Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở. Các số liệu được phân tích thông qua hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá và mô hình hồi quy tuyến tính. Trong giai đoạn 2016-2018, thành phố Hạ Long có 27 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở với 256 thửa đất. Kết quả điều tra 105 người trúng đấu giá cho thấy, yếu tố thị trường quyền sử dụng đất có ảnh hưởng lớn nhất (19,98%), tiếp theo là yếu tố thửa đất, yếu tố tài chính, yếu tố thực hiện đấu giá, yếu tố khác tương ứng với tỷ lệ ảnh hưởng 15,93%, 14,55%, 13,13% và 12,29%, yếu tố pháp luật có ảnh hưởng nhỏ nhất (8,62%).
Vietnam J Agri Sci 2019, Vol 17, No 6: 493-501 Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam 2019, 17(6): 493-501 www.vnua.edu.vn ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG Phạm Phương Nam*, Nguyễn Thị Thu Hương, Phan Thị Thanh Huyền Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam * Tác giả liên hệ: ppnam@vnua.edu.vn Ngày chấp nhận đăng: 30.09.2019 Ngày nhận bài: 10.09.2019 TÓM TẮT Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất Các số liệu phân tích thơng qua hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá mơ hình hồi quy tuyến tính Trong giai đoạn 2016-2018, thành phố Hạ Long có 27 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với 256 đất Kết điều tra 105 người trúng đấu giá cho thấy, yếu tố thị trường quyền sử dụng đất có ảnh hưởng lớn (19,98%), yếu tố đất, yếu tố tài chính, yếu tố thực đấu giá, yếu tố khác tương ứng với tỷ lệ ảnh hưởng 15,93%, 14,55%, 13,13% 12,29%, yếu tố pháp luật có ảnh hưởng nhỏ (8,62%) Để hiệu đấu giá quyền sử dụng đất cao cần hoàn thiện phương pháp xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất ở; xác định nghĩa vụ tài tham gia đấu giá; đa dạng hóa hình thức thơng báo bán đấu giá đất bán, nộp hồ sơ tham gia đấu giá đất; rút ngắn thời gian thực thủ tục sau trúng đấu giá đất; hồn thiện cơng tác phổ biến quy chế đấu giá đất Từ khóa: Giá trúng đấu giá, Hạ Long, quyền sử dụng đất ở, yếu tố ảnh hưởng Assessment of the Factors Affecting the Auction Winning Price for Residential Land Use Rights in Ha Long City ABSTRACT The evaluation of factors affecting the winning price of auction of residential land use rights in Ha Long city, Quang Ninh province has aim to propose solutions to improve auction efficiency of residential land use rights The data was analyzed through Cronbach’s Alpha coefficient, exploratory factor analysis and linear regression model In the period 2016-2018, Ha Long City has 27 projects auctioning residential land use rights with 256 parcels of land Survey results of 105 winning bidders show that the land use right market factor has the biggest influence (19.98%), followed by the parcel, financial factor, auction performance and other factors correspond to the impact rates of 15.93%, 14.55%, 13.13% and 12.29%, the law factors with the smallest influence (8.62%) In order to improve the auction efficiency of residential land use rights, it is necessary to complete the method of determining the reserve price for auction of residential land use rights; determining financial obligations when participating in an auction; diversifying the form of notice on land auction and sale, submitting land auction participation dossiers; shortening the time to carry out the procedures after winning the land auction; completing the dissemination of land auction regulations Keywords: Ha Long, influencing factors, residential land use rights, winning auction price T VN ỗu giỏ quyn s dýng ỗt nũi chung, ỗu giỏ quyn s dýng ỗt (QSD) nũi riờng l hỡnh thc trao quyn s dýng ỗt cho i tỵng cú nhu cổu s dýng ỗt mt cỏch cụng khai, cọnh tranh v ngỵi nhờn ỵc quyn s dýng ỗt l ngỵi trõ giỏ ỗt cao nhỗt v nhỗt ỗu giỏ quyn s dýng ỗt ỵc ỏp dýng tọi nhiu nỵc trờn th gii (Phọm Phỵng Nam & cs., 2012) n cú nhiều nghiên cĀu khía cänh khác cûa ỗu giỏ quyn s dýng ỗt, gi tớt l ỗu giỏ ỗt vi cỏc nhờn nh, xuỗt khỏc v ỗu giỏ ỗt Theo Harris & Raviv (1981), mt nhng khõu quan trng õnh hỵng n kt quõ ỗu giỏ ỗt l xỏc nh 493 ỏnh giỏ cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long giỏ im bỏn ỗu giỏ ỗt iu ny cú nghùa l giỏ im bỏn ỗu giỏ ỗt phự hp vi giỏ th trỵng thỡ s thu hỳt nhiu ngỵi tham gia ỗu giỏ v s õm bõo cho khoõn thu ngồn sỏch nh nỵc ỵc nhiu hĄn Nghiên cĀu cûa Kagel & Levin (1986) chỵ rỡng thụng tin cung cổu v ỗt õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt Tỵng t, Kagel & Levin (1986), Chow & cs (2011) cho rìng, để giá trỳng ỗu giỏ ỗt cao thỡ yu t cổu v ỗt phõi ln Nghiờn cu cỷa Ong & cs (2005) cho thỗy s lỵng ngỵi tham gia ỗu giỏ, thi gian ỗu giỏ v iu kin th trỵng cú õnh hỵng n s thnh cụng cỷa phiờn ỗu giỏ ỗt Nghiờn cu cỷa Lờ Chiờu Tõm & Hunh Vởn Chỵng (2012) tờp trung ỏnh giỏ hiu quõ kinh t-xó hi, mụi trỵng cỷa cụng tỏc ỗu giỏ quyn s dýng ỗt Nghiờn cu cỷa Lờ Ngc Phỵng Qu & Nguyễn Phúc Khoa (2015); Phan Thð Thanh Huyền & cs (2015); Hồ Thð Lam Trà & cs (2016) têp trung ỏnh giỏ nhng ỵu im, họn ch cụng tỏc ỗu giỏ quyn s dýng ỗt Nghiờn cu cỷa Vỹ Th Thu Hỵng (2015) tờp trung vo cỏc yu t õnh hỵng n chỗt lỵng cụng tỏc ỗu giỏ quyn s dýng ỗt nhỵng chỵa chợ rừ chỗt lỵng cụng tỏc ỗu giỏ quyn s dýng ỗt l gỡ v cỹng chỵa ỏnh giỏ ht cỏc yu t õnh hỵng Cỏc nghiờn cu ny chỵa chợ mt cỏch rừ rng nhng yu t õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt v mc õnh hỵng cỷa cỏc yu t ũ n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt v chỵa nờu ỵc nhng giõi phỏp hon thin cụng tỏc ỗu giỏ ỗt, ũ cũ ỗt trờn c s gũc õnh hỵng cỷa cỏc yu t đò Để trâ ląi cho câu hói này, nhóm tác giâ têp trung nghiên cĀu yếu tố ânh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt v chn thành phố Hä Long làm đða điểm nghiên cĀu nhng nởm gổn ồy nhiu d ỏn bỏn ỗu giỏ quyn s dýng ỗt ỵc thc hin vi giỏ trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt luụn bin động chðu tác động cûa nhiều yếu tố khác PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Địa điểm thi gian Nghiờn cu cỏc yu t õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ QSD ỵc thc hin tọi thnh 494 ph Họ Long, theo kt quõ ỗu giỏ QSD giai độn 2016-2018 số liệu điều tra bìng phiếu in sẵn tháng nëm 2019 2.2 Số liệu th cp S liu th cỗp v iu kin t nhiờn, kinh t-xó hi ỵc thu thờp tọi UBND thnh ph Họ Long, s liu v ỗu giỏ quyn s dýng ỗt trờn a bn thnh ph Họ Long giai oọn 2016-2018 ỵc thu thờp tọi Phũng Ti nguyờn v Mụi trỵng thnh ph Họ Long 2.3 S liu sơ cấp Nghiên cĀu thăc điều tra qua 02 bỵc: Bỵc 1, húi ý kin ngộu nhiờn bỡng phiu in sn 30 ngỵi ó trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt giai oọn nghiờn cu (2016-2018) tọi thnh ph Họ Long, v cỏc yu t õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt làm cĄ sć tổng hĉp, phân nhóm yếu tố õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt v lờp phiu iu tra ỏnh giỏ mc õnh hỵng cỷa cỏc yu t ũ n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt Nghiờn cu iu tra nhng ngỵi trỳng ỗu giỏ ỗt h nớm ỵc ổy ỷ nhỗt cỏc yu t õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ k t chuốn b tham gia ỗu giỏ ỗt n tham gia ỗu giỏ ỗt v sau trỳng ỗu giỏ ỗt, ng thi trõ giỏ ỗt vi mc giỏ õm bõo mua ỵc quyn s dýng ỗt (giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt) Kt quõ iu tra (Bõng 1) cho thỗy cú 21 yu t õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt v ỵc phõn thnh nhúm yu t (Nhúm yu t th trỵng QSD; Nhũm yu t tha ỗt; Nhúm yu t phỏp luờt v ỗu giỏ QSD; Nhũm yu t ti chớnh v ỗu giỏ QSD; Nhũm yu t t chc thc hin ỗu giỏ QSD; Nhũm yu t sau trỳng ỗu giỏ QSD) Bỵc 2, iu tra ngộu nhiờn i tỵng trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt S lỵng mộu iu tra ỵc xỏc nh da theo u cỉu cûa phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) hồi quy đa biến vĆi ớt nhỗt quan sỏt cho bin o lỵng (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005) Do vêy, vi 21 bin o lỵng thuc nhúm yu t õnh hỵng, s mộu l 105 Phm Phng Nam, Nguyn Thị Thu Hương, Phan Thị Thanh Huyền Đối vĆi phân tích hồi quy đa biến cĈ méu tối thiểu cổn ọt ỵc l 50 + 8p (p l s biến p = 6) (Tabachnick & Fidell, 1996) nên số méu điều tra tối thiểu 98 Để đâm bâo câ u cỉu phân tích nhân tố khám phá phân tích hồi quy đa biến, nghiên cĀu điều tra 105 mộu Ni dung iu tra chớnh tọi bỵc bao gm thụng tin v i tỵng trõ li iu tra, ỏnh giỏ mc õnh hỵng cỷa cỏc yu t n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt ó ỵc ghi phiu iu tra Mc õnh hỵng cỷa cỏc yu t n giỏ trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt ỵc phõn thnh 05 mc (rt nh hưởng, ảnh hưởng, bình thường, ảnh hưởng, khơng ảnh hng) vi im ỏnh giỏ tỵng ng l 5, 4, 3, 2, (Likert, 1932) 2.4 Xử lý, phân tích, ỏnh giỏ S liu thu thờp ỵc t iu tra cỏc i tỵng trỳng ỗu giỏ QSD ỵc x lý, phân tích bìng phỉn mềm SPSS 20.0 Độ tin cêy cỷa thang o ỵc kim nh thụng qua h s Cronbach’s Alpha Số liệu đâm bâo độ tin cêy hệ số Cronbach’s Alpha nìm không [0,6-0,95] (Hair & cs., 1998), h s tỵng quan bin tng >0,3 (Hair & cs., 1998) Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ỵc s dýng rỳt gn nhiu bin o lỵng thành têp hĉp biến (nhân tố) để chúng cũ nghùa hn nhỵng vộn cha ng hổu ht thơng tin cûa têp biến ban đỉu (Hair & cs, 1998) EFA ỵc ỏnh giỏ thụng qua h s thích hĉp KMO, kiểm đðnh Bartlett, hệ số Eigenvalues, tổng phỵng sai giõi thớch v h s tõi Cỏc bin chợ ỵc chỗp nhờn KMO nỡm khoõng [0,5-1] trọng số tâi cûa ć nhân tố khác nhó hĄn 0,35 (Igbaria & cs., 1995) khoâng cách giĂa hai trọng số tâi (Factor loading) biến ć nhân tố khác lĆn hĄn 0,3 Theo Hair & cs (1998), vĆi cĈ méu khoâng 100 nên chọn trọng số tâi lĆn hĄn 0,55 nờn vi lỵng mộu iu tra 105, nghiờn cu ny chn trng s tõi ỵc chn l ln hn 0,55 Bờn cọnh ũ, thang o chợ ỵc chỗp nhờn tng phỵng sai giõi thớch (Total variance explained) ln hĄn 50%; hệ số Barlett’s vĆi mĀc ċ nghïa Sig nhó hĄn 0,05 để đâm bâo yếu tố có mi tỵng quan vi nhau; h s Eigenvalue cú giỏ trð tÿ để đâm bâo nhóm nhân tố có să khác biệt Đồng thąi, nghiên cĀu sā dýng mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến để xác nh mc õnh hỵng cỷa cỏc yu t n giỏ trỳng ỗu giỏ QSD tọi thnh ph Họ Long Mơ hình có däng sau: Bâng Các nhóm yếu tố ânh hưởng đến giá trúng đấu giá QSDĐ thành phố Hạ Long Các nhóm yếu tố Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất (TT) Các nhóm yếu tố Nhóm yếu tố tài đấu giá QSDĐƠ (TC) - Cung quyền sử dụng đất (TT1) - Phí hồ sơ đấu giá QSDĐƠ (TC1) - Cầu quyền sử dụng đất (TT2) - Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ (TC2) - Dự báo diễn biến thị trường QSDĐƠ (TT3) - Giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ (TC3) Nhóm yếu tố đất (TD) - Vị trí đất đấu giá (TD1) - Khoản tiền đặt trước (TC4) Nhóm yếu tố thực đấu giá QSDĐƠ (TH) - Diện tích đất đấu giá (TD2) - Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ (TH1) - Hình thể đất (TD3) - Bán nhận hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐƠ (TH2) - Hướng đất - Tính chuyên nghiệp đấu giá viên (TH3) Nhóm yếu tố pháp luật đấu giá QSDĐƠ (PL) - Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ (PL1) - Ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ người tham gia đấu giá (TH4) Nhóm yếu tố sau trúng đấu giá QSDĐƠ (YK) - Phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ (PL2) - Thủ tục hành sau trúng đấu giá (YK1) - Mức độ hiểu biết người dân quy chế bán đấu giá QSDĐƠ (PL3) - Bàn giao đất thực địa (YK2) - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (YK3) 495 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long Bâng Kết quâ đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2016-2018 Tiêu chí đánh giá ĐVT Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng Số dự án dự án 13 27 Số đất 41 158 57 256 Diện tích trúng đấu giá m 4410,1 9802,3 7814,5 22026,9 Số phiên đấu giá phiên 15 31 Số người tham gia người 118 403 196 717 Số người trung bình tham gia đấu giá đất người 2,88 2,55 3,44 2,80 Số người trúng đấu giá người 41 153 47 241 Số tiền ước tính thu từ đấu giá đất tỷ đồng 36,108 82,205 101,111 321,803 Số tiền thực thu từ đấu giá đất tỷ đồng 40,441 110,178 143,552 294,171 Hệ số chênh lệch số tiền thực thu số tiền ước tính thu từ đấu giá đất lần 1,12 1,34 1,42 1,27 Giá đất trung bình trúng đấu giá tr.đ/m 9,17 11,24 18,37 18,56 Y = β1*TT + β2*TD + β3*PL+ β4*TC + β5*TH + β6*YK + βo Trong đò: Y: Biến phý thuộc thể giá trỳng ỗu giỏ QSD; 1; 2; 3; 4; 5; 6: Cỏc h s hi quy cỷa cỏc bin tỵng ng l th trỵng, tha ỗt, phỏp luờt, ti chớnh, thc hin, yu t sau trỳng ỗu giỏ QSD; o: Hỡng số; TT, TD, PL, TC, TH, YK: Các biến độc lờp, tỵng ng l cỏc yu t: th trỵng, tha ỗt, phỏp luờt, ti chớnh, thc hin, yu t sau trỳng ỗu giỏ QSD KT QU V THO LUN 3.1 Khái quát thành phố Hạ Long Thành phố Hä Long trung tâm trð, hành chính, vën hòa, kinh tế cûa tỵnh Qng Ninh Tổng dân số ton thnh ph Họ Long nởm 2018 l 236.972 ngỵi, đò, lao động làm việc ngành kinh t l 139.690 ngỵi v bỡnh quõn mi nởm tởng khoâng 5000 lao động Nëm 2018, khu văc kinh tế nông nghiệp thûy sân đät 422 tČ đồng, tëng 12,4% so vĆi nëm 2016, giá trð tëng thêm đät 216,4 tČ đồng Khu văc kinh tế công nghiệp - tiểu thû công nghiệp đät 48.492 tČ đồng tëng 11,9% so vĆi nëm 2016, giá trð tëng thêm đät 14.257 t ng Khu vc 496 kinh t thỵng mäi, du lðch đät 21.522 tČ đồng, tëng 13,8% so vĆi nëm 2016, giá trð tëng thêm đät 15.560 tČ đồng Thành phố Hä Long có tổng diện tích tă nhiờn 27.195 ha, ũ, ỗt nụng nghip chim 9.858,64 ha, ỗt phi nụng nghip chim 14.283,94 ha, ỗt chỵa s dýng chim 3.367,17 Nhu cổu v ỗt cũ xu hỵng tởng giai oọn 2016-2018 vi khoõng 9.500 m2 nëm 2018 (UBND thành phố Hä Long, 2019) Đåy nhĂng yếu tố tác động làm tởng giỏ ỗt nũi chung v giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt núi riờng trờn a bn thnh ph Hä Long 3.2 Kết quâ đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quâng Ninh giai đoạn 2016-2018 Trong giai đoän 2016-2018, täi thành phố Họ Long ó cũ 27 d ỏn ỗu giỏ quyn s dýng ỗt vi tng s 256 tha ỗt, ũ nởm 2017 ó thc hin ỗu giỏ nhiu tha ỗt nhỗt vi 158 tha ỗt v ln hn tng s tha ỗt ỗu giỏ cỷa cõ nởm 2016 v 2018 s lỵng d ỏn nởm 2017 l ln nhỗt (13 d ỏn) V s phiờn ỗu giỏ ỗt, mi d ỏn t chc mt phiờn ỗu giỏ, trÿ số dă án phâi tổ chĀc đến hai phiờn ỗu giỏ ỗu giỏ lổn ổu khụng thnh công Cý thể, nëm 2016 nëm 2018, nëm cũ 01 d ỏn ỏn phõi ỗu giỏ hai phiờn; nởm 2017 cũ 02 d ỏn phõi ỗu giỏ hai phiờn (Bõng 2) s ngỵi tham gia ỗu giỏ khụng ỷ theo quy nh Hỡnh thc ỗu giỏ ỗt hình thĀc bó phiếu kín Phạm Phương Nam, Nguyễn Thị Thu Hương, Phan Thị Thanh Huyền læn nhỗt phiờn ỗu giỏ cho tỗt cõ cỏc tha ỗt ỵc bỏn ỗu giỏ v mt ngỵi cú th tham gia ỗu giỏ nhiu tha ỗt S ngỵi trung bỡnh tham gia ỗu giỏ mt tha ỗt giai oọn nghiờn cu ln nhỗt nởm 2018 vi trung bỡnh 3,44 ngỵi/tha ỗt nởm ny th trỵng khỏ sụi ng, cổu v ỗt tởng hn nëm 2016, 2017 Điều nhĂng yếu t lm cho giỏ ỗt trung bỡnh trỳng ỗu giỏ cao hn cỏc nởm trỵc, c bit cao hn 7,13 tr.đ/m2 so vĆi nëm 2017 Ngoài ra, nëm 2018, hệ số chênh lệch giĂa số tiền thăc thu s tin ỵc tớnh thu ỵc t ỗu giỏ ỗt ln nhỗt (1,42 lổn) Chớnh vỡ vờy, mc dự 2018 chợ cú d ỏn vi 57 tha ỗt bỏn ỗu giỏ, ớt hn nởm 2017 cõ v s d ỏn v s tha ỗt bỏn ỗu giỏ nhỵng s tin thc thu t ỗu giỏ ỗt cao hĄn 33,374 tČ đồng 3.3 Đánh giá yếu tố ânh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.1 Phân tích độ tin cậy thang đo phân tích nhân tố khám phá Kết quâ đánh giá độ tin cêy cûa thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha đối vĆi nhóm yếu tố cho thỗy, h s Cronbachs Alpha dao ng khoõng t 0,754-0,827, h s tỵng quan bin tng ln hn 0,3 (Bõng 3) Nhỵ vờy, thang o s dýng cho ỏnh giỏ cỏc yu t õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ cũ tin cờy v phự hp cho phân tích Bâng Kết quâ phân tích độ tin cậy thang đo Ký hiệu Yếu tố biến đo lường Tương quan biến tổng Yếu tố thị trường quyền sử dụng đất (TT- Alpha = 0,827) TT1 Cung quyền sử dụng đất 0,798 TT2 Cầu quyền sử dụng đất 0,736 TT3 Dự báo diễn biến thị trường QSDĐƠ 0,748 Nhóm yếu tố đất (TD - Alpha = 0,754) TD1 Vị trí đất đấu giá 0,684 TD2 Diện tích đất đấu giá 0,636 TD3 Hình thể đất 0,731 TD4 Hướng đất 0,727 Nhóm yếu tố pháp luật đấu giá QSDĐƠ (PL - Alpha = 0,764) PL1 Quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 0,712 PL2 Phổ biến quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 0,622 Mức độ hiểu biết người dân quy chế bán đấu giá QSDĐƠ 0,714 PL3 Nhóm yếu tố tài đấu giá QSDĐƠ (TC - Alpha = 0,820) TC1 Phí hồ sơ đấu giá QSDĐƠ 0,763 TC2 Phí tham gia đấu giá QSDĐƠ 0,804 TC3 Giá khởi bán đấu giá QSDĐƠ 0,770 Khoản tiền đặt trước 0,756 TC4 Nhóm yếu tố thực đấu giá QSDĐƠ (TH - Alpha = 0,797) TH1 Thông tin dự án bán đấu giá QSDĐƠ 0,759 TH2 Bán nhận hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐƠ 0,756 TH3 Tính chuyên nghiệp đấu giá viên 0,712 Ý thức chấp hành quy chế đấu giá QSDĐƠ cuả người tham gia đấu giá 0,757 TH4 Nhóm yếu sau trúng đấu giá QSDĐƠ (YK - Alpha = 0,767) YK1 Thủ tục hành sau trúng đấu giá 0,691 YK2 Bàn giao đất thực địa 0,685 YK3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 0,687 497 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long Bâng Kết quâ kiểm định KMO Bartlett’s Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 0,727 Approx Chi-Square 1.797.467 df 190 Sig 0,000 Bâng Trọng số ma trận xoay Nhóm yếu tố ảnh hưởng Biến đo lường TC4 0,834 TC3 0,795 TC1 0,730 TC2 0,718 TH3 0,831 TH2 0,791 TH1 0,689 TH4 0,680 TD2 0,828 TD1 0,776 TD3 0,707 TD4 0,673 TT2 0,883 TT3 0,863 TT1 0,813 YK2 0,825 YK1 0,817 YK3 0,806 PL3 0,791 PL1 0,763 PL2 0,686 Kiểm nh tớnh thớch hp cỷa EFA ỵc thc hin thụng qua hệ số thích hĉp KMO Kết quâ nghiên cĀu xác đðnh KMO = 0,727 thóa mãn điều kiện 0,5 < KMO < 1, nên phân tích nhân tố khám phá thích hĉp vĆi dĂ liệu thăc tế Bên cänh đó, kết quâ kiểm đðnh Barlett cho giá trð Sig bìng 0,00 nhó hĄn 0,05 (Bâng 4) iu ny chng tú cỏc bin o lỵng cũ tỵng quan tuyn tớnh vi yu t ọi din H số nhân tố tâi cûa thành phæn lĆn hĄn 0,60 (Bâng 5), nên phån tích EFA cò ċ nghïa thăc tiễn, biến độc lêp đâm bâo độ xỏc ỵa vo mụ hỡnh phõn tớch hi quy xỏc nh mc õnh hỵng cỷa cỏc yu t n giỏ trỳng ỗu giỏ QSD tọi a bn nghiờn cu 498 3.3.2 Phân tích hồi quy đa biến xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trúng đấu giá QSDĐƠ Kết quâ phân tích hồi quy a bin tọi bõng cho thỗy, h s Sig bìng 0,00 nhó hĄn mĀc ý nghïa α = 1% nên mơ hình hồi quy cò ċ nghïa, bin c lờp cú õnh hỵng n bin phý thuc Y Giỏ tr R2 hiu chợnh bỡng 0,845 cho thỗy cỏc bin c lờp ỵa vo chọy hi quy õnh hỵng n 84,5% s thay i i cỷa bin phý thuc (giỏ trỳng ỗu giỏ QSD), củn lọi 15,5% l biến ngồi mơ hình sai số ngéu nhiên Bên cänh đò, hệ số Durbin Watson có giá trð 1,906, nìm không tÿ 1,5 đến 2,5, nên khụng cú hin tỵng t tỵng quan chui bờc Phm Phương Nam, Nguyễn Thị Thu Hương, Phan Thị Thanh Huyền nhỗt xõy phũng ọi phỵng sai (VIF) cỷa tỗt cõ cỏc bin ỵa vo mụ hỡnh u nhú hĄn nên mơ hình nghiên cĀu khơng có tỵng a cng tuyn Ngoi ra, cỏc bin ỵa vo nghiên cĀu cò ċ nghïa thống kê (Sig bìng nhó hĄn 0,05) Tÿ hệ số hồi quy chuốn hũa, xỏc nh ỵc phỵng trỡnh hi quy cú dọng sau: mc nớm bớt quy ch bỏn ỗu giỏ ỗt cỷa cỏc i tỵng tham gia ỗu giỏ ỗt tt theo ỏnh giỏ cỷa ọi a s ngỵi trõ li phúng vỗn mc dự cũn cú mt s ngỵi cho rỡng, cụng tỏc ph bin quy ch ỗu giỏ chỵa tt nờn h thc hin chỵa ỳng quy nh v phõi lm lọi h s tham gia ỗu giỏ ỗt Y = 0,567TC + 0,621TD + 0,512TH + 0,779TT + 0,479YK + 0,336PL - 2,543 3.4 Giâi pháp hoàn thiện đấu giá quyền sử dụng đất a bn thnh ph H Long, T l õnh hỵng cỷa cỏc nhúm yu t n giỏ trỳng ỗu giỏ QSDĐ täi thành phố Hä Long, tỵnh Qng Ninh (Bâng 6) ỗu giỏ quyn s dýng ỗt trờn a bn thnh ph Họ Long ỵc hon thin hn đòng gòp nhiều hĄn cho ngån sách cûa thành phố Hä Long nói riêng cûa tỵnh Qng Ninh nói chung cỉn thăc số giâi pháp theo th t ỵu tiờn, cởn c vo mc õnh hỵng n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt cỷa cỏc yếu tố chỵ täi bâng Cý thể nhỵ sau: Kt quõ tọi bõng cho thỗy, cỏc yu t ỵa vo mụ hỡnh nghiờn cu u cú õnh hỵng n n giỏ trỳng ỗu giỏ QSD tọi thnh ph Họ Long vi t l õnh hỵng khỏc Nhúm yu t th trỵng õnh hỵng ln nhỗt vĆi tČ lệ 19,98%, yếu tố thāa ỗt vi t l 15,93%, yu t ti chớnh vi tČ lệ 14,55%, yếu tố thăc vĆi tČ lệ 13,13%, yu t sau ỗu giỏ ỗt vi t l 12,29% v õnh hỵng nhú nhỗt l yu t phỏp luờt vi t l 8,62% Cú th thỗy, giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt trờn a bn thnh ph chu õnh hỵng ln nhỗt cỷa cung cổu v ỗt , cý th l cổu v ỗt cũ xu hỵng tëng giai đoän nghiên cĀu kết quâ cüng trùng vĆi kết quâ nghiên cĀu cûa Kagel & Levin (1986), Chow & cs (2011) Yếu tố pháp luêt õnh hỵng nhú nhỗt n giỏ trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt quy ch bỏn ỗu giỏ ỗt rừ rng, cụng tỏc ph bin quy ch bỏn ỗu giỏ ỗt tt, - Cổn xỏc nh giỏ im bỏn ỗu giỏ ỗt õm bõo ngang bỡng vi giỏ th trỵng da trờn cỏc nghiờn cu v cung cổu cỷa th trỵng quyn s dýng ỗt gổn vi thi im bỏn ỗu giỏ ỗt cỹng nhỵ ỏnh giỏ tim nởng phỏt trin cỷa th trỵng quyn s dýng ỗt núi riờng, th trỵng bỗt ng sõn núi chung i vi cỏc tha ỗt cú tim nởng phỏt trin v giỏ tr quyn s dýng ỗt thỡ cú th nh giỏ im cao hn giỏ ỗt th trỵng vi mc hp lý Bõng Kết q phân tích hồi quy tuyến tính Nhóm yếu tố Hệ số hồi quy chuẩn hóa t Thống kê đa cộng tuyến Sai số (Sig.) VIF Tỷ lệ ảnh hưởng (%) Thứ tự ảnh hưởng Hằng số -2,543 TC 0,567 4,438 1,385 14,55 TD 0,621 5,248 1,537 15,93 TH 0,512 5,532 1,347 13,13 TT 0,779 5,432 1,427 19,98 YK 0,479 4,543 1,635 12,29 PL 0,336 4,241 1,468 8,62 Sig F = 0,000 Hệ số R = 0,856 Hệ số R hiệu chỉnh = 0,845 Durbin-Watson = 1,906 499 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long - Nên xác nh giỏ im bỏn ỗu giỏ cỷa tng tha ỗt cởn c vo din tớch, v trớ, kớch thỵc, hỡnh th, hỵng khụng nờn chợ phõn bit tha ỗt cú hai mt tin v tha ỗt cú mt mt tin cựng mt d ỏn bỏn ỗu giỏ ỗt nhỵ hin vỡ yu t tha ỗt cú õnh hỵng ln th hai n giỏ trỳng ỗu giỏ ỗt trờn a bn nghiờn cu - V nghïa vý tài liên quan đến tham gia ỗu giỏ ỗt cổn xem xột ỏp dýng t l phổn trởm tớnh tin t trỵc phự hp cho tng d ỏn nhỡm thu hỳt nhiu ngỵi tham gia ỗu giá hĄn, khơng nên áp dýng cĀng nhíc tČ lệ c nh cao nhỗt theo quy nh cỷa Nh nỵc l 20% Cỏc d ỏn cú nhng tha ỗt cú tiềm nëng phát triển, vð trí đẹp, thuên lĉi giao thơng áp dýng tČ lệ phỉn trëm tối đa, cđn nhĂng thāa khác nên áp dýng tČ l phổn trởm thỗp hn Bờn cọnh ũ, khụng nờn quy nh trõ lọi tin t trỵc thi họn ngy lm vic nhỵ hin m nờn thc hin trõ lọi tin t trỵc cho i tỵng khụng trỳng ỗu giỏ sau phiờn ỗu giỏ bỡng hỡnh thĀc chuyển khôn bìng tiền mặt để giâm bĆt s lin lói phõi trõ cho i tỵng vay tin tham gia ỗu giỏ nhỡm thu hỳt thờm ngỵi tham gia ỗu giỏ - V thc hin bỏn ỗu giỏ ỗt, ngoi hỡnh thc cụng b tọi n v t chc bỏn ỗu giỏ v trờn mọng Internet nhỵ hin cỉn đa däng hĄn hình thĀc thơng báo cỏc d ỏn bỏn ỗu giỏ ỗt trờn a bn thnh ph nhỵ thụng bỏo trờn i truyn cỷa cỏc phỵng, xó hay ỵa vo mýc thụng tin quõng cáo cûa Đài truyền hình, truyền cûa tỵnh Qng Ninh nhiu ngỵi bit hn v cũ th gii thiu cho cỏc ngỵi khỏc bit v cỏc d ỏn s ỗu giỏ V vic mua h s tham gia ỗu giỏ thỡ ngoi mua trc tip tọi t chc bỏn ỗu giỏ nờn cho phộp ngỵi dõn tõi h sĄ mäng điền thơng cỉn thiết cüng nhỵ chuốn b ổy ỷ cỏc vởn bõn khỏc theo quy nh np trc tip hoc thụng qua bỵu in hoc ởng k tham gia ỗu giỏ ỗt trc tuyến - Về thąi gian thăc thû týc sau ỗu giỏ ỗt, cổn quy nh, n v bỏn ỗu giỏ ỗt phõi np h s trỳng ỗu giỏ thąi hän cý 500 thể (nên quy đðnh không quỏ ngy k t kt thỳc ỗu giỏ ỗt) v c quan cũ thốm quyn ban hnh quyt nh cụng nhờn kt quõ trỳng ỗu giỏ ỗt ỳng thąi hän ngày làm việc kể tÿ nhờn ỷ h s hp l (hin chỵa cũ quy đðnh này) Bên cänh đò, cĄ quan tài nguyên v mụi trỵng cổn t chc bn giao ỗt tọi thc a v trao giỗy chng nhờn quyn s dýng ỗt ỳng quy nh (trong thi họn ngy lm vic) sau cỏc i tỵng trỳng ỗu giỏ ỗt hồn thành nghïa vý tài thû týc khác theo quy đðnh, tránh tình träng bàn giao ỗt vỵt thi họn quy nh nhỵ tọi mt s d ỏn iu ny tọo iu kin cho ngỵi trỳng ỗu giỏ ỗt nhờn quyn s dýng ỗt sm nhờn ỵc ỗt ỏp ng nhu cổu s dýng cỹng nhỵ nhu cổu kinh doanh quyn s dýng ỗt - Mc dự yu t phỏp luờt õnh hỵng nhú nhỗt n giỏ trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt nhỵng cụng tỏc ỗu giỏ ỗt ỵc hon thin hn, trỏnh tỡnh trọng ngỵi tham gia ỗu giỏ khụng nớm bớt ổy ỷ, chớnh xỏc quy ch ỗu giỏ ỗt v phâi làm läi hồ sĄ thiếu thơng tin cỉn kờ khai hay giỗy t cổn cú h s, cổn hỵng dộn cý th hn v ni dung h s, cỏch in thụng tin phiu tham gia ỗu giá, yêu cæu mặt pháp lý cûa vën bõn kốm theo cho cỏc i tỵng tham gia, nhỗt l nhng ngỵi tham gia lổn ổu v cú nhng thay i v quy ch ỗu giỏ nhng ngỵi ó tham gia bit v thc hin KT LUẬN Trong giai đoän 2016-2018, täi thành phố Hä Long ó cũ 27 d ỏn ỗu giỏ quyn s dýng ỗt vi tng s 256 tha ỗt, ũ nởm 2017 ó thc din ỗu giỏ nhiu tha ỗt nhỗt vi 158 tha ỗt v ln hn tng s tha ỗt ỗu giỏ cỷa cõ nởm 2016, nởm 2018 s lỵng d ỏn nởm 2017 ln nhỗt (13 d ỏn) S ngỵi trung bỡnh tham gia ỗu giỏ mt tha ỗt giai oọn nghiờn cu ln nhỗt nởm 2018 vi trung bỡnh 3,44 ngỵi/tha ỗt Hệ số chênh lệch giĂa số tiền thăc thu s tin ỵc tớnh thu ỵc t ỗu giỏ ỗt ć tëng giai đoän nghiên cĀu tÿ 1,12 lên 1,42 Giỏ ỗt Phm Phng Nam, Nguyn Th Thu Hng, Phan Th Thanh Huyn trỳng ỗu giỏ cỹng tởng tÿ 9,17 tr.đ/m2 lên 18,37 tr.đ/m2 Kết quâ điều tra 105 ngỵi trỳng ỗu giỏ cho thỗy, yu t th trỵng quyn s dýng ỗt cú õnh hỵng ln nhỗt (19,98%), tip theo l yu t tha ỗt, yu t ti chớnh, yu t thc hin ỗu giỏ, yu t khỏc tỵng ng vi t l õnh hỵng 15,93%; 14,55%; 13,13%; 12,29%, yu t phỏp luờt cú õnh hỵng nhú nhỗt (8,62%) Cỏc yu t ny õnh hỵng thuờn chiu n giỏ trỳng ỗu giỏ quyn s dýng ỗt ỗu giỏ ỗt ỵc hon thin hn trờn đða bàn thành phố Hä Long, tỵnh Qng Ninh, cỉn thăc đồng giâi pháp xác đðnh giỏ im bỏn ỗu giỏ quyn s dýng ỗt ć; xác đðnh nghïa vý tài tham gia ỗu giỏ phự hp; a dọng húa hỡnh thc thụng bỏo v bỏn ỗu giỏ ỗt v bỏn, np h s tham gia ỗu giỏ ỗt; rỳt ngớn thi gian thc hin cỏc thỷ týc sau trỳng ỗu giỏ ỗt; hon thin cụng tỏc ph bin quy ch ỗu giỏ ỗt TI LIU THAM KHO Hong Trng Chu & Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS Nhà xuất Hồng Đức Thành phố Hồ Chí Minh Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Thị Ngọ & Phan Thị Thanh Huyền (2016) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2011-2015 Tạp chí Khoa học Đất 48: 96-102 Lê Ngọc Phương Quý & Nguyễn Phúc Khoa (2015) Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Huế Tạp chí Khoa học Đại học Huế 13(112) Lê Chiêu Tâm & Huỳnh Văn Chương (2012) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Anh Nhơn, tỉnh Bình Định Tạp chí Khoa học Đất 40: 34-43 Phan Thị Thanh Huyền, Phan Đình Binh & Nguyễn Lê Thục Anh (2015) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Đại học Thái Nguyên 143(13/2): 105-119 Phạm Phương Nam, Trương Đình Tửu, Bùi Nguyên Hạnh & Ngô Thị Hà (2012) Nghiên cứu công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi Tạp chí Khoa học Đất 40: 110-113 UBND thành phố Hạ Long (2019) Báo tình hình phát triển kinh tế-xã hội năm 2018, kế hoạch năm 2019 địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Vũ Thị Thu Hương (2015) Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh Tạp chí Khoa học Công nghệ Lâm nghiệp 1: 125-132 Allen M.T & Swisher J (2000) An Analysis of the Price Formation Process at a HUD Auction Journal of Real Estate Research 20(3): 279-298 Chow Y.L., Hafalir I & Yavas A (2011) Auction Versus Negotiated Sales: Evidence From Real Estate Sales, Working Paper pp 1-49 Hair Jr.J.F., Anderson R.E., Tatham R.L & Black W.C (1998) Multivariate Data Analysis (5th ed.) New York: Macmillan Publishing Company Harris M & Raviv A (1981) A Theory of Monopoly Pricing with Demand Uncertainty American Economic Review 71: 347-65 Igbaria M., Livari J & Maragahh H (1995) Why individuals use computer technology? A finish case study Information and Management 29: 227-238 Kagel J & Levin D (1986) The winner’s curse and public information in common value auctions American Economic Review 76: 894-920 Likert R.A (1932) A technique for measurements a attitudes Archives of Psychology 140(55) Mayer C.J (1998) Assessing the performance of real estate auctions.Real Estate Economics 26(1): 41-46 Ong S.E., Lusht K & Mak C.Y (2005) Factors Influencing Auction Outcomes: Bidder Turnout, Auction Houses and Market Conditions Journal of Real Estate Research 27(2): 177-191 Tabachnick B.G & Fidell L.S (1996) Using Multivariate Statistics 501 ... bán đấu giá QSDĐƠ (PL3) - Bàn giao đất thực địa (YK2) - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (YK3) 495 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long. .. däng sau: Bâng Các nhóm yếu tố ânh hưởng đến giá trúng đấu giá QSDĐ thành phố Hạ Long Các nhóm yếu tố Nhóm yếu tố thị trường quyền sử dụng đất (TT) Các nhóm yếu tố Nhóm yếu tố tài đấu giá QSDĐƠ (TC)... Durbin-Watson = 1,906 499 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long - Nờn xỏc nh giỏ im bỏn ỗu giỏ cỷa tng tha ỗt cởn c vo din tớch, v trớ, kớch