Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện nghi lộc,tỉnh nghệ an

Luận văn, khóa luận, chuyên đề, cao học, thạc sĩ, tiến sĩ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . i BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI --------------------------- HÀ VĂN TRUNG ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ÍCH TÂN HÀ NỘI - 2010 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . i lời cam đoan lời cam đoanlời cam đoan lời cam đoan Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày 10 tháng 11 năm 2010 Tác giả luận văn H Vn Trung Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ ñạo, giúp ñỡ rất tận tình của TS. Nguyễn Ích Tân, sự giúp ñỡ, ñộng viện của các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên & Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học. Nhân dịp này cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS. Nguyễn Ích Tân và những ý kiến ñóng góp quý của các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên & Môi trường. Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND huyện, phòng NN & PTNT, phòng Tài nguyên & Môi trường, phòng Thống kê, chính quyền các xã cùng nhân dân huyện Nghi Lộc ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và các bạn ñồng nghiệp ñộng viên, giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn này./. Hà Nội, ngày 10 tháng11 năm 2010 Tác giả luận văn Hà Văn Trung Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . iii MỤC LỤC 1. MỞ ðẦU .1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2 1.3.1. Mục ñích .2 1.3.2. Yêu cầu của ñề tài .2 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4 2.1.1. Bất ñộng sản .4 2.1.2. Thị trường bất ñộng sản 5 2.1.3. Một số khái niệm khác 5 2.2. Giá ñất và cơ sở khoa học của giá ñất 6 2.2.1. Khái niệm về giá ñất .6 2.2.2. Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất. 8 2.2.3. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất. .17 2.3. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam. .19 2.3.1. Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm qua 19 2.3.2. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất 26 2.3.3. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 29 2.4. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương. 44 2.4.1. ðấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hà Nội 44 2.4.2. ðấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố ðà Nẵng .47 2.4.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Thành phố Hồ Chí Minh .48 2.4.4. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại tỉnh Nghệ An .49 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 51 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 51 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu: 51 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: .51 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . iv 3.2. Nội dung nghiên cứu .51 3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An .51 3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 52 3.2.3. ðề xuất một số giải pháp, ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở 52 3.3. Phương pháp nghiên cứu .52 3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .52 3.3.2. Phương pháp ñiều tra 52 3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 52 3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .53 3.3.5. Phương pháp chuyên gia .53 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 54 4.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Nghi Lộc .54 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên .54 4.1.2. Các nguồn tài nguyên .59 4.1.3. Thực trạng môi trường 62 4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội .68 4.2. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An .82 4.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn huyện Nghi Lộc. .82 4.2.2. Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An. .83 4.2.3. Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn 88 4.2.4. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. .88 4.2.5. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án 106 4.2.6. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 111 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . v 4.3. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất .113 4.3.1. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về công tác ñấu giá qyền sử dụng ñất 113 4.3.2. Xây dựng kế hoạch ñấu giá quyền sử dụng ñất .114 4.3.3. Tuyên truyền phổ biến về chính sách, chủ trương, quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất .114 4.3.4. Xây dựng hoàn thiện các quy trình, phương thức ñấu giá quyền sử dụng ñất 115 4.3.5 Sử dụng kinh phí hợp lý và có hiệu quả .115 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 116 5.1. Kết luận .116 5.2. ðề nghị 118 TÀI LIỆU THAM KHẢO 119 PHỤ LỤC 122 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . vi Danh mục chữ viết tắt Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản CP Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đát GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thơng Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ơng UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . vii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Bảng so sánh diện tích các loại ñất .23 Bảng 4.1. Kết quả ñiều tra thổ nhưỡng huyện Nghi Lộc .59 Bảng 4.2.Cơ cấu kinh tế giai ñoạn 2006-2009 69 Bảng 4.3: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại xã Nghi Thạch, huyện Nghi Lộc 93 Bảng 4.4: Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc 96 Bảng 4.5. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại xã Nghi Thái, huyện Nghi Lộc 101 Bảng 4.6. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất xã Nghi Thạch, huyện Nghi Lộc 106 Bảng 4.7. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 107 Bảng 4.8. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 108 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả nhất ñịnh làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương. Nhưng qua quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ … ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược triển khai tại một số tỉnh, thành phố nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền… Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta. Nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai ñể ñưa giá ñất quy ñịnh của Nhà nước sát với giá ñất thị trường thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vì ñó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ ñó Nhà nước có cơ sở ñể ñiều chỉnh những quy ñịnh hiện hành. Xuất phát từ những ý nghĩa ñó, chúng tôi tiến hành thực hiện ñề tài: "ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An" Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . 2 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất làm tốt sẽ góp phần làm cho thị trường bất ñộng sản ở từng ñịa phương nói riêng và cả nước nói chung ñảm bảo ñược tính minh bạch, dân chủ, tạo thêm nguồn thu nhập cho ngân sách Nhà nước. Thông qua việc nghiên cứu chính sách, quy ñịnh về quyền sử dụng ñất ñể ñưa ra giá ñất quy ñịnh của Nhà nước sát với giá thị trường, giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần ñóng góp vào cơ sở khoa học cho công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. Là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá ñất, thời gian qua tỉnh Nghệ An ñã thực hiện ñấu giá theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế nhất ñịnh. Vì vậy cần nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án khác nhau, với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất, rút ra những quy ñịnh chung nhất ñể xây dựng quy trình ñấu giá ñất hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao. 1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài. 1.3.1. Mục ñích. - Tìm hiểu, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất. - ðề xuất những giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế ñể công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất hiệu quả hơn. 1.3.2. Yêu cầu của ñề tài - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung ương và ñịa phương. - Số liệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. . TRUNG ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHI P CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ. tài: "ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An& quot; Trường ðại học Nông nghi p Hà Nội –