm tại một số ñịa phương ñã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự

án sử dụng quỹ ñất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹ ñất dùng ñể tạo vốn ðiều 1 quy ñịnh cụ thể phạm vi áp dụng:

1 Quyết ñịnh này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ ñất tạo vốn

xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy ñịnh tại Mục II Chương IV Nghị ñịnh 04/2000/ND-CP về thi hành sửa ñổi bổ sung một số ñiều về Luật ñất ñai 1998; Khoản 10 ñiều 1 Nghị ñịnh 66/2001/Nð-CP về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh 04/2000/Nð-CP

2 Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:

- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng

xã hội ngoài ñô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, ñiện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận ñộng và các công trình kết cấu hạ tầng khác

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng ñô thị

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư

- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

3 Quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ ñất nằm trong kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

- ðất giao có thu tiền sử dụng ñất

- ðất cho thuê, ñất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao ñất

có thu tiền sử dụng (chuyển mục ñích sử dụng)

4 Hình thức sử dụng quỹ ñất tạo vốn:

a Giao ñất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án

b Giao ñất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của

dự án

c Giao ñất do mở rộng phạm vi thu hồi ñất ñối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông Phần diện tích ñất mở rộng này ñược sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

d Sử dụng quỹ ñất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ ñể giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của ñịa phương”

ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất

2.3.2.3 Quy ñịnh về ñấu giá ñất theo Luật ñất ñai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai mới, Luật ñất ñai năm 2003 thay thế Luật ñất ñai năm 1993 và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về ñất ñai và thị trường BðS ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy ñịnh ñó ñã ñược sửa ñổi theo hướng

- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp

- Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền

và ñủ nguồn thu từ quỹ ñất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS

Căn cứ Luật ñất ñai 2003 ñược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai; Nghị ñịnh ñã quy ñịnh các trường hợp ñất ñược tham gia thị trường BðS, các hoạt ñộng ñược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền

sử dụng ñất trong thị trường BðS và giải quyết một số vấn ñề cụ thể về ñấu giá quyền sử dụng ñất như sau:

ðiều 61 qui ñịnh các trường hợp ñấu giá và không ñấu giá QSDð

- ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất, trừ các trường hợp qui ñịnh tại khoản 2 ñiều 61

- ðấu giá quyền sử dụng ñất không ñuợc áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng ñất qui ñịnh tại khoản 1 ñiều 60 của Luật ñất ñai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê ñất sang giao ñất có thu tiền

sử dụng ñất

- Người sử dụng ñất ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất

ðất ñể ñấu giá mà không có người tham gia hoặc ñấu giá không thành

Về trình tự ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ñối với quỹ ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ðiều 62 ñã qui ñịnh cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ ðầu thầu xây dựng công trình và ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn vốn bằng tiền ñể sử dụng trực tiếp cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất và ñấu thầu xây dựng công trình ñược tiến hành ñộc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñất ñối với ñất ñưa ra ñấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức ñấu thầu xây dựng công tình và ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể tạo vốn xây dựng công trình ñó trong cùng một gói thầu thì ñược thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang ñiểm như sau:

+ Thang ñiểm ñể chấm thầu xây dựng công trình và thang ñiểm ñể chấm ñầu giá quyền sử dụng ñất ñược xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ñịnh rõ mục ñích và cơ cấu sử dụng ñối với ñất ñưa ra ñấu giá

+ Khi sử dụng ñất trúng ñấu giá, người trúng ñấu giá phải lập dự án

và dự án phải ñược Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP còn quy ñịnh thêm "hàng năm,

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñược sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn và diện tích khu ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn thực hiện các dự án ñó"

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý ñất ñai, Chương II Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ñã quy ñịnh cụ thể việc thành lập văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích sử dụng ñất, tổ chức phát triển quỹ ñất và tổ chức hoạt ñộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ñất ñai nhằm mục ñích thúc ñẩy thị trường BðS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng ñất thực hiện các giao dịch ðể tại thêm "sân chơi" ðiều 66 nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP cũng ñã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất là nơi thực hiện các hoạt ñộng:

- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền

sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

- Giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế hoạch

sử dụng ñất, giá ñất, tình trạng pháp lý của quyển sử dụng ñất và tài sản gắn

liền với ñất, các thông tin khác về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất

- Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

- Tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất theo yêu cầu Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng ñất ñai, dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập

ðến nay một số ñịa phương ñã xác ñịnh ñược tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước chẩn bị cơ sở vật chất ñể ñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng (tại Thành phố Hồ Chí Minh sàn giao dịch ñược thành lập thuộc Trung tâm Kiểm ñịnh chất lượng ño ñạc bản ñồ và tư vấn ñịa ốc của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh)

Cho tới nay công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñã tiến hành thực hiện khác tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh [TLTK2,3,4,12,20]

2.3.3 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất:

2.3.3.1 ðịnh giá ñất

Giá ñất là sự ñiều tiết mối quan hệ giữa ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó

ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự

ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác ñộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục ñích xác ñịnh Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị QSDð Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "Sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh"

2.3.3.2 Nh ững yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSDð

Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ñất ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu ñất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất

sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung

quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng:

Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất

- ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực

tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ñến ñây ít dẫn ñến giá ñất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau:

Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của

nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng ðất có hạn về

số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ñịnh như nhà

ở có nghĩa là sự ñầu tư không hoàn toàn bất biến

Ví dụ :

ðầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ñất ñai cần dùng thêm sẽ làm thay ñổi giá trị của ñất ở Giá trị của ñất ở phụ thuộc cung - cầu

của thị trường, cung - cầu của ñất có thể coi là ổn ñịnh và việc sử dụng ñất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ñược ñịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ñất ñó mang lại Các loại hình sử dụng

có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ ñẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ñẩy nông nghiệp

ra ven ñô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ñủ ñiều kiện ñể trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí ñó Vì vậy, ñất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác

2.3.3.3 Các ph ương pháp ñịnh giá ñất trong ñấu giá Quyền sử dụng ñất ở

n ước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ñịnh giá ñất ñể thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ñựợc trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình

so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ñược gọi là phương

pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BðS cần ñịnh giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp

thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước

tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng

ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: Xác ñịnh mục tiêu, lên kế hoạch ñịnh giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

Tuy nhiên trên thực tế theo quy ñịnh của ðiều 12-Lðð năm 1998 xác ñịnh giá ñất là vấn ñề nhạy cảm, nó không chỉ tác ñộng ñến việc thu tiền sử dụng ñất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, tính thuế sử dụng ñất

mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất

Giai ñoạn các ñịa phương thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy ñịnh về cơ chế sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết ñịnh số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các ñịa phương thực hiện công tác xác ñịnh giá sàn khi ñấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ñịnh giá sàn ñấu giá ñều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá ñất do Chính phủ qui ñịnh (Nghị ñịnh 87/CP và Nghị ñịnh 17/CP), bảng giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành ñối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức ñấu giá

- Căn cứ vào mức ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu ñất

- Giá ñất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tắnh giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ựịnh giá sàn

ựể tổ chức ựấu giá ựã áp ứng ựược khác ựấy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựã ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá (có những lô ựất giá trúng ựấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

2.3.3.4 đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác

ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay ở nước ta

Tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng xây dựng khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường BđS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới Một số ựiểm tồn tại, hạn chế về giá ựất là:

- Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và giá ựất thực tế - giá ựất thị trường Xuất phát từ mục ựắch của việc quy ựịnh giá ựất, điều 12 Luật đất ựai hiện hành quy ựịnh "Nhà nước quy ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất"

Từ quy ựịnh này cho thấy, giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ nhằm ựể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ựất - người sử dụng ựất - người ựược nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất Không

áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ựất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ựất giữa những người ựược Nhà nước giao ựất hoặc cho thê ựất Giá quyền sử dụng ựất ựược hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này ựược gọi là "giá ựất trên thực tế' hay" giá ựất thị trường"