Thị trường BđS ở thị xã Sơn Tây ựã hình thành ở những năm gần ựây và ựang trong quá trình phát triển. Sự ra ựời của hình thức ựấu giá ựã góp phần làm sôi ựộng cho thị trường BđS, thúc ựẩy sự phát triển thị trường BđS ở thị xã Sơn Tây
Tạo ra các khu dân cư ựồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ựáp ứng ựược nhu cầu ở và kinh doanh của người dân, tạo ựiều kiện cho môi trường sống ổn ựịnh, phù hợp với quy hoạch chung.
đấu giá quyền sử dụng ựất phù hợp với quy hoạch, bản thân khu ựất ựược ựem ra ựấu giá ựã ựược xây dựng khoa học, phù hợp với cảnh quan xung quanh và cảnh quan khu ựấu giạ Do ựó, ựấu giá quyền sử dụng ựất mang lại vẻ ựẹp cảnh quan môi trường. So sánh một số hình ảnh trước và sau ựấu giá của thị xã Sơn Tây:
Hình ảnh trước ựấu giá:
Dễ dàng nhận thấy khu ựất ở hình 1 là khu ựất trống ựang trong thời gian san nền chuẩn bị xây dựng, chưa ựược xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng. Ở hình 2 là khu ựất ựược sử dụng với nhiều mục ựắch khác nhau song không mang lại nguồn lợi lớn và xứng tầm với vị trắ của khu ựất.
Hình ảnh sau ựấu giá:
Hình 3
Sau khi ựấu giá quyền sử dụng ựất, các lô ựất ựược thiết kế có trật tự theo quy hoạch, cơ sở hạ tầng tốt, cung cấp ựầy ựủ nhu cầu sinh hoạt của người dân: ựiện, nước, thoát nước, ựường ựi,ẦNhững khu ựấu giá như thế
này làm giảm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp ựất ựaị
Số tiền thu ựược từ ựấu giá tại các dự án Uỷ ban nhân dân thành phố Bắc Ninh cho phép các xã, phường ựược giữ lại 30 Ờ 50% số tiền thu từ dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất vào xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng của xã, phường. Cụ thể, ở phường Kinh Bắc ựã ựầu tư làm mới nhiều con ựường nhựa ựi vào các khu dân cư vừa ựấu giá, xây dựng mới nhà văn hoá ở các khu phố mới và cũẦ
Với nguồn thu lớn từ ựấu giá quyền sử dụng ựất, bên cạnh việc ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống ựường giao thông, trường học, bệnh viện, hệ thống ựiện,Ầ Nguồn vốn huy ựộng từ ựấu giá QSDđ còn hỗ trợ ựắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề. Nhiều ngành nghề mới ựược ựầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng ựược ựầu tư một lượng vốn ựáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao
Với giá ựất ựược công bố trong ựấu giá quyền sử dụng ựất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao ựộng về giá ựất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá Ộgiá ảoỢ về BđS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ựất ựai, tạo ựiều kiện cho thị trường BđS phát triển lành mạnh, bền vững.
4.4.3 Hiệu quả ựối với công tác quản lý và sử dụng ựất ựai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội ựấu giá QSDđ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng ựất ựai, thể hiện ở một số nội dung sau:
ạ đất ựai là tư liệu sản xuất ựặc biệt, là tài sản quốc gia với những ựặc
ựiểm ựặc thù riêng, ựất ựai tham gia vào thị trường và ựược khai thác triệt ựể tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại háo ựất nước, có thể khẳng ựịnh ựấu giá QSDđ là biện pháp tắch cực khai thác quỹ ựất hiệu quả. Kết quả thu ựược từ ựấu giá QSDđ khẳng ựịnh vai trò của ựất ựai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận ựất ựai, QSDđ là hàng hoá trong hoạt ựộng thị trường BđS.
b. đấu giá QSDđ là một trong những cơ sở, căn cứ ựể Nhà nước ựịnh
giá ựất, hình thành thị trường BđS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn ựịnh cho thị trường BđS. Nếu ựấu giá QSDđ ựược tiến hành thưòng xuyên, liên tục trên phạm vi thị xã sẽ giúp thị xã Sơn Tây thống kê ựược giá ựất chuyển nhượng thực tế ựối với từng xã, phường trong khoảng thời gian nhất ựịnh. đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước ựịnh giá ựất sát với giá chuyển nhượng ựất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ựât ựaị
c. đấu giá QSDđ với phương thức, thủ tục tiến hành ựơn giản, nhanh
gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp ựất thủ tục rườm rà, gây lãng phắ thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
d. Thông qua ựấu giá QSDđ công tác cấp Giấy chứng nhận QSDđ có
thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi ựối với các cơ quan quản lý ựất ựai, tạo niềm tin ựối với người sử dụng ựất.
ẹ đấu giá QSDđ là một hình thức khai thác, sử dụng ựất ựai hiệu quả,
tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các ựối tượng tham gia ựấu giá nhằm huy ựộng tối ựa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ựồng thời loại bỏ ựược yếu tố tiêu cực trong cơ chế Ộxin, choỢ hiện ựang tồn tại ở nhiều
ựịa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chắnh, ựẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước.
f. Giải quyết chuyển mục ựắch cho các khu ựất nông nghiệp nằm xen
lẫn trong khu dân cư, các khu vực ựất do các ựơn vị ựất không sử dụng, các thửa ựất nằm xen lẫn giữa các công trình khác.
g. Tiền thu ựược từ ựấu giá QSDđ ựược sử dụng ựể xây dựng các công
trình hạ tầng kỹ thuật ựã góp phần cho việc sử dụng ựất trong khu vực ựược ựầu tư công trình kỹ thuật ựi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm ựất ựai trái phép.
4.4.4 Một số hạn chế của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất
* Công tác tổ chức
- Thủ tục ựể ựưa ra một lô ựất vào ựấu giá còn quá nhiều khâu; từ khicó chủ trương cho phép ựấu giá ựến khi mở phiên ựấu giá hiện mất nhiều thời gian.
- Kiểm tra năng lực tài chắnh của những người tham gia ựấu giá hiện chưa ựược thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp 1 người tham gia ựấu giá nhiều thửa, ựẩy giá ựất ựấu giá lên caọ
- đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện ựấu giá hiện chưa có quy ựịnh ựể phòng tránh, chưa có chế tài ựể xử phạt.
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên ựấu giá cũng như hoạt ựộng ựấu giá ựất còn thiếụ Mặc dù ựược công khai nhưng việc quảng cáo cho khu ựất ựấu giá chưa ựược thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa caọ
* đối với người tham gia ựấu giá
- Người tham gia ựấu giá không hình dung ựược sự phát triển của khu vực ựấu giá nên giá ựưa ra ựấu giá thường thấp hơn giá thị trường, việc này tạo ra sự chênh lệch về giá ựất sau khi ựấu giá.
- Có trường hợp người tham gia ựấu giá sử dụng nhiều ựất xung quanh khu vực ựấu giá nên ựã bỏ giá cao ựể nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau ựó bỏ tiền ựặt cọc. Ở hầu hết các dự án ựấu giá ựất ựều có trường hợp người tham gia ựấu giá ựể ựầu cơ ựất ựaị
- Người tham gia ựấu giá phải là những người am hiểu khu vực ựấu giá, có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh BđS, có nguồn tài chắnh ựủ ựể thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng ựấu giá.
- Một số dự án có hiện tượng thông thầụ
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá ựất ựể tắnh thuế thu nhập cá nhân từ chuyến quyền sử dụng ựất và lệ phắ trước bạ sẽ bị tắnh theo giá ựấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy ựịnh).
- Người nghèo khó có thể tiếp cận ựược hình thức chuyển nhượng này vì vốn bỏ ra là rất lớn.
* đối với công tác quản lý ựất ựai và xây dựng ựô thị
- đối với các dự án ựấu giá QSDđ các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo ựược mối liên kết về hạ tầng ựối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn ựến tình trạng ựô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong khi ựể khắc phục thình trạng Ộựô thị bị băm nhỏỢ thì Luật ựất ựai 2003
ựã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước ựâỵ - đối với các dự án ựấu giá ựất thực hiện thành công thì sau ựó sẽ tạo một mặt
bằng giá mới trong khu vực, ựiều này dẫn ựến tình trạng tăng giá ựất cục bộ tại khu vực có dự án ựấu giá ựất. đó cũng là một nguyên nhân làm cho các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật ở khu ựất lân cận chậm tiến ựộ thực hiện.
- Tình trạng tự ý ựiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tắch công cộng của các chủ ựầu tư sau khi trúng ựấu giá diễn ra phổ biến, tỷ ựược phép xây dựng ựều bị vi phạm ở tất cả các công trình, lấn chiếm ựất xảy ra ở hầu hết các dự án ựấu giá ựất.
- Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý ựối với các khu ựất sau khi ựưa ra ựấu giá ựất, việc xây dựng sai so với giấy phép.
4.4.5 Một số ựề xuất hoàn thiện Quy chế ựấu giá
để kắch thắch cầu ựấu giá QSDđ và tăng sự tham gia của người dân cần: Do quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ban hành năm 2008 ựược ựưa ra theo Quyết ựịnh số 216 năm 2005 của Thủ tướng nhưng hiện nay Chắnh phủ có ra Nghị ựịnh số 17 năm 2010 về bán ựấu giá tài sản nên Quy chế của tỉnh chưa phù hợp với Nghị ựịnh 17 do Chắnh phủ ban hành gây nhiều lúng túng cho các cơ
Cần ựưa ra quy chế mới phù hợp với nghị ựịnh 17/2010/Nđ-CP về bán ựấu giá tài sản ựể người dân ựỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án.
Khi có kế hoạch ựấu giá chắnh thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành ựấu giá ựể người dân có thêm thông tin. Do hiện nay, người dân tham gia ựấu giá có rất ắt thông tin về khu ựất ựấu giá, làm cho người có nhu cầu thực sự về ựất không có ựất. Thông tin dự án ựấu giá ựược ắt người biết ựến sẽ có hiện tượng ựầu cơ, thông thầu xảy ra do ắt có sự cạnh tranh giữa những người tham gia ựấu giá.
đầu tư hạ tầng trước khi ựấu giá, một mặt ựể làm tăng giá trị ựất khi ựấu giá, mặt khác ựể sau khi trúng ựấu giá người trúng ựấu giá nộp tiền ựầy ựủ ngaỵ Một khu ựất sẽ có giá cao hơn rất nhiều lần khi khu ựất ựó có hạ tầng kỹ thuật ựầy ựủ, ựáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống ở ựó từ tạo tâm lý cho người trúng ựấu giá khu ựất ựó.Các thủ tục của dự án ựấu giá QSDđ cần ựược xử lý nhanh, gọn, kịp thờị Nhằm ựáp ứng nhu cầu của người dân về ựất ựaicác dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất cần rút ngắn thời gian xử lý các thủ tục trước khi ựấu giá và sau ựấu giá.
PHẦN V
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận
Qua tìm hiểu công tác ựấu giá QSDđ của thị xã Sơn Tây, tôi rút ra một số kết luận sau:
- Về kinh tế
Nhà nước ựã khai quỹ ựất hợp lý, huy ựộng ựược nhiều nguồn vốn cùng tham gia ựầu tư xây dựng, tạo nguồn vốn từ ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể ựầu tư cho các dự án khác và tạo ựiều kiện cho việc chuyển ựổi ngành nghề cho nhân dân ựịa phương khi Nhà nước thu hồi ựất ựể xây dựng các công trình nói chung và dự án ựấu giá ựất nói riêng. đấu giá quyền sử dụng ựất có ý nghĩa to lớn trong việc tăng nguồn thu ngân sách, tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ựà thúc ựẩy sự nghiệp công nghiệp - hiện ựại hoá ựất nước.
đấu giá quyền sử dụng ựất ựã tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia ựấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận ựược quyền sử dụng ựất.
đấu giá quyền sử dụng ựất ựã từng bước lôi kéo ựược các ngân hàng, tổ chức tắn dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia góp phần cho thị trường chắnh quy ựược phát triển.
- Về mặt xã hội
Tạo ra các khu dân cư ựồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ựáp ứng ựược nhu cầu ở và kinh doanh của người dân, tạo ựiều kiện cho môi trường sống ổn ựịnh, phù hợp với quy hoạch chung.
đấu giá quyền sử dụng ựất phù hợp với quy hoạch, bản thân khu ựất ựược ựem ra ựấu giá ựã ựược xây dựng khoa học, phù hợp với cảnh quan xung quanh và cảnh quan khu ựấu giạ Do ựó, ựấu giá quyền sử dụng ựất mang lại vẻ ựẹp cảnh quan môi trường.
Sau khi ựấu giá quyền sử dụng ựất, các lô ựất ựược thiết kế có trật tự theo quy hoạch, cơ sở hạ tầng tốt, cung cấp ựầy ựủ nhu cầu sinh hoạt của người dân: ựiện, nước, thoát nước, ựường ựi,ẦNhững khu ựấu giá như thế này làm giảm tình trạng lấn chiếm, tranh chấp ựất ựaị
Với nguồn thu lớn từ ựấu giá quyền sử dụng ựất, bên cạnh việc ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống ựường giao thông, trường học, bệnh viện, hệ thống ựiện,Ầ Nguồn vốn huy ựộng từ ựấu giá QSDđ còn hỗ trợ ựắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề.
Với giá ựất ựược công bố trong ựấu giá quyền sử dụng ựất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao ựộng về giá ựất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá Ộgiá ảoỢ về BđS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ựất ựai, tạo ựiều kiện cho thị trường BđS phát triển lành mạnh, bền vững.
- Về công tác quản lý và sử dụng ựất ựai
Kết quả thu ựược từ ựấu giá QSDđ khẳng ựịnh vai trò của ựất ựai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận ựất ựai, QSDđ là hàng hoá trong hoạt ựộng thị trường BđS.
đấu giá QSDđ là một trong những cơ sở, căn cứ ựể Nhà nước ựịnh giá ựất, hình thành thị trường BđS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn ựịnh cho thị trường BđS.
đấu giá QSDđ với phương thức, thủ tục tiến hành ựơn giản, nhanh gọn. Thông qua ựấu giá QSDđ công tác cấp Giấy chứng nhận QSDđ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi ựối với các cơ quan quản lý ựất ựai, tạo niềm tin ựối với người sử dụng ựất.
đấu giá QSDđ là một hình thức khai thác, sử dụng ựất ựai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các ựối tượng tham gia ựấu giá nhằm huy ựộng tối ựa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ựồng thời loại bỏ ựược yếu tố tiêu cực trong cơ chế Ộxin, choỢ hiện ựang tồn tại ở nhiều ựịa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chắnh, ựẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước.
Tiền thu ựược từ ựấu giá QSDđ ựược sử dụng ựể xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ựã góp phần cho việc sử dụng ựất trong khu vực ựược ựầu tư công trình kỹ thuật ựi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm ựất ựai trái phép.
Qua chắnh sách giao ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trong thời gian qua ựã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn, khắc phục ựược những tồn tại
trong công tác quản lý ựất ựai, công tác ựịnh giá ựất. Khắc phục những nhược ựiểm, hạn chế trong việc giao ựất, cho thuê ựất của Nhà nước còn quá thấp so với giá ựất thị trường.