- ðố i với người sử dụng ủấ t:
4.5.Một số hạn chế của cụng tỏc ủấ u giỏ quyền sử dụng ủấ t
4.5.1. Cụng tỏc tổ chức:
- Việc ủiều tra và xỏc ủịnh nhu cầu sử dụng ủất của khu vực và xõy dựng giỏ sàn trong ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cũn chưa khoa học, cũn mang nặng tớnh hành chớnh; Việc này ủó dẫn ủến tỡnh trạng cỏc dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất trong thời gian gần ủõy cú rất ớt người ủăng ký tham gia.
- Thủ tục ủể ủưa ủược một lụ ủất vào ủấu giỏ hiện cũn qua quỏ nhiều khõu, ủoạn; từ khi cú chủ trương cho phộp ủấu giỏ ủến khi mở phiờn ủấu giỏ hiện cũn mất nhiều thời gian.
- Kiểm tra năng lực tài chớnh của những người tham gia ủấu giỏ hiện chưa ủược thực hiện, do vậy cú nhiều trường hợp 1 người tham gia ủấu giỏ nhiều thửa ủất, ủẩy giỏ ủất ủấu giỏ lờn cao.
- ðối với việc trỏnh thụng thầu khi thực hiện ủấu giỏ hiện chưa cú quy ủịnh ủể phũng trỏnh, chưa cú chế tài ủể xử phạt;
- Việc phổ biến thụng tin trước những phiờn ủấu giỏ cũng như hoạt ủộng ủấu giỏ ủất cũn thiếu. Mặc dự ủược cụng khai nhưng việc quảng cỏo cho khu vực ủấu giỏ chưa ủược thực hiện nghiờm tỳc, hiệu quả chưa cao.
- Quy chế ủấu giỏ cũng cũn cú bất cập, mỗi một dự ỏn lại cú quy chế ủấu giỏ khỏc nhau, mặc dự ủều ủược thnàh phố phờ duyệt song cũng gõy khú khăn cho nhu cầu tỡm hiểu cho nhu cầu tỡm hiểu của người dõn cần mua ủất.
4.5.2. ðối với người tham gia ủấu giỏ:
- Người tham gia ủấu giỏ khụng hỡnh dung ủược sự phỏt triển của khu vực ủấu giỏ nờn giỏ ủưa ra ủấu giỏ thường thấp hơn giỏ thị trường; việc này tạo ra sự chờnh lệch về giỏ ủất sau khi ủấu giỏ.
- Cú trường hợp người tham gia ủấu giỏ sử dụng nhiều ủất xung quanh khu vực ủấu giỏ nờn ủó bỏ giỏ cao ủể nõng mặt bằng giỏ của khu vực lờn, sau
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...95
ủú bỏ tiền ủặt cọc.
- Người tham gia ủấu giỏ phải cú nguồn tài chớnh ủủủể thực hiện nghĩa vụ sau khi trỳng ủấu giỏ.
- Thời hạn thanh toỏn tiền sau khi trỳng ủấu giỏ và thời gian xõy dựng, người sử dụng ủất ủều bịủộng, khụng thể thương lượng lại ủược.
- Hiện nay ở hầu hết cỏc dự ỏn ủấu giỏ ủất ủều cú trường hợp người tham gia ủấu giỏ mang tớnh ủầu cơủất ủai, nhu cầu vềủất ở, nhà ở thực sự rất ớt.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khỏc thỡ giỏ ủất ủể tớnh thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tớnh theo giỏ ủấu giỏ (giỏ này thường cao hơn nhiều lần so với giỏ quy ủịnh).
4.5.3. ðối với cụng tỏc quản lý ủất ủai và xõy dựng ủụ thị:
- ðối với cỏc dự ỏn ủấu giỏ quyền sử dụng ủất cỏc thửa nhỏ lẻ sẽ khụng tạo ủược mối liờn kết về hạ tầng ủối với cỏc khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch khụng tốt sẽ dẫn ủến tỡnh trạng ủụ thị bị chia nhỏ theo kiểu phõn lụ. Trong khi ủể khắc phục tỡnh trạng ”ủụ thị bị băm nhỏ” thỡ Luật ủất ủai 2003 ủó khụng cho phộp hỡnh thức phõn lụ bỏn nền như trước ủõy.
- ðối với cỏc dự ỏn ủấu giỏ ủất thực sự thành cụng thỡ sau ủú sẽ tạo một mặt bằng giỏ mới trong khu vực, ủiều này dẫn ủến tỡnh trạng tăng giỏ ủất cục bộ tại khu vực cú dự ỏn ủấu giỏ ủất.
- Tỡnh trạng tự ý ủiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tớch cụng cộng của cỏc chủ ủầu tư sau khi trỳng ủấu giỏ diễn ra phổ biến, tỷ lệ ủược phộp xõy dựng ủều bị vi phạm ở tất cả cỏc cụng trỡnh.
- Hiện nay chưa cú sự thống nhất trong cỏch quản lý ủối với cỏc khu ủất sau khi ủưa ra ủấu giỏ ủất, việc xõy dựng sai so với giấy phộp,
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...96