Chắnh sách ựấu giá QSDđ ựã ựược triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người sử dụng ựất và Nhà nước. Một số mô hình ựấu giá QSDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng, tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Lào CaiẦ Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một số ựịa phương trong thời gian quạ
2.3.4.1 đấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố Hà Nội
đấu giá quyền sử dụng ựất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật về ựất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cở hạ tầng, quy trình này quy ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy trình chặt chẽ tới từng ngày cho việc ựấu giá quyền sử dụng ựất.
Mới ựây vào năm 2010 thành phố Hà Nội ựã ựưa ra quy ựịnh mới về ựấu giá quyền sử dụng ựất với nhiều ựiểm mới như sau:
Từ 20/9, người không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội (KT3) có thể tham gia các cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất như những người khác theo quy ựịnh trước.
đó là nội dung ựược chú ý nhất trong quyết ựịnh mới của UBND TP Hà Nội về ựấu giá quyền sử dụng ựất. Cụ thể, người thuộc diện KT3 có việc làm ổn ựịnh tại Hà Nội (theo quyết ựịnh ựiều ựộng hoặc tuyển dụng, hợp ựồng lao ựộng ựược tổ chức và ựơn vị quản lý lao ựộng trực tiếp xác nhận), có ựóng bảo hiểm ựầy ựủ, liên tục tại Hà Nội từ 3 năm trở lên và người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài ựủ ựiều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy ựịnh của pháp luật có thể tham gia các cuộc ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn Hà Nộị
Có 3 hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất. Người tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất khi nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm cho bên tổ chức ựấu giá theo quy ựịnh của từng dự án. Khoản tiền này không
quá 5% giá trị thửa ựất tắnh theo giá sàn ựược duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập khu ựất trong trường hợp cho thuê ựất. Người trúng giá ựất ựược trừ tiền bảo lãnh vào tiền sử dụng ựất hoặc tiền thuê ựất phải nộp. Người không trúng ựấu giá ựất ựược trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên ựấu giá.
Những trường hợp không ựược nhận lại tiền bảo lãnh gồm người ựăng ký tham gia ựấu giá ựất ựược xác ựịnh ựủ tư cách nhưng không tham gia ựấu giá; người tham gia ựấu giá ựất trả giá thấp hơn giá quy ựịnh của vòng ựấu giá bắt buộc, hoặc tham gia ựấu giá từ vòng thứ hai trở ựi nhưng trả giá thấp hơn giá cao nhất của vòng ựấu trước trực tiếp; người trúng ựấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng ựất hoặc rút lại giá ựã trả; người tham gia ựấu giá vi phạm quy chế ựấu giá.
Theo quy ựịnh mới, giá khởi ựiểm không ựược thấp hơn giá ựất, giá cho thuê ựất do UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh tại thời ựiểm tổ chức ựấu giá. Trong trường hợp giao ựất có thu tiền sử dụng ựất với các khu ựất do Nhà nước giải phóng mặt bằng (giải phóng mặt bằng), ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có giá khởi ựiểm: giá tối thiểu làm căn cứ ựịnh giá khởi ựiểm không thấp hơn chi phắ giải phóng mặt bằng cộng suất ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng ựất theo khung giá quy ựịnh cho 1m2 ựất sử dụng.
đối với công trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử dụng ựất: giá tối thiểu làm căn cứ xác ựịnh giá khởi ựiểm không thấp hơn giá trị còn lại của nhà, công trình cộng tiền sử dụng ựất theo khung giá quy ựịnh cho 1m2 ựất sử dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có). Bước giá tối thiểu là 100.000 ựồng/m2 và tối ựa 1.000.000 ựồng/m2 ựất ựối với trường hợp giao ựất có thu tiền sử dụng ựất; từ 1.000 ựồng/m2/năm ựến 20.000 ựồng/m2/năm ựối với trường hợp cho thuê ựất.
UBND thành phố Hà Nội sẽ là cấp phê duyệt giá sàn và bước giá theo ựề nghị của Sở Tài chắnh và ủy quyền cho UBND quận, huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án ựầu tư trên ựất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ.
Trong các trường hợp người trúng ựấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng ựất hoặc rút lại giá ựã trả thì hội ựồng ựấu giá sẽ xem xét tổ chức ựấu giá lại vào một thời ựiểm khác. Trường hợp ựấu giá với khu ựất ựã ựược chia
thành nhiều thửa nhỏ ựể làm nhà ở cho hộ gia ựình, cá nhân thì người tham gia ựấu giá ựược quyền nộp hồ sơ ựăng ký ựấu giá nhiều thửa ựất khác nhau (mỗi thửa ựất 1 hồ sơ).
Giá thuê ựất phê duyệt cho người trúng giá ựược giữ ổn ựịnh trong thời hạn 3 năm. Nếu giá cho thuê ựất do UBND thành phố Hà Nội ban hành vào ngày 1/1 hàng năm cao hơn giá ựang thuê thì áp dụng theo giá ựất do UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh. Trường hợp thấp hơn thì vẫn giữ nguyên theo kết quả ựấu giá.
Thành phố Hà Nội bắt ựầu tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất từ năm 2003, kết quả thực hiện dự án như sau: Trong ựó năm 2003, thành phố thực hiện 6 dự án với diện tắch 7,1 ha thu ựược 973 tỷ ựồng. Trong năm 2004, Hà Nội ựã tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tắch 32,3 ha ựất và thu ựược tổng số tiền là 2.208 tỷ ựồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất với tổng diện tắch gần 65 ha, tổng thu ước tắnh ựạt khoảng 2.000 tỷ ựồng và thực hiện 12 dự án. Năm 2010, Hà Nội ựã tổ chức ựấu giá nhiều dự án và ựưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ ựồng.
2.3.4.2 đấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố đà Nẵng
đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương và trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trắ ựịa lý: phắa đông giáp biển đông, phắa Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phắa Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế.
Thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất tại thành phố đà Nẵng:
- Tất cả những người tham gia ựấu giá ựều thực hiện ựấu giá trực tiếp ựể nhận quyền sử dụng ựất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin ựại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết, Hội bán ựấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ựơn trong 15 ngàỵ
- Mỗi ựơn ựăng ký tham gia ựấu giá ựược cử 02 người ựại diện vào phòng ựấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội ựồng bán ựấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự ựồng ý của Hội ựồng bán ựấu giá.
- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 ựồng/m2, mỗi người tham
hô giá cao hơn. Thời gian quy ựịnh hô giá cách nhau 3 phút ( Hội ựồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng ựấu giá.
- Sau khi việc bán ựấu giá kết thúc, Hội ựồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia ựấu giá ựều ký vào biên bản.
Cơ chế tài chắnh khi thực hiện ựấu giá:
- Giá sàn do uỷ ban nhân dân thành phố quy ựịnh giao ựộng từ
3.900.000- 5.330.000 ựồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 Ờ 12.900.000
ựồng/m2 và giá trúng thầu từ 4.850.000 Ờ 12.900.000 ựồng/m2 cao hơn 1,24 Ờ
2,42 lần so với giá sàn quy ựịnh. Theo ý kiến của tất cả các hộ ựược phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với ựại ựa số người tham gia ựấu giá ựều cho rằng mức trúng ựấu giá so với giá ựất thị trường tại thời ựiểm ựấu giá là trung bình (125 Ờ 130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Giá ựất do uỷ ban nhân dân thành phố đà Nẵng quy ựịnh ựối với khu
vực này trước khi có dự án là 560.000 ựồng/m2 và giá ựất ựền bù khi giải
phóng mặt bằng ựể xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000 ựồng/m2.
- Phương thức thanh toán ựược thực hiện trong nhiều lần nhưng tối ựa không quá 45 ngày phải thanh toán xong.
2.3.4.3 Công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất tại Thành phố Hồ Chắ Minh
Cũng là một thành phố trực thuộc Trung ương, là trung tâm văn hoá, kinh tế - chắnh trị, xã hội của khu vực phắa Nam. Thành phố Hồ Chắ Minh cũng là nơi thực hiện công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ ựất của thành phố Hồ Chắ Minh là 700 tỷ ựồng, năm 2004 là 1.700 tỷ ựồng và vào năm 2005 là hơn 1.400 tỷ ựồng. để sử dụng nguồn thu ựó thành phố ựã quyết ựịnh dành một phần lớn tiền thu ựược từ ựấu giá quyền sử dụng ựất cho các quận, huyện nhằm khuyến khắch khai thác giá trị từ ựất. Cụ thể như sau: ựể lại ựịa phương (quận, huyện có dự án ựấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ ựấu giá quyền sử ựất tương ứng với những khi ựất trị giá dưới 50 tỷ ựồng, 50 Ờ 100 tỷ ựồng và 100 Ờ 500 tỷ ựồng. Các quận,
huyện ựược tự tổ chức ựấu giá với ựất công có diện tắch 500 Ờ 1.000 m2 (nội
UBND TP.HCM ựã ban hành Quyết ựịnh số 24/2010/Qđ-UBND Quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất tại TP.HCM.
Quy chế này quy ựịnh cụ thể việc ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất tại TP.HCM ựối với các trường hợp sau:
Giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, bao gồm: đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia ựình, cá nhân; đầu tư xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp ựất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng ựất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Sử dụng ựất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốị
Cho thuê ựất ựể thực hiện dự án xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê do người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện.
Giao ựất theo hình thức khác nay chuyển sang giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc chuyển mục ựắch sử dụng ựất; trừ trường hợp không thay ựổi chủ sử dụng ựất.
Cho thuê ựất bao gồm cả cho thuê ựất thuộc quỹ ựất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch của xã, phường, thị trấn ựể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốị
Các trường hợp khác do Ủy ban nhân dân thành phố quyết ựịnh.
Các thửa ựất ựược tổ chức ựấu giá phải ựáp ứng các ựiều kiện: Là ựất ựã có quy hoạch sử dụng ựất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng ựất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh hiện hành của pháp luật về ựất ựai, xây dựng.
Trong trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng ựất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng ựất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của Ủy ban nhân dân thành phố ựối với từng thửa ựất; đất trống, ựã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; Có phương án ựấu giá ựất ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh của quy chế nàỵ
PHẦN III
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* đối tượng nghiên cứu : là các dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại thị
xã Sơn Tây - tp Hà Nội, cụ thể là 3 dự án:
- Dự án khu tái ựịnh cư Trung Hưng Ờ Thị xã Sơn Tây
- Dự án khu tập thể trường Hữu Nghị 80 phường Lê Lợi - tx Sơn Tây - Dự án khu tập thể Bách Hoá phường Xuân Khanh - tx Sơn Tâỵ Lý do lựa chọn 03 dự án trên vì: có tắnh thời sự, thời ựiểm gần ựây nhất, phản ánh rõ hiện trạng quy trình, thủ tục, hiệu quả và hạn chế công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất của thị xã Sơn Tây Ờ Thành phố Hà Nộị
* Phạm vi nghiên cứu : Trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây Ờ Thành phố Hà Nội
3.2 Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu các văn bản pháp luật về ựấu giá quyền sử dụng ựất và quy ựịnh, quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất tại thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội
- Tìm hiểu một số dự án ựấu giá ựã thực hiện trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội
- đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất qua một số dự án trên ựịa bàn thị xã Sơn Tây - tp Hà Nội
- đưa ra ý kiến và kiến nghị ựể hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng hiệu quả của công tác ựấu giá.
3.3 Phương pháp nghiên cứu
3.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu
- Thu thập các văn bản của Chắnh phủ, các văn bản của thành phố Hà Nội, các cơ quan của thành phố, thị xã và các viện nghiên cứu ,trường ựại học liên quan ựến công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất.
- Thu thập các thông tin về ựặc ựiểm chung của khu vực nghiên cứu, các tài liệu về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về tình hình quản lý và sử dụng ựất của thị xã Sơn Tây
3.3.2 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu
Chọn ựiểm ựấu giá quyền sử dụng ựất nằm trong quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt, ựúng pháp luật và những quy ựịnh cụ thể của Luật ựất ựaị
3.3.3 Phương pháp ựiều tra thống kê
Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại ựịa bàn ựiều tra; thu thập các tài liệu liên quan ựến các dự án ựiều tra về nguồn gốc ựất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sànẦ
3.3.4 Phương pháp phân tắch tổng hợp
Kết hợp các kết quả ựạt ựược ựể làm rõ những ựặc ựiểm ưu việt và hiệu quả trong việc thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất
3.3.5 Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất ựộng sản, quy hoạch, xây dựng, tài chắnh và quản lý sử dụng ựất.
PHẦN IV
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thị xã Sơn Tây Ờ Thành phố Hà Nội
4.1.1. đặc ựiểm tự nhiên
Thị xã Sơn Tây là trung tâm văn hóa, kinh tế, là ựầu mối giao thông và giao lưu thương mại ở cửa ngõ phắa Tây Hà Nội, có một hệ thống giao thông quan trọng chạy qua: đường Láng Ờ Hòa Lạc ở phắa Nam, đường Hồ Chắ Minh ( quốc lộ 21) và quốc lộ 32. Trong tương lai khi các tuyến ựường trọng